تخلیه سرقفلی به لحاظ تغییر شغل مستاجر

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

تجویز تغییر شغل در سرقفلی در مواردی از دلایل تخلیه و فسخ قرارداد اجاره است که محل اجاره برای شغل خاص و مشخصی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضایت موجر یا مالک سرقفلی شغل خود را  به شغلی خارج از عرف تغییر دهد.

لذا اگر طرفین، شغل معینی را در قرارداد قید نکرده باشند، تغییر مکرر شغل از ناحیه مستأجر، از موجبات فسخ اجاره نخواهد بود.ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ به مواردی می‌پردازد که موجر حق درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد، که در بند ۷ آن، چنین مقرر شده است:

در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شود و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

تردیدی نیست که اگر شغل جدید از لحاظ ضرری که به بنا وارد می‌کند نسبت به شغل سابق مضرتر باشد ممکن است تغییر شغل به نوعی تعدی و تفریط نیز محسوب شود در این صورت مالک می‌تواند از این جهت نیز نسبت به طرح دعوی و تخلیه با شرایط مقرر اقدام کند؛ اما در هر حال قانون‌گذار به دلیل اهمیت موضوع، تغییر شغل را در یک بند مستقل و مجزی بیان کرده است. آنچه از

ظاهر بند ۷ برمی‌آید این است که اگر مستأجر اقدام به تأسیس و انجام شغلی غیر مشابه شغل مندرج در اجاره‌نامه یا توافق شده در عین مستأجره نماید مالک حق خواهد داشت نسبت به طرح دعوی تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه اقدام نماید؛ اما مسلم است که هر تغییر شغلی نمی‌تواند موجبات تخلیه را فراهم کند مگر دارای شرایطی باشد، که در این مجال به بررسی این شرایط می‌پردازیم.

دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل

حال به بررسی مطالبی می‌پردازیم که آگاهی از آن‌ها در طرح یا عدم طرح دعوی از سوی موجر و همچنین در کیفیت دفاع مستأجر مؤثر خواهد بود. بنابراین، اطلاع طرفین از این مطالب صرف‌نظر از اینکه طریق طرح دعوی و دفاع را تسهیل خواهد کرد می‌تواند در اصل طرح دعوی از سوی موجر و در توافق و سازش طرفین بعد از طرح دعوی و روند اداره و مدیریت دعوی مطروحه مؤثر باشد

تغییر شغل مستاجر

برای طرح دعوی تحت عنوان تغییر شغل لازم است مستأجر در اجاره‌نامه به‌طور صریح یا ضمنی، یا ضمن سند دیگر یا برابر سایر ادله ملزم به دایرکردن شغل یا حرفه معینی در عین مستأجره شده باشد.

به دیگر سخن تغییر شغل به مثابه تخلف از شرط می‌باشد. تا شرطی مبنی بر استفاده معین وجود نداشته باشد صحت ادعای تخلف از شرط غیر قابل پذیرش خواهد بود همان‌گونه که صراحت عبارت «… مورد اجاره برای شغل معین…» در سیاق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ دلالت بر این معنا دارد و بر این اساس است که شعبه ۵۸ دادگاه حقوقی ۲ تهران در قسمتی از رأی خود به شماره ۴۰۴ مقرر می‌دارد:

«… در قرارداد نه به صراحت و نه به‌طور ضمنی، نحوه‌ی استفاده از مورد اجاره از طرف موجر مشخص و معین نشده است. به این اعتبار مستأجر حق دارد مورد اجاره را به هر نحو که مقتضی بداند مورد استفاده قراردهد.»

بنابراین، زمانی که در اجاره‌نامه به‌طور عام عبارت «برای استفاده تجاری» قید شود طرح دعوی به دلیل تغییر شغل محمل قانونی نخواهد داشت مگر اینکه عین مستأجره به ظاهر چنان باشد که انجام برخی مشاغل نسبت به آن تعدی و تفریط محسوب شد که البته خود موضوع دیگری است.

