تخلیه سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی در قانون از آنجا که رابطه استیجاری در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مستمر می‌باشد و مدت از اهمیت چندانی برخوردار نیست و پایان مدت اجاره موجب قطع رابطه استیجاری و ایجاد کننده حق تخلیه برای مؤجر یا مالک نمی باشد از این رو قانون‌گذار در ماده ۱۵ این قانون در سه مورد با شرایطی به مالک اجازه داده است با پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر نسبت به قطع رابطه استیجاری و پایان دادن به این رابطه البته با طرح دعوی تخلیه به طرفیت مستأجر در دادگاه اقدام نماید. در این مقاله به یکی از مهمترین اقداماتی که یک وکیل سرقفلی خوب باید انجام دهد می پردازیم.
حیاتی ترین موارد تخلیه محل سرقفلی
تخلیه محل های سرقفلی به جهت نوسازی یکی از موارد تخلیه می باشد که علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:
- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. شهرداری‌ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند؛
- تخلیه به منظور احتیاج شخص مؤجر برای کسب یا پیشه یا تجارت؛
- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود با اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.
در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
تخلیه سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی آنچه از ظاهر ماده برمی‌آید برای طرح دعاوی تخلیه موضوع این ماده علاوه بر شرایط اختصاصی که هرکدام از بندها دارند و بایستی در هنگام طرح دعوی رعایت شوند و ما قصد داریم به تفصیل در خصوص آن‌ها در سری کتاب‌های ۱۵ جلدی از این مجموعه توضیح دهیم لازم است مدت زمان عقد اجاره منعقده فی‌مابین مؤجر و مستأجر نیز منقضی شده باشد. اگرچه با توجه به قدیمی بودن اغلب اجاره‌های مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ این بحث بی‌فایده می‌نماید؛ لیکن این موضوع را از آن جهت طرح کردیم که دقت شود در مواردی که با طرح دعوی از سوی مؤجر یا مستأجر اجاره‌نامه جدید تنظیم گردیده و هنوز مدت آن منقضی نشده است برای پیشگیری از رد دعوی با توجه به مناقشات احتمالی ناشی از تفسیر قانون تا اتمام مدت عقد اجاره از طرح چنین دعاوی خودداری شود. فعلاً در این مطلب شرایط بند یک این ماده را بررسی می‌کنیم.
بیشتر بخوانید: مفهوم تخلیه، تخلیه ملک تجاری
دعوی تخلیه به منظور تجدید بنای سرقفلی
تخلیه سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی از اختیارات مالک می‌باشد. قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که با ایجاد رابطه استیجاری مستمر بدون محدودیت زمانی دست مالک را از استیفاء و اعمال بسیاری از حقوق مالکانه کوتاه نموده است در بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ به مالک اجازه می‌دهد با شرایطی نسبت به طرح دعوی تخلیه و در نهایت تخلیه و تحویل ملک خود البته با پرداخت حق و حقوق قانونی مستأجر اقدام نماید که در این قسمت به بررسی این دعوی و شرایط طرح و چگونگی دفاع از آن می‌پردازیم.
شرایط طرح دعوی تخلیه سرقفلی من باب تخریب و نوسازی
تخلیه محل های سرقفلی به جهت تجدیدبنا در بررسی قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حاکی از آن است که طرح دعوی تخلیه به جهت زمانی کوتاه‌ترین و به لحاظ اثباتی سهل‌ترین راه برای مالکی است که در صدد تخلیه ملک خود می‌باشد؛ وچرا که برابر بند ۱ ماده ۱۵ قانون مورد بحث تنها شرطی که برای طرح چنین دعوی لازم است ارائه گواهی شهرداری یا پروانه ساختمانی می‌باشد که غالباً اخذ گواهی یا پروانه ساخت از شهرداری با پرداخت مبلغی به راحتی امکان‌پذیر است.مسلم آنکه تنها شرطی که برای طرح دعوی به سبب تجدید بنا وجود دارد اخذ پروانه ساخت یا گواهی تجدید بنا از سوی مالک است که برای طرح دعوی پیوست یکی از آن دو به دادخواست تقدیمی الزامی است. اگرچه برای تخلیه بعد از صدور حکم هم پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر» مثل دیگر موارد ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برابر صراحت ذیل ماده یاد شده لازم است.
