تخلیه محل سرقفلی به جهت نیاز شخصی

نیاز شخص موجر به کسب و کار

آنچه از ظاهر بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برمی‌آید این است که برای تخلیه به منظور نیاز به کسب و کار بایستی شخص مالک‌، نیازمند کسب و کار در محل باشد؛ بنابراین، نیاز فرزندان یا نزدیکان موجر به کسب و کار در محل نمی‌تواند موجد حق تخلیه برای وی باشد. اگرچه در این باب استدلال مخالفی هم وجود دارد بر این مبنا که با توجه به مسئولیت والدین در خصوص فرزندان در جوامع شرقی ایجاد اشتغال برای آن‌ها از وظایف والدین بوده و نظر به بند ۳ ماده ۱۵ قانون یاد شده که تخلیه به منظور سکنی برای فرزندان را مجاز شمرده، با قیاس اولویت به طریق اولی می‌توان برای نیاز فرزندان به اشتغال مطابق بند ۲ ماده مذکور درخواست تخلیه نمود.

که البته این تفسیر بنا به نص صریح و روشن بند ۲ ماده مذکور قابل پذیرش نیست؛ چرا که چنین تفسیری، ضمن اینکه تفسیر موسع، تلقی می‌شود در تباین آشکار با عقیده قانون‌گذار نیز می‌باشد که با لحاظ بند ۳ ماده ۱۵ مذکور قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ در کنار بند ۲ همان ماده به صراحت مشخص است که قانون‌گذار عمداً از آوردن فرزندان و سایر اشخاص قید شده در بند ۳ این ماده خودداری نموده است؛ چرا که حمایت از مستأجر و محل کسب و پیشه او در این قانون هدف اصلی قانون‌گذار بوده و با توجه به عدم حساسیت و ضرورت محل سکنی نسبت به محل کسب لاجرم صرفاً به محل تخلیه محل کسب مستأجر برای سکنی اولاد و پدر و مادر یا همسر مالک اکتفا نموده وگرنه چنانچه منظور قانون‌گذار غیر از این بود قید مطالب بند ۳ برای بند ۲ ماده ۱۵ قانون یاد شده نیز لحاظ می‌شد؛ بنابراین، سکوت قانون‌گذار در مقام بیان، بیان است؛ فلذا یکی از شرایط طرح دعوی به جهت نیاز به کسب و کار این است که موجر شخصاً نیازمند کسب و کار در محل باشد.

نیاز فعلی موجر به کسب و کار در محل

اگرچه در بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مطلبی در باب زمان نیاز موجر نیامده؛ اما ناگفته روشن است که موجر در صورتی می‌تواند به استناد بند مذکور درخواست تخلیه نماید که در زمان تقدیم دادخواست به کسب و کار در جهت امرار معاش معمول زندگی به‌عین مستأجره نیاز داشته باشد. از این ‌رو موجر نمی‌تواند به استناد احتیاج خود در آینده هرچند اگر احتیاج در آینده محرز و مبرهن باشد درخواست تخلیه نماید؛ مثلاً، مالک نمی‌تواند به استناد اینکه سال دیگر بازنشسته خواهد شد- حتی اگر واقعاً بازنشسته شود- درخواست تخلیه به جهت نیاز شخصی مطرح نماید.

احتیاج مادی واقعی موجر به کسب و کار در محل

لازم است موجر برای استناد به بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برای استفاده از محل عین مستأجره، احتیاج مادی واقعی داشته باشد به این مفهوم که عدم اشتغال در عین مستأجره موجبات عسر و حرج موجر را فراهم کرده و مشکلات مالی برای وی به دنبال داشته باشد؛ لذا موجر نمی‌تواند به استناد انجام مقاصد خیرخواهانه یا برای توسعه کسب و کار درخواست تخلیه ملک را به استناد «نیاز شخصی» مطرح نماید. در این مورد لازم است مستأجر شخصاً به اشتغال در محل و ارتزاق و امرار معاش با درآمد احتمالی حاصله از عین مستأجره نیاز مبرم داشته باشد.

مطالب قابل بحث دعوی تخلیه به منظور احتیاج شخصی

در این قسمت به مباحثی در خصوص دعوی تخلیه به منظور احتیاج شخصی می‌پردازیم که اگرچه از شرایط تخلیه نیستند؛ اما برای طرح دعوی و دفاع از آن از اهمیت فراوان برخوردارند و محل مناقشه اهل نظر، قضات و حقوقدانان هستند.

مالکیت شش دانگ عین مستأجره

مالکیت شش‌دانگ عین مستأجره از جمله مواردی است که برخی از حقوقدانان آن را تحت عنوان شرایط تخلیه به منظور احتیاج شخصی آورده‌اند با این اعتقاد که برای اینکه موجر بتواند به استناد این بند درخواست تخلیه نماید بایستی مالک شش‌دانگ عین مستأجره باشد در غیر این صورت نمی‌تواند به استناد بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ تخلیه عین مستأجره را درخواست کند. با این استدلال که اطلاق لفظ موجر در بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ منصرف به موجری است که مالک شش‌دانگ می‌باشد و مضاف بر آن احتیاج شخصی برای ملکی که قسمتی از آن در مالکیت سایر مالکین مشاعی است فاقد وجهه قانونی خواهد بود و با فلسفه احتیاج شخصی نیز در تعارض است.

