فروردین ۳۱, ۱۳۹۸
گروه وکلای سنا - وکیل متخصص سرقفلی در تهران

تنظیم سند مالکیت

تنظیم سند مالکیت

تنظیم سند مالکیت

تنظیم سند مالکیت

معرفی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

برابر مقررات قانون مدنی بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. با ایجاب و قبول ولو به‌صورت شفاهی بایع مالک ثمن و مشتری مالک مبیع می‌شود که در رویه عملی برای انجام یک معامله نوشته و سند عادی تحت عنوان مبایعه‌نامه و قولنامه بین طرفین امضاء می‌شود. اگر از تفاوت قولنامه و بیع‌نامه در بین حقوقدانان صرف‌نظر کنیم، در یک حالت معمول فروشنده و خریدار بعد از انجام معامله و تنظیم و امضاء مبایعه‌نامه در وقت مقرر شده در مبایعه‌نامه به دفترخانه مقرر یا یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام می‌کند. معمولاً مقدمات تنظیم سند مانند اخذ مفاصاحساب از دارایی و شهرداری و بیمه به عهده فروشنده است و خریدار صرفاً بایستی مابقی ثمن را جهت تنظیم سند آماده نماید؛ اما در صورتی که فروشنده به هر دلیل اقدام به تنظیم سند انتقال به نام خریدار ننماید یا فوت کند و وراث حاضر به انجام تعهدات فروشنده نشوند، در این حالت خریدار مجبور است نسبت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نماید.

گفتار اول: تنظیم دادخواست

در تنظیم دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی «خوانده دعوی» و «خواسته» و «شرح دادخواست» بایستی با دقت ویژه‌ای تنظیم گردد که مختصراً به توضیح اهم مسائل هرکدام می‌پردازیم:

    1. خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: خوانده ردیف اول دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بایستی فردی باشد که سند مالکیت موضوع دعوا در دفتر املاک به نام وی ثبت شده است. به دیگر سخن در صورتی که سند رسمی به نام خوانده نباشد امکان تصمیم‌گیری وجود ندارد و دعوای مطروحه منجر به صدور قرار رد می‌شود. ممکن است ملکی دست به دست با قولنامه فروخته شود؛ اما درهرحال تفاوتی نمی‌کند؛ زیرا خواهان بایستی فردی را که سند به نام او است طرف دعوا قرار دهد مضاف بر آن برای اثبات نقل و انتقال لازم است ایادی ما قبل نیز طرف دعوا قرار گیرند.

ستون خواسته دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: در ستون خواسته دعوای الزام به تنظیم سند رسمی معمولاً علاوه بر عبارت «الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند انتقال …» بسته به مورد ممکن است «الزام به انجام تعهد، الزام به تحویل مبیع، مطالبه وجه التزام، الزام به اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و الزام به تکمیل مورد معامله…» ذکر شود که این خواسته بسته به هر مورد ممکن است متفاوت باشد.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال از ناحیه خواسته بسیار می‌تواند شکننده و قابل ایراد باشد و کم نیستند مواردی که دادگاه، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را به جهت ایراد به خواسته رد می‌کند؛ به عبارت دیگر در ستون خواسته دادخواست علاوه بر تقاضای صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی لازم است ملزومات صدور سند نیز اگر هنوز مهیا نشده است موضوع خواسته باشد؛ مانند الزام به اخذ پایان کار با صورت‌مجلس تفکیکی.

آرا مربوط به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند
۱- ممنوعیت قبول تقاضای ثبت اشخاص از اراضی بائر بلامالک و موات اطراف شهر تهران

