اردیبهشت ۳۱, ۱۳۹۸
گروه وکلای سنا - وکیل متخصص سرقفلی در تهران

تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط

تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط

تعدی و تفریط

آنچه از جمع ماده ۹۵۱ و ۹۵۲ قانون مدنی برمی‌آید تعدی و تفریط فعل یا ترک فعل خارج از الزامات قراردادی یا عرفی است. بنابراین آنچه باید به عنوان شرایط دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط ذکر شود عبارت است از:

۱- وجود الزامات قراردادی یا عرفی
۲- تحقق تخلف از الزامات قراردادی یا عرفی

که ما هر کدام را به‌طور مجزی مورد بحث قرار خواهیم داد. اگرچه بحث در باب تحقق تخلف به جهت تخصصی بودن امر در اختیار اهل خبره است و بررسی الزامات عرفی و تخلف از آن بر خلاف بررسی الزامات قراردادی به لحاظ موضوعی و به جهت ناهماهنگی و ناهمسانی عرف در زمان و مکان مختلف امری دشوار است. لیکن، سعی خواهیم کرد الزامات عرفی را که تاکنون مورد توجه دادگاه‌ها و رویه قضایی و اساتید قرار گرفته و می‌تواند تا حدودی تعیین کننده و راهگشا باشد در حد توان مورد بررسی قرار دهیم.

 

تعدی و تفریط چیست

تعاریف تعدی و تفریط در قانون مدنی حاکی از آن است که برای تحقق تعدی و تفریط در اصل باید الزاماتی وجود داشته باشد که این الزامات ممکن است در قالب شرط و با موضوع تکلیف انجام عملی خاص یا منع از انجام کاری نسبت به عین مستأجره باشد. بر این اساس بود که در مورد تغییر نحوه استفاده گفته شد که این موضوع نفساً تعدی و تفریط است؛ اما به دلیل اهمیت در قالب جداگانه و مجزایی از سوی قانون‌گذار مورد توجه قرار گرفته است و هم از این بابت بود که تعیین شغل در اجاره‌نامه را جزء شرایط طرح دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل ذکر کردیم.

برای تحقق دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط اولین شرط وجود الزامات قراردادی یا عرفی است که این دو را به ترتیب مورد بررسی قرار می‌دهیم:

 

الزامات حقوقی قراردادی

برای تحقق تعدی تفریط به جهت تخلف از الزامات قراردادی، لازم است در قرارداد الزامی به صورت ضمنی یا صریح پیش‌بینی شده باشد

در غیر این صورت حداقل تعدی و تفریط به جهت تخلف از الزامات قراردادی ممکن نیست.

الزامات قرارداد ممکن است به دو صورت مورد توجه طرفین عقد اجاره قرار گیرد

به صورت الزام به انجام عملی؛ مثل اینکه شرط شود مستأجر هر سال نسبت به نقاشی داخل عین مستأجره اقدام نماید

یا منع از انجام عملی؛ مثل اینکه موجر شرط نماید که مستأجر حق ندارد درب سمت چپ عین مستأجره را مسدود نماید

که البته این رویه در قراردادهای اجاره معمول نیست و اغلب اساسی‌ترین شرایطی که در قرارداد اجاره به صورت شرط پیش‌بینی می‌شود

الزام به عدم تغییر شغل و عدم انتقال است که جداگانه در بندهای ۱ و ۷ ماده ۱۴قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مورد توجه قانون‌گذار قرار گرفته است.

الزامات قراردادی

قسمت بحث برانگیز موضوع در مورد الزامات اذن ضمنی در قرارداد می‌باشد و مناقشه آنجا ظاهر می‌شود

که از یک طرف بر مستأجر شرط می‌گردد که حق تغییرات جزیی در مورد اجاره را بدون اذن کتبی موجر ندارد

و از طرف دیگر محل برای شغلی اجاره داده می‌شود که با رعایت شرط امکان عملی انجام شغل وجود ندارد

که در این خصوص رأی شماره ۴۱۷ شعبه ۱۳ دیوان‌عالی کشور که پس از اعلام اشتباه

نسبت به رأی شماره ۹۰۲۳ شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر در مورخه ۷/۱۱/۱۳۸۰صادر شده است قابل توجه می‌باشد که مقرر می‌دارد:

«…اولاً : اذن تغییرات با قید این‌که مورد اجاره برای دایر کردن پانسیون به مستأجر داده شده به او تفویض گردیده

و بر بند ۷ اجاره‌نامه { مبنی بر اینکه مستأجر حقی برای تغییر جزیی و کلی در بنا بدون موافقت کتبی موجرین ندارد} عملاً ارزش و اثری بار نیست.

