ممکن است با مفهوم تعدیل اجاره بها آشنا باشید، اما آیا شرایط و روش های اجرای آن را به خوبی می‌دانید؟ آیا می‌دانید از کجا باید شروع کنید و چگونه می توانید مسئله مهم تعدیل اجاره بها محل سرقفلی را مطرح کنید؟
معمولاً موجران یا مستاجران می توانند تقاضای تعدیل اجاره بها را مطرح کنند. قرارداد اجاره، پس از انعقاد و تحویل ملک به مستاجر، تعهداتی برای هر دو طرف ایجاد می کند. یکی از مهم ترین تعهدات مستاجر، پرداخت اجاره بها در مواعد مقرر و به همان شکلی است که در قرارداد ذکر شده است.
برای درک بهتر شرایط و نحوه تعدیل اجاره بها در مورد ملکی که دارای سرقفلی است، باید نکاتی را مدنظر قرار داد. تعدیل اجاره بها در این مورد نیز نیاز به طی کردن مراحل قانونی و ارائه مستندات لازم به محاکم دارد.
در ادامه این نوشته از دسته مطالب وکیل سرقفلی، جزئیات بیشتری در مورد شرایط و مراحل تعدیل اجاره بها برای املاک دارای سرقفلی بررسی خواهیم کرد.
تعدیل اجاره بها محل سرقفلی و دعوی آن
طرح دعوای تعدیل اجاره بها برای تمامی املاک تجاری، اداری و مسکونی امکان‌پذیر است. موجر و مستاجر می توانند با توجه به وضعیت اقتصادی و تأثیر آن بر هزینه های زندگی، این دعوا را مطرح کنند.
تأثیر وضعیت اقتصادی بر طرح دعوا: امروزه، با افزایش هزینه های زندگی و تورم، بیشتر دعاوی تعدیل اجاره بها از سوی مستاجران مطرح می شود. مستاجران، به دلیل فشار اقتصادی و ناتوانی در پرداخت اجاره بهای بالا، به دنبال راهی برای کاهش مبلغ اجاره خود هستند.
ضرورت طرح دعوای تعدیل اجاره بها: در چنین شرایطی، طرح دعوای تعدیل اجاره بها محل سرقفلی یک ضرورت برای بسیاری از مستاجران به حساب می آید. آن ها می توانند از طریق محاکم قضایی درخواست تعدیل اجاره بها را مطرح کرده و دلایل خود را برای کاهش مبلغ اجاره بها بیان کنند. در این روند، محاکم با بررسی شرایط اقتصادی و مستندات ارائه شده، میزان مناسب اجاره بها را تعیین خواهند کرد.
به این ترتیب، دعوای تعدیل اجاره بها به عنوان ابزاری قانونی برای تنظیم مجدد مبلغ اجاره و ایجاد تعادل اقتصادی بین موجر و مستاجر مورد استفاده قرار می گیرد.
دعوای تعدیل اجاره بهای محل سرقفلی
فلسفه طرح دعوای تعدیل اجاره بها محل سرقفلی به این بازمی گردد که یک ملک تجاری، به دلیل عدم امکان تخلیه پس از انقضای قرارداد اجاره و رونق تجاری ناشی از فعالیت های مستاجر، ارزشی افزوده پیدا می کند. این ارزش افزوده که به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت شناخته می شود، بهانه ای برای طرح دعوای تعدیل اجاره بها توسط مستاجر می شود.
شرایط افزایش اجاره بها
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۶، شرایط و مقررات خاصی را برای تعدیل و افزایش اجاره بها تعیین کرده است. در این ادامه به شرایطی که تحت آن موجر یا مستاجر می توانند درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را مطرح کنند، می پردازیم.
برای اینکه موجر یا مستاجر بتوانند درخواست افزایش یا کاهش اجاره بها را مطرح کنند، باید شرایط زیر فراهم باشد:
- افزایش هزینه های زندگی: هزینه های زندگی باید به نحوی افزایش یافته باشد که درخواست تعدیل اجاره بها منطقی و ضروری باشد.
- انقضای مدت اجاره: مدت اجاره باید به پایان رسیده باشد. به عبارت دیگر، قرارداد اجاره باید منقضی شده باشد.
- سپری شدن سه سال از شروع استفاده مستاجر یا آخرین حکم قطعی: از تاریخ استفاده مستاجر از ملک مورد اجاره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی دادگاه که در خصوص تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده باشد، سه سال تمام یا بیشتر باید گذشته باشد.
