تفاوت فروش مال غیر با معامله فضولی و معامله معارض

تفاوت فروش مال غیر با معامله فضولی و معامله معارض

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

یکی از دعاوی که تشخیص مرز حقوقی از کیفری آن کمی با دشواری همراه است، جرم فروش یا انتقال مال غیر با معامله فضولی می باشد.

در واقع ممکن است شخصی همینکه از فروش مالش مطلع شد این تصور در ذهنش ایجاد شود که بر روی اموالش کلاهبرداری صورت گرفته و بایست به دادسرا مراجعه کند و شکایت فروش مال غیر مطرح کند که پس از انجام تحقیقات مقدماتی در دادسرا، کاشف به عمل می آید که جرم فروش یا انتقال مال غیر تحقق نیافته و رسیدگی در دادسرا با قرار منع تعقیب، تمام شده اعلام می شود و آنجا که شخص (شاکی) متوجه می شود مسیر را اشتباه آمده چون درک حقوقی از این موضوع نیازمند تعمل در کیفیت تحقق جرم فروش مال غیر از دعوای حقوقی معامله فضولی است.

البته معامله معارض نیز ممکن است شاکی را با خلط عنوان شکایت رو به رو کند و در همین خصوص بایست شناختی نسبت به معامله معارض نیز ایجاد شود تا بتوان عنوان شکایت را درست تشخیص داد که با رعایت کردن مواردی می توان به این مهم دست پیدا کرد.

وکیل پایه یک دادگستریبا این تفاسیر در نوشتار حاضر ابتدا به تشریح معامله فضولی به عنوان پایه و مبنای تحقق جرم فروش مال غیر پرداخته خواهد شد و سپس در قیاس با جرم فروش مال غیر بررسی و در نهایت به معامله معارض نیز پرداخته خواهد شد.

درک معامله فضولی با مثال

در معامله فضولی عنصر نمایندگی قانونی، قراردادی و قضایی مغفول مانده است و شخص معامله کننده با این ادعا که به نیابت یا نمایندگی قصد معامله بر روی مال دیگری دارد، اقدام به فروش مال غیر می کند.

پس عنصر اصلی معامله فضولی نداشتن نمایندگی قراردادی، قانونی و قضایی است اما اینکه مالک مال از این معامله آگاهی دارد یا ندارد، دلیل بر صحیح بودن معامله محسوب نمی شود.

علی القاعده با قرائت اصطلاح معامله فضولی ذهن به سوی خرید و فروش مستغلات، املاک و بعضاً خودرو سوق پیدا می کند و عنصر خرید و فروش را مستتر در معامله فضولی می دانند اما معامله فضولی صرفاً به معاملاتی که ناقل مالکیت است، تعلق ندارد بلکه می تواند نسبت به معاملاتی که موجب انتقال منافع یک مال باشد نیز شود.

مطمئناً در این متن اخیر کمی برای ذهنیت عامه دشوار باشد و به همین خاطر با مثالی موضوع را تشریح می کنیم.

معاملات ناقل مالکیت شامل خرید و فروش املاک، خودرو، و هر مالی که بتوان برای آن ارزش ذاتی و عرفی در نظر گرفت.

برای مثال اگر حسین که پسر رضا است، اقدام به فروش ملک مسکونی مستقر در ساختمانی ۶ طبقه کند و از طرف پدر نمایندگی قراردادی، قانونی و یا قضایی نداشته باشد و به اتکاء اینکه تنها پسرش است، اقدام به فروش ملک مسکونی رضا کند، این مصداق معامله فضولی ناقل مالکیت است.


بیشتر بخوانید: نحوه تنظیم شکوائیه فروش مال غیر و نمونه شکوائیه


درک معامله فضولی با مثال

اما اگر حسین همین واحد مسکونی را به دیگری بدون گرفتن اجازه مکتوب یا داشتن نمایندگی قراردادی، قانونی و یا قضایی اجاره دهد، بازم هم با یک معامله فضولی رو به رو هستیم اما معامله فضولی انتقال منافع مال.

درک معامله فضولیحال ما فرض می گیریم که حسین، ملک پدرش را به شخصی می فروشد، بدون اینکه نمایندگی داشته باشد و حتی ملک را در اختیار خریدار ناآگاه یا حتی آگاه قرار می دهد و پس از چند روز رضا از این معامله آگاه می شود؛ قانونگذار معامله فضولی را در قالب عقد یا همان قرارداد پذیرفته است و برای طرفین این قرارداد و مالک مسئولیت و حقوقی قائل شده است.

