اردیبهشت ۳۱, ۱۳۹۸
گروه وکلای سنا - وکیل متخصص سرقفلی در تهران

تخلیه سرقفلی به جهت انتقال به غیر

تخلیه سرقفلی به جهت انتقال به غیر

شرایط تعلق حق کسب وپیشه

با توجه به این‌که موفقیت موجر در این دعوی مساوی با تخلیه عین مستأجره و سقوط نصف حق کسب و پیشه مستأجر می‌باشد. بنابراین، دغدغه‌ها و حساسیت‌ها در خصوص این‌گونه دعاوی از سوی محاکم بسیار زیاد است به‌طوری که بیشتر محاکم با مستأجر به مسامحه رفتار می‌کنند و این موضوع از جهت اثباتی مسئولیت موجر را سنگین‌تر و اهمیت شرایط طرح دعوی را بیشتر می‌کند.

 

انتقال مورد اجاره بدون اجازه مالک

یکی از اساسی‌ترین شرایط طرح «دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر» آن است که در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر وجود نداشته است. این شرط اگرچه بدیهی است؛اما نظر به این‌که بر خلاف قانون مدنی صراحت ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ اصل بر غیر قابل انتقال بودن منافع می‌باشد با این توضیح که صرف عدم سلب حق انتقال از مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به معنای وجود حق انتقال منافع برای وی نیست. بنابراین، انتقال منافع برای مستأجر در صورتی صحیح خواهد بود که این حق به صراحت در متن اجاره‌نامه برای وی وجود داشته باشد درصورت عدم قید حق انتقال در اجاره‌نامه چنان است که گویا حق انتقال به غیر سلب شده است. بنابراین، یکی از شرایط طرح دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر عدم وجود چنین شرطی در اجاره‌نامه است که این مهم در ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به تصریح چنین آمده است:

«مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر دهد یا واگذار نماید مگر این‌که این اختیار به او داده شود.»

 

در حکم کلاهبرداری بودن انتقال مال غیر

در حکم کلاهبرداری بودن انتقال مال غیر

نسخ قانون انتقال مال غیر

انتقال در قانون روابط موجر و مستأجر از معنای گسترده‌ای برخوردار است چنان‌که صرف استفاده عملی فرد دیگر از عین مستأجره تحت هر عنوانی انتقال به غیر تلقی شده است. بند دوم ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در این خصوص اشعار می‌دارد: «در مواردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این‌که طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم نماید.» همان‌گونه که از این بند برمی‌آید انتقال به تنظیم سند عادی یا رسمی محدود نمی‌شود از این‌رو تحقق انتقال، موجد حق تخلیه به دو طریق امکان‌پذیر است که بیان می‌شود:

یکی از مواردی که از دید قانون‌گذار انتقال، موجد حق تخلیه می‌باشد استفاده عملی فردی غیر از مستأجر از عین مستأجره است. همان‌گونه که از بند دوم ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر برمی‌آید صرف استفاده عملی فردی دیگر از عین مستأجره برای تحقق انتقال کفایت می‌کند و در این مورد وجود یا عدم وجود قرارداد بین مستأجر و استفاده کننده از عین مستأجره و عناوین قرارداد (درصورت وجود قرارداد) از هر قبیل که باشد مثل وکالت یا نمایندگی با دریافت یا عدم دریافت مبلغ، مؤثر در مقام نیست به صرف استفاده عملی فردی دیگر از عین مستأجره انتقال محقق خواهد شد.

با این ترتیب مقصود از استفاده عملی از عین مستأجره آن است که فردی غیر از مستأجر ضمن کسب و کار در عین مستأجره شخصاً از منافع آن بهره‌مند شود از این‌رو اگر مستأجر از لحاظ جسمی قادر به کسب و کار در عین مستأجره نباشد و پسرش که دارای استقلال مالی نیست و با پدر در یک جا زندگی می‌کند عملاً محل کسب را اداره کند انتقال مورد نظر محقق نخواهد شد.

بلاشک برای تحقق انتقال به صورت استفاده عملی از عین مستأجره استفاده کننده لزوماً باید دارای استقلال مالی از مستأجر بوده و به واقع به نفع خود از محل استفاده کند این موضوع در مورد شاگرد مستأجر نیز صادق است؛ مگر این‌که منافع متعلق به شاگرد باشد و وی درصدی از درآمد ماهیانه عین مستأجره را به مستأجر بدهد که در این صورت نیز اطلاق عنوان شاگرد به چنین فردی صحیح نخواهد بود.