مقایسه دعوای تعدیل اجاره بهای سرقفلی در املاک تجاری و مسکونی
در املاک تجاری، دعوای تعدیل اجاره بها بیشتر مطرح می شود. این امر به دلیل فعالیت های اقتصادی و رونق تجاری است که می تواند ارزش ملک و تقاضای آن را تحت تأثیر قرار دهد. در این موارد، مستاجران تجاری معمولاً به دنبال تعدیل اجاره بها هستند تا بتوانند با شرایط جدید بازار و افزایش یا کاهش درآمد خود هماهنگ شوند.
از آنجایی که فعالیت های تجاری ممکن است به سرعت تغییر کنند و نیاز به فضای تجاری با تغییرات اقتصادی و رقابتی بازار متفاوت باشد، تعدیل اجاره بها به یک نیاز اساسی تبدیل می شود.
در املاک مسکونی، دعوای تعدیل اجاره بها کمتر مطرح می شود. پس از انقضای مدت اجاره، معمولاً موجر و مستاجر یا با افزایش اجاره بها توافق می کنند و قرارداد جدیدی منعقد می شود، یا مستاجر جدیدی با شرایط موجر موافقت کرده و جایگزین مستاجر قبلی می شود. به همین دلیل، نیاز به تعدیل اجاره بها در املاک مسکونی کمتر احساس می شود.
بیشتر بخوانید: تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶
البته با این تفسیر می‌توان پا را از این هم فراتر گذاشت و خارج از شرایط مقرر در ماده نیز به تعدیل توافقی معتقد بود چرا که با توافق طرفین عقد بر تعدیل کیفیت آن نمی‌تواند مؤثر در ایجاد تعارض با ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ باشد. البته تردیدی نیست که نمی‌توان عدم افزایش اجاره‌بها را که مطلقاً مخالف دستور ماده ۴ مبنی بر تعدیل است در قرارداد اجاره شرط نمود.
چنان‌که نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه در سؤال و جواب ذیل نیز بر این مبنا استوار است: «در ضمن عقد اجاره، شرط شده است که موجر حق افزایش مال‌الاجاره را ندارد آیا چنین شرطی صحیح و قابل اجرا است یا نه؟
ماده‌ی ۴
قانون روابط موجر و مستأجر، برای هر یک از موجر و مستأجر این حق را شناخته است که با حصول شرایط مذکور در این ماده، درخواست تجدیدنظر در میزان اجاره بها کند. توافق طرفین قرارداد اجاره، مبنی بر خودداری از اعمال این حق، در واقع جلوگیری از اجرای مقررات قانون روابط موجر و مستأجر بوده و مطابق ماده‌ی ۳۰ قانون مذکور، دادگاه می‌تواند آن را باطل و بلااثر اعلام کند.»
برخی مواقع مشاهده می‌شود که موجر و مستأجر ضمن عقد قرارداد اجاره چند ساله شرط می‌کنند که هر ساله اجاره بها مثلاً ۲۰ % افزایش پیدا کند حال سؤال این است که چنین شرطی با توجه به شرایط مقرر در ماده ۴ مخالف ماده مزبور است یا خیر؟ در جواب باید گفت که طبیعتاً چنین تعدیلی موافق با شرایط تعدیل پیش‌بینی شده ماده ۴ نیست.
اما نباید اشتباه کرد که شرایط مقرر در ماده برای طرح دعوی تعدیل است و تعدیل توافقی فیمابین طرفین عقد را شامل نمی‌شود بنابراین درج چنین شرطی صحیح به نظر می‌رسد.
امکان تجدیدنظرخواهی از رأی تعدیل اجاره بها
علی‌رغم اینکه رأی صادره در باب تعدیل اجاره بها در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ قطعی اعلام شده است اما از آنجا که مقررات تجدیدنظر از احکام حقوقی در قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی برابر ماده ۳۳۱ که مقرر می‌دارد: «احکام زیر قابل تجدیدنظر می‌باشند: الف – دعاوی مالی که خواسته آن از سه میلیون ریال متجاوز است ب- کلیه احکام صادره در دعاوی غیر مالی ج-….» موخر التصویب بوده و حاکم بر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ می‌باشد.
بی‌شک قابلیت تجدیدنظر رأی صادره در خصوص تعدیل بایستی در قالب این ماده مورد بررسی قرار گیرد.
شرایط تعدیل اجاره بها محل سرقفلی
بررسی مواد مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر نشان می دهد که موجر برای طرح دعوای تعدیل اجاره بها باید شرایط مقرر در این قانون را رعایت کرده باشد. در ادامه، به تشریح عمده این شرایط می پردازیم.
