تخلیه به دلیل تغییر شغل
ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ به مواردی می‌پردازد که موجر حق درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد، که در بند ۷ آن، چنین مقرر شده است: در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شود و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
تردیدی نیست که اگر شغل جدید از لحاظ ضرری که به بنا وارد می‌کند نسبت به شغل سابق مضرتر باشد ممکن است تغییر شغل به نوعی تعدی و تفریط نیز محسوب شود در این صورت مالک میتواند از این جهت نیز نسبت به طرح دعوی و تخلیه با شرایط مقرر اقدام کند؛ اما در هر حال قانون‌گذار به دلیل اهمیت موضوع، تغییر شغل را در یک بند مستقل و مجزی بیان کرده است. آنچه از
ظاهر بند ۷ برمی‌آید این است که اگر مستأجر اقدام به تأسیس و انجام شغلی غیر مشابه شغل مندرج در اجاره‌نامه یا توافق شده در عین مستأجره نماید مالک حق خواهد داشت نسبت به طرح دعوی تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه اقدام نماید؛ اما مسلم است که هر تغییر شغلی نمی‌تواند موجبات تخلیه را فراهم کند مگر دارای شرایطی باشد، که در این مجال به بررسی این شرایط می‌پردازیم.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶
گرچه قانون‌گذار مثل سایر موارد صرفاً به اصل تغییر شغل در بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ اشاره نموده است؛ اما بلا شک بند ۷ ماده مزبور مبین شرایطی برای طرح دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل یا تغییر نحوه استفاده می‌باشد. آنچه از ظاهر بند مذکور پیداست این است که برای طرح این دعوی دو شرط باید همزمان وجود داشته باشد تا دعوایی تحت این عنوان قابل طرح باشد. یکی از این شرایط مربوط به اجاره‌نامه است و شرط دوم بستگی به شغل یا حرفه‌ای ثانوی دارد که ذیلاً به بررسی این شرایط می‌پردازیم.
تغییر شغل مستاجر
برای طرح دعوی تحت عنوان تغییر شغل لازم است مستأجر در اجاره‌نامه به‌طور صریح یا ضمنی، یا ضمن سند دیگر یا برابر سایر ادله ملزم به دایرکردن شغل یا حرفه معینی در عین مستأجره شده باشد. به دیگر سخن تغییر شغل به مثابه تخلف از شرط می‌باشد. تا شرطی مبنی بر استفاده معین وجود نداشته باشد صحت ادعای تخلف از شرط غیر قابل پذیرش خواهد بود همان‌گونه که صراحت
عبارت «… مورد اجاره برای شغل معین…» در سیاق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ دلالت بر این معنا دارد و بر این اساس است که شعبه ۵۸ دادگاه حقوقی ۲ تهران در قسمتی از رأی خود به شماره ۴۰۴ مقرر می‌دارد: «… در قرارداد نه به صراحت و نه به‌طور ضمنی، نحوه‌ی استفاده از مورد اجاره از طرف موجر مشخص و معین نشده است. به این اعتبار مستأجر حق دارد مورد اجاره را به هر نحو که مقتضی بداند مورد استفاده قراردهد.» بنابراین، زمانی که در اجاره‌نامه به‌طور عام عبارت «برای استفاده تجاری» قید شود طرح دعوی به دلیل تغییر شغل محمل قانونی نخواهد داشت مگر اینکه عین مستأجره به ظاهر چنان باشد که انجام برخی مشاغل نسبت به آن تعدی و تفریط محسوب شد که البته خود موضوع دیگری است.
بند ۷ ماده مورد بحث بعد از اینکه تغییر شغل را به عنوان یکی از اسباب درخواست فسخ و تخلیه ذکر می‌کند در آخر بند با عبارت: «… مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.» آن را تخصیص می‌زند؛ به عبارت دیگر اگر شغل جدید مشابه شغل سابق باشد علی‌رغم تحقق شرط اول موجر نمی‌تواند دعوی تخلیه مطرح نماید. از این‌رو مسأله مشابهت دو شغل از اهمیت ویژه برخوردار است و تعیین تکلیف و تشخیص آن هم مهم و سرنوشت‌ساز می‌باشد.