 

آرای دادگاه دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر

 

خواسته: تخلیه به جهت انتقال به غیر

رأی دادگاه

الف) بدواً آقای …. در دادخواست تقدیمی به دادگاه بدوی صدورحکم بر خلع ید آقای … را از سهم مالکانه وی نسبت به اعیانی یک باب مغازه به شماره شهرداری ۱۲۰جزء پلاک‌های ثبتی ۴۵-۳۶ بخش ۲ قزوین به جهت تصرف عدوانی خواستار شده، و اجمالاً عنوان نموده که سرقفلی مبحوث عنه از طرف آقای…. به آقای… واگذار شده و منتقل‌الیه رضایت سایر مالکین را نسبت به این انتقال جلب نموده، اما درخصوص جلب رضایت وی اقدامی ننموده است. آقای …. به شرح صورت‌جلسه ۱۹/۱/۱۳۷۴دادگاه بدوی پاسخ داده که سمتی در پرونده ندارد مغازه موصوف را پدرش خریده و نمی‌داندکه آقای … چرا وی را طرف دعوی قرار داده است.

ب) شعبه ۳ دادگاه عمومی قزوین پس از رسیدگی به دعوی به شرح دادنامه ۷۸ ۲۶/۱/۱۳۷۴مبادرت به صدور رأی نموده که خلاصه آن چنین است در دعوی تصرف عدوانی اصولاً مدعی باید ثابت کند که مورد دعوی قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی لااقل یک سال درتصرف وی بوده، (ماده ۳۲۳ قانون آئین دادرسی مدنی و مواد بعدی آن در باب تصرف عدوانی) و بدون رضایت و بدون مجوز قانونی از تصرف وی خارج شده و بیش از یک سال هم از تاریخ تصرف عدوانی نگذشته و چون در دعوی حاضر خواهان دلیل بر اثبات ادعای خود به کیفیت فوق ارائه ننموده، لذا قرار رد دعوی خواهان صادر می‌شود.

ج) آقای… به وکالت از آقای… نسبت به دادنامه صادره تجدیدنظر خواهی نموده و به شرح دادخواست و نیز لایحه ۳۱-۱۲/۱/۱۳۷۴خود به نحو خلاصه بیان داشته که اولاً: با توجه به اسناد عادی موجود در پرونده از جانب آقای… امضاء شده ایراد وی به عدم توجه به دعوی موجه نمی‌باشد؛ ثانیاً: نامبرده مستأجری است که با کلیه مالکین مشاعی پلاک‌های ثبتی ۴۵-۳۶ قرارداد اجاره تنظیم کرده، ولی رضایت آقای…. را در انتقال حق کسب از آقای…. به خود را اخذ نکرده است؛ ثالثاً: خواسته موکل خلع ید آقای…. از سهمی مالکانه موکل به جهت تصرف عدوانی بوده و لذا تلقی دادگاه بدوی از دعوی مطروحه به تصرف عدوانی موضع مواد ۳۲۳ قانون آئین دادرسی مدنی صحیح نبوده است.

د) این دادگاه در جهت رسیدگی به تجدیدنظر خواهی وکیل آقای … مراتب ذیل را مد نظر قرار می‌دهد:

۱. تذکر وکیل تجدیدنظرخواه در مورد ایراد عدم توجه به دعوی وارد است؛ زیرا با توجه به امضای ذیل اسناد عادی ۱۰/۴/۱۳۷۴توسط آقای…. اظهارات وی به شرح صورت‌جلسه ۱۹/۱/۱۳۷۴دادگاه بدوی مؤثر در مقام نبوده و اقتضا داشته که دادگاه بدوی بدواً نسبت به این ایراد تعیین تکلیف می‌نمود (ماده ۲۰۴ قانون آئین دادرسی مدنی) با این حال چون این ایراد در این مرحله از دادرسی در جلسه ۲۱/۴/ ۱۳۷۴این دادگاه نیز تکرار شده است این دادگاه آن را مردود اعلام می‌نماید.