مطالب قابل بحث دعوی تخلیه به منظور تجدید بنا سرقفلی
آنچه در این قسمت مورد بحث و بررسی قرار خواهیم داد مسائلی هستند که در طرح دعوی تخلیه به جهت تجدید بنا به خاطر ابهام و اجمال یا اختلاف‌نظری که وجود دارد یا احتمالاً مطرح شود دارای اهمیت هستند بررسی و اظهارنظر و رفع ابهام در خصوص آن‌ها علاوه بر اینکه به طرح صحیح دعوا کمک خواهد کرد در کیفیت یک دفاع محکمه‌پسند نیز بی‌تأثیر نخواهد بود.
بند اول: معنا و مفهوم تجدید بنا
منظور از تجدید بنا آن است که کل اعیانی تخریب و بنای جدیدی برابر اصول مهندسی و معماری به جای آن ساخته شود و گواهی که از شهرداری اخذ می‌شود بایستی در همین راستا و به این منظور باشد؛ بنابراین، تعمیرات هرچند خیلی اساسی و کلی تجدید بنا محسوب نمی‌شود و اخذ پروانه تعمیرات از شهرداری برای طرح دعوی تخلیه به منظور تجدید بنا کفایت نمی‌کند.
بند دوم: مخروبه بودن ملک و عدم لزوم احداث بنا
شاید از فحوای بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و ظاهر عبارت تجدید بنا چنین استنباط شود که برای طرح دعوی تخلیه جهت تجدید بنا محل باید مخروبه باشد، حال آنکه چنین نیست. اگرچه محسوس‌ترین حالت احتیاج به تجدید بنا حالتی است که ملک مخروبه شده باشد؛ لیکن تنها حالتی نیست که ممکن است ملک نیاز به احداث بنای جدید داشته باشد چه بسا بنا مخروبه نباشد؛ ولی از لحاظ استحکام و اساس نیاز به تجدید بنا داشته باشد و عدم تجدید بنا وقوع حادثه و خطرات احتمالی آتی را در پی داشته باشد.
نحوه دفاع از دعوای تخلیه
درخواست تخلیه به منظور تجدید بنا در مقایسه با دو بند دیگر ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ سهل‌ترین، محتمل‌ترین و قابل دفاع‌ترین راه با توجه به قدیمی بودن املاک و اعیان مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برای تخلیه ملک با پرداخت حق کسب و پیشه می‌باشد و مالکینی که به هر نحو در صدد دستیابی به ملک خود می‌باشند با توجه به احتمال بالای اخذ نتیجه در این حالت، به این روش متوسل می‌شوند.
الزامات اثباتی مؤجر در دعوی تخلیه به منظور تجدید بنا
اولین وظیفه مالک در جهت انجام الزامات اثباتی دعوی تجدید بنا و ارائه ادله در این رابطه اخذ و ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی از شهرداری است که با توجه به استقبال شهرداری‌ها به ویژه در سال‌های اخیر- از نوسازی و تجدید بنا (به استثنا برخی شهرها مثل یزد، کاشان، اصفهان آن هم در بافت‌های قدیمی) اخذ پروانه یا گواهی با پرداخت مبلغ نه چندان زیادی به راحتی امکان‌پذیر می‌باشد. دومین کاری که مالک در جهت اخذ نتیجه و تخلیه ملک بایستی انجام دهد اثبات لزوم تجدید بنا برای دادگاه می‌باشد. البته در این مورد هم با توجه به اینکه مخروبه بودن بنا لازمه تجدید بنا نیست کار مالک سهل‌تر می‌باشد و صرفاً لازم است مالک عدم استحکام و احتمال وقوع حادثه یا خطرآفرین بودن ملک را اثبات نماید. البته پایان عمر مفید بنا نیز برابر اصول و مقررات مهندسی در این باب و اثبات لزوم تجدید بنا مؤثر خواهد بود.