- انقضای مهلت اجاره: یکی از شروط اصلی و الزامی برای طرح دعوای تعدیل اجاره بها، انقضای مدت عقد اجاره است. به عبارت دیگر، قانون موجر و مستاجر شرط طرح دعوای تعدیل اجاره بها را انقضای مدت اجاره می داند. برای مثال، اگر مدت اجاره دو سال باشد، طرح دعوای تعدیل اجاره بها زمانی ممکن است که مدت دو سال به پایان رسیده باشد. این دعوا در طول مدت انتفاع مستاجر از عین مستاجره امکان پذیر نخواهد بود.
- شرط آمره انقضای مدت اجاره: طبق قانون ۴ روابط موجر و مستاجر، مدت زمان اجاره باید به پایان رسیده باشد تا بتوان دادخواست تعدیل بهای اجاره را مورد بررسی قرار داد. به عبارت دیگر، تا زمانی که مدت اجاره نامه به اتمام نرسیده باشد، هیچ گونه تغییر و تعدیلی در بهای اجاره امکان پذیر نخواهد بود. این قانون برای ایجاد شفافیت و جلوگیری از هرگونه اختلاف بین موجر و مستاجر در مورد تغییرات اجاره بها پس از اتمام مدت قرارداد، بسیار مهم و الزامی است.
- تأثیر فلسفه طرح دعوا بر قانون: فلسفه طرح این دعوا و هدف نهایی قانونگذار از آن، رعایت عدالت بین موجر و مستاجر است. قانونگذار تلاش دارد تا با وضع شرایط خاص برای طرح دعوای تعدیل اجاره بها، توازن و تعادل را بین حقوق موجر و مستاجر برقرار کند.
مرجع صالح طرح دعوا
یکی از مهم ترین سؤالاتی که در مورد صلاحیت رسیدگی به دعاوی تعدیل اجاره بها محل سرقفلی مطرح می شود، این است که کدام مرجع قضایی صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد.
صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی: در صورتی که در اصل اجاره، یعنی در ماهیت عقد اجاره و شرایط آن، بین طرفین اختلافی وجود داشته باشد، رسیدگی به این دعاوی با دادگاه عمومی حقوقی خواهد بود. این دادگاه ها به موضوعات و اختلافات مربوط به اساس قرارداد اجاره و شرایط آن رسیدگی می کنند.
صلاحیت شورای حل اختلاف: اگر نسبت به اصل قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر اختلافی نباشد، تمامی دعاوی مربوط به تعدیل اجاره بها در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک قرار می گیرد. این شوراها به اختلافات جزئی تر و مشخص تر بین طرفین در رابطه با میزان اجاره بها و شرایط تعدیل آن رسیدگی می کنند.
مراحل قانونی برای درخواست تعدیل اجاره بهای سرقفلی
رعایت دقیق مراحل و شرایط قانونی در تنظیم و ارائه درخواست تعدیل اجاره بها می تواند به موفقیت در این دعوا و دستیابی به نتیجه مطلوب کمک کند:
- تنظیم دادخواست: ابتدا باید دادخواستی مبنی بر درخواست تعدیل اجاره بها تنظیم و تکمیل کنید.
- ارائه دادخواست: دادخواست تنظیم شده را به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه دهید تا برای دادگاه مربوط ارسال شود.
- ارائه مستندات: به همراه دادخواست، تمامی مستندات مربوط به اجاره نامه، مدارک هویتی و دلایل مالکیت را ارائه دهید.
- جلب نظر کارشناس: دادگاه معمولاً با جلب نظر کارشناس، میزان عادلانه اجاره بها را تعیین و تعدیل می کند.
- صدور حکم: پس از بررسی و رسیدگی به درخواست و مستندات، دادگاه حکم نهایی خود را صادر می کند. این حکم قطعی و لازم الاجرا خواهد بود.
سخن پایانی
دعوای تعدیل اجاره بها محل سرقفلی یک ابزار قانونی و ضروری برای تنظیم مجدد اجاره بها در شرایط اقتصادی متغیر است. بر اساس قوانین موجود، موجر و مستاجر می توانند با رعایت شرایط خاص، از جمله انقضای مدت اجاره و گذشت سه سال از آخرین تعدیل، درخواست خود را به دادگاه ارائه دهند.
برای کسب اطلاعات بیشتر و آشنایی با قوانین و مقررات مربوط به تعدیل اجاره بها، با گروه وکلای سنا همراه باشید. همچنین، برای دریافت مشاوره حقوقی و پیگیری دعوای تعدیل اجاره بها، دفتر وکالت برادران زینالی با تخصص در امور ملکی و حقوقی آماده ارائه خدمات به شماست. جهت هماهنگی و مشاوره، با شماره های ۰۹۹۰۲۲۷۹۵۳۸ و ۸۸۴۱۰۰۵۷ ۰۲۱ تماس حاصل فرمایید.