دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی و اثبات نیاز شخصی داشتن

در تخلیه به جهت نیاز شخصی بر اساس قانون سال ۵۶ به این صورت که اگر مالک ملک خودش بخواهد در محل حق کسب و پیشه فعالیت نماید می تواند و قانون این حق را به او داده است که با پرداخت حق و کسب و پیشه مستاجر محل تجاری را خالی کرده و خودش در انجا فعالیت نماید برای راهنمایی بیشتر می توانید از طریق گروه وکلای سنا کمک بگیرید چون بنابر تخصصی بودن موضوع حتما باید با وکیل متخصص کمک بگیرید.

 

وکیل پایه یک دادگستری

نیاز شخصی

تخلیه به جهت نیاز به کسب و کار

بند دوم ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که مجوز و مستند دعوی تخلیه به این منظور می‌باشد مقرر نموده است: «تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت» اگرچه ظاهر این بند صریح و روشن است‌؛ ‌اما در عمل و در مرحله اجرایی و همچنین مستنبط از ظاهر این بند شرایطی برای اعمال آن وجود دارد که ذیلاً بررسی می‌کنیم:

 

نیاز شخص موجر به کسب و کار

آنچه از ظاهر بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برمی‌آید این است که برای تخلیه به منظور نیاز به کسب و کار بایستی شخص مالک‌، نیازمند کسب و کار در محل باشد.

بنابراین، نیاز فرزندان یا نزدیکان موجر به کسب و کار در محل نمی‌تواند موجد حق تخلیه برای وی باشد.

اگرچه در این باب استدلال مخالفی هم وجود دارد بر این مبنا که با توجه به مسئولیت والدین درخصوص فرزندان در جوامع شرقی ایجاد اشتغال برای آن‌ها از وظایف والدین بوده و نظر به بند ۳ ماده ۱۵ قانون یاد شده که تخلیه به منظور سکنی برای فرزندان را مجاز شمرده، با قیاس اولویت به طریق اولی می‌توان برای نیاز فرزندان به اشتغال مطابق بند ۲ ماده مذکور درخواست تخلیه نمود.

که البته این تفسیر بنا به نص صریح و روشن بند ۲ ماده مذکور قابل پذیرش نیست؛ چرا که چنین تفسیری، ضمن اینکه تفسیر موسع، تلقی می‌شود در تباین آشکار با عقیده قانون‌گذار نیز می‌باشد که با لحاظ بند ۳ ماده ۱۵ مذکور قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ درکنار بند ۲ همان ماده به صراحت مشخص است که قانون‌گذار عمداً از آوردن فرزندان و سایر اشخاص قید شده.

در بند ۳ این ماده خودداری نموده است؛ چرا که حمایت از مستأجر و محل کسب و پیشه او در این قانون هدف اصلی قانون‌گذار بوده و باتوجه به عدم حساسیت و ضرورت محل سکنی نسبت به محل کسب لاجرم صرفاً به محل تخلیه محل کسب مستأجر برای سکنی اولاد و پدر و مادر یا همسر مالک اکتفا نموده وگرنه چنانچه منظور قانون‌گذار غیر از این بود قید مطالب بند ۳ برای بند ۲ ماده ۱۵ قانون یاد شده نیز لحاظ می‌شد.

بنابراین، سکوت قانون‌گذار در مقام بیان، بیان است فلذا یکی از شرایط طرح دعوی به جهت نیاز به کسب و کار این است که موجر شخصاً نیازمند کسب و کار در محل باشد.

 نیاز فعلی موجر به کسب و کار در محل

اگرچه در بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مطلبی در باب زمان نیاز موجر نیامده؛ اما ناگفته روشن است که موجر در صورتی می‌تواند به استناد بند مذکور درخواست تخلیه نماید که در زمان تقدیم دادخواست به کسب و کار درجهت امرار معاش معمول زندگی به عین مستأجره نیاز داشته باشد.

از این‌رو موجر نمی‌تواند به استناد احتیاج خود در آینده هر چند اگر احتیاج در آینده محرز و مبرهن باشد درخواست تخلیه نماید؛ مثلاً مالک نمی‌تواند به استناد اینکه سال دیگر بازنشسته خواهد شد- حتی اگر واقعاً بازنشسته شود- درخواست تخلیه به جهت نیاز شخصی مطرح نماید.

