تفسیر ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها

تفسیر ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

امروزه با گسترش شهرنشینی و تراکم جمعیت در شهر ها، اکثر افراد ساکن آپارتمان می باشند. آپارتمان نشینی به دلیل اشتراکاتی که ساکنین آن نسبت به قسمت های مشترک از جمله پارکینگ، راه پله، حیاط و همچنین هزینه ها و تعمیرات دارند، مسایلی را ایجاد کرده که بعضا اختلافاتی را نیز به دنبال داشته است.

اغلب، ساکنین آپارتمان بر سر مسایلی همچون اداره قسمت های مشترک، هزینه ها، حقوق و تعهدات هرکدام، دچار اختلاف می شوند.

قانون تملک آپارتمان ها برای اداره قسمت های مشترک و همچنین هزینه ها و به طور کلی حقوق و تعهدات ساکنین، راه حلی ارایه نموده است. البته طرفین اختیار دارند برخلاف آن توافق نمایند. در ادامه، به بررسی و تحلیل این ماده خواهیم پرداخت.

ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها چه می گوید؟

این ماده مقرر می دارد:

«حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک برابر است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد.»

یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی نموده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد اجباری است.تفسیر ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها

تبصره ۱- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می نمایند.
تبصره ۲- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، به نسبت زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.
تبصره ۳- چنانچه نحوه قرار گرفتن حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به نحوی باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان می باشد. (اصلاحی و الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۷۶)
همانطور که ملاحظه می نمایید در این ماده تکلیف مخارج قسمت های مشترک، میزان سهم هریک از مالکان، هزینه های مربوط به قسمت های اختصاصی از جمله بالکن و تراس مشخص شده است.

تصمیم گیری در مورد قسمت های مشترک یک ساختمان

به موجب ماده ۴، اداره قسمت های مشترک به اراده اکثریت عددی مالکانی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را دارا هستند بر دیگران تحمیل می شود. البته به شرطی که توافق دیگری بین مالکان وجود نداشته باشد.

بنابراین برای تصمیم گیری در مورد قسمت های مشترک آپارتمان از جمله پارکینگ، حیاط، پشت بام و … فقط آن دسته از مالکانی حق رأی دارند که مالک بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی باشند.

به عبارت دیگر، هر آپارتمان دارای قسمت های مشترک و اختصاصی می باشد. مثلا هر واحد مسکونی ملک اختصاصی صاحب آن است و یا راه پله ها اختصاص به طبقه بالا دارند.

حال در صورتی که مساحت تمام قسمت های اختصاصی یک آپارتمان را جمع کنیم عددی به دست می آید مثلا ۲۰۰۰ متر مربع کل مساحت اختصاصی یک آپارتمان می باشد.تفسیر ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها

برای آن که مالکان بتوانند در تصمیم گیری راجع به اداره قسمت های مشترک دخیل باشند میبایست سهم قسمت اختصاصی آن ها بیش از نصف مساحت تمام بخش های اختصاصی باشد یعنی حداقل بالای هزار متر.

البته مطابق این ماده تنها هزینه های مربوط به زیر بنا مانند تعمیرات پشت بام، ایزوگام و… به ین ترتیب پرداخت می شود؛ لیکن سایر هزینه های غیر مرتبط با زیر بنا مانند هزینه های تأسیسات، سرایدار، باغبان، نگهبان و …به نحو مساوی بین مالکین تقسیم می شود.

نکته دیگری که در خصوص اداره قسمت های مشترک وجود دارد این می باشد که حتی مالکینی که از قسمت های مشترک استفاده نمی نمایند موظف به پرداخت هزینه های آن مطابق ماده یا توافق می باشند.

مگر در خصوص تراس، بالکن و حیاط که چنانچه نحوه قرار گرفتن آن قسمت ها به گونه ای باشد که فقط تعدادی از ساکنین بتوانند از آن استفاده نمایند در این صورت هزینه نگهداری از آن قسمت ها فقط به عهده آن اشخاص می باشد.

بنابراین در صورتی که یکی از ساکنین آپارتمان ادعا نماید که چون برای مثال از پشت بام استفاده نمی نماید هزینه ایزوگام آن را پرداخت نمی کند چنین ادعایی به موجب ماده پذیرفته نیست.

مقالات دیگر

6 مارس 2024

با ما در ارتباط باشید