ثانیاً : برابر عرف و متعارفاً برای محلی که در پنج طبقه با مساحتی حدود ۱۴۷۵متر مربع احداث شده در ۵/۵۴۳ متر مربع و برای اشتغال به محل پانسیون این مقدار تغییرات قابلیت پذیرش دارد؛

زیرا مادام که محل برای سکونت اجاره داده نشده باشد

و دایر کردن پانسیون درحد استفاده از مهمان‌پذیر یا هتل است که موجرین به خصوصیت عقد اجاره‌ای که منعقد نموده‌اند

با تبعات حاصل و قابل تصور آن واقف بوده و به همین جهت هم کلیه کارشناسان در نظرات ابرازی تغییرات مستأجر را برای بهتر استفاده کردن عنوان نموده‌اند…»

  

تخلیه-به-جهت-تعدی-و-تفریط

تخلیه به جهت تعدی و تفریط

 

احداث دیوار حائل بین دو مغازه و دعوی تقابل مبنی بر تعدی و تفریط با احداث بالکن

 

پرونده کلاسه ………..

شعبه ۱۷ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید بهشتی تهران

دادنامه شماره ………………..

خواهان: آقای رضا …….. با وکالت خانم محبوبه طالب زاده و رقیه محسنی به نشانی: ……….

خواندگان: آقا….، ندا ……. با وکالت آقای مهدی زینالی به نشانی: تهران، میدان هفت تیر ضلع شمال غربی، کوچه شهید مازندرانی، پ ۴، طبقه ۶، واحد ۱۴ – ۴- آقای رسول ….. ۵- احمد کریمی۶-مصطفی …….همگی به نشانی تهران خیابان کارگرجنوبی……………………………

خواسته: تخلیه

گردشکار: خواهان دادخواستی به خواسته فوق به طرفیت خوانده بالا تقدیم داشته که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی در وقت مقرر دادگاه به تصدی امضاء کننده زیر تشکیل است و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید:

رای دادگاه

در خصوص دعوی خواهان (رضا….. با وکالت خانم‌ها……….به طرفیت خواندگان (۱-داود،۲- نرگس،۳- ندا هر سه مردای فرید و با وکالت آقای مهدی زینالی ۴- رسول …….. ۵- احمد …….. ۶- مصطفی ……. ) دایر بر صدور حکم تخلیه مورد اجاره (مغازه نانوایی) به لحاظ تعدی و تفریط (احداث دیوار حائل) صرف نظر از اینکه احداث دیوار حائل بین دو باب مغازه متصل به هم تعدی و تفریط محسوب می شود یا خیر؟

نظر به اینکه موضوع اجاره شش دانگ هر یک از دو باب مغازه متصل به هم بوده

ویکی از مغازه ها نیز انبار مغازه دیگر بوده است و دعوی خواهان نیز مقرون به هیچ دلیل قاطعی نبوده است.

بنابراین، دعوی ایشان غیر موجه تشخیص و محکوم به بطلان می شود رای صادره ظرف ۲۰ روز تجدید نظر پذیر است.

رای دادگاه

رئیس شعبه هفدهم دادگاه عمومی حقوقی تهران-شیرزاد

شعبه ۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران

پرونده های کلاسه و

شعبه ۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران

دادنامه شماره

خواهان ها : خانم ندا دیبا داوود با وکالت آقای مهدی زینالی

به نشانی: تهران، ضلع شمال غربی میدان هفت تیر، کوچه مازندرانی، پلاک ۴، طبقه ۶ واحد ۱۴

آقای …………. با وکالت آقای سید خالص حسینیان به نشانی خ کریمخان زند

خواندگان: آقای حاج رضا………… با وکالت آقای

خواسته ها: تجویز انتقال منافع به غیر – تقابل

گردشکار- خواهان دادخواستی به خواسته فوق بطرفیت خوانده بالا تقدیم داشته

که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی

در وقت فوق العاده دادگاه به تصدی امضاء کننده زیر تشکیل است

و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید.