اما عقیدۀ دیگر نیز وجود دارد که تخلیه ملک به استناد احتیاج شخصی یکی از مالکین مشاعی را ممکن تلقی کرده است و استدلال نخست را صحیح نمی‌داند با این استدلال که

اولاً: مالک نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرفی را دارد در حالی که پذیرش عقیده نخست مخالف آن است؛

 ثانیاً: استناد به اطلاق موجر را صحیح نمی‌داند با این استدلال که نمی‌توان به اعتبار عبارت «شخص موجر» که مفرد به کار رفته استناد کرد؛ زیرا قانون‌گذار در همه جای قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ لفظ «موجر» و «مستأجر» را مفرد به کار برده است و در نهایت مقرر می‌دارد:

نمونه رای و نمونه دادخواست برای دعوی تخلیه به جهت نیاز شخصی

رأی دادگاه

در خصوص دادخواست تقدیمی آقای… فرزند… به طرفیت آقای… به خواسته رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به تخلیه عین مستأجره به جهت نیاز شخصی که شامل یک باب مغازه واقع در پلاک ثبتی… فرعی… از… اصلی بخش… می‌باشد با احراز مالکیت خواهان و وجود رابطه استیجاری فی‌مابین به دلالت تصویر مصدق سند ابرازی پیوست دادخواست و قرارداد اجاره رسمی به شماره… به شرح متن دادخواست و نظر به اینکه خواهان جهت اثبات ادعای خویش تقاضای معاینه و تحقیق محلی نموده و دادگاه با صدور قرار معاینه و تحقیق محلی اجرای قرار، احراز وجود نیاز شخصی خواهان اقدام به تعیین کارشناس جهت برآورد میزان حق کسب و پیشه نموده که کارشناس منتخب دادگاه به موجب نظریه شماره… تاریخ… نظریه خویش را تقدیم که در مهلت قانونی مورد اعتراض خوانده قرار گرفت. موضوع به هیئت سه نفره از کارشناسان ارجاع که پس از تقدیم نظریه مجدداً این نظریه نیز از جانب خوانده مورد تعرض قرار گرفته که در جهت تعیین حق کسب و پیشه و تجارت با پذیرش دلایل اعتراض خوانده، موضوع به هیئت پنج نفره از کارشناسان ارجاع که هیئت مزبور حسب نظریه ابرازی و ثبت شده به شماره… و به تاریخ… تقدیم دادگاه شده است و مفاد آن حاکی از تعیین حق کسب و پیشه و تجارت به میزان… ریال می‌باشد. این نظریه نیز از جانب خوانده مورد اعتراض قرار گرفته لیکن به لحاظ اینکه دادگاه اعتراض اخیر خوانده را موجه ندانسته و دلایل اعتراض را به‌گونه‌ای ندانسته تا موجب بی‌اعتباری نظریه اخیر شود؛ لذا نسبت به آن ترتیب اثر نداده بنا به مراتب دادگاه بدواً با احراز نیاز شخصی خواهان به مورد اجاره و تعیین حق کسب و پیشه و تجارت مستنداً به بند ۲ از ماده ۱۵ و با رعایت ماده ۲۸ از قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حکم بر تخلیه و تحویل عین مستأجره صادر می‌نماید که خوانده موظف است پس از فراهم شدن شرایط و قطعیت حکم صادره در راستای مقررات ماده ۲۷ همان قانون نسبت به تخلیه مورد اجاره ظرف ۲ ماه از زمان پرداخت حق کسب و پیشه اقدام نماید. بدیهی است موجر نیز مکلف است از تاریخ ابلاغ حکم قطعی ظرف ۳ ماه نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر یا ترتیب پرداخت آن به وی اقدام نماید و الا حکم صادره ملغی‌الاثر خواهد شد. رأی صادره ظرف بیست روز پس از تاریخ ابلاغ در مرجع محترم تجدیدنظر استان… قابل تجدیدنظرخواهی می‌باشد.

