با توجه به تشابه ظاهری سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ در عرف چنان باب شده است که گویا شیوه تعدیل اجاره‌بها نیز درخصوص قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ مثل قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ می‌باشد. حال آن‌که به مانند سایر احکام قوائد تعدیل نیز در این قانون به کلی متفاوت با قانون سابق است. متأسفانه تشابه ظاهری «سرقفلی عرفی» و «سرقفلی واقعی» سبب شده است حتی اهل فن نیر در طرح این دعوی مرتکب اشتباه شده و اقدام به طرح دعوی تعدیل به مانند قانون روابط موجر و مستأجر سابق درخصوص اجاره‌های مشمول قانون ۱۳۷۶نمایند برای روشن شدن تفاوت‌ها و درک صحیح موضوع و تشریح شرایط و امکان طرح دعوی تعدیل در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ ما بر آنیم در این مبحث طی دو گفتار آتی به مسأله تعدیل اجاره‌بها در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ بپردازیم.
بررسی امکان تعدیل اجاره‌بها در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶
برای این‌که بتوانیم به موضوع تعدیل در قانون ۱۳۷۶ بپردازیم لاجرم بایستی مقایسه‌ای با قانون روابط موجر مستأجر ۱۳۵۶ داشته باشیم. همان‌گونه که در مبحث قبل گذشت ماده ۴ مستند قانونی تعدیل اجاره بها در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ می‌باشد و به موجب صراحت این ماده است که علی‌رغم اتمام مدت اجاره امکان درخواست تعدیل اجاره‌بها وجود دارد. بنابراین، آنچه مهم است و بایستی مورد توجه قرار بگیرد این است که در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ چنین تصریحی وجود ندارد. بنابراین، این سؤال پیش خواهد آمد که آیا با این وصف در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ مستند و متمسکی برای تعدیل اجاره‌بها وجود دارد یا خیر؟ در پاسخ این پرسش بایستی به ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ اشاره نمود که مقرر می‌دارد: «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.» ذیل ماده آن‌جا که روابط را در این قانون تابع شرایط مقرر بین طرفین دانسته، مستند مقبولی بر موضوع بحث است به دیگر سخن از منطوق عبارت مذکور چنین استنباط می‌شود که طرفین عقد اجاره می‌توانند به هر شکل مقتضی درخصوص شرایط اجاره‌نامه با یکدیگر توافق نمایند. از جمله آن شرایط می‌تواند شرط تعدیل باشد که ما در گفتار بعدی به شرایط این توافق و چگونگی امکان طرح آن خواهیم پرداخت.
شرایط طرح دعوای تعدیل در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶
در گفتار قبلی به این نتیجه رسیدیم که امکان درخواست تعدیل اجاره‌بها در قانون روابط موجر و مستأجر وجود دارد و مستنداً به ذیل ماده ۱ قانون مذکور پاسخ سؤال مطروحه در این باب مثبت است به هر حال باید بررسی کنیم که امکان طرح این دعوا با چه شرایطی وجود دارد که ذیلاً شرایط طرح دعوا را تشریح می‌کنیم.
وجود شرط تعدیل
با توجه به این‌که در قانون روابط بین موجر و مستأجر ۱۳۷۶ توافق طرفین می‌تواند حاکم بر عقد اجاره باشد؛ به عبارت دیگر طرفین می‌توانند درخصوص چگونگی و شرایط حاکم بر عقد با هم توافق نمایند. بنابراین، می‌بایست بدواً شرایط تعدیل اجاره‌بها تصریحاً در قرارداد اجاره وجود داشته باشد تا یکی از شرایط دعوای تعدیل محقق شود؛ اما صرف وجود شرایط تعدیل برای طرح دعوای تعدیل اجاره‌بها کفایت نمی‌کند؛ چرا که برخلاف اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می‌شود. علی‌هذا بایستی شرط دومی را هم برای طرح دعوا لحاظ کنیم.
عدم اتمام مدت اجاره یا شرط الزام موجر به تنظیم به سند رسمی اجاره
با توجه به این‌که در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ مطابق ماده ۳ این قانون عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود صرف وجود شرط تعدیل اجاره‌بها در قرارداد اجاره‌ای که مدت زمان آن منقضی شده است برای طرح دعوای تعدیل اجاره‌بها کفایت نمی‌کند؛ زیرا برخلاف قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ که مطابق این قانون مدت در اجاره از اهمیت برخوردارنیست در قانون ۱۳۷۶ انقضای مدت عقد اجاره را مرتفع می سازد، حال آن‌که در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ ضمن تصریح قانون به تعدیل برابر ماده ۷ این قانون به مستأجر اجازه داده شده است علیه موجر دعوای تنظیم اجاره‌نامه مطرح نماید. بنابراین، با توجه به آنچه گذشت، صرف تصریح به تعدیل برای طرح دعوای تعدیل اجاره‌بها کفایت نمی‌کند. بنابراین، شرط دوم برای طرح چنین دعوایی آن است که در اجاره‌نامه تصریح به الزام موجر به تنظیم قرارداد اجاره وجود داشته باشد یا کماکان مدت زمان اجاره باقی مانده باشد. در صورتی که زمان اجاره منقضی شده باشد علی‌رغم وجود شرط تعدیل طرح چنین دعوایی با شکست مواجه خواهد شد، در راستای تصریح این شرط، بررسی ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر لازم می‌نماید آن‌جا که مقرر می‌دارد: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط نشود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید …» همان‌گونه که از ظاهر ماده ۷ برمی‌آید، همچنان‌که شرط عدم افزایش اجاره‌بها و الزام موجر به اجاره دادن مجدد محل به مستأجر امکان‌پذیر است درج شرط تعدیل (افزایش اجاره‌بها) در چنین اجاره‌هایی وجود دارد مشروط بر این‌که شرط تعدیل در کنار شرط دوم مذکور در ماده مبنی بر الزام موجر به اجاره دادن ملک به مستأجر وجود داشته باشد. بنابراین، تردیدی نیست که امکان توافق و تصریح این دو شرط در عقود اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ وجود دارد؛ لیکن مسلم است وجود صرف شرط تعدیل بدون شرط دوم کفایت نمی کند؛ اما مستنبط از ماده ۸ به نظر می‌رسد درصورتی که شرط دوم یعنی الزام موجر به اجاره دادن مجدد محل در اجاره‌نامه درج شده باشد حتی با عدم وجود شرط تعدیل درخواست تعدیل امکان‌پذیر خواهد بود.