رای دادگاه

در خصوص دعوی خواهان ها (۱-ندا ۲-دیبا۳- داود با وکالت آقای مهدی زینالی)

بطرفیت خوانده (رضا………..با وکالت آقای سید خالص حسینیان)

دایر بر تجویز انتقال منافع و حق کسب و پیشه و یا تجارت یک باب مغازه موضوع سند رسمی شماره … مورخ ۲۷/۱/۴۰ دفترخانه شماره …، و دعوی رضا بطرفیت داود، ندا، دیبا، رسول، احمد و مصطفی مبنی بر تقابل نسبت به دعوی اصلی و بخواسته صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر بدون رضایت مالک و تعدی و تفریط، که بشرح صورتجلسه دادگاه صرفاً به تعدی وتفریط تنجیز شده است

اولاً: اگر چه نسبت به تعدی و تفریط از حیث احداث دیوار حائل بین دوباب مغازه سابقاً اظهار نظر قضایی شده است.

لکن، نظر به اینکه این بار تعدی و تفریط از حیث احداث بالکن در داخل مغازه مطرح شده است

و احراز تعدی و تفریط و اینکه آیا موارد مذکور به اساس ساختمان لطمه وارد کرده است یا خیر،

موضوع به حیطه کارشناسی در آمده و کارشناس منتخب دادگاه نیز بشرح نظریه واصله اعلام کرده است

که هیچگونه لطمه ای به اساس ساختمان وارد نشده است

که مورد اعتراض خواهان تقابل واقع و سرانجام هیات کارشناسان ضمن شرح و تحلیل ماوقع اعلام کرده اند

که بالکن داخل مغازه از ۴۰ سال قبل احداث گردید و هیچگونه لطمه ای به اساس ساختمان نزده است

وانگهی مالکیت خواهان ۶ سال بعد از احداث بالکن مورد بحث استقرار یافته است

بنابراین ،دعوی خواهان تقابل از حیث تعدی و تفریط غیر موجه تشخیص و محکوم به بطلان می شود .

رای دادگاه

ثانیاً: نظر به اینکه مالکیت خوانده دعوی اصلی نسبت به رقبه مورد ترافع محرز

و به موجب اجاره نامه رسمی شماره …. رابطه استیجاری فی مابین طرفین محقق است

نظر به اینکه مطابق اجاره نامه مستند دعوی مستاجر حق انتقال به غیر نداشته و خوانده نیز با انتقال مورد اجاره موافقت نکرده

و خود نیز حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و یا تجارت نشده است

و به موجب ماده ۱۹ از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در موردی که موجر با انتقال موافقت نکند

و خود نیز حق متعلق به مستاجر را نپردازد مستاجر حق دارد برای تحصیل اذن دادگاه اقامه دعوی کند.

بنابراین، دعوی خواهان های اصلی ثابت تشخیص می شود و به خواهان‌ها اجازه داده می شود

ظرف ۶ ماه نسبت به انتقال منافع رقبه موصوف به شخص ثالث

مطابق شرایط اجاره قبلی و در همان دفتر خانه با تنظیم سند رسمی اقدام نمایند.

بدیهی است مستاجر جدید از هر جهت نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود

آرای صادره ظرف ۲۰ روز تجدید نظر پذیر است.

رئیس شعبه ۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران- شیرزاد

نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی

مشخصات طرفیننامنام‌خانوادگینام پدرسنشغلمحل اقامت خیابان
خواهانمشخصات موجر    
خواندهمشخصات مستأجر    
وکیل یا نماینده قانونیمشخصات وکیل    
خواسته یا موضوع و بهای آن صدور حکم تخلیه به علت تعدی و تفریط با احتساب کلیه خسارات دادرسی
دلائل و منضمات دادخواست۱-تصویر مصدق سند مالکیت۲- تصویر مصدق اجاره‌نامه(عادی یا رسمی)

شرح دادخواست   ریاست محترم دادگاه

احتراما به استحضار می‌رساند:

۱- اینجانب برابر تصویر مصدق سند مالکیت که به پیوست تقدیم می‌گردد مالک شش دانگ پلاک ثبتی….. واقع در….هستم.

۲- قسمتی از ملک مذکور که به صورت یک دستگاه آپارتمان/مغازه می‌باشد برابر سند رسمی شماره …مورخ….تنظیمی دردفتر خانه شماره…../سند عادی مطابق تصویر مصدق اجاره‌نامه پیوست به خوانده محترم اجاره داده شده است.

۳- نظر به اینکه خوانده محترم بدون اذن و. اجازه اینجانب اقدام به احداث بالکن و زیر زمین در عین مستأجره نموده و به این ترتیب مرتکب تعدی و تفریط شده است به استناد بند ۸ از ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر تخلیه با احتساب کلیه خسارات دادرسی را دارم.