تغییر شغل در سرقفلی بدون اجازه مالک

تغییر شغل سرقفلی اگر بر اساس اون شغلی باشد که با شغل سابق مشابه باشد در این موارد بر اساس قانون سال ۵۶ موجر و مستاجر بخاطر اینکه شغل جدید شبیه شغل قبلی باشد برای تغییر این شغل نیازی به دریافت اجازه موجر نمی باشد و مستاجر می تواند به راحتی به شغل جدیدشغل خودش را تغییر دهد.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی 1-الف. 2-غ. 3-م. 4-م. 5-ف. 6-ن. 7-غ. 8-الف. 9-ع. همگی ب. به وکالت ر.ک. به طرفیت 1-م.ن. 2-ع.ف. 3- ع.م. به خواسته صدور حکم بر تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی 19664 و 19665/2398 مفروز از 4956 بخش 10 تهران به لحاظ تغییر شغل و تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره بها و انتقال به غیر (که در جلسه اول خواسته را به تغییر شغل تقلیل و اصلاح نموده) و تأیید فسخ قرارداد مورخ 23/7/1359 و خلع ید و مطالبه اجور معوقه از تاریخ 2/1/66 لغایت 20/10/92 به انضمام خسارات قانونی به استناد سند مالکیت و کپی مصدق اجاره نامه عادی مورخ 23/7/1359 و گواهی انحصار وراثت شماره 943 -20/8/1386 شعبه 121 دادگاه عمومی تهران در خصوص دعوی به طرفیت خواندگان ردیف دوم و سوم با عنایت به اینکه وکیل خواهان ها به موجب صورت جلسه مورخ 17/1/1393 دعوی خود را مسترد نموده است، فلذا دادگاه مستنداً به بند (ب) ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر و اعلام می دارد.

در خصوص مطالبه اجور معوقه با توجه به اینکه طی قبوض 963026 و 963957 اجور معوقه به صندوق دولت پرداخت شده، خواسته خواهان در این قسمت سالبه به انتفاء موضوع بوده. لذا دادگاه مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع صادر می نماید. و اما راجع به فسخ و تخلیه به لحاظ تغییر شغل با توجه به اینکه عقد اجاره از عقود موقتی لازم بوده و مستفاد از مواد 219 و 501 قانون مدنی بین طرفین لازم الاتباع است و فقط به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ می شود. و در دعوی تخلیه ید از عین مستأجره با سپری شدن مدت اجاره استحقاق موجر عدم انجام تکلیف قانونی از جانب مستأجر در تخلیه مورد اجاره دعوی محقق می گردد.

و نظر به اینکه حقوق و تعهدات هریک از طرفین در قرارداد مشخص است. و به موجب بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 مستأجر موظف است در شغلی که ضمن توافق با موجر انتخاب نموده است و عموماً تخصص وی نیز می باشد اشتغال نماید. در این صورت موظف است حسب تعهد قراردادی به شغل مزبور اشتغال داشته باشد، و چنانچه مستأجر بدون رضایت موجر تغییر شغل دهد، برای موجر موجد حق جدیدی که فسخ و برهم زدن معامله می باشد، خواهد شد. و موظف به تخلیه محل است و علاوه بر آن حق کسب یا پیشه یا تجارت خویش را نیز از دست می دهد، مگر اینکه شغل جدید با لحاظ تشابه عرفی همانند و مشابه شغل موضوع اجاره نامه باشد و یا اینکه به موجب تقسیمات دریک صنف قرارگرفته باشند. ضمن اعلام این مطلب که دریافت اجاره بها از سوی موجر متعاقب تغییر شغل دلیل بر رضایت آن ها به تخلف مستأجر نمی باشد و خوانده نمی تواند در مقام دفاع بدین وسیله به رضایت خواهان ها تمسک نماید.