چون طبق ماده (۱) لایحه قانون ثبت اراضی موات شهر تهران مصوب ۲۵/۴/۱۳۳۴ کمیسیون مشترک دادگستری مجلس از تاریخ ۲۸/۵/۱۳۳۱ قبول تقاضای ثبت اشخاص از اراضی بائر بلامالک و موات اطراف شهر تهران (واقع در حدود مذکور در آن ماده) ممنوع و طبق ماده (۲) قانون مزبور فقط دولت مکلف گردیده است نسبت به این اراضی تقاضای ثبت نموده و به‌ عنوان سرمایه، به بانک ساختمانی واگذار نماید و نظر به این‌که طبق ماده (۳) آن قانون کسانی که نسبت به این اراضی ادعایی داشته باشند پس از ثبوت در محاکم در صورتی که اراضی مزبور به فروش رسیده و یا به مؤسسات مذکور در آن قانون واگذار گردیده باشد مستحق دریافت بهایی خواهند بود که بانک ساختمانی به ‌عنوان قیمت زمین دریافت داشته و در غیر این صورت نیز بانک ساختمانی در نگاهداری زمین و پرداخت بهای قبل از مرغوبیت و یا استرداد زمین و دریافت حق تشرف مخیر می‌باشد. از این رو حکم شعبه ششم دیوان‌عالی کشور در این قسمت صحیح و خالی از اشکال است. این رأی به‌موجب ماده واحده قانون وحدت رویه قضائی مصوب ۷/۴/۱۳۲۸ لازم‌الاتباع است.

 عدم قابلیت تعارض معامله مال غیرمنقول به‌وسیله سند عادی با معامله همان مال با سند رسمی در صورت اجباری بودن ثبت اسناد

نظر به این‌که شرط تحقق بزه مشمول ماده (۱۱۷) قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‌باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به‌موجب بند اول ماده (۴۷) قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده (۴۸) همان قانون در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت؛ بنابراین، چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول به‌وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به‌موجب سند رسمی معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده (۱۱۷) قانون ثبت اسناد نخواهد بود؛ بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد. این رأی طبق قانون وحدت رویه قضائی مصوب سال ۱۳۲۸ برای شعب دیوان‌عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خودرو

مشخصات طرفیننامنام خانوادگینام پدرشغلمحل اقامت- شهر- خیابان- کوچه- شماره- پلاک
خواهان
خوانده
وکیل یا نماینده
تعیین خواستهالزام به تنظیم سند رسمی اتومبیل… شماره… و تحویل آن مقوم به…. ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی با صدور دستور موقت
دلایلکپی مصدق: ۱- قرارداد مورخ…… ۲- دلیل پرداخت ثمن ۳- گواهی دفترخانه
ریاست محترم مجتمع قضایی………

با سلام، احتراماً به استحضار می‌رساند:

اینجانب به نشانی مذکور برابر قرارداد مورخ……، …… دستگاه اتومبیل وانت/ سواری…… سیستم…… مدل…… رنگ…… شماره موتور…… شماره شاسی…… شماره موقت/ دائمی…… دارای…… جلد سند مالکیت به شماره…… و به شماره ثبت…… صادره از…… اداره راهنمایی و رانندگی…… را از خوانده/ خواندگان خریداری نموده و مبلغ……. ریال به‌عنوان قسمتی از/ تمامی ثمن معامله نیز پرداخت شده است. علی‌رغم ایفاء تعهداتم به‌عنوان خریدار، متأسفانه خوانده/ خواندگان مذکور از اجرای مفاد قرارداد امتناع نموده‌اند. اینک اولاً پیش از حلول جلسه رسیدگی صدور دستور استعلام مالکیت از اداره راهنمایی و رانندگی……. و صدور گواهی توسط دفتر دادگاه جهت اخذ تأییدیه حضور در دفترخانه و با وصول پاسخ استعلام صدور دستور موقت بر منع نقل و انتقال اتومبیل مذکور استدعا می‌شود. ثانیاً با عنایت به‌مراتب فوق و امتناع خوانده/ خواندگان از اجرای مفاد قرارداد، صدور حکم محکومیت ایشان به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله و تحویل مبیع به اینجانب به استناد مواد ۱۰، ۲۲۰ الی ۲۲۵، ۲۳۸ و ۲۳۹ و ۱۳۰۱ قانون مدنی به انضمام جمیع لوازم و لواحق شرعیه و عرفیه و خسارات و هزینه دادرسی درخواست می‌گردد.