 دادخواست تخلیه محل سرقفلی به جهت نیاز شخصی

تقاضای تخلیه محل سرقفلی از سوی احد از موجرین که مالک سهم مشاعی

آیا می‌توان حکم به تخلیه مورد اجاره، در صورتی که محل کسب و تجارت باشد، به تقاضای احد از موجرین که مالک سهم مشاعی از آن است، به علت احتیاج شخصی موجر صادر نمود یا نه؟

تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستأجر ناظر به صورتی است که موجر مالک شش‌دانگ مورد اجاره باشد چنانکه این معنی از صدر ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر که ماده ۱۵ آن قانون نیز معطوف به آن است مفهوم می‌شود. همچنین با توجه به اینکه این حق به موجر داده شده، اطلاق آن منصرف به موجر شش‌دانگ خواهد بود نه موجر سهم مشاع.‌ عبارت بند ۲ ماده ۱۵ مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش‌بینی نموده دلالت بر همین نظر دارد، به‌علاوه احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به غیر از متقاضی و خواهان است وجهه قانونی نمی‌تواند داشته باشد و با فلسفه احتیاج شخصی نیز موافقت ندارد‌؛ بنابراین، در موردی که بعضی از موجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه تمام آن مغازه را به‌عنوان احتیاج شخصی بنمایند. درخواست آن‌ها با مقررات و فلسفه بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستأجر و فلسفه تخلیه مورد اجاره به‌عنوان احتیاج شخصی منطبق نبوده و دعوی مطروحه در این خصوص قابل قبول نیست.

نحوه اجرای گزارش اصلاحی در دعوی احتیاج شخصی

در صورتی که خواستۀ دعوا، تخلیۀ خانه به علت احتیاج شخصی باشد و بین خواهان و خوانده توافق شود که خوانده عین مستأجره را در تاریخ معینه تخلیه نماید و بر اساس توافق طرفین، دادگاه گزارش اصلاحی صادر نماید، اصدار اجراییه برحسب تقاضای خواهان به استناد سازش‌نامۀ مذکور با مقررات خاص قانون مالک و مستأجر مغایرت دارد یا خیر؟

با توجه به مادۀ ۶۳۰ قانون آیین دادرسی مدنی [مادۀ ۱۸۴ قانون فعلی] که مقرر می‌دارد مفاد صلح‌نامه نسبت به طرفین نافذ و معتبر است و همانند احکام دادگاه‌های دادگستری به موقع اجرا گذاشته می‌شود؛ بنابراین، به نظر کمیسیون، اصدار اجراییه برحسب تقاضای خواهان به استناد سازش‌نامۀ مذکور، بدون اشکال است.

درخواست تخلیه به جهت احتیاج فرزند

آیا موجر می‌تواند به جهت احتیاج اولاد یا پدر یا مادر خود به محل کسب درخواست تخلیه نماید؟

مادۀ ۱۴ یا بند (۳) مادۀ ۱۵ همان قانون معیار و ملاک نیز احتیاج شخص موجر برای کسب و پیشه یا تجارت است و اگر محل قابل سکنی باشد، همان‌گونه که در آن ماده ذکر شده است، نیاز اولاد یا پدر یا مادر یا همسر موجر هم مجوز تخلیه خواهد بود.

نشست های قضائی

کیفیت احراز نیاز

پرسش: کیفیت اجرای بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ از حیث نیاز خواهان چگونه است؟

نظریه‌ای که به اتفاق آراء در تاریخ ۲۲/۱/۱۳۶۳ اعلام گردیده است.

با توجه به منطوق و مفهوم شق ۲ در ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر در دعوی تخلیه مورد اجاره محل کسب به سبب نیاز شخصی صدور حکم تخلیه منوط به احراز نیاز مالک به اشتغال در محل مورد اجاره به منظور ارتزاق است به طوری که اگر مالک در آنجا به کار و کسب نپردازد زندگی اقتصادی و مادی او تأمین و اداره نشود به عبارت دیگر مالک می‌بایست برای رفع حوائج مادی و معیشتی خود به کار در مورد اجاره نیازمند باشد و اثبات نیاز مشروط به این است که

اولاً: مالک با لحاظ موقعیت و تناسب قادر به انجام کار بالفعل یا بالقوه در آن محل باشد؛

ثانیاً: عدم اشتغال در مورد اجاره موجب وقفه و رکورد و زحمت و مضیقه در زندگی او شود؛ بنابراین، ادعای نیاز به صرف توسعه کار و افزون‌طلبی و سود‌جویی بیشتر و سرگرمی و تفنن موجب تخلیه محل کسب نمی‌شود.

قابلیت طرح مجدد دعوی تخلیه به علت احتیاج شخصی

پرسش:چگونگی استماع دعوی تخلیه مورد اجاره به علت احتیاج شخصی که مسبوق به محکومیت مالک بوده و مجدداً از طرف او طرح شده باشد.

نظر اکثریت که در تاریخ ۷/۴/۱۳۶۳ اعلام شده است.

اگر دعوی مجدد عیناً همان دعوی سابق باشد مشمول اعتبار امر مختومه بوده و قابل رسیدگی دوباره نیست مگر آنکه بعد از صدور حکم سابق تغییرات و حدوثی در وضعیت موجر پیدا شده باشد.

نظر اقلیت

چون طبع و ماهیت دعوی نیاز شخصی طوری است که به اعتبار نیاز می‌تواند استمرار داشته باشد و چون ممکن است ادعای احتیاج در یک زمان ثابت نشود و همان ادعا در زمان دیگر اثبات گردد؛ بنابراین، مورد هیچ‌گاه مشمول امر مختومه نیست و استماع دعوی نیاز شخصی ولو به طور مکرر جایز است.