با تمام اهمیتی که تشخیص مشابهت دو شغل دارد معیاری در این خصوص از سوی قانون‌گذار ارائه نشده است. از این‌رو صاحب‌نظران سعی نموده‌اند با کمک گرفتن از عرف و رویه قضایی حاکم ضابطه‌ای را برای تشخیص مشابهت دو شغل ارائه نمایند. چنان‌که برخی بر این باورند وحدت اتحادیه صنفی دو شغل بایستی ملاک مشابهت قرار گیرد و برخی دیگر مقدار ضرری را که از شغل به
ملک وارد می‌شود ملاک قرار داده‌اند و شاید علت پرسش و پاسخی که ذکر می‌شود هم همین است: «اگر مستأجر در تغییر نحوه استفاده از مورد اجاره شغل بهتری اختیار کند آیا باز هم تخلف است یا خیر؟ ملاک تخلف، مجرد تغییر شغل است اعم از اینکه شغل جدید بهتر از شغل سابق باشد یا نه مگر اینکه شغل تازه مشابه شغل قبلی محسوب گردد.»
در این سؤال اگرچه اثر کیفیت شغل در مشابهت نفی شده است؛ اما طرح چنین سؤالی به خودی خود مبین آن است که عده‌ای نیز با مبنای مقدار ضرر وارده به عین مستأجره مشاغل مشابه را می‌سنجند؛ اما آنچه مسلم است نقش دادگاه‌ها در این تشخیص پر رنگ‌تر و پر اهمیت‌تر است. چنانچه برخی صاحب‌نظران[۲] ضمن اینکه سایر معیارهای ارائه شده را ساختگی و مصنوعی تلقی
نموده‌اند معتقدند که تشخیص مشابهت باید همچنان بر عهده دادگاه باشد. البته تردیدی نیست که تصمیم‌گیری نهایی با دادگاه است؛ اما مسلم است که دادگاه نیز در جهت تمیز بایستی ضابطه و معیاری داشته باشد. کما اینکه دادگاه نیز در آراء خود کمابیش به معیارهای ذکر شده استناد کند صرف اتکاء به عرف ممکن است دادرسی را از مسیر رسیدگی عادلانه منحرف کند.
دعوی تخلیه به دلیل تغییر شغل
حال به بررسی مطالبی می‌پردازیم که آگاهی از آن‌ها در طرح یا عدم طرح دعوی از سوی موجر و همچنین در کیفیت دفاع مستأجر مؤثر خواهد بود. بنابراین، اطلاع طرفین از این مطالب صرف‌نظر از اینکه طریق طرح دعوی و دفاع را تسهیل خواهد کرد میتواند در اصل طرح دعوی از سوی موجر و در توافق و سازش طرفین بعد از طرح دعوی و روند اداره و مدیریت دعوی مطروحه مؤثر باشد
آرا مربوط به دعوای تجویز تغییر شغل
تخلیه
گردش کار: خواهان دادخواستی به خواسته فوق به طرفیت خوانده بالا ارائه کرده است که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و انجام تشریفات قانونی در وقت فوق‌العاده/ مقرر دادگاه به تصدی امضاء‌کننده زیر تشکیل گردید و با توجه به محتویات پرونده، ختم رسیدگی را اعلام کرد و به شرح زیر رأی داد:
رأی دادگاه
درخصوص دعوی آقای…. به طرفیت خانم و آقای… به خواسته محکومیت و الزام خواندگان به تخلیه یک باب مغازه به لحاظ انتقال بدون اذن توسط خوانده ردیف اول به خوانده ردیف دوم و تغییر شغل با توجه به اینکه خوانده ردیف اول حسب مفاد قرارداد خرید سرقفلی متعهد به عدم تغییر شغل و انتقال به غیر نشده است و درصورت عدم ذکر موارد مذکور در قرارداد مستأجر یا صاحب حق سرقفلی هم حق انتقال به غیر و هم حق تغییر شغل را دارد؛ لذا دادگاه دعوی مطروحه را وارد ندانسته حکم به بطلان دعوی مذکور را صادر و اعلام می‌دارد. رأی صادره حضوری است و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
دادرس شعبه۱۵۰ دادگاه عمومی حقوقی- شریفی
- تاریخ: ۳۰/۵/۸۷
- شماره دادنامه: ۷۴۶
- کلاسه پرونده: ۸۵/۱۵/۳۹۳
مرجع رسیدگی: شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
تجدیدنظر خواه: آقای…. با وکالت آقای یوسف…..
تجدیدنظر خوانده: آقای …. و خانم ….