احتیاج مادی واقعی موجر به کسب و کار در محل

لازم است موجر برای استناد به بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برای استفاده از محل عین مستأجره، احتیاج مادی واقعی داشته باشد به این مفهوم که عدم اشتغال در عین مستأجره موجبات عسر و حرج موجر را فراهم کرده.

 مشکلات مالی برای وی به دنبال داشته باشد؛ لذا موجر نمی‌تواند به استناد انجام مقاصد خیرخواهانه یا برای توسعه کسب و کار درخواست تخلیه ملک را به استناد «نیاز شخصی» مطرح نماید.

در این مورد لازم است مستأجر شخصاً به اشتغال در محل و ارتزاق و امرار معاش با درآمد احتمالی حاصله از عین مستأجره نیاز مبرم داشته باشد.

دادخواست  تخلیه به جهت نیاز شخصی

مشخصات طرفین نام نام‌خانوادگی نام پدر سن شغل محل اقامت
خواهان مشخصات موجر
خوانده مشخصات مستأجر
وکیل یا نماینده قانونی مشخصات وکیل ولی یا قیم
خواسته یا موضوع تقاضای صدور حکم تخلیه به علت نیاز شخصی موجر به محل کسب
دلائل و منضمات ۱-تصویر مصدق سند مالکیت ۲- تصویر مصدق اجاره‌نامه(عادی یا رسمی) ۳- شهادت شهود
شرح دادخواست                 ریاست محترم دادگاه

احتراما به استحضار می‌رساند:

۱- اینجانب برابر سند مالکیت که تصویر مصدق آن پیوست گردیده مالک شش دانگ پلاک ثبتی….. واقع در….هستم.

۲- قسمتی از ملک مذکور که به صورت یک دستگاه آپارتمان می‌باشد برابر سند رسمی شماره……مورخ……تنظیمی در دفترخانه شماره……/سند عادی به خوانده محترم اجاره داده شده است.

۳- حال نظر به اینکه اینجانب شغل سابق خود را از دست داده‌ام و در حال حاضر برای تأمین هزینه‌های زندگی منبع درآمدی ندارم و شخصاً به مورد اجاره جهت اشتغال نیازمندم مستنداً به شق ۲ ماده۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ درخواست رسیدگی و صدور حکم بر تخلیه را با احتساب کلیه خسارات دادرسی دارم.

با تجدید احترام

محل امضاء – مهر – اثر انگشت

محل نقش تمبر
شماره و تاریخ ثبت دادخواست

ریاست محترم شعبه …….. دادگاه …… رسیدگی فرمائید.

نام و نام‌خانوادگی ارجاع کننده ……………

تاریخ …………… امضاء

 

آرای تخلیه به جهت نیاز شخصی

 

خواسته: تخلیه به جهت نیاز شخصی

خواهان دادخواستی به خواسته فوق به طرفیت خوانده بالا تقدیم داشته که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی در وقت فوق‌العاده / مقرر دادگاه به تصدی امضاء‌کننده زیر تشکیل است و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رأی می‌نماید.

«رأی دادگاه»

در خصوص دادخواست تقدیمی آقای……. فرزند………. به طرفیت آقای…… به خواسته رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به تخلیه عین مستأجره به جهت نیاز شخصی که شامل یک باب مغازه واقع در پلاک ثبتی………. فرعی…. از…………… اصلی بخش……… می‌باشد با احراز مالکیت خواهان و وجود رابطه استیجاری فی‌مابین به دلالت تصویر مصدق سند ابرازی پیوست دادخواست و قرارداد اجاره رسمی به شماره…………. به شرح متن دادخواست و نظر به اینکه خواهان جهت اثبات ادعای خویش تقاضای معاینه و تحقیق محلی نموده و دادگاه با صدور قرار معاینه و تحقیق محلی اجرای قرار، احراز وجود نیاز شخصی خواهان اقدام به تعیین کارشناس جهت برآورد میزان حق کسب و پیشه نموده که کارشناس منتخب دادگاه به موجب نظریه شماره……..تاریخ……… نظریه خویش را تقدیم، که در مهلت قانونی مورد اعتراض خوانده قرار گرفت.

