تعدیل اجاره بهای محل های سرقفلی

 تعدیل اجاره‌بها در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به شرح ذیل می باشد: موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان تعدیل اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

دعوی تعدیل اجاره بها

 طرح دعوی تعدیل اجاره بها با توجه به تصریح صدر ماده یاد شده از طرف مستأجر نیز امکان‌پذیر است.

اما نظر به اینکه در کشور ما اغلب به دلیل وجود تورم با ترقی قیمت روبه‌رو هستیم. دعوی تعدیل اجاره بها غالباً از طرف موجر مطرح می‌شود ما صرفاً از این‌رو ما آن را صرفاً جز دعاوی مطروحه از سوی موجر بیان می‌کنیم.

بررسی دعوی تعدیل اجاره بها

فلسفه وجودی این ماده به عدم امکان تخلیه ملک (جز در موارد خاص) در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶به جهت حصول حق کسب و پیشه برمی‌گردد.

از این‌رو اقتضای عدالت است موجری که با انقضاء مدت اجاره امکان تخلیه ملک خود را ندارد بتواند در مواعد قانونی نبست به طرح دعوی تعدیل اجاره بها اقدام نماید. بنابراین علی‌رغم اطلاق ماده و عدم تجزیه اماکن تجاری و مسکونی در تسری این ماده به اماکن مسکونی خلاف ظاهر آن باید تردید کرد، چرا که در خصوص اماکن مسکونی که یک ساله و با اراده موجر به محض انقضاء مدت قابل تخلیه است نیازی به تعدیل اجاره بها نیست.

مگر آنکه قرارداد اجاره طولانی مدت و بدون تعدیل اجاره باشد که البته نظر دیوان‌عالی کشور در این باب خلاف عقیده نگارنده است.

انقضاء مدت اجاره

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر تعدیل اجاره بها را مشروط به انقضاء مدت نموده است حال سؤال این است. که اگر به فرض، مدت اجاره پنج سال باشد. آیا قبل از انقضاء مدت اجاره، بعد از گذشت سه سال امکان تعدیل اجاره بها وجود دارد؟

مستنبط از ماده یاد شده جواب منفی به نظر می‌رسد چرا که شرط انقضاء مدت اجاره در ماده صریح است و نظر به «واو» عطفی که فیمابین دو شرط وجود دارد. به نظر می‌رسد برای طرح دعوی تعدیل اجاره بها انقضاء مدت اجاره الزامی است حتی اگر مدت سه سال گذشته باشد.

بنابراین اگرچه منطوق ماده انقضاء مدت اجاره را برای درخواست تعدیل شرط می‌داند اما نظر به فلسفه تقنینی ماده و خلاف ظاهر آن و در جهت تأمین هرچه بهتر عدالت در روابط موجر و مستأجر پذیرش دعوی تعدیل با گذشت سه سال بدون انقضاء مدت اجاره نزدیک‌تر به ثواب است. البته با توجه به انقضاء مدت اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و عدم تمدید در سال‌های اخیر، این شرط در اغلب اجاره‌های مشمول قانون مذکور محرز می‌باشد. و بحث بیشتر در این باب فاقد فایده عملی است.

گذشت ۳ سال تمام از تاریخ استفاده مستاجر یا صدور حکم قطعی مبنی بر تعدیل

شرط دیگری که ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ برای دعوی تعدیل اجاره بها بیان می‌کند. و دارای اهمیت می‌باشد گذشت مدت سه سال از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی مبنی بر تعدیل اجاره‌بهاست.

اولین موضوع قابل ذکر در خصوص این شرط آن است که به نظر می‌رسد. ظاهراً عبارت «… از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره…» ناشی از مسامحه قانون‌گذار بوده باشد؛چرا که برابر قواعد عمومی قرارداد‌ها حق و تکلیف طرفین قرارداد از تاریخ شروع عقد آغاز می‌شود. و عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره در طول قرارداد سال حق و حقوق موجر مبنی بر درخواست تعدیل نخواهد بود. چه بسا مستأجر به جهت موانع و مشکلات قانونی یا شخصی قادر به استفاده از عین مستأجره نباشد. در این صورت پذیرش منطوق این عبارت ناعادلانه خواهد بود. بنابراین تردیدی نیست که حق و حقوق طرفین عقد اجاره با آغاز عقد اجاره شروع می‌شود و عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره نمی‌تواند مؤثر در مقام باشد.