تجدیدنظر خواسته: دادنامه شماره ۱۵۹۰ صادره از شعبه۱۵۰ دادگاه عمومی تهران
گردش کار: دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده، ختم دادرسی را اعلام کرد و به شرح زیر رأی داد:
رأی دادگاه
تجدیدنظر خواهی آقای ….. با وکالت آقای یوسف….. به طرفیت خانم…. و آقای….. نسبت به دادنامه شماره ۱۵۹۰ شعبه۱۵۰ دادگاه عمومی تهران که متضمن صدور حکم بر بطلان دعوی تجدیدنظر خواه به خواسته تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی شماره۳۶۷۱۵/۴۴۷۶ بخش۷ تهران به علت انتقال منافع عین مستأجره به غیر و تغییر شغل با این استدلال که چون موارد مذکور در قرارداد ذکر
نگردیده است، می‌باشد به نظر این دادگاه از آن‌جا که تغییر شغل توسط منتقل‌الیه صورت گرفته و مشارالیه با مالک قراردادی ندارد؛ لذا تقاضای تخلیه به علت تغییر شغل موضوعاً منتفی می‌باشد بنا به مراتب رأی دادگاه نخستین در مورد تغییر شغل به اعتبار نتیجه صحیحاً صادر گردیده و اعتراض به گونه‌ای نیست که اساس دادنامه در این قسمت مخدوش گردد بنا به مراتب با استناد به ماده ۳۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه صادره معترض‌عنه در این قسمت تأیید می‌گردد؛ اما در مورد انتقال به غیر با توجه به آمره بودن مقررات قانون روابط موجر و مستأجر
و وجود رابطه استیجاری بین تجدیدنظرخواه و تجدیدنظرخوانده ردیف اول به دلالت اقرار طرفین و انتقال منافع عین مستأجره به غیر توسط تجدیدنظرخوانده ردیف اول به دلالت صورت‌جلسه معاینه و تحقیقات محلی و اینکه اقدامات صورت گرفته در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال۵۶ بوده است دادگاه انتقال به غیر را محرز دانسته و رأی دادگاه نخستین که برخلاف موازین قانونی صادر شده را شایسته تأیید نمی‌داند؛ لذا برای تعیین نصف حق کسب و پیشه مراتب به کارشناسی ارجاع که بدواً کارشناس واحد
نظریه خود را ابراز و به شماره ۵۷۵- ۱/۵/۸۶ ثبت دفتر دادگاه گردید با اعتراض تجدیدنظرخوانده ردیف اول هیأت سه نفره کارشناسان حق کسب و پیشه را هفتصد و پنجاه میلیون ریال اعلام که نصف آن ۰۰۰/۰۰۰/۳۷۵ ریال می‌گردد و این نظریه مصون از هر اعتراضی باقی مانده است بنا به مراتب ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته به استناد بند۲ ماده۱۴ و تبصره‌های ۱و۲ از ماده ۱۹ و ماده ۲۸ قانون
روابط موجر و مستأجر مصوب سال۵۶ حکم به تخلیه عین مستأجره به علت انتقال به غیر با استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه به مبلغ ۰۰/۰۰/۳۷۵ ریال صادر و اعلام می‌نماید بدیهی است موجر ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی مکلف به تودیع مبلغ مذکور به صندوق دادگستری و حداکثر ظرف یک سال درخواست صدور اجراییه می‌باشد. چنانچه بدون توافق طرفین رعایت مواد مذکور نگردد این حکم با انقضاء مهلت ملغی‌الاثر خواهد شد. این رأی قطعی است
دعوی تجویز تغییر شغل
محلی را برای کسب و پیشه به مستأجر به منظور اشتغال به شغل معینی اجاره داده‌اند، مستأجر بعد از مدتی قسمتی از مورد اجاره را به منظور اشتغال به شغل معینی اجاره داده و در اختیار شخص ثالثی گذاشته است، چند ماه بعد، مستأجر مورد اجاره را از شخص مذکور بازپس گرفته و به شغل اولیه خود برگردانده است. آیا تغییر شغل موقت برای مدت کوتاه و فقط نسبت به یک قسمت از مورد اجاره، تخلف مستأجر محسوب می‌شود و موجب صدور حکم تخلیه است یا خیر؟
طبق مقررات بند (۷) ماده‌ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ تغییر شغل به هر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره، موجب صدرو حکم تخلیه است. مگر این که شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد و تشخیص آن نیز به عهده‌ی دادگاه است.
«نظریه مشورتی شماره ۳۹۹۷/۷ مورخ ۲۵/۶/۱۳۷۶ اداره حقوقی دادگستری»
پرسش: تأسیس شغل جدید در کنار شغل سابق در عین مستأجره چه حکمی دارد؟
تغییر شغل ولو اینکه مستأجر به شغل قبلی نیز اشتغال داشته باشد، تخلف محسوب شده و طبق بند (۷) ماده‌ی ۱۴ ق.ر.م.م. سال ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد که درخصوص مورد به نظر نمی‌رسد برنج فروشی عرفاً مشابه فرش فروشی باشد.