۲. تذکر وکیل تجدیدنظرخواه در مورد اشتباه دادگاه بدوی درتعیین نوع دعوی براساس خواسته موکلش نیز وارد است؛ زیرا به دلالت صدور دادخواست مرحله بدوی و همچنین مندرجات اظهارنامه‌های ضمیمه دادخواست به ویژه اظهارنامه ۳۷۰۷-۱۹/۷/۱۳۷۳ خواسته خواهان صراحتاً خلع ید آقای… بوده، النهایه جهت توجیهی آن را تصرف عدوانی ذکرکرده است و بر این خواسته خویش به شرح صورت‌جلسه ۱۹/۱/۱۳۷۴دادگاه بدوی تأکید ورزیده است. بنابراین، تلقی دادگاه بدوی از دعوی به تصرف عدوانی و قراردادن آن تحت شمول ماده ۳۲۳ قانون آئین دادرسی مدنی و مواد بعدی آن در باب تصرف عدوانی خروج از صدور خواسته و نتیجتاً بلاجواز بوده است.

 

انتقال مال غیر

دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر در نظریه‌های مشورتی

 

  1. حق انتقال به غیر با توجه به عدم سلب حق انتقال

پرسش:چنانچه محلی به طور مطلق، بدون ذکر این که جهت سکونت است یا کسب یا تجارت و بدون این که حق انتقال به غیر سلب شده باشد، به مستأجر واگذار شده است؛ آیا با عنایت به اطلاق فوق، مستأجرحق انتقال به غیر یا حق تغییر سکونت به تجارت و یا بالعکس را تا پایان مدت اجاره دارد یا خیر؟

 پاسخ:

اولاً: با توجه به این که در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، ذکری از حالتی که نحوه‌ی استفاده از مورد اجاره تعیین شده باشد، نشده است؛ لذا باید از مقررات اجاره در قانون مدنی استفاده شود.

ثانیاً: ماد‌ه ۴۹۰ قانون مدنی می‌گوید: «عین مستأجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و درصورت عدم تعیین، در منافع مقصوده‌ای که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود، استعمال نماید.» بنابراین، در صورتی که نحوه‌ی استفاده از مورد اجاره معلوم نشده باشد، نحوه‌ی رسیدگی از آن تابع اوضاع و احوال مورد اجاره است و تشخیص آن با دادگاه رسیدگی کننده خواهد بود. به این ترتیب چنانچه دادگاه تشخیص دهد که محل برای کسب و پیشه به اجاره داده شده است، روابط فی مابین تابع قانون سال ۱۳۵۶ بوده و هر چند سلب حق انتقال به غیر نشده باشد، مقررات مواد ۱۰ و ۱۴ و ۱۹ قانون مذکور اجرا می‌شود و در صورتی که به تشخیص دادگاه، محل برای سکونت اجاره داده شده باشد، تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ و قانون مدنی بوده و در مدت وجود رابطه‌ی استیجاری، مستأجر حق دارد منافع مورد اجاره را به غیر واگذار نماید.

۲- تکلیف انتقال منافع محل تجاری بدون حق انتقال به غیر

ماده‌ ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در حال حاضر ناظر به محل‌های تجاری است و بند (یک) ماده‌ ۱۴ این قانون که ناظر به محل‌های مسکونی بوده، تبدیل به بند (الف) ماده‌ ۸ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲ شده است.

مستأجری که حق انتقال مورد اجاره‌ی محل تجاری به غیر را نداشته باشد و آن را به شخص ثالث واگذار نماید، تخلف وی با توجه به مقررات بند ۷ ماده ۱۴ و ماده ۱۹ قانون سال ۱۳۵۶ از موارد تخلیه بوده و موجر به استناد تخلف مذکور می‌تواند درخواست تخلیه نماید.

 

دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر در نشست‌های قضائی

۱- انتقال بدون اذن به غیر و تغییر شغل توسط منتقل الیه

پرسش:مستأجری بدون اذن انتقال به غیره عین مستأجره را برای همان شغل به دیگری انتقال داده انتقال گیرنده به کسب یا پیشه جدیدی در عین مستأجره اشتغال دارد مالک به جهت تغییر شغل دادخواست تخلیه مطرح نموده، آیا می‌توان تخلیه به جهت تغییر شغل را پذیرفت؟

پاسخ:

آقای سفلایی (دادگستری هشتگرد):