نظر به اینکه اغلب دادگاه‌ها در مورد دعاوی تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت برخلاف دعاوی تخلیه با سقوط حق کسب و پیشه دغدغه و حساسیتی نسبت به صدور رأی تخلیه ندارند و با ارائه پروانه ساخت یا گواهی شهرداری نسبت به صدور رأی اقدام می‌کنند غالباً صرف ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را برای صدور رأی کافی می‌دانند. چنان‌که نظریه‌ای که در تاریخ ۱۹/۸/۶۷ به اتفاق آراء در نشست قضائی قضات دادگاه‌های حقوقی دو اعلام شده است مقرر می‌دارد: «حسب مدلول بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ صرف پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری برای رسیدگی به دعوی تخلیه کفایت می‌کند و دادگاه نباید وارد این مقوله شود که آیا ساختمان نیاز به نوسازی دارد یا خیر» حال آنکه به نظر می‌رسد این عقیده خالی از ایراد نباشد؛ چرا که اگر قرار بود با ارائه یکی از این مدارک حکم تخلیه صادر شود نیازی به رسیدگی ترافعی نبود مگر اینکه معتقد باشیم رسیدگی ترافعی در جهت تعیین حق کسب و پیشه است.
که البته باز ایراد کاملاً مرتفع نمی‌شود؛ چرا که پذیرش این عقیده دست برخی مالکین را در دور زدن قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که با هدف استمرار رابطه استیجاری و صرفاً قطع آن در موارد منصوص تصویب گردیده است باز خواهد گذاشت تا با تمسک به این بند نسبت به تخلیه املاکی که نیازی به نوسازی ندارند به بهانه تجدید بنا اقدام نمایند و نظر به اینکه قیمت کارشناسی حق کسب و پیشه همیشه کمتر از قیمت واقعی بازار است. مالکین به طرح چنین دعاوی نه به جهت تجدید بنا بلکه در جهت تخلیه و سودجویی تشویق خواهند شد. از این رو به نظر می‌رسد مالک علاوه بر ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری بایستی لزوم تجدید بنا را هم در دادگاه اثبات نماید که البته در صورت واقعی بودن ادعا با توجه به قدمت اماکن مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶و ساخت و سازهای قدیمی خارج از مقررات و تمایل به تجدید بنا و ساخت ساختمان‌هایی با استحکام بالا اثبات لزوم تجدید بنا کار چندان دشواری نیست.
دفاعیات مستأجر در دعوی تخلیه به منظور تجدید بنا سرقفلی
همان‌قدر که طرح این دعوی و موفقیت در آن برای مالک سهل و آسان است به همان اندازه دفاع از آن برای مستأجر سخت و دشوار می‌باشد؛ چرا که اولاً: به خاطر پرداخت حق و حقوق مستأجر در این نوع دعاوی، دادگاه‌ها برخلاف سایر دعاوی که محکومیت مستأجر، سقوط حق کسب و پیشه و تجارت را در پی دارد دغدغه و حساسیت کمتری دارند؛
اثر انقضای مهلت پروانه در زمان اجرای حکم تخلیه به جهت تجدید بنا سرقفلی
پرسش: اگر در دعوای تخلیه به استناد تجدید بنا، مدارک کامل باشد و رأی بر تخلیه صادر شود و مراحل پرونده طی گردد؛ ولکن در مرحلۀ اجرای حکم، مدت اعتبار پروانۀ ساختمانی شهرداری منقضی شود و به عللی شهرداری پروانه را تجدید یا تمدید ننماید، با وجود ایراد محکوم‌علیه و قطعیت حکم، آیا می‌توان اجراییه صادر کرد یا نه؟
به موجب بند (یک) ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، ارائه پروانۀ ساختمانی شهرداری جهت صدور حکم تخلیه، به استناد تجدید بنا ضروری تشخیص گردیده و ضمانت اجرای عدم شروع به احداث ساختمان نیز در ماده ۱۶ قانون مذکور قید شده و در مرحلۀ دستور اجرای حکم، توجه به پروانۀ ساختمان یا بقای اعتبار آن، مجوز قانونی ندارد؛ زیرا مطابق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، احکام قطعی دادگستری باید به موقع اجرا گذاشته شود.