رضا که مالک ملک است حق تنفیذ یا رد این معامله را دارد چه بصورت صریح و چه بصورت ضمنی.

البته منظور از تنفیذ این است که عقد فضولی یک قرارداد غیرنافذ است یعنی تا زمانی که مالک موافقت یا عدم موافقت خود را با این معامله اعلام نکرده است، این قرارداد در حالت معلق به اصطلاح باقی می ماند و مادامی که تنفیذ کند، قرارداد نیز نافذ و خریدار به صورت قانونی مالک واحد می شود و اگر رضا این قرارداد فضولی را تنفیذ نکند، معامله باطل شده و رضا می تواند از بابت مدتی که ملک در اختیار خریدار بوده است یا از حسین که متعامل فضولی می باشد، جبران خسارات و منافع آن مدت را درخواست کند.

  • تا حدودی با معامله فضولی که ماهیت حقوقی دارد و مسئولیتی کیفری برای متعامل فضولی و خریدار ندارد، آشنا شدیم اما آیا رضا می توانست از حسین که پسرش است یا خریدار شکایت کیفری فروش مال غیر کند؟؟؟

بیشتر بخوانید: شرایط اساسی صحت معامله چیست


درک معامله فضولی

معامله فضولی و فروش مال غیر و تفاوت در نیت

دانستیم که معامله فضولی زمانی تحقق پیدا می کند که شخصی بدون داشتن نمایندگی یا اجازه مکتوب از مالک، اقدام به فروش یا تملیک منافع اموال مالک می کند اما آیا هر فروشی را می توان تحت لوای جرم فروش مال غیر دانست یا نه؟

معامله فضولیاز تعریف قانونی جرم فروش یا انتقال مال غیر استفاده می کنیم، “کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء، عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند”.

مطابق با این تعریف حسین پسر رضا، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است و رضا می تواند علیه پسرش شکایت کیفری انتقال مال غیر اقامه کند.

اما جرم فروش یا انتقال مال غیر، مطابق نص قانون، در حکم کلاهبرداری تلقی شده است، در همین خصوص بایست عناصر تحقق بزه کلاهبرداری را در جرم فروش مال غیر نیز متصور شد اما نه تمامی عناصر بلکه صرفاً سوء نیت، قصد مجرمانه و بردن مال غیر را بایست در این جرم مورد بررسی و مداقه قرار داد تا بفهمیم آیا باید دادخواست حقوقی رد معامله فضولی مطرح کنیم یا اینکه شکوائیه فروش مال غیر اقامه کنیم؟؟

اگر حسین قصد این را داشته است که بدون اطلاع پدرش، واحد مسکونی ایشان را به فروش رساند و مبلغ فروش را برای خود تصاحب کند، این امر دارای هر سه عنصر بالا یعنی سوء نیت، قصد مجرمانه و بردن مال غیر می باشد، پس حسین مرتکب جرم فروش مال غیر شده و پدرش حق طرح شکایت کیفری را دارد.

اما اگر حسین قصد این را داشته تا با فروش واحد مسکونی پدرش صرفاً زودتر اقدام کرده تا بعداً با راضی کردن پدرش، رضا معامله فضولی را تأیید کند یا در نهایت رد کند، در واقع قصدی مبنی بر اینکه مبلغ فروش را برای خود تملک کند نداشته است و صرفاً بعنوان شخص واسط اما بدون مجوز قراردادی و قانونی اقدام به فروش ملک رضا کرده است که در این صورت دیگر جرمی تحقق نیفتاده و رضا صرفاً می تواند دعوای حقوقی از بابت رد معامله فضولی و مطالبه خسارات وارده یا اجرت المثل ایام تصرف اقدام قانونی کند.


بیشتر بخوانید: لزوم صدور حکم یا کفایت دستور دادگاه جهت فروش ملک مشاع


معامله فضولی

  • با بیان این مسئله این پرسش به ذهن متبادر می گردد که از کجا بفهمیم قصد حسین مجرمانه نبوده است؟

اصل بر برائت است و شما نیز اصل را بر فقدان سوء نیت، قصد مجرمانه متعامل فضولی بگذارید تا اگر شواهد و مدارکی دال بر اینکه متعامل فضولی قصد تملک غیر قانونی مبلغ حاصل از فروش داشته یا اینکه به گواهی خریدار، سوء نیت فروشنده مال غیر محرز گردد، اقدام کیفری انجام دهید. پس علی الظاهر اصل را بر عقدی فضولی دارای ماهیتی حقوقی بگذارید مگر اینکه شواهد و مدارکی در خصوص اثبات بزه فروش یا انتقال مال غیر بدست آید.