لیکن بدیهی است اگر مستأجر به جهت مانعی ناشی از فعل یا ترک فعل موجر قادر به استفاده از عین مستأجره از تاریخ آغاز عقد نباشد. بایستی اثبات نماید که سبب عدم استفاده عمل موجر بوده است. بلاشک عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره به خودی خود نمی‌تواند مانع درخواست تعدیل از سوی موجر باشد.

علاوه بر اینکه موجر می‌تواند بعد از گذشت سه سال از تاریخ استفاده نسبت به طرح دعوی تعدیل اقدام نمایند، با گذشت سه سال از تاریخ مقرر در حکم قطعی که مبنی بر تعدیل صادر شده نیز می‌تواند دعوی تعدیل اجاره بها را مطرح نماید. در خصوص مفهوم عبارت «تاریخ مقرر در حکم قطعی» بدیهی است که منظور تاریخی است که از آن تاریخ اجاره بها تعدیل شده و موجر مستحق دریافت اجاره‌بهای جدید گردیده است.

از این‌رو اگر در متن حکم دادگاه تاریخ دقیق تعدیل اجاره بها و زمان استحقاق مستأجر مبنی بر دریافت آن قید شده باشد ملاک، تاریخ مقرر در حکم است در غیر این صورت ملاک احتساب سه سال از تاریخ تقدیم دادخواست خواهد بود.

چنان‌که نظر قضات محترم به اتفاق آراء و نظر کمیسیون نشست قضایی در پرسش و پاسخ ذیل بر این مبنا استوار است:

در این گفتار مسائل حاشیه‌ای مؤثر در دعوی تعدیل اجاره بها را که نظر به تنزل و ترقی قیمت‌ها در سال‌های اخیر از جمله دعاوی مورد توجه موجرین است بررسی می‌کنیم.

در عین حال که توجه به این موارد به طرح صحیح و قانونی دعوی کمک خواهد کرد، در دفاع از دعوی و جلوگیری از تضییع حقوق مستأجر نیز بی‌تاثیر نخواهد بود. دعوی تعدیل در صورت استفاده مستأجر از عین مستأجره با توجه به عبارت «از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره» در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ این سؤال مطرح می‌گردد:

اگر مستأجر به دلایلی که منتسب به موجر است از عین مستأجره استفاده ننماید موجر مستحق دریافت یا تعدیل اجاره بها ست به عنوان مثال اگر به دلیل تخلفات مالک از مقررات شهرداری ورودی محل کسب پلمپ شود و مستأجر قادر به استفاده از عین مستأجره نباشد مستأجر چه تکلیفی در پرداخت اجاره بها دارد؟ به نظر می‌رسد پرداخت اجاره بها و به طریق اولی طرح دعوی تعدیل اجاره بها زمانی که مستأجر به دلایلی که منتسب به مالک است از عین مستأجره استفاده نمی‌کند فاقد محمل قانونی می‌باشد.

چرا که پرداخت اجاره بها در مقابل استفاده از منفعت است در صورتی که استفاده از منفعت به جهت مانع ناشی از فعل مالک امکان‌پذیر نباشد پرداخت اجاره بها جایگاه قانونی نخواهد داشت چه برسد به تعدیل اجاره بها. از این‌رو تعدیل اجاره بها با گذشت سه سال از زمان رفع مانع و استفاده مستأجر از عین مستأجره امکان‌پذیر خواهد بود.

گفتار دوم: تکلیف تعدیل توافقی با توجه به ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶

همانگونه که در شرایط طرح دعوی ذکر کردیم ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر برای تعدیل اجاره بها شرایطی را مقرر کرده است. حال اگر ماده مذکور را جزء قواعد آمره بدانیم عدول از شرایط آن به هر نحو قابل قبول نیست و مخالف ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر خواهد بود. مگر اینکه تعدیل برابر شرایط ماده موصوف بعد از سه سال از زمان استفاده یا از تاریخ صدور حکم قطعی صورت گرفته باشد.

