با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ شیوه مقنن در خصوص تخلیه محل‌های مسکونی و محل‌های تجاری فاقد سرقفلی به کلی تغییر کرد مقنن در راستای تسریع روند تخلیه جهت تشویق مالکین به اجاره دادن املاک خالی خود با شرایطی دستور تخلیه را جایگزین حکم تخلیه نموده به طوری که با وجود این شرایط موجر می‌تواند با مراجعه به مرجع ذی‌صلاح (شورای حل اختلاف) درخواست تخلیه عین مستأجره را نماید و مرجع رسیدگی با احراز شرایط مقرر قانونی ذیل ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می‌نماید:
شرایط صدور دستور تخلیه:
برای صدور دستور تخلیه به تقاضای موجر با قائم‌مقام قانونی وی لازم است. اجاره‌نامه شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ را داشته باشد که این شرایط در دو شق قابل بررسی است:
الف) شرایط عمومی تخلیه
برای تخلیه سریع برابر قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ الزاماً بایستی اجاره‌نامه مشمول قانون یاد شده باشد و برای شمول این قانون بایستی شرایط مندرج در ماده ۲ رعایت شود به عبارت دیگر، برای شمول قانون در رابطه استیجاری در بدو امر بایستی شرایط ذیل احراز شود:
- تنظیم اجاره‌نامه در دو نسخه: در صورتی که اجاره‌نامه رسمی باشد خارج از شرایط این ماده است و بدون هیچ قید و شرطی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ خواهد بود. اما در غیر این صورت برای شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تنظیم اجاره‌نامه در دو نسخه الزامی است. به عبارت دیگر، اگر اجاره‌نامه تک برگی باشد از شمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ خارج است و مشمول دستور تخلیه نخواهد بود.
- قید مدت:مدت، از ارکان اساسی اجاره‌نامه می‌باشد و به صراحت ماده ۴۶۸ قانون مدنی عدم قید مدت اجاره را باطل می‌کند.مضاف بر آن نیز در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ قانو نگذار به درج مدت در اجاره‌نامه تأکیدکرده و آن را از الزامات شمول قانون قرار داده است
- امضاء اجاره‌نامه توسط دو نفر شاهد:قانون‌گذار در جهت تقویت اعتبار سند عادی امضاء اجاره‌نامه توسط دو نفر شاهد را الزامی کرده است. اگر چه این شرط اثری در ماهیت عقد اجاره ندارد و حتی عدم امضا اجاره‌نامه توسط شهود به صحت آن خللی وارد نمی‌کند، لیکن در صورتی که اجاره‌نامه این شرط را نداشته باشد از شمول قانون روابط موجر و مستأجر خارج و تخلیه سریع محل امکان‌پذیر نخواهد بود.
- انقضاء مدت اجاره:برابر ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ برای تخلیه سریع عین مستأجره لازم است مدت اجاره منقضی شده باشد؛ به عبارت دیگر، اگر مستأجر به استناد شرط مقرر در قرارداد درخواست تخلیه نماید تخلیه سریع و صدور دستور تخلیه ظرف یک هفته امکان‌پذیر نخواهد بود بلکه موجر بایستی با طرح دعوا و رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و اثبات شرط و اعلام فسخ روند تخلیه ملک را پیگیری نماید. به دیگر سخن در این مورد تخلیه مستلزم صدور حکم تخلیه با احراز و اثبات شرایط خواهد بود.
ب) شرایط اختصاصی تخلیه
علاوه بر شرایط عمومی که شرح آن گذشت، در صورتی که در یک رابطه استیجاری موجر مبلغی به عنوان ودیعه با تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهد‌آور مثل چک یا سفته از مستأجر دریافت کرده باشد لازم است جهت صدور دستور تخلیه مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ سند یا مبلغ مذکور را تحویل دایره اجرا نماید؛ صدور دستور تخلیه منوط به تحویل مبلغ با سند به دایره اجراست. در صورتی که موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره باشد یا طلبی از بابت قبوض آب، برق وگاز داشته باشد، موجر موظف است نسبت به طرح دعوای مطالبه ضرر و زیان یا بدهی‌های آب و برق و گاز و تلفن و اجاره‌بها اقدام و گواهی دفتر شعبه دادگاهی را که دعوا در آن مطرح شده است را به دایره اجرا تحویل نماید در این صورت برابر ذیل ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ دایره اجرا از تحویل مبلغ یا سند به میزان مورد ادعا به مستأجر خودداری خواهد کرد تا پس از صدور حکم ضرر و زیان با کسر مطالبات موجر مابقی به مستأجر عودت داده شود.
با توجه به مواد ۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف تخلیه اماکن مشمول سرقفلی در صلاحیت این شورا نمی‌باشد بنابراین شورا تنها در خصوص تخلیه اماکن مسکونی و تجاری که سرقفلی پرداخت نشده است صلاحیت رسیدگی دارد.