موضوع به هیئت سه نفره از کارشناسان ارجاع که پس از تقدیم نظریه مجدداً این نظریه نیز از جانب خوانده مورد تعرض قرار گرفته که در جهت تعیین حق کسب و پیشه و تجارت با پذیرش دلایل اعتراض خوانده، موضوع به هیأت پنج نفره از کارشناسان ارجاع که هیأت مزبور حسب نظریه ابرازی و ثبت شده به شماره………….. و به تاریخ……….. تقدیم دادگاه شده است و مفاد آن حاکی از تعیین حق کسب و پیشه و تجارت به میزان…………….. ریال می‌باشد.

این نظریه نیز از جانب خوانده مورد اعتراض قرار گرفته لیکن به لحاظ اینکه دادگاه اعتراض اخیر خوانده را موجه ندانسته و دلایل اعتراض را به‌گونه ای ندانسته تا موجب بی‌اعتباری نظریه اخیر شود؛

لذا نسبت به آن ترتیب اثر نداده بنا به مراتب دادگاه بدواً با احراز نیاز شخصی خواهان به مورد اجاره و تعیین حق کسب و پیشه و تجارت مستنداً به بند ۲ از ماده ۱۵ و با رعایت ماده ۲۸ از قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حکم بر تخلیه و تحویل عین مستأجره صادر می‌نماید.

که خوانده موظف است پس از فراهم شدن شرایط و قطعیت حکم صادره در راستای مقررات ماده ۲۷ همان قانون نسبت به تخلیه مورد اجاره ظرف ۲ ماه از زمان پرداخت حق کسب و پیشه اقدام نماید.

بدیهی است موجر نیز مکلف است از تاریخ ابلاغ حکم قطعی ظرف ۳ ماه نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر یا ترتیب پرداخت آن به وی اقدام نماید و الا حکم صادره ملغی‌الاثر خواهد شد. رأی صادره ظرف بیست روز پس از تاریخ ابلاغ در مرجع محترم تجدیدنظر استان…………… قابل تجدیدنظر خواهی می‌باشد

 

نظریات مشورتی تخلیه به جهت نیاز شخصی

 

نظریه‌های مشورتی

پرسش:آیا می‌توان حکم به تخلیه مورد اجاره، در صورتی که محل کسب و تجارت باشد، به تقاضای احد از موجرین که مالک سهم مشاعی از آنست ، به علت احتیاج شخصی موجر صادر نمود یا نه ؟

تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجرناظر به‌صورتی است که موجر مالک شش‌دانگ مورد اجاره باشد چنانکه این معنی از صدر ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر که ماده ۱۵ آن قانون نیز معطوف به آنست مفهوم می‌شود.

همچنین با توجه به اینکه این حق به موجر داده شده، اطلاق آن منصرف به موجر شش‌دانگ خواهد بود نه موجر سهم مشاع.‌

عبارت بند ۲ ماده ۱۵ مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش‌بینی نموده دلالت بر همین نظردارد، به‌علاوه احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به‌غیر از متقاضی و خواهان است وجهه قانونی نمی‌تواند داشته باشد و با فلسفه احتیاج شخصی نیز موافقت ندارد‌.

بنابراین، درموردی که بعضی از موجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه تمام آن مغازه را به عنوان احتیاج شخصی بنمایند. درخواست آن‌ها با مقررات و فلسفه بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر و فلسفه تخلیه مورد اجاره به‌عنوان احتیاج شخصی منطبق نبوده و دعوی مطروحه در این خصوص قابل قبول نیست.

وکیل پایه یک دادگسترینحوه اجرای گزارش اصلاحی دردعوی احتیاج شخصی

در صورتی که خواسته‌ی دعوا، تخلیه‌ی خانه به علت احتیاج شخصی باشد و بین خواهان و خوانده توافق شود که خوانده عین مستاجره را در تاریخ معینه تخلیه نماید و بر اساس توافق طرفین، دادگاه گزارش اصلاحی صادر نماید، اصدار اجراییه بر حسب تقاضای خواهان به استناد سازش نامه‌ی مذکور با مقررات خاص قانون مالک و مستاجر مغایرت دارد یا خیر؟

با توجه به ماده‌ی ۶۳۰ قانون آیین دادرسی مدنی [ماده‌ی ۱۸۴ قانون فعلی] که مقرر می‌دارد مفاد صلح نامه نسبت به طرفین نافذ و معتبر است و همانند احکام دادگاه‌های دادگستری به موقع اجرا گذاشته می‌شود.