اتفاق نظر قضات محترم دادگستری هشتگرد به شرح ذیل بیان می‌گردد: درفرض سؤال دو تخلف واقع شده است اول تخلف انتقال به غیر، دوم تغییر شغل که بر فرض وجود رابطه قراردادی موجر می‌تواند از حق مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ استفاده و درخواست فسخ و تخلیه مورد اجاره را بنماید منظور از رابطه قراردادی، رابطه بین موجر و متخلف است که در ما نحن فیه بین موجر و مستأجر اولیه این رابطه وجود دارد و موجر می‌تواند فقط در مورد انتقال به غیر نسبت به او طرح دعوی نماید؛ چرا که تغییر شغل از سوی او واقع نشده و تخلف محصول قرارداد اجاره ثانوی است که به لحاظ عدم رضایت موجر بر این انتقال اساساً آثاری بر آن مترتب نمی‌شود و موجر در این صورت نمی‌تواند علیه مستأجر اولیه به لحاظ تغییر شغل درخواست تخلیه نماید.

در مورد طرح دعوی تخلیه به لحاظ تغییر شغل علیه منتقل الیه نیز باید در فرض این حق را برای موجر قائل شویم که برای دادرس احراز شود که موجر انتقال سرقفلی را تأیید نموده باشد و این امر به نظر برخی از همکاران به صرف تقدیم دادخواست به لحاظ تغییر شغل اراده موجر به تأیید و تنفیذ آن کافی دانسته و تعدادی از همکاران معتقدند که در این مورد باید از موجر(خواهان) اخذ توضیح شود که در هر دو صورت با احراز تأیید انتقال، منتقل‌الیه مستأجر محسوب می‌گردد؛ چرا که انتقال دوم عقدی غیر نافذ است که ایجاد حق فسخ و تخلیه برای موجر اول نموده و صاحب حق را نمی‌توان به اعمال حق مجبور نمود موجر هم می‌تواند درخواست تخلیه بنماید هم می‌تواند، انتقال را تنفیذ کند و تخلف صرفاً موجد حق برای موجر است و قرارداد اجاره اولیه را باطل نمی‌کند؛ لذا با اصرار تنفیذ و تأیید انتقال موجر می‌‌تواند با طرح دعوی علیه مستأجر ثانوی درخواست تخلیه به لحاظ تغییر شغل بنماید.

آقای زارع‌پور (محاکم بخش بوستان):

اگر مستأجری بدون اذن انتقال به غیر مبادرت به انتقال مورد اجاره به دیگری نماید دو فرض متصور است:

  1. مالک انتقال به غیر را تجویز نمی‌نماید در این مورد موجر صرفاً می‌تواند من باب انتقال به غیر دادخواست تخلیه علیه هر مستأجر و متصرف مطرح نماید و با توجه به فقدان رابطه قراردادی نمی‌تواند دعوی تخلیه به لحاظ تغییر شغل مطرح نماید.
  2. مالک انتقال به غیر را تجویز می‌نماید با توجه به وضعیت قائم‌مقامی مستأجر دوم و وجود رابطه قراردادی به لحاظ انجام تخلف از ناحیه مستأجر دوم مالک می‌تواند به استناد قرارداد تجویز شده دادخواست تخلیه به لحاظ تغییر شغل مطرح نماید و از طرف دیگر صرف طرح دعوی تخلیه به لحاظ تغییر شغل می‌‌تواند از قرائن و امارات تجویز ضمنی و رضایت ضمنی مالک به انتقال به غیر باشد و تلقی شود؛ لیکن در هر حال این امر قطعی و مسلم نمی‌باشد برای پاسخ دادن به سؤال مذکور باید دو مورد مدنظر باشد: ۱- مدت زمان تصرف مستأجر دوم و اطلاع موجر از تصرف؛ ۲- بررسی فاصله زمانی تغییر شغل از قرار داد و مدت زمان بین تغییر شغل و تقدیم دادخواست که مالک از آن مطلع می‌باشد.

http://cheraghdanesh.com/product/%d8%aa%d8%ae%d9%84%db%8c%d9%87-%d9%85%d8%ad%d9%84-%d8%b3%d8%b1%d9%82%d9%81%d9%84%db%8c-%d8%a8%d9%87-%d8%ac%d9%87%d8%aa-%d8%a7%d9%86%d8%aa%d9%82%d8%a7%d9%84-%d8%a8%d9%87-%d8%ba%db%8c%d8%b1

حق چاپ برای گروه وکلای سنا محفوظ است و هرگونه کپی برداری از مطالب فقط با ذکر منبع و لینک امکانپذیر می باشد© ©