حق کسب و پیشه چیست و چگونه محاسبه می شود؟

حق کسب و پیشه مربوط به قوانین سال ۵۶ است در روابط استیجاری طرفین که در سال ۷۶ جایگزین دیگری با ماهیت دیگری پیدا می کند به نام سرقفلی، اما این دو متفاوت از هم هستند، حق کسب و پیشه در نتیجه فعالیت مستاجر به وجود می آید، و محصول عمل مستاجر است.

زیرا مستاجر است که به آن محل تجاری و مغازه تجاری رونق بخشیده و مشتری جذب کرده و باعث شهرت آن محل تجاری شده است.

این حق زحمت کشی مستاجر بدون این که اصلا بین موجر و مستاجر توافقی بشود حاصل می شود یعنی به صورت خود به خود و به حکم قانون ایجاد خواهد شد.

از سال ۷۶ و پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر با وجود پیش بینی حق سرقفلی، حق کسب و پیشه نسبت به اجاره های پیشین همچنان پابرجا ست و نمی توان گفت به طور کلی زائل شده است.

در این فرصت سعی داریم با بررسی حق کسب و پیشه به این امر بپردازیم که میزان حق کسب و پیشه چگونه تعیین می شود.

مفهوم حق کسب و پیشه

همانطور که گفتیم حق کسب و پیشه نشات و منشا گرفته از زحماتی است که مستاجر در ملک تجاری متحمل شده و آن را به شهرت کم و بیش و رونق اقتصادی رسانده به شکلی که اگر این مغازه دست هر کسی باشد، سود و رونق مشتری اش پابرجا ست لذا این شهرت و رونق تجاری نوعی ارزش افزوده است که مشتری آن را ایجاد کرده و بابت این ایجاد کردن ارزش افزوده نیز وی حقی پیدا می کند.

فرض کنید فرد، مغازه ای را اجاره می کند و در آن با برپا کردن نوعی تجارت و کاسبی باعث می شود آن مغازه شهرت نسبی یابد و همه روزه مشتریان خاصی داشته باشد.

برای مثال فرد با برپا کردن فست فودی و زحمات زیاد و موفقیت در کارش مشتری های زیادی جلب و جذب می کند این بدان معناست که این مغازه از جهت این رونق و جذب مشتری بسیار سود دهی خواهد داشت.

لذا قانون گذار برای این زحمات مستاجر در ملک تجاری برای وی حقی ایجاد کرده تا زحماتش هدر رفته محسوب نشود.

تفاوت حق کسب و پیشه و حق سرقفلی

حق سرقفلی برخلاف حق کسب و پیشه مستلزم زحمت و تلاش و رونق تجاری ملک تجاری توسط مستاجر نیست.

در واقع سرقفلی مبلغی است که در ابتدای اجاره مستاجر به موجر می دهد یا در مواقعی موجر این مبلغ را به مستاجر می دهد و دلیل این پرداخت ها ممکن است ایجاد حق تقدم در اجاره یا اسقاط حقی باشد که مستاجر داراست.

عنوان سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به رسمیت شناخته شد و به موجب آن از آن تاریخ دیگر حق کسب و پیشه از بین رفت مگر آنچه در قانون قدیم همچنان وجود داشته است.

در جای خود حق سرقفلی را کامل بررسی کرده ایم، می توانید به مطالب مرتبط با حق سرقفلی برای مطالعه بیشتر مراجعه کنید.

بیشتر بخوانید: مقایسه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ با قانون ۱۳۷۶

موارد تعلق حق کسب و پیشه در هنگام تخلیه

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ اجاره ها بدون دخالت اراده طرفین خود به خود تمدید می شود و این امر تحمیلی است که بر موجر انجام یافته است، اما با وجود تحمیلی بودن تمدید اجاره بر موجر در صورت تمایل مستاجر در جاهایی قانون گذار استثناهایی را پیش بینی کرده است که موجر پس از پایان مدت اجاره می تواند تخلیه را از دادگاه بخواهد و دادگاه هم با وجود شرایط زیر هم حکم تخلیه می دهد و هم حکم به پرداخت حق کسب و پیشه.