نظریه مشورتی شماره ۶۴۰۵/۷ مورخ ۱۶/۷/۱۳۸۱ اداره حقوقی دادگستری
حکم تغییر، شغلی که از طرف شهرداری مزاحم شناخته شده
پرسش: مستأجر محل کسبی دارای شغلی است که اخیراً شهرداری آن را از مشاغل مزاحم دانسته است و تکلیف تغییر شغل به وی شده است. موجر حق تغییر شغل نداده و با تغییر آن نیز موافق نیست. چنانچه مستأجر ناگزیر از تغییر شغل شود، آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یا خیر؟
تغییر شغل طبق بند (۷) ماده‌ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل بدون رضای موجر، به هر کیفیتی که صورت گیرد از موجبات تخلیه خواهد بود. در این صورت مستأجر الزاماً باید شغلی را انتخاب کند که عرفاً مشابه شغل فعلی بوده و از ناحیه‌ی شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود.
نشست های قضایی دعوای تجویز تغییر شغل
حکم تغییر شغل با اختیار شغل بهتر
پرسش: اگر مستأجر در تغییر نحوه استفاده از مورد اجاره شغل بهتری اختیار کند آیا باز هم تخلف مصداق دارد یا خیر؟
نظریه که در تاریخ ۲۵/۱۲/۱۳۶۷ به اتفاق آراء اعلام شد:
ملاک تخلف مجرد تغییر شغل است اعم از اینکه شغل جدید بهتر از شغل سابق باشد یا نه مگر اینکه شغل تازه مشابه شغل قبلی محسوب گردد.
پرسش: مستأجری بدون اذن انتقال به غیره عین مستأجره را برای همان شغل به دیگری انتقال داده انتقال‌گیرنده به کسب یا پیشه جدیدی در عین مستأجره اشتغال دارد مالک به جهت تغییر شغل دادخواست تخلیه مطرح نموده آیا می‌توان تخلیه به جهت تغییر شغل را پذیرفت؟
آقای سفلایی (دادگستری هشتگرد):
اتفاق‌نظر قضات محترم دادگستری هشتگرد به شرح ذیل بیان می‌گردد: در فرض سؤال دو تخلف واقع شده است اول: تخلف انتقال به غیر دوم: تغییر شغل که بر فرض وجود رابطه قراردادی موجر میتواند از حق مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ استفاده و درخواست فسخ و تخلیه مورد اجاره را بنماید منظور از رابطه قراردادی، رابطه بین موجر و متخلف است که در ما
نحن فیه بین موجر و مستأجر اولیه این رابطه وجود دارد و موجر میتواند فقط در مورد انتقال به غیر نسبت به او طرح دعوی نماید؛ چرا که تغییر شغل از سوی او واقع نشده و تخلف محصول قرارداد اجاره ثانوی است که به لحاظ عدم رضایت موجر بر این انتقال اساساً آثاری بر آن مترتب نمی‌شود و موجر در این صورت نمی‌تواند علیه مستأجر اولیه به لحاظ تغییر شغل درخواست تخلیه نماید. در مورد
طرح دعوی تخلیه به لحاظ تغییر شغل علیه منتقل‌الیه نیز باید در فرض این حق را برای موجر قائل شویم که برای دادرس احراز شود که موجر انتقال سرقفلی را تأیید نموده باشد و این امر به نظر برخی از همکاران به صرف تقدیم دادخواست به لحاظ تغییر شغل اراده موجر به تأیید و تنفیذ آن کافی دانسته و تعدادی از همکاران معتقدند که در این مورد باید از موجر(خواهان) اخذ توضیح شود که در
هر دو صورت با احراز تأیید انتقال، منتقل‌الیه مستأجر محسوب می‌گردد؛ چرا که انتقال دوم عقدی غیر نافذ است که ایجاد حق فسخ و تخلیه برای موجر اول نموده و صاحب حق را نمی‌توان به اعمال حق مجبور نمود موجر هم میتواند درخواست تخلیه بنماید هم میتواند، انتقال را تنفیذ کند و تخلف صرفاً موجد حق برای موجر است و قرارداد اجاره اولیه را باطل نمی‌کند؛ لذا با اصرار تنفیذ و تأیید انتقال موجر میتواند با طرح دعوی علیه مستأجر ثانوی درخواست تخلیه به لحاظ تغییر شغل بنماید.
