بازداشت و مزایده سرقفلی

در این مطلب قصد داریم شما را با تمامی زوایای بازداشت سرقفلی و مزایده سرقفلی آشنا کنیم

پرسش: آیا بازداشت  سرقفلی امکان‌پذیر است؟

هر چند بازداشت حق کسب و پیشه یا تجارت طبق ماده‌ی ۶۲ آیین‌نامه‌ی اجرای مفاد

اسناد رسمی لازم‌الاجرا جایز است، و بازداشت سرقفلی و توقیف ان توسط طلبکار

منع قانونی وجود ندارد لکن فروش آن منتهی به انتقال مورد اجاره به غیر، بدون اجازه

مالک ممکن نبود و فقط ماده ۱۹ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ تخلف برای

مستاجر می باشد علی‌الخصوص که، سرقفلی حق مالی است و نه مال مطلق و

ممکن است این حق مالی به علت تخلفات مستأجر از بین برود؛ لذا قبل از تبدیل حق

مذکور به مال مطلق، استیفای حق دائن از آن مقدور نیست.

پرسش:آیا مزایده سرقفلی امکان پذیر است؟

توقیف سرقفلی  توسط طلبکار منع قانونی ندارد ولی انچه در این خصوص اهمیت دارد

مزایده سرقفلی یا به اصطلاح فروش ان می باشد که در این مورد چون مزایده

سرقفلی بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶  انتقال سرقفلی به غیر از

جمله مواردی است که باید با رضایت مالک باشد چون در صورت عدم رضایت و بدون

اطلاع مالک  براساس ماده ۱۹ همین قانون برای مستاجر محل از موارد تخلف

محسوب شده که باعث می شود مالک برای تخلیه محل سرقفلی اقدام نماید پس

مزایده سرقفلی از طریق اجرای احکام دادگستری باید به رضایت مالک

باشد.

اولاً: اگر مزایده با رضایت مالک صورت گیرد، واگذاری آن اعم از این که به خود مالک

باشد یا به اشخاص ثالث، بدون اشکال است و محکوم‌له می‌تواند طلب خود را از محل

فروش آن استیفاء نماید.

ثانیاً: درصورت احراز صحت مزایده دادگاه دستور انتقال حق کسب و پیشه یا تجارت را

به برنده‌ی مزایده در یکی از دفاتر اسناد رسمی صادر خواهد کرد.

فروش و انتقال سرقفلی

با توجه به ماده‌ی ۶۲ آیین‌نامه‌ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا… مصوب ۱۳۵۵،

بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی جایز است. لکن با توجه به این که فروش و

انتقال سرقفلی بازداشت شده در آیین‌نامه‌ی مذکور پیش‌بینی نشده است، چون

سرقفلی حق مالی است نه مال مطلق و مادام که حق مالی به صورت مال تبدیل

نشود، قابل فروش نخواهد بود. خصوصاً این که ممکن است این حق به علت تخلفات

مستأجر از بین برود. بنابراین، قبل از تبدیل حق مالی به مال، فروش آن امکان‌پذیر

نمی‌باشد و تا زمانی که مستأجر قصد فروش و یا واگذاری مورد اجاره را به دیگری

نداشته باشد، امکان استفاده از این حق توقیف شده وجود ندارد.

پرسش: با عنایت به تبصره ۲ ماده قانون روابط موجر و مستأجر

مصوب ۱۳۷۶ که اشعار می‌دارد: «در صورتی که موجر به طریق

صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه

مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.» آیا در این

صورت، تخلیه منوط و موکول به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی

می‌باشد؟

نظر اکثریت پرداخت سرقفلی

چون مطابق مندرجات قانون مدنی و قانون مورد بحث، مورد اجاره تنها برای مدت معینی در

اختیار مستأجر قرار می‌گیرد و پس از انقضای مدت، ادامه تصرفات مستأجر مجوز شرعی و

قانونی نخواهد داشت و بنا بر صراحت ماده سوم قانون مذکور، مورد اجاره بایستی ظرف

مدت یک هفته تخلیه گردد. از طرف دیگر منطوق ماده چهارم قانون مرقوم که تخلیه را

موکول به استرداد ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه نموده، از موضوع بحث کاملاً متفاوت و

ناظر به مواردی است که موضوع سپرده یا ودیعه کاملاً مشخص و مبلغ، معین باشد که در

این صورت هیچ‌گونه نیازی به رسیدگی نیست. در حالی که مطالبه سرقفلی ممکن است

در حد یک ادعا مطرح و نهایتاً به اثبات نرسد، در عین حالی که مبلغ و میزان آن ابتدا

مشخص نیست. مضافاً آنکه قانون‌ گذار در فرض سؤال، تخلیه را منوط به پرداخت قیمت ادله

روز سرقفلی ننموده است؛ لهذا تخلیه موکول به پرداخت این حق نمی‌باشد و تنها مستأجر

حق مطالبه آن را خواهد داشت همچنان که ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب

۱۳۷۶ کاملاً در این خصوص تعیین تکلیف نموده است.

