کارشناسی چیست-مدت اعتبار کارشناسی ملک

اعتبار-کارشناسی

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

 اعتبار کارشناسی از جمله دلایلی است که اصحاب دعوا برای اثبات یا دفاع از دعوا به آن استناد می‌کنند و از آن‌جایی که در یک دعوا هریک از اصحاب دعوا در مقام اثبات دعوا یا دفاع از آن، اگر مدعی امری گردند که محتاج به دلیل باشد، اثبات امر بر عهده مدعی است. لذا در صورت درخواست هریک از طرفین دعوا و همچنین تشخیص دادگاه جهت کشف واقعیت امر، دادگاه مبادرت به صدور قرار کارشناسی می‌نماید.

وکیل پایه یک دادگستریبنابراین کارشناسی از جمله وسایل اثبات دعوی است، بدین معنی که یکی از اصحاب دعوا قصد دارد با توسل به نظر کارشناس، ادعای خود را ثابت کند و از آن‌جایی که دلایل بعضاً فنی و تخصصی هستند و مسلماً قضات اشراف به جوانب تخصصی و فنی موضوع ندارند قاعدتاً متخصصین فن بایستی در خصوص صحت و سقم آن اظهارنظر نموده و نظریه تخصصی ارائه دهند.

لذا کارشناسی از جمله دلایل علمی است که در آن کارشناس آزادی کامل دارد که از تمام وسایل و امکانات لازم جهت رسیدن به پاسخی که به امتناع وجدان برسد استفاده نماید.

ولیکن بایستی این نکته مهم را در نظر داشت که هرچند قاضی تخصص فنی برای اظهارنظر در موضوع را نداشته و برای اظهارنظر، موضوع را نزد کارشناس مربوطه می‌فرستد؛ ولیکن مطابق ماده ۲۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی، اگر قاضی تشخیص دهد که نظر کارشناس با اوضاع و احوال محقق و معلوم مورد کارشناسی مطابقت ندارد به آن توجه نمی‌نماید.

اعتبارکارشناسی نیز مانند تحقیقات محلی و معاینۀ محلی از وسایل اثبات دعوا شمرده می‌شود که در قانون مدنی تصریح نشده کارشناسی یکی از طواری دادرسی ناشی از ادله است.

نمونه آن طرح دعوای تخلیه از ناحیه موجر است که به جهت تعدی و تفریط مستأجر که تعدی و تفریط مستأجر دلیل اصلی صدور حکم تخلیه می‌باشد که این مهم حتماً بایستی با کارشناسی مشخص گردد در غیر این‌صورت امکان رسیدگی و ختم دادرسی وجود ندارد.

  • رجوع شود به ماده ۱۹۴ قانون آیین دادرسی مدنی.
  • رجوع شود به ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی.

مراحل عملی انجام کارشناسی سرقفلی توسط کارشناس دادگستری

مطالبه طلب به انضمام خسارات دادرسی با استناد به نظریه کارشناسی و استشهادیه

استشهادیه، جز در موارد احصایی قانونی مثل دعوا اعسار از پرداخت هزینه دادرسی به‌عنوان دلیل محسوب نمی‌شود.

 

رأی شعبه ۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوای تقدیمی خانم (پ.ن.) به طرفیت خانم (خ.خ.) به خواسته صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ ۹۱٫۶۸۰٫۰۰۰ ریال و کلیه خسارات دادرسی. دادگاه با توجه به محتویات پرونده و لحاظ اظهارات اصحاب دعوا و مستندات ایشان و با عنایت به مالکیت اصحاب دعوا بر ۲ دستگاه آپارتمان مستحدث در پلاک ثبتی موضوع دعوا (طبقه ۲ شرقی و غربی)، به دلالت مستندات تقدیمی و عدم ایراد اصحاب دعوا بر آن. نظر به این‌که رابطه قراردادی اصحاب دعوا مستند عادی ۱۷/۷/۱۳۸۵ می‌باشد، به خصوص مفاد بند ۳۲ آن قرارداد، مقرر داشته است اختلاف واحدهای شرقی و غربی طبق متراژ سند مراعات می‌گردد و تا ۱ الی ۲ متر قابل اغماض است، لکن وجه روز آن (مساحت اضافی بر مساحت قبلی موجود در ماهیت اصحاب دعوا) قابل مطالبه می‌باشد (از سوی ذی‌نفع). در مانحن‌فیه خواهان در جهت اثبات ادعای خود به نظریه کارشناسی استناد نمود که در پرونده تأمین دلیل، تحصیل شده است که مؤید مساحت‌های قبلی و مساحت‌های فعلی و تغییر مساحت‌های مزبور به دست آمده است. نظر به این‌که از سوی خوانده ایراد و دفاع مفید و مؤثری در جهت رد دعوای خواهان با مستندات تقدیمی ایشان به عمل نیامده است و از سوی ایراد او به نظر کارشناسی قابل متابعت نیست؛ زیرا