در صورتی که شرایط مندرج در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر براجاره‌نامه حاکم باشد تخلیه با صدور دستور تخلیه خواهد بود اما در صورتی که شرایط مندرج در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ وجود نداشته باشد موجر برای تخلیه الزاماً باید منتظر طی مراحل قانونی و صدور حکم دادگاه باشد و از مزایای مقرر در ماده ۳ قانون مورد بحث نمی‌تواند استفاده کند.
نمونه رای تخلیه مورد اجاره به دلیل انقضای مدت
چنانچه روابط استیجاری محل کسب قبل از اجرای قانون ۱۳۷۶ آغاز شده و پس از آن با وصف استمرار تصرف مستأجر، اجاره‌نامه جدید تنظیم شده باشد، تمدید اجاره‌نامه سابق بوده و تابع قانون ۱۳۷۶ نیست.
در خصوص دادخواست تقدیمی آقای (ن.ب.) و خانم (ط.ر.) با وکالت خانم (س.ع.) به طرفیت آقای (م.ن.) با وکالت آقای (م.م.) به خواسته تخلیه به دلیل انقضای مدت. وکیل خواهان‌ها در تشریح خواسته موکلین اظهار داشته، موکلین، مالکین یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ۲۸۴۰/۴۵ و ۴۴ بخش ۱۱ تهران بوده و به‌موجب قرارداد عادی در تاریخ ۲۰/۹/۷۵ برای مدت یک سال بدون اخذ سرقفلی به خوانده اجاره داده و در پایان مدت یک سال قرارداد مذکور تسویه و به‌موجب ظهرنویسی مستأجر، چک تضمین تخلیه مسترد گردید و سه قرارداد یک‌ساله دیگر با فاصله زمانی گاهاً طولانی به‌صورت علی‌حده فی‌مابین طرفین تنظیم و از سال ۱۳۸۱ نیز هیچ قرارداد دیگری تنظیم نگردید و روابط طرفین تغییر و از استیجاری به سرمایه‌گذاری کارگر و کارفرما تغییر نموده، فلذا مستدعی صدور حکم به شرح دادخواست تقدیمی بوده.
وکیل خوانده نیز در مقام دفاع اظهار داشته با عنایت به اینکه رابطه استیجاری از سال ۱۳۷۵ تاکنون استمرار داشته و تجدید قرارداد، چیزی جز تعدیل آن نبوده و به‌هیچ‌وجه قرارداد جدیدی محسوب نمی‌گردد و خوانده مستحق دریافت حق کسب و پیشه و تجارت می‌باشد و مستدعی رد دعوای خواهان‌ها بوده.
دادگاه با عنایت به محتویات پرونده از آنجایی که حسب اقرار آقای (ن.ب.) بر اینکه ملک متنازع‌فیه از سال ۱۳۷۵ تاکنون به‌صورت مستمر در تصرف خوانده بوده و در زمان‌های بین سال ۷۵ لغایت ۸۰ اجاره‌بها پرداخت می‌شده و گاهی شفاهاً تعدیل می‌شد و رأی وحدت رویه شماره ۶۱۸ مورخ ۱۸/۶/۱۳۷۶ دیوان‌عالی کشور نیز بر این استدلال استوار می‌باشد که تنظیم اجاره‌نامه جدید با وصف استمرار تصرف مستأجر در واقع تمدید اجاره‌نامه سابق بوده و اصولاً عقد اجاره جدید نمی‌باشد؛ و ادعاهای متشتت وکیل خواهان‌ها بر اینکه رابطه استیجاری را در قسمتی از لایحه تقدیمی تحت حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و قانون مدنی دانسته و از سوی دیگر تحت حاکمیت ماده واحده الحاقی مصوب ۱۳۶۵ به قانون روابط موجر و مستأجر دانسته و از سوی دیگر مدعی بوده رابطه حقوقی اصحاب دعوی از سال ۱۳۸۱ از رابطه استیجاری به رابطه کارگری و کارفرمایی تغییر وضعیت داده را نیز موجه ندانسته و چنانچه خواهان‌ها مدعی رابطه حقوقی غیر از اجاره می‌باشند، مطالبه آن از طریق دعوای تخلیه فاقد وجاهت است؛ فلذا دادگاه با حاکم دانستن مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بر رابطه حقوقی اصحاب دعوای و اینکه با صرف انقضای مدت اجاره دلیلی بر تخلیه عین مستأجر نمی‌باشد مستنداً به مواد ۱۴ و ۱۵ و ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲/۵/۱۳۵۶ حکم بر بطلان دعوی خواهان‌ها صادر و اعلام می‌دارد. رأی صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