پس در هر کدام از شرایط زیر موجر می تواند فسخ کند و تخلیه را بخواهد:

1. زمانی که موجر بخواهد در ملک تجاری ساختمان جدید احداث کند.
2. زمانی که خود موجر قصد دارد برای خودش و احتیاج شخصی خود به فعالیت در مغازه بپردازد.
3. در زمانی که ملک تجاری شرایط مسکونی بودن را هم دارد و موجر و خانواده اش بخواهند در آنجا سکونت کنند.

در این موارد دادگاه هم حکم با تخلیه می دهد و هم حکم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر.

در چه مواردی حق کسب و پیشه ساقط می شود؟

همانطور که نحوه ایجاد حق کسب و پیشه را بیان کردیم در موارد هم این حق ساقط می شود و از بین می رود.

لذا موارد وجود دارند که دادگاه حکم به تخلیه می دهد بدون آنکه دستور به پرداخت حق کسب و پیشه بدهد:

1. اگر زمانی که مستاجر حق انتقال به دیگری نداشته با این حال با دیگری انتقال بدهد در اینجا نصف حق کسب و پیشه وی ساقط می شود و دادگاه به پرداخت نصف آن حکم می دهد.
2. اگر مستاجر در ملک اجاره ای تعدی و تفریط کند.
3. اگر مستاجر شغلی را انتخاب کند که بر خلاف شغل مورد انتظار در اجاره نامه یا توافق طرفین باشد.
4. در صورتی که اجاره بها پرداخت نشود.

نحوه محاسبه حق کسب و پیشه

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در مورد نحوه ارزیابی این حق اشاره ای صورت نگرفته، اما کارشناسان بر اساس عرف و آیین نامه ای که البته منسوخ است آن را محاسبه می کنند.

طبق ماده ۵ آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت:

«هیات های ارزیابی مامور اجرای مقررات ماده ۱۷ قانون نوسازی و عمران شهری نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت مذکور در ماده ۲ این آیین نامه مکلفند.

با توجه به نکات زیر نسبت به تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت اقدام نمایند:

1. موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت
2. شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.
3. طول مدت اشتغال به کسب و پیشه و تجارت در محل کار و حسن شهرت او که در مرغوبیت محل مزبور موثر افتاده است.
4. وضع محل کسب و پیشه از نظر نوع بنا
5. مخارجی که صاحب کسب و پیشه به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث تزئینات داخلی و قفسه بندی و تهیه اشیا مورد لزوم متحمل گردیده است.

ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۳۹ هم ملاک ها و معیار هایی دارد که اگرچه نسخ شده اما ملاک های آن قابل استفاده است.

ماده یازدهم – میزان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می‌شود:

1. موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت.
2. شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
3. طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است.
4. وضع محل اجاره از نظر نوع بنا.
5. مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌ بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده‌ است.
6. نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر.

نتیجه گیری

حق کسب و پیشه جنبه مالی دارد و حقی است که به واسطه آن مستاجر مستحق پرداخت مبلغی از سوی موجر می شود در ازاء اینکه بخواهد تخلیه کند ملک تجاری را.

به عبارتی به واسطه این که مستاجر آن ملک تجاری را به شهرت و رونق رسانده است، مستحق مبلغی خواهد بود که از سوی موجر به وی پرداخت خواهد شد، نحوه محاسبه این مبلغ در بالا گفته شد.

در حالتی ممکن است دادگاه حکم به نصف این مبلغ بدهد و در حالتی هم ممکن است دادگاه برای مثال در صورت تعدی و تفریط مستاجر حکم به پرداخت آن ندهد.

سوالات متداول

حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب و پیشه مبلغی است که در ازاء زحمات و تلاش مستاجر در رونق بخشیدن به ملک تجاری ایجاد می شود.

محاسبه حق کسب و پیشه چگونه است؟

 محاسبه این امر با بررسی موارد مختلف توسط کارشناس انجام می شود که در بالا به موارد آن اشاره کردیم.

آیا حق کسب و پیشه نسخ شده است یا خیر؟

 با وجود قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ باید گفت این حق سرقفلی جایگزین حق کسب و پیشه است اما حق کسب و پیشه همچنان در اجاره های قبل از سال ۷۶ و تصویب قانون ر.م.م جریان دارد.