نظریات مشورتی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی


دعوای الزام به تنظیم سند

دعوای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اتومبیل مالی است

پرسش: دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اتومبیل مالی است یا غیرمالی؟

ملاک تشخیص مالی یا غیرمالی بودن دعوی، نتیجه حاصل از دعوی مطروحه است و نظر به این‌که نتیجه حاصل از دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، انتقال مالکیت و دارای ارزش مالی است؛ لذا مورد مذکور در استعلام مالی محسوب و خواهان مکلف به تقویم خواسته و ابطال تمبر هزینه دادرسی به میزان مذکور در قانون خواهد بود.

نظریه شماره ۴۸۷۱/۷ مورخ ۲۹/۶/۱۳۷۷

در صورتی که مرتهن با فروش مال مرهون موافقت نموده باشد یا فروش مال مرهون با حفظ حقوق مرتهن انجام شده باشد و فروشنده تعهد به تنظیم سند رسمی کرده باشد الزام وی به تنظیم سند رسمی بلامانع است.

پرسش: آیا الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، در صورتی که مرتهن با انتقال مال مرهون موافقت ننموده باشد، قانوناً جایز است؟

با توجه به ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۱۳۷۶ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور راهن نمی‌تواند در رهن تصرفاتی نماید که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن، بنابراین، در صورتی که مرتهن با فروش مال مرهون با حفظ حقوق مرتهن انجام شده باشد و فروشنده تعهد به تنظیم سند رسمی کرده باشد الزام وی به تنظیم سند رسمی بلامانع است؛ اما اگر مرتهن با انتقال مال مرهون موافقت ننموده یا عدم موافقت خود را با انتقال مال مذکور اعلام نموده باشد و به تشخیص دادگاه الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن منافات داشته و مستلزم فک رهن از مال مرهون باشد، دادگاه باید ضمن الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی او را به فک رهن از مال موضوع معامله نیز محکوم نماید. بدیهی است، در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر شده باشد، دادگاه باید شیوه اجرای حکم را به نحوی که منافی حقوق مرتهن نباشد مشخص نماید، اعم از این‌که با حفظ حقوق مرتهن یا جلب موافقت وی سند رسمی تنظیم شود و یا قبل از تنظیم سند رسمی از مال مرهون فک رهن به عمل آید.

عدم ارائه اصل سند مالکیت از طرف محکوم‌‌علیه برای تنظیم سند رسمی انتقال به نفع محکوم‌له مانع اجرای رأی دادگاه نیست.

پرسش: چنانچه حکم الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک صادر شده و در زمان اجرای دادنامه، محکوم‌علیه که اصل سند مالکیت را در اختیار دارد از ارائه آن به دفترخانه تنظیم‌کننده سند رسمی خودداری کند تکلیف اجرای دادنامه توسط دفترخانه اسناد رسمی چه خواهد بود؟

نشست های قضایی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند
۱- چگونگی اجرای محکومیت تنظیم سند رسمی

چنانچه حکم قطعی بر الزام متعهد تنظیم سند رسمی دایر بر انتقال مال غیرمنقول صادر گردد در صورت امتناع محکوم‌علیه از تنظیم سند نحوه اجرای حکم چگونه خواهد بود؟

با توجه به درج ماده ۷۲۹ قانون آئین دادرسی مدنی که در ذیل درج گردد:

در موردی که موضوع تعهد عملی است که انجام آن{توسط} متعهد ممکن نیست دادگاه می‌تواند به درخواست متعهدله اصل دعوی یا پس از صدور حکم، مدت و مبلغی را تعیین{کند تا در صورتی که} محکوم‌علیه، مدلول حکم قطعی را در آن مدت اجرا نکند برای هر روز تأخیر به محکوم‌له بپردازد.

کمیسیون مشورتی آئین دادرسی مدنی در اداره حقوقی در جلسه مورخ ۱۵/۳/۴۴

چون تعهد به انتقال مال غیرمنقول با امضای سند رسمی عملی نیست که انجام آن جز به‌وسیله متعهد ممکن نباشد؛ لذا ماده ۷۲۹ قانون آئین دادرسی مدنی در مورد مذکور قابل اعمال نمی‌باشد و در صورتی که محکوم‌علیهی از انجام تعهد فوق ممتنع باشد مدیر یا یکی از کارمندان اجرای احکام دادگاه با کسب نمایندگی ممتنع از امضای سند رسمی در حدود حکم اقدام خواهد بود.