نظر اقلیت پرداخت سرقفلی

نظر اول

موضوع را شامل موارد ماده چهارم قانون مزبور دانسته، با مستفاد از این ماده تخلیه را منوط

به پرداخت قیمت عادله روز می‌دانند.

نظر دوم

چون نوع کسب، وجود مستأجر در مورد اجاره و وضعیت مورد اجاره در تعیین قیمت عادله روز

مؤثر است و تخلیه و تغییر در مورد اجاره بعدها تعیین قیمت واقعی و عادله روز سرقفلی را

متعسر و حقوق مستأجر را تضییع می‌نماید. از طرف دیگر رعایت عدالت و انصاف، اقتضای آن

دارد که مستأجر بتواند با دریافت حق سرقفلی حق دیگری را تهیه نماید؛ لهذا تخلیه منوط و

موکول به پرداخت چنین حقی خواهد بود.

نظر کمیسیون پرداخت سرقفلی

با توجه به سیاق عبارت تبصره ۲ ماده ۶ قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و به کار

بردن عبارت: «… هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد»

چنین استنباط می‌شود که وجود دو حق «تخلیه» و «سرقفلی» لازم و ملزوم و به طور

پیوسته باید مورد لحوق اظهارنظر قضائی واقع شود و هدف قانون‌گذار در ماده ۴ قانون روابط

موجر و مستأجر یاد شده دلالت بر این معنا دارد که استرداد حقوق مستأجر موکول به تخلیه

باشد و حق سرقفلی مستأجر در حدود ماده ۶ قانون مذکور، اگر اولویت و توجیهی بر سایر

حقوق مندرج در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ نداشته باشد، باید

اذعان داشت که از آن کمتر نیست، با این ترتیب نظر دوم اقلیت نشست قضائی شهرستان بروجن

که در اسفندماه ۱۳۷۹ اعلام گردیده مورد تأیید است.

پرسش: آیا می‌توان حکم به تخلیه مورد اجاره، در صورتی که محل

کسب و تجارت باشد، به تقاضای احد از موجرین که مالک سهم

مشاعی از آن است، به علت احتیاج شخصی موجر صادر نمود یا نه؟

تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع

بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستأجر ناظر به صورتی است که موجر مالک شش‌دانگ مورد

اجاره باشد چنانکه این معنی از صدر ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر که ماده ۱۵ آن قانون

نیز معطوف به آن است مفهوم می‌شود.

همچنین با توجه به اینکه این حق به موجر داده شده، اطلاق آن منصرف به موجر شش‌دانگ

خواهد بود نه موجر سهم مشاع.‌ عبارت بند ۲ ماده ۱۵ مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج

شخصی موجر پیش‌بینی نموده دلالت بر همین نظر دارد، به‌علاوه احتیاج شخصی نسبت به

ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به غیر از متقاضی و خواهان است وجهه قانونی

نمی‌تواند داشته باشد

تقاضای تخلیه محل سرقفلی از سوی احد از موجرین

و با فلسفه احتیاج شخصی نیز موافقت ندارد‌؛ بنابراین، در موردی که بعضی از موجرین که

مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه تمام آن مغازه را به‌عنوان

احتیاج شخصی بنمایند. درخواست آن‌ها با مقررات و فلسفه بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و

مستأجر ۵۶ و فلسفه تخلیه مورد اجاره به‌ عنوان احتیاج شخصی منطبق نبوده و دعوی

مطروحه در این خصوص قابل قبول نیست؟

توصیه

بدلیل اینکه قانون سرقفلی بسیار پیچیده و رویه عملی می باشد و مستند قانونی بسیار

کمی در این خصوص موجود است لذا باید از طریق وکیل متخصص این حوزه راهنمایی و

کمک گرفته شود.