نظر به اوراق و محتویات پرونده و دادخواست تقدیمی خواهان،

  1. اولاً: نظر به وجود فتوکپی مصدق سند مالکیت خواهان ها در پرونده امر وجود رابطه استیجاری در مانحن فیه برابر کپی مصدق اجاره نامه عادی فی مابین محرز و مسلم است.
  2. ثانیاً: جهت طرح دعوی تغییر شغل به مجوز قانونی و قراردادی نیاز است و به موجب اقرار خوانده در صورت جلسه دادگاه تغییر شغل صورت گرفته است. و اقرار خوانده نیز مؤید نوع شغل وفق دادخواست تقدیمی خواهان است و خوانده با اینکه نوع شغل اولیه لوازم بهداشتی بوده است، آن را بدون رضای موجر تغییر داده، و خوانده نیز دلیل مثبته رأی پیرامون رضایت یا اجازه خواهان که دلیل جواز وی در تغییر شغل باشد به دادگاه ارائه نداده است.و در توجیه عمل خود دفاع نموده که شغل لوازم بهداشتی رونقی نداشته و اجرای احکام دادسرای انقلاب لوازم وی را مصادره نموده اگرچه وی دلیلی از این جهت به دادگاه ارائه داده، اما در هرحال مثبت صحت ادعای وی و یا ناقص حقوق مالک نمی باشد. زیرا طرفین موظفند شروط قراردادی را رعایت نمایند. و در نتیجه تخلف از شروط قراردادی فسخ و تخلیه محل به نفع موجر است که خواهان نیز از این حق ایجادشده استفاده نمودند. لذا مشکلات اعلام شده دفاع قابل قبولی تلقی نمی گردد. و مصادره صرفاً ازلحاظ اجناس خارجی غیرمجاز بوده و ارتباطی به نوع شغل خوانده نداشته است.و خوانده نیز می توانست قبل از تغییرات اذن یا اجاره موجر را تحصیل نماید و یا اینکه پس از وقوع تخلف اخذ رضایت می نمود. که به صراحت بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستأجر مصوب 2 مرداد ماه 1356 تخلف محسوب می گردد که مستلزم تخلیه محل و سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت است.
  3. ثالثاً: حق فسخ در صورتی محقق که به موجب قرارداد و یا قانون باشد. و نظر به اینکه در اجاره نامه حق تغییر شغل در عین مستأجره به مستأجر داده نشده باشد وی نمی تواند مبادرت به تغییر شغل نماید مگر با رضایت مالک یا به ترتیب مقرر در ماده بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56، و خوانده هیچ گونه دلیلی که دلالت بر اذن مالک نماید ارائه نگردیده است. لذا دادگاه بنا به دلایل صدرالذکر تخلف مستأجر را مسلم دانسته و بنا به استدلال بالا برای خواهان حق فسخ به وجود آمده است.
  4. رابعاً: شغل موضوع اجاره نامه هیچ تشابه عرفی و عملی با شغل مورد اشتغال خوانده ندارد. با توجه به اینکه در عرف جامعه ما شغل های مذکور جزء مشاغل مشابه محسوب نمی گردد، و با عنایت به اینکه اصل بر عدم تغییر شغل است، بدین لحاظ قانوناً تخلف نامبرده از شرایط قانونی و قراردادی در استفاده از عین مستأجره ثابت و مدلل بوده. و برحسب شق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 و شرایط مقرر در قرارداد فی مابین مقرر گشته درصورتی که مستأجر تغییر شغل نماید موجر می تواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذیصلاح بخواهد.و با فسخ قرارداد اجاره، موجبات تخلیه مورد اجاره فراهم می باشد و خواهان نیز با تقدیم دادخواست مراتب فسخ وعدم رضایت خود را بر ادامه تصرفات خوانده را بر عین مستأجره اعلام داشته و بقاء و استدامه تصرفات خوانده در عین مستأجره فاقد جواز شرعی و قانونی است. و با درخواست موجر و احراز تخلف مستلزم تخلیه محل و سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت است. و از ناحیه خوانده در قبال دعوی مطروحه ایراد و دفاع دیگری به عمل نیامده و دلیل یا مدرکی که اذن مالک را ثابت کند ابراز و ارائه نگردیده است.

فلذا دادگاه بنا به دلایل صدرالذکر با احراز تخلف مستأجر، دعوی خواهان را وارد تشخیص، و مستنداً به بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستأجر مصوب 2 مرداد ماه 1356 و بند ثالثاً: ماده 490 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی علاوه بر سقوط حق کسب و پیشه، حکم بر تخلیه و انتزاع ید از شش دانگ یک باب مغازه با مهلت 20 روزه از تاریخ قطعیت حکم صادر و اعلام می دارد. ضمناً خوانده مکلف به پرداخت مبلغ 000/210 ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ 000/600 ریال بابت حق الوکاله وکیل سرقفلی در حق خواهان می باشد. رأی دادگاه حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رییس شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ نیک بخش

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای م.ح. به طرفیت آقایان و خانم ها الف.، غ.، م.، م.، ف.، ن.، غ.، الف. و ع. همگی شهرت ب. نسبت به دادنامه شماره 9-18/1/93 شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران در آن بخش که حکم به تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی 19664 و 19665/2398- اصلی بخش 10 تهران به لحاظ تغییر شغل صادرشده، وارد است.

به موجب بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 در صورتی تغییر شغل از موجبات تخلیه و فسخ قرارداد اجاره است که مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد به شرح محتویات اجاره نامه عادی مورخ 23/7/59 مورد اجاره موضوع دعوی برای شغل معینی به اجاره واگذار نشده و بین طرفین چنین توافقی در مورد شغل مستأجر به عمل نیامده است بنابراین به لحاظ مفقود بودن شرط مذکور برفرض تغییرات مکرر شغل از ناحیه مستأجر جانشینان موجر نمی توانند به اتکا عامل مذکور تخلیه عین مستأجره را مطالبه نمایند و دادنامه تجدیدنظر خواسته که بدون توجه و قید مقرر در مستند قانونی مذکور صادرشده قابل تأیید نبوده و به استناد ماده 197 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه را در مورد تخلیه نقض و حکم به بطلان دعوی نخستین تجدیدنظر خواندگان صادر و اعلام می دارد این رأی قطعی است.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مقالات دیگر

با ما در ارتباط باشید