اگر موضوع تعهد الزام به انتقال ملک باشد؛ ولی کیفیت انتقال از نوع عقد (بیع، صلح، هبه) و ثمن معامله یا مال‌الصلح و به‌طورکلی قیمتی را که باید تأدیه نماید و همچنین شرایط انتقال معلوم نباشد دعوی متعهدله به الزام انتقال مورد نخواهد داشت و اگر اقامه چنین دعوایی هم علیه متعهد دایر به انتقال رسمی صادر گردیده باشد اجرای فوق‌الذکر اشکال قانونی دارد و متعهدله می‌تواند بر طبق ماده ۲۲ قانون مدنی دعوی خسارت علیه متعهد اقامه نماید و حکم کند.

 اجرای حکم تنظیم سند مال انتقال داده شده

پرسش: چنانچه اجراییه برای الزام محکوم‌علیه به تنظیم سند رسمی و واگذاری مال غیرمنقول صادر شود و حین عملیات اجرایی معلوم گردد که محکوم‌علیه قبل از صدور حکم قطعی، مال موضوع حکم را به دیگری انتقال داده است، اجرا چه تکلیفی دارد؟

قوانین و مقررات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

ازقانون مدنی

ماده ۳۰
هر مالکی نسبت به مایَملَک خود حق همه گونه تصرف و اِنتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.

هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.

ماده ۳۲ تمام ثمرات و متعلقات اموال مَنقوله و غیرمَنقوله که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد بالتبع، مالِ مالکِ اموال مزبوره است.

ماده ۳۳ نما و محصولی که از زمین حاصل می‌شود مال مالک زمین است چه به خودی خود روییده باشد یا به‌واسطه عملیات مالک مگر این‌که نما با حاصل از اَصله یا حَبه غیر حاصل شده باشد که در این صورت درخت و محصول، مال صاحب اَصله یا حَبه خواهد بود اگرچه بدون رضای صاحب زمین کاشته شده باشد.

ماده ۳۴ نتاج حیوانات در ملکیت، تابع مادر است و هرکس مالک مادر شد مالک نتاج آن‌هم خواهد شد.

ماده ۳۵ تصرف به‌عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر این‌که خلاف آن ثابت شود.

تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مُمَلّک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود.

اگر متصرف فعلی اِقرار کند که مِلک سابقاً مال مُدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمی‌تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر این‌که ثابت نماید که مِلک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.

ماده ۳۸ مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای مُحاذی آن است تا هر کجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیرزمین بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و قرار دارد مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشد.

هر بنا و درخت که در روی زمین است و همچنین هر بنا و حَفری که در زیرزمین است مِلک مالک آن زمین محسوب می‌شود مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

ماده ۱۹۰ برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:

قصد طرفین و رضای آن‌ها؛ ۲٫ اَهلیت طرفین؛

موضوع معین که مورد معامله باشد؛ ۴٫ مشروعیت جهت معامله.

مبحث اول- در قصد طرفین و رضای آن‌ها

ماده ۱۹۱ عقد محقق می‌شود به‌قصد انشاء به‌شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.

ماده ۱۹۲ در مواردی که برای طرفین یا یکی از آن‌ها تلفظ ممکن نباشد اشاره که مبین قصد و رضا باشد کافی خواهد بود.

http://cheraghdanesh.com/product/%D8%AF%D8%B9%D9%88%D8%A7%DB%8C-%D8%A7%D9%84%D8%B2%D8%A7%D9%85-%D8%A8%D9%87-%D8%AA%D9%86%D8%B8%DB%8C%D9%85-%D8%B3%D9%86%D8%AF-%D8%B1%D8%B3%D9%85%DB%8C

حق چاپ برای گروه وکلای سنا محفوظ است و هرگونه کپی برداری از مطالب فقط با ذکر منبع و لینک امکانپذیر می باشد© ©