محل امضاء – مهر – اثر انگشتمحل نقش تمبر
شماره و تاریخ ثبت دادخواستریاست محترم شعبه …….. دادگاه …… رسیدگی فرمائید.

نام و نام‌خانوادگی ارجاع کننده ………………………

تاریخ …………… امضاء

نشست های قضایی دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط

 

تعدی و تفریط در قانون

 

در امکان ورود ثالث منتقل علیه در دعوی تعدی و تفریط

اگر در سند اجاره حق انتقال منافع محل کسب سلب شده و معهذا مستاجر مورد اجاره را به غیر واگذار کرده

و مالک علیه مستاجر اول به خواسته تخلیه به علت تعدی و تفریط، اقامه دعوی نموده باشد

آِیا منتقل الیه می تواند در جریان دادرسی به عنوان وارد ثالث و پس از صدور حکم به عنوان معترض ثالث از باب تعلق نصف سرقفلی ادعای حق نماید یا خیر؟

در تاریخ ۱۴/۹/۱۳۶۴ راجع به مسئله مذکور سه نظر ابراز شده است :

نظر اول

با توجه به عموم و اطلاق مواد ۲۷۰ و ۵۸۲ قانون آیین دادرسی مدنی دایر به حفظ حقوق ثالث و جواز ورود

او به دعوی و اعتراض وی به حکم صادره به عنوان ذی نفع و اینکه در مانحن فیه منتقل الیه منصرف

از باب نصف سرقفلی به حکم تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مرداد ۱۳۵۶ ذی حق و ذی نفع تلقی می شود.

بنابراین، منتقل الیه می تواند در دعوی مالک به طرفیت مستاجر به خواسته تخلیه مورد اجاره به هر جهت و سبب که باشد

مادام که دادرسی در جریان است

به عنوان وارد ثالث و پس از صدور و قطعیت رای به عنوان معترض ثالث برای حفظ نصف سرقفلی خود مداخله نموده و اقامه دعوی کند.

البته منتقل الیه در ماهیت و موضوع دعوی تخلیه مستقلاً ذی نفع و صاحب سمت نیست بلکه از نتیجه واثر حکم منتفع می شود؛

یعنی در محق شدن مستاجر اصلی ذی‌نفع است

به این بیان که می تواند در جریان دعوی تخلیه علیه مستاجر وارد شده و

با اثبات عدم تخلف خوانده موجبات بطلان دعوی مالک را فراهم

و با عدم تخلیه مورد اجاره و ادامه تصرفات خود نصف سرقفلی خویش را حفظ نماید

و یا به عنوان معترض ثالث ابطال رای تخلیه را از دادگاه بخواهد

و یا اثبات حقانیت مستاجر محکوم علیه موضوع تخلیه را منتفی کند

و در نتیجه از نصف حق سرقفلی برخوردار شود

و این مقدار حقوق از سرقفلی کافی است که منتقل الیه ذی‌نفع قلمداد شود

و به عنوان وارد یا معترض ثالث مداخله نماید.

نظر دوم

در فرض مذکور منتقل الیه فقط می تواند

به عنوان وارد ثالث مداخله نماید

یا به عنوان معترض ثالث، به این توضیح با توجه به صراحت ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی

که شخص ثالث اگر خود را ذی نفع در محق شدن یکی از طرفین بداند می تواند

وارد دعوی گردد

منتقل الیه نیز در دعوی مالک به خواسته تخلیه به طرفیت مستاجر به هر سبب و جهت می‌تواند وارد دعوی شود

و با کمک به خوانده در ارائه دلایل موجبات رد دعوی مالک را فراهم سازد؛

http://cheraghdanesh.com/product/%D8%AF%D8%B9%D9%88%DB%8C-%D8%AA%D8%AE%D9%84%DB%8C%D9%87-%D9%85%D8%AD%D9%84-%D8%B3%D8%B1%D9%82%D9%81%D9%84%DB%8C-%D8%A8%D9%87-%D8%AC%D9%87%D8%AA-%D8%AA%D8%B9%D8%AF%DB%8C-%D9%88-%D8%AA%D9%81%D8%B1%DB%8C

حق چاپ برای گروه وکلای سنا محفوظ است و هرگونه کپی برداری از مطالب فقط با ذکر منبع و لینک امکانپذیر می باشد© ©