بنابراین بدیهی است در صورت اخیر تعدیل با ماده ۳۰ قانون یاد شده اصطکاک پیدا نمی‌کند چرا که اصل تعدیل مورد توجه و پذیرش قانون‌گذار قرار گرفته است و با رعایت شرایط مقرر در ماده بحثی در صحت و سلامت تعدیل توافقی نخواهد ماند اما شاید این سؤال مطرح شود که تکلیف میزان تعدیل که برابر ماده ۴ بایستی با نظر کارشناس باشد چه خواهد بود؟ چه این‌که تعدیل توافقی طرفین چه بسا خارج از اصول و قواعد حاکم بر تعدیل باشد در پاسخ باید گفت: نظر به منطوق ماده ۴ که موجر و مستأجر را با فعل «می‌تواند» مختار در مراجعه به دادگاه در جهت تعدیل اجاره بها نموده است می‌توان کمیت آن را نیز توجیه کرد.

البته با این تفسیر می‌توان پا را از این هم فراتر گذاشت و خارج از شرایط مقرر در ماده نیز به تعدیل توافقی معتقد بود چرا که با توافق طرفین عقد بر تعدیل کیفیت آن نمی‌تواند مؤثر در ایجاد تعارض با ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ باشد. البته تردیدی نیست که نمی‌توان عدم افزایش اجاره‌بها را که مطلقاً مخالف دستور ماده ۴ مبنی بر تعدیل است در قرارداد اجاره شرط نمود.

چنان‌که نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه در سؤال و جواب ذیل نیز بر این مبنا استوار است: «در ضمن عقد اجاره، شرط شده است که موجر حق افزایش مال‌الاجاره را ندارد آیا چنین شرطی صحیح و قابل اجرا است یا نه؟

ماده‌ی ۴

قانون روابط موجر و مستأجر، برای هر یک از موجر و مستأجر این حق را شناخته است که با حصول شرایط مذکور در این ماده، درخواست تجدیدنظر در میزان اجاره بها کند. توافق طرفین قرارداد اجاره، مبنی بر خودداری از اعمال این حق، در واقع جلوگیری از اجرای مقررات قانون روابط موجر و مستأجر بوده و مطابق ماده‌ی ۳۰ قانون مذکور، دادگاه می‌تواند آن را باطل و بلااثر اعلام کند.»

برخی مواقع مشاهده می‌شود که موجر و مستأجر ضمن عقد قرارداد اجاره چند ساله شرط می‌کنند که هر ساله اجاره بها مثلاً ۲۰ % افزایش پیدا کند حال سؤال این است که چنین شرطی با توجه به شرایط مقرر در ماده ۴ مخالف ماده مزبور است یا خیر؟ در جواب باید گفت که طبیعتاً چنین تعدیلی موافق با شرایط تعدیل پیش‌بینی شده ماده ۴ نیست.

اما نباید اشتباه کرد که شرایط مقرر در ماده برای طرح دعوی تعدیل است و تعدیل توافقی فیمابین طرفین عقد را شامل نمی‌شود بنابراین درج چنین شرطی صحیح به نظر می‌رسد.

امکان تجدیدنظرخواهی از رأی تعدیل اجاره‌ بها

علی‌رغم اینکه رأی صادره در باب تعدیل اجاره‌ بها در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ قطعی اعلام شده است اما از آنجا که مقررات تجدیدنظر از احکام حقوقی در قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی برابر ماده ۳۳۱ که مقرر می‌دارد: «احکام زیر قابل تجدیدنظر می‌باشند: الف – دعاوی مالی که خواسته آن از سه میلیون ریال متجاوز است ب- کلیه احکام صادره در دعاوی غیر مالی ج-….» موخر التصویب بوده و حاکم بر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ می‌باشد.

بی‌شک قابلیت تجدیدنظر رأی صادره در خصوص تعدیل بایستی در قالب این ماده مورد بررسی قرار گیرد.

از آنجا که برابر بند الف ماده مذکور برای تجدیدنظر دعاوی مالی، نصاب مقرر شده است بایستی قبل از اظهارنظر در باب قابلیت تجدیدنظر دعوای تعدیل تکلیف، آن از این جهت مشخص شود چه اگر دعوای تعدیل مالی باشد در صورتی که نصاب آن از سه میلیون ریال تجاوز نماید قابل تجدیدنظر خواهد بود و در غیر این صورت با توجه به بند ب همان ماده در هر صورت قابل تجدیدنظر می‌باشد.