آقای زارع‌پور ( محاکم بخش بوستان):
اگر مستأجری بدون اذن انتقال به غیر مبادرت به انتقال مورد اجاره به دیگری نماید دو فرض متصور است:
۱- مالک انتقال به غیر را تجویز نمی‌نماید در این مورد موجر صرفاً میتواند من باب انتقال به غیر دادخواست تخلیه علیه هر مستأجر و متصرف مطرح نماید و با توجه به فقدان رابطه قراردادی نمی‌تواند دعوی تخلیه به لحاظ تغییر شغل مطرح نماید.
۲- مالک انتقال به غیر را تجویز می‌نماید با توجه به وضعیت قائم‌مقامی مستأجر دوم و وجود رابطه قراردادی به لحاظ انجام تخلف از ناحیه مستأجر دوم مالک میتواند به استناد قرارداد تجویز شده دادخواست تخلیه به لحاظ تغییر شغل مطرح نماید و از طرف دیگر صرف طرح دعوی تخلیه به لحاظ تغییر شغل میتواند از قرائن و امارات تجویز ضمنی و رضایت ضمنی مالک به انتقال به غیر باشد و تلقی شود؛ لیکن در هر حال این امر قطعی و مسلم نمی‌باشد برای پاسخ دادن به سؤال مذکور باید دو مورد مدنظر باشد:
- مدت زمان تصرف مستأجر دوم و اطلاع موجر از تصرف؛
- بررسی فاصله زمانی تغییر شغل از قرار داد و مدت زمان بین تغییر شغل و تقدیم دادخواست که مالک از آن مطلع می‌باشد.
آقای شجاعی (دادگستری شهریار):
در پاسخ به سؤال باید بدواً این موضوع مورد بحث قرار گیرد که چنانچه مستأجر بدون اذن مالک (موجر) در فرضی که حق انتقال عین مستأجره به غیر را ندارد عین مستأجره را به ثالث منتقل کند آیا مالک (موجر) میتواند و حق دارد انتقال به ثالث را تأیید و تنفیذ نموده موافقت خود را اعلام نماید حال چنانچه بپذیریم که وی میتواند علیه مستأجر دوم به لحاظ تغییر شغل دعوی تخلیه را طرح نماید و چنانچه قائل به این باشیم که موجر حق تنفیذ انتقال عین مستأجره به ثالث را نخواهد داشت پس الزاماً باید بگوییم که وی صرفاً میتواند تخلیه را به لحاظ انتقال به غیر بخواهد علی‌ایحال با توجه به مراتب معنونه به نظر می‌رسد که نظر اول صائب باشد؛ چرا که منع قانونی برای تنفیذ انتقال عین مستأجره از سوی مالک وجود ندارد.
آقای پسندیده (دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه ۵ تهران):
در پاسخ باید فروض مختلف را در رابطه بین مالک و مستأجر و متصرف مطرح کرد. آنچه که در فروض سؤال آمده، این است که مالک عین مستأجره را به مستأجر برای شغل یا حرفه معین اجاره می‌دهد، با این وصف که مستأجر حق انتقال عین مستأجره را به غیر نداشته باشد، و متعاقباً دو اتفاق رخ می‌دهد:
- انتقال منافع عین مستأجره توسط مستأجر اول به شخص ثالث؛
- تغییر شغل توسط مستأجر دوم و یا به تعبیر بهتر توسط متصرف فعلی.
جایگاه قانونی بحث به مواد ۱۴ و ۱۹ در قانون روابط موجر و مستأجر مربوط می‌شود بند دوم از ماده ۱۴ قانون فوق یکی از مواردی را که موجر میتواند صدور حکم فسخ اجاره و یا تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد در موردیست که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر (تأکید بر شخصیت خود مستأجر و مباشرت او در استفاده از ملک) اجاره داده شده باشد و مستأجر آن را
به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره، عملاً به غیر واگذار کند، بدون اینکه مطابق ماده ۱۹ قانون موصوف یا مستأجر لاحق، اجاره نامه تنظیم شده باشد. آنچه که در این بند مورد تأکید است، مباشرت مستأجر در انتفاع از ملک می‌باشد. که تغییر این امر، حق فسخ و تخلیه ملک را به موجر عطا می‌کند. در واقع در این نوع عقد اجاره، مالکیت مستأجر نسبت به منافع، مالکیت مطلق و کامل می‌باشد. بلکه حق انتقال به غیر از او سلب شده است، و شاید بتوان گفت این امر، بحث بر انگیز باشد.