تخلیه به جهت تجدید بنا و فرسودگی و قدمت بالا
پرسش: شخصی تقاضای تخلیۀ یک باب مغازه را به لحاظ نوسازی و تجدید بنا نموده است. شهرداری گواهی کرده که مغازۀ موصوف به علت فرسودگی و قدمت، نیاز به تجدید بنا دارد. آیا این گواهی می‌تواند مصداق گواهی شهرداری در بند (یک) از ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ برای تخلیه باشد یا خیر و اصولاً گواهی مذکور در قانون فوق‌الذکر چگونه گواهی می‌شود؟
صرف گواهی شهرداری مبنی بر این که مغازۀ مورد اجاره به علت فرسودگی و قدمت، نیاز به تجدید بنا دارد، کافی برای پذیرش دعوای تخلیه نیست بلکه باید به منظور احداث بنای جدید، پرونده تشکیل داده و شهرداری گواهی کرده باشد که مالک تقاضای صدور پروانۀ ساختمانی را نموده و با تکمیل پرونده، متعاقباً پروانۀ لازم صادر خواهد نمود.
گواهی تخریب شهرداری در تخلیه به جهت تجدید بنا
پرسش: آیا گواهی تخریب از شهرداری می‌تواند مستند دعوی تجدید بنا موضوع ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر باشد؟
اخذ گواهی تخریب و ارائه آن ارتباطی به بند (یک) ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ندارد بلکه مالک باید به منظور احداث بنای جدید، پرونده تشکیل داده و شهرداری گواهی کرده باشد که مالک تقاضای صدور پروانۀ ساختمانی نموده و با تکمیل پرونده، متعاقباً پروانۀ لازم صادر می‌شود.
پروانه ساختمانی به متراژ کمتر از کل ملک
پرسش: ملکی با مساحت دویست مترمربع اجاره داده شده است اکنون مالک با اخذ پروانه ساختمانی برای مساحت سی مترمربع به علت تجدید بنا تقاضای تخلیه کرده است آیا مورد از موارد تخلیه محسوب می‌شود؟
در صورتی که ملکی به منظور محل کسب و پیشه و مستأجر سال ۱۳۵۶، به اجاره واگذار شده باشد، درخواست تخلیه این محل به منظور احداث ساختمان جدید، متناسب با مساحت مورد اجاره پس از رعایت موارد اصلاحی (در صورت وجود اصلاحی) باشد و چون در فرض سؤال پروانه مأخوذه دلالتی بر قصد مؤجر در احداث ساختمان در مورد اجاره متناسب با مساحت آن ندارد، موضوع انطباقی با بند (۱) ماه ۱۵ قانون یاد شده نداشته و اتفاق آراء که متضمن این معناست، تأیید می‌شود.
نمونه رای دعوی تخلیه به جهت تجدید بنا
خواهان دادخواستی به خواسته فوق به طرفیت خوانده بالا تقدیم نموده که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی در وقت فوق‌العاده دادگاه به تصدی امضاء کننده زیر تشکیل شده است و با توجه به محتویات پرونده ختم دادرسی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رأی می‌نماید.