در خصوص اینکه دعوای تعدیل اجاره بها مالی است یا غیر مالی سابقاً در همین کتاب بحث کردیم و نتیجه غیر مالی بودن دعوی تعدیل بود. بنابراین و با توجه به ماده صدرالذکر دعوی تعدیل مال‌الاجاره در هر صورت قابل تجدیدنظر خواهد بود. البته علاوه بر استدلال یاد شده، رأی وحدت رویه صادره در این باب نیز حاکی از قابلیت تجدیدنظر دعوی تعدیل است:

اگرچه اجاره‌بهای اماکن استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در مقایسه با ترقی قیمت‌ها و اماکن استیجاری کنونی بسیار اندک است اما اغلب برای موجر و مستأجر این سؤال پیش می‌آید که مبنا و معیار تعدیل اجاره بها چیست؟ آنچه مسلم است نوع و قدمت بنا، مدت اجاره، موقعیت ملک، نوع شغل، مساحت بنا، پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی و اجاره‌بهای قبلی در تعدیل اجاره بها مؤثر می‌باشد.

اما بی‌تردید محاسبه و تعدیل اجاره بها امری کاملاً تخصصی و فنی است که به وسیله کارشناسان رسمی دادگستری انجام می‌شود که در این خصوص نظر اکثریت قضات در پاسخ به این سؤال که: «مبنای محاسبه تعدیل اجاره بها به نرخ روز در بخش اخیر ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ چیست؟»

دعوی تعدیل اجاره بها بر خلاف اغلب دعاوی مطروحه در روابط موجر و مستأجر از لحاظ اثباتی و دفاعی از پیچیدگی‌های منحصر به فرد و ویژه‌ای برخوردار نیست هر چند که برای طرح این دعوی نیز رعایت شرایط و اثبات برخی موارد لازم است. از این‌رو در این قسمت سعی خواهیم کرد موارد و شرایطی را که برای طرح دعوی صحیح و قانونی لازم است بیان نماییم.

الزامات اثباتی موجر در دعوی تعدیل اجاره بها

مالک یا موجر برای طرح دعوی تعدیل اجاره بها مثل هر دعوی دیگری باید دارای سمت قانونی بوده و مدارک و مستندات خود را پیوست دادخواست نمایند لیکن طریق احراز سمت در دادگاه‌ها غالباً با استعلام آخرین مالک از اداره ثبت املاک صورت می‌گیرد.

علاوه بر اینکه خواهان دعوی تعدیل اجاره بها مثل هر دعوای دیگر باید ذی‌نفع باشد، الزاماً باید شرایط مقرر برای طرح دعوی تعدیل را هم رعایت نماید و به طریقی در دادخواست یا پیوست‌های آن رعایت شرایط مقرر در ماده مذکور را به دادگاه بیان کند.

مثلاً اگر قبلاً رأیی در خصوص تعدیل صادر شده و سه سال مقرر در ماده منقضی شده است ضمن اشاره به آن انقضای مدت آن را نیز به آگاهی مرجع قضایی برساند.

اگرچه دادگاه در تصمیم‌گیری اساساً به این مسائل توجه خواهد کرد ولی نظر به اینکه دادگاهای حقوقی علی‌القاعده برابر دلایل و مدارک ارائه شده از سوی خواهان به دعوی رسیدگی می‌کنند چه بسا عدم رعایت شرایط و عدم ارائه برخی مدارک به دادگاه دعوی را با خطر رد مواجه سازد.

امکان تعدیل از تاریخ تقدیم دادخواست می‌باشد. بنابراین به درخواست تعدیل ماه‌های گذشته ترتیب اثر داده نمی‌شود.

الزامات اثباتی موجر در دعوی تعدیل اجاره بها

اما در صورتی که زمان زیادی از انقضاء مدت اجاره گذشته و مستأجر اجاره‌بها پرداخت نکرده باشد شایسته است مالک یا موجر نسبت به درخواست اجرت‌المثل ایام گذشته برابر اجرت‌المسمی به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و نیز مطالبه خسارت  ناشی از تأخیر تأدیه اقدام نماید. همچنین لازم است موجر مابه‌التفاوت اجاره بها از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم را نیز مطالبه نماید. چه در صورت عدم مطالبه دادگاه با تکلیفی در این خصوص مواجه نیست و امکان صدور حکم به مابه‌التفاوت وجود ندارد و دادگاه صرفاً به تعدیل اجاره بها حکم خواهد داد.