اولاً: قابل اغماض بودن مساحت اضافی از ۱ الی ۲ متر موجب عدم استحقاق ذی‌نفع به قیمت روز مساحت اضافی نمی‌باشد و مفاد مستند استنادی (بند ۳۲) دلالت بر آن دارد؛

 ثانیاً: با توجه به مساحت‌های قبلی و فعلی مالکیت اصحاب دعوا در ۲ دستگاه آپارتمان و کسر اختلافات از نظر مساحت، آنچه از مساحت بیشتر باقی می‌ماند سبب اشتغال ذمۀ مالک مساحت اضافی به قیمت روز آن در حق مالک آپارتمان طبق مقابل است. لذا دادگاه دعوای خواهان را وارد و موجه دانسته و مستنداً به اصول لزوم و صحت و مواد ۱۰ و ۳۳۱ قانون مدنی و مواد ۱۹۸، ۵۱۹ و ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی و قواعد تسبیب و لاضرر، حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ ۹۱٫۶۸۰٫۰۰۰ ریال بابت اصل خواسته و مبلغ ۱٫۸۳۳٫۶۰۰ ریال بابت هزینه ابطال تمبر دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می‌دارد. بدیهی است پس از قطعیت حکم اجرای احکام خسارت تأخیر تأدیه را بر اساس شاخص قیمت خدمات و کالا احتساب از خوانده دریافت و در حق خواهان پرداخت خواهد نمود. رأی صادره حضوری و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

 

رأی شعبه ۵۲ دادگاه تجدیدنظر تهران

در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم (خ.خ.) به طرفیت خانم (پ.ن.) نسبت به دادنامه ۸۴۹- ۳۰/۷/۹۱ صادره از شعبه ۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت مبالغ مذکور در دادنامه تجدیدنظر خواسته به شرح آن صادر شده است. دادگاه با ملاحظه محتویات پرونده و مدارک و اظهارات مربوط در آن و این‌که توافق‌نامه‌ای که تجدیدنظرخوانده با تجدیدنظر خواسته در خصوص موضوع خواسته باشد، تقدیم محکمه نشده است و استشهادیه استنادی تجدیدنظر، فاقد مشخصات کامل مسجلین آن از نام و نام خانوادگی و نشانی می‌باشد که نشانی آن‌ها درج نشده است، ضمن اینکه استشهادیه به‌عنوان دلیل به جز در موارد احصایی قانونی مثل اعسار از پرداخت هزینه دادرسی محسوب نمی‌شود و در مورد تأمین دلیل وفق ماده ۱۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی قابل استناد می‌باشد، علی‌هذا تجدیدنظرخواهی با شقوق ماده ۳۴۸ قانون مذکور انطباق ندارد. با رد تجدیدنظرخواهی دادنامه موصوف به استناد ماده ۳۵۸ همان قانون تأیید می‌گردد. رأی صادره قطعی است.‌

 

موارد لزوم تجدید کارشناسی به علت انقضای مدت شش ماه از کارشناسی

ارزیابی مجدد ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری، به علت انقضای مدت شش ماه از زمان کارشناسی، ناظر بر موارد خاص معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز مثل دستور فروش یا مزایده می‌باشد. در مورد تملک املاک توسط شهرداری و دولت، با کارشناسی تکلیف خوانده به پرداخت قیمت تعیین شده است و نیازی به ارزیابی مجدد پس از انقضای شش ماه نظریه کارشناسی نیست.