البته دقت نمایید که تحقق جرم فروش مال غیر تنها در صورت فروش یا انتقال مال غیر قابل تصور است اعم از اینکه فروشنده مبلغی دریافت کرده باشد یا اینکه تبرعاً مال را انتقال داده است اما اگر فروشنده مال را به خود منتقل کرده باشد، اینجا دیگر با جرم فروش مال غیر رو به رو نیستیم بلکه تحصیل مال نامشروع متصور می گردد و بایست این نکته را در نظر داشت که جرم فروش مال غیر، با فروش و انتقال به غیر تحقق می یابد نه انتقال به خود که در این صورت عنوان مجرمانه تغییر می کند.

  • پس فروشنده مال غیر، مالک نیست اما اگر مالک باشد و در دو مرحله ملکش را به فروش برساند آیا فروش مال غیر محسوب می شود یا عنوان مجرمانه دیگری دارد؟

معامله معارض و دوبار انتقال مال

در مثال بالا گفتیم رضا مالک است و حسین که فرزندش می باشد اقدام به فروش واحد مسکونی رضا می کند اما اگر رضا ملکش را به طریق قانونی به فروش رساند و بعد از این معامله مجدد همان ملک را با سند عادی یا رسمی به فروش رساند.

  • آیا به خاطر اینکه در معامله دوم مالک نبوده، مرتکب جرم فروش یا انتقال مال غیر شده است؟

معامله معارض

اگر مالکی که مالکیت رسمی ایشان محرز می باشد، در قالب مبایعه نامه عادی مالی را به فروش رساند و سپس با سند رسمی همان مال را به دیگری منتقل یا به فروش رساند، مرتکب جرم معامله معارض شده که از مصادیق کلاهبرداری محسوب می شود.

پس در تحقق جرم معامله معارض، مالک اولین معامله را با سند عادی باید انجام دهد و در دومین معامله باید سند رسمی تنظیم شود ولی نسبت به برخی از اموال این ترتیب رعایت نمی شود.

نسبت به املاک مسکونی یا تجاری که سابقه ثبتی دارند و بایست حتماً سند رسمی منتقل شوند، هر دو معامله بایست با سند رسمی انجام شود تا مشمول جرم معامله معارض قرار گیرد و اگر برای مثال معامله اول با سند رسمی انجام شود و معامله دوم با سند عادی، این دیگر معامله معارض نیست بلکه مصداق فروش یا انتقال مال غیر می باشد و همچنین اگر هر دو معامله در قالب سند عادی تنظیم و به فروش برسد، مصداق عنوان مجرمانه فروش یا انتقال مال غیر است و دیگر مشمول مجازات قانونی معامله معارض قرار نمی گیرد.


بیشتر بخوانید: تقلب یا فریب در معامله چیست و مجازات آن


معامله معارض

نتیجه گیری

آموختیم که جرم فروش مال غیر با معامله فضولی مرزی نزدیک و بعضاً هم پوشانی دارند و برای تشخیص اینکه معامله فضولی، فروش مال غیر محسوب می شود بایست سه شرط سوء نیت، رفتار مجرمانه و بردن مال غیر محرز گرد تا مالک بتواند شکایت کیفری مطرح کند و اگر هر یک از این سه عنصر نباشد ممکن است شکایت کیفری فروش یا انتقال مال غیر را با قرار منع تعقیب مواجه کند.

پس در نظر داشته باشد که اصل را بر حقوقی بودن دعوای معامله فضولی می گذاریم و اگر عناصر تحقق جرم فروش مال غیر و همچنین معامله معارض وجود داشت، شکایت خود را با دلایل اقناع کننده و مستدل اقامه می کنیم.

سؤالات متداول

معامله فضولی همان جرم فروش مال غیر است؟

خیر معامله فضولی ماهیتی حقوقی دارد برعکس فروش مال غیر که کیفری است.

در جرم فروش مال غیر آیا خریدار هم مرتکب جرم شده است؟

اگر نسبت به مال غیر بودن آگاهی نداشته باشد خیر در غیر اینصورت می تواند مصداق مشارکت در جرم باشد.

در معامله معارض، شخصی که مالک نیست باید مال را بفروشد؟

در معامله اول مالک مالش را قانونی می فروشد اما در معامله دوم عنصر مالکیت دیگر مطرح نیست.

مقالات دیگر

6 مارس 2024

با ما در ارتباط باشید