رأی دادگاه
در خصوص دعوی آقا / خانم … با وکالت آقای… به طرفیت آقای… به خواسته تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی شماره… موضوع اجاره‌نامه عادی مورخه… به علت نوسازی نظر به اینکه اصل پروانه تجدید بنا که تصویر مصدق آن پیوست پرونده می‌باشد ادعای خواهان را به ضرورت احداث بنای جدید مسلم می‌نماید و نظر به اینکه هیئت کارشناسی رسمی دادگستری مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت مغازه موضوع خواسته را مبلغ… ریال اعلام نموده که در مهلت قانونی از اعتراض متداعیین مصون مانده و به نظر دادگاه مغایرتی با اوضاع و احوال مسلم قضیه ندارد، دادگاه مستنداً به بند (۱) ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ دعوی خواهان را مسلم و ثابت تشخیص و حکم به تخلیه مغازه مورد اجاره با رعایت ماده ۲۷ قانون اخیرالذکر با اعطای دو ماه مهلت پس از پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت به خوانده و یا تودیع آن در صندوق اجرای احکام صادر و اعلام می‌نماید. توضیح اینکه مؤجر مهلت دارد ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع و یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد و الا حکم مزبور ملغی‌الاثر می‌شود. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ در محاکم تجدیدنظر استان… قابل اعتراض می‌باشد.
نمونه آرای تخلیه به جهت تجدید بنا سرقفلی
سرقفلی در خصوص خواسته خواهان به طرفیت خوانده مبنی بر تخلیه شش دانگ یک باب مغازه مورد اجاره موضوع اجاره‌نامه رسمی ۲۹۳۷۷ – ۲/۶/۱۳۳۶ پلاک ثبتی شماره ۸۹۲ فرعی از ۸ اصلی واقع در بخش ۱۱ تهران به لحاظ تجدید بنا نظر به اینکه خواهان در جهت اثبات ادعای خود به فتوکپی مصدق پروانه ساختمان شماره ۲۲۲۲۲/۵۱۱ – ۱۱/۹/۱۳۶۱ شهرداری تهران استناد نموده که با توجه به زمان مقید در پروانه ساختمانی مستند دعوی دادگاه حسب درخواست وکیل سرقفلی خواهان مراتب بقا و اعتبار مجوز مذکور را از شهرداری تهران منطقه یک استعلام که شهرداری منطقه یک تهران به موجب پاسخ شماره ۲۶۴۷۷/۵۰۱ – ۲۲/۵/۱۳۷۳ مراتب اعتبار و تداوم و بقا مجوز صادره را تا مرحله پایان کار اعلام و گواهی نموده و با توجه به اینکه محل مورد اجاره به‌عنوان محل کسب و پیشه خوانده مورد استفاده وی بوده، دادگاه به منظور تعیین حق کسب و پیشه خوانده ابتدا قرار ارجاع به کارشناس صادر که پس از اعتراض طرفین قرار ارجاع امر به هیئت کارشناسان سه نفر را صادر که نظریه کارشناسان منتخب دادگاه مورد اعتراض طرفین واقع گردیده و دادگاه نیز در جهت رسیدگی به اعتراض طرفین قرار ارجاع امر به هیئت ۵ نفره کارشناسان را صادر که هیئت مذکور به شرح نظریه تقدیمی که تحت شماره ۴۴۱۰ – ۲۵/۲/۷۴ ثبت دفتر دادگاه گردیده و نظریه مذکور مصون از ایراد و اعتراض موجه مستند مستدل طرفین باقیمانده و به نظر دادگاه نیز منافاتی با اوضاع و احوال متیقن قضیه ندارد. علی‌هذا دادگاه دعوی مطروحه را وارد تشخیص و با متابعت از نظریه هیئت کارشناسان به استناد بند (۱) ماده ۱۵ و مهلت دو ماهه مذکور در ماده ۲۷ و تبصره ذیل آن و ماده ۲۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ حکم محکومیت خوانده را به تخلیه و انتزاع ید از مورد اجاره سند رسمی مارالذکر را در قبال مبلغ یک‌صد و پنجاه میلیون ریال حق کسب و پیشه خوانده صادر و اعلام می‌دارد خواهان مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه مذکور را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را بخوانده بدهد و الا حکم صادره ملغی‌الاثر خواهد بود. رأی صادره غیابی و قابل واخواهی در این شعبه است.