خلاصه جریان پرونده

آقایان (م.ک.) و (الف.ب.) به وکالت از خانم (ک.) و آقای (م.ر.) (وکالت مع‌الواسطه) به طرفیت ۱٫ شهرداری ۲٫ (ش.) دادخواست مطالبه مابه‌التفاوت قیمت کارشناسی به نرخ روز پلاک ۲۰۳ فرعی از ۳۹۶۷ اصلی بخش یک اراک به علت انقضای بیش از ۶ ماه از نظریه قبلی موضوع پرونده کلاسه ۹۰۰۰۰۷ شعبه ۵ دادگاه عمومی اراک تقدیم دادگاه‌های عمومی اراک نموده که به همان شعبه ارجاع و به کلاسه ۹۱۰۳۵۹ ثبت و در تاریخ ۱۰/۷/۹۱ دادخواست نسبت به خوانده دوم مسترد شده است (ص ۱۶) شهرداری طی لایحه اعلام نموده که قبلاً به شرح دادنامه ۸۴۳-۲۸/۱۰/۹۰ حکم صادر و طبق دادنامه ۱۹-۱۶/۱/۹۱ شعبه ۵ دادگاه تجدیدنظر استان تأیید شده و ۶ ماه مذکور در تبصره ماده ۱۹ قانون کارشناسان رسمی دادگستری منقضی نگردیده است…. (ص ۱۷ تا ۲۰) دادگاه به‌موجب دادنامه شماره ۷۱۷-۷/۸/۹۱ چنین رأی داده است: « نظر به اینکه موضوع دعوا در پرونده استنادی دین بوده طبق ماده واحده قانون راجع به منع توقیف اموال شهرداری‌ها مصوب ۱۳۶۱، در صورت عدم اعتبار و بودجه در سال مورد عمل (اجراییه در تاریخ ۲۷/۳/۹۱ صادر شده) شهرداری مکلف به پرداخت محکوم‌به ارسالی آتی بدون احتساب خسارت تأخیر تأدیه می‌باشد و ارزیابی مجدد موضوع تبصره ماده ۱۹ قانون کارشناسان رسمی ناظر بر معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز مثل دستور فروش با مزایده می‌باشد و در مانحن‌فیه خواهان‌ها با شهرداری معامله‌ای انجام نداده‌اند…

ثانیاً: انقضای مدت ۶ ماه از تاریخ اجرای کارشناسی ممکن است به دلایل مختلف از جمله دادرسی در مراحل بدوی و تجدیدنظر یا عدم پیش‌گیری خواهان در اجرای حکم باشد که خارج از اراده خوانده است …. دادگاه خواسته خواهان‌ها نسبت به خوانده اول را غیر وارد تشخیص به استناد مواد ۱۳۲۴، ۱۲۵۷، ۱۳۲۱ قانون مدنی و ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی‌حقی خواهان‌ها صادر و در خصوص خوانده دوم به استناد بند «الف» ماده ۱۰۷ قانون مرقوم قرار ابطال دادخواست (به لحاظ استرداد آن) صادر و اعلام می‌نماید ….» (ص ۲۷ و ۲۸) آقای (م.ک.) وکیل فرجام‌خواهان از این رأی فرجام‌خواهی نموده که پس از ابلاغ مراتب به شهرداری، پرونده به دیوان‌عالی کشور ارسال و در تاریخ ۱۶/۱۱/۹۱ به این شعبه ارجاع شده است.

رأی شعبه ۵ دیوان‌عالی کشور

با عنایت به استدلال دادگاه بر رأی فرجام‌خواسته و ملاحظه دادنامه شماره ۸۴۳-۲۸/۱۰/۹۰ دادگاه بدوی در دادنامه شماره ۱۹-۱۶/۱۱/۹۱ دادگاه از تجدیدنظر و اجراییه صادره به شماره ۶۰-۲۷/۳/۹۱ مبنی بر پرداخت بهای روز ملک و با توجه به مفاد مقررات قانون راجع به منع توقیف اموال شهرداری‌ها بر قانونی بودن تأمین محکوم [علیه] در بودجه سال بعد برای سازمان‌های دولتی و عمومی، رأی فرجام‌خواسته را مطابق مقررات قانونی و دلایل موجود در پرونده تشخیص و مستنداً به مواد ۳۶۷ و ۳۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ابرام می‌نماید.‌‌

مقالات دیگر

20 آوریل 2024

با ما در ارتباط باشید