دفاعیات مستأجر در دعوی تعدیل اجاره بها

چنانکه گذشت دعوی تعدیل اجاره بها به لحاظ دفاعی بستر گسترده‌ای ندارد و در صورت رعایت شرایط طرح دعوی انقضاء مدت و گذشت سه سال از حکم قطعی مبنی بر تعدیل از سوی مالک یا موجر تنها محمل دفاعی مستأجر اعتراض به نظر کارشناس خواهد بود مگر اینکه شرایط شکلی دعوی رعایت نشده باشد یا مستأجر مدعی حقی بیش از مالکیت منافع در محل باشد؛

مثلاً مدعی مالکیت محل باشد که در این صورت بدواً باید به دلایل مالکیت نامبرده رسیدگی شود و در صورت لزوم قرار اناطه صادر خواهد شد. بنابراین عدم احراز رابطه استیجاری فیمابین خواهان اصلی و خوانده نیز می‌تواند دعوی تعدیل را عقیم بگذارد. از این‌رو اگر مستأجر ادعا و دلیل و مدرکی در این باب دارد بایستی ارائه نماید.

از آنجا که در محاسبه تعدیل اجاره بها مقدار اجاره‌بهای سابق، قدمت بنا، نوع شغل، موقعیت ملک و پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی دخیل است مستأجر باید این اطلاعات را برای یک اظهارنظر عادلانه و صحیح و منطقی به صورت مستند در اختیار کارشناس منتخب قرار دهد و مواردی مثل پرداخت سرقفلی را که در تعیین و تعدیل اجاره بها مؤثر می‌باشد

به کارشناس کتباً یادآور شود. همچنین مشاهده می‌شود در مواقعی که ملک به تعمیرات اساسی نیاز دارد متعاقب اخذ حکم از دادگاه و عدم تمکین مالک از حکم صادره، محل توسط شخص مستأجر تعمیر اساسی می‌شود.

از آن‌جا که کیفیت ساختمان نیز درتعیین اجاره‌بها دخیل می‌باشد لازم است دلایل و مدارک معتبر موضوع به کارشناس منتخب در جهت اعمال در کارشناسی جهت تعیین و تعدیل اجاره بها منعکس گردد.

برگ دادخواست به دادگاه نخستین

مشخصات طرفین	نام	نام‌خانوادگی		نام پدر	سن	شغل	محل اقامت      خیابان – کوچه – پلاک – کدپستی
خواهان	مشخصات	موجر
خوانده	مشخصات	مستأجر
وکیل یا نماینده قانونی	مشخصات	وکیل
خواسته یا موضوع و بهای آن	صدورحکم به تعدیل اجاره‌بها و الزام خوانده به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا صدور اجرائیه با احتساب جمیع خسارات قانونی
دلائل و منضمات دادخواست (مدارک)	۱-تصویر مصدق سند مالکیت۲- تصویر مصدق اجاره‌نامه(عادی یا رسمی) ۳- تصویر مصدق حکم تعدیل اجاره‌بها ۴-ارجاع امر به کارشناس
شرح دادخواست                         ریاست محترم دادگاه احتراما به استحضار می‌رساند:
۱- اینجانب برابر تصویر مصدق سند مالکیت که به پیوست تقدیم می‌گردد مالک ششدانگ پلاک ثبتی….. واقع در….هستم. ۲- قسمتی از ملک مذکور که به صورت یک دستگاه آپارتمان/مغازه می‌باشد برابر سند رسمی شمار…مورخ….تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره…../سند عادی مطابق تصویر مصدق اجاره‌نامه پیوست به خوانده محترم اجاره داده شده است ۳- حال با توجه به اینکه مدت قرارداد اجاره منقضی شده است و از تاریخ تعدیل مندرج در حکم قطعی شماره… صادره از دادگاه…راجع به تعدیل سه سال تمام گذشته است. ۴-نظر به جمع شرایط تعدیل وترقی فاحش هزینه‌های زندگی مستندا به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ تقاضای تعدیل اجاره‌بهای ماهیانه با جلب نظر کارشناس به میزان ماهانه….ریال و برابر ماده۵ همان قانون مابه‌التفاوت آن از تاریخ تقدیم دادخواست تا صدورحکم را با جمیع  خسارات دادرسی دارم.
با تقدیم احترام محل امضاء – مهر – اثر انگشت								محل نقش تمبر
شماره و تاریخ ثبت دادخواست			ریاست محترم شعبه ….. دادگاه …… رسیدگی فرمائید. نام و نام‌خانوادگی ارجاع کننده ……………… تاریخ …………… امضاء