بنابراین، به نظر کمیسیون، اصدار اجراییه برحسب تقاضای خواهان به استناد سازش نامه‌ی مذکور، بدون اشکال است.

درخواست تخلیه به جهت احتیاج فرزند

پرسش: آیا موجر می‌تواند به جهت احتیاج اولاد یا پدر یا مادر خود به محل کسب درخواست تخلیه نماید؟ 

ماده‌ی ۱۴ یا بند (۳) ماده‌ی ۱۵ همان قانون معیار و ملاک نیز احتیاج شخص موجر برای کسب و پیشه یا تجارت است و اگر محل قابل سکنی باشد، همان‌گونه که در آن ماده ذکر شده است، نیاز اولاد یا پدر یا مادر یا همسر موجر هم مجوز تخلیه خواهد بود.

احتیاج شخصی متولی

پرسش: آیا احتیاج شخصی متولی به کسب و کار در محل می‌تواند محمل در خواست تخلیه بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد؟

به موجب ماده‌ی ۳ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مصوب سال ۱۳۶۳، هر موقوفه دارای شخصیت حقوقی است و متولی یا سازمان، حسب مورد نماینده‌ی آن می‌باشد.

بنابراین، شخصیت حقوقی موقوفه از شخصیت حقوقی متولی آن مستقل است و احتیاج شخصی متولی به منزله‌ی احتیاج موقوفه نیست.

به علاوه بند (۲) ماده‌ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ تصریح نموده: «تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت» و با توجه به این که ارائه خدمات پزشکی یا مداوای بیماران خارج از شمول عناونین قانون مذکور می‌باشد، این مورد منطبق با بند (۲) ماده‌ی ۱۵ آن قانون به نظر نمی‌رسد.

نشست های قضایی تخلیه به جهت نیاز شخصی

 

کیفیت احراز نیاز شخصی

کیفیت اجرای بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ از حیث نیاز خواهان چگونه است؟

نظریه‌ای که به اتفاق آراء در تاریخ ۲۲/۱/۱۳۶۳ اعلام گردیده است .

با توجه به منطوق و مفهوم شق ۲ در ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر در دعوی تخلیه مورد اجاره محل کسب به سبب نیاز شخصی صدور حکم تخلیه منوط به احراز نیاز مالک به اشتغال در محل مورد اجاره به منظور ارتزاق است به طوری که اگر مالک در آن‌جا به کار و کسب نپردازد زندگی اقتصادی و مادی او تأمین و اداره نشود به عبارت دیگر مالک می‌بایست برای رفع حوائج مادی و معیشتی خود به کار در مورد اجاره نیازمند باشد و اثبات نیاز مشروط به این است که

اولاً: مالک با لحاظ موقعیت و تناسب قادر به انجام کار بالفعل یا بالقوه در آن محل باشد و

ثانیاً: عدم اشتغال در مورد اجاره موجب وقفه و رکورد و زحمت و مضیقه در زندگی او شود. بنابراین، ادعای نیاز به صرف توسعه کار و افزون طلبی و سود‌جویی بیشتر و سرگرمی و تفنن موجب تخلیه محل کسب نمی‌شود.

تخلیه عین مستاجره به علت نیاز شخصی

چگونگی استماع دعوی تخلیه مورد اجاره به علت احتیاج شخصی که مسبوق به محکومیت مالک بوده و مجدداً از طرف او طرح شده باشد.

نظر اکثریت که در تاریخ ۷/۴/۱۳۶۳ اعلام شده است.

اگر دعوی مجدد عیناً همان دعوی سابق باشد مشمول اعتبار امر مختومه بوده و قابل رسیدگی دوباره نیست مگر آنکه بعد از صدور حکم سابق تغییرات و حدوثی در وضعیت موجر پیدا شده باشد.

نظر اقلیت

چون طبع و ماهیت دعوی نیاز شخصی طوری است که به اعتبار نیاز می‌تواند استمرار داشته باشد و چون ممکن است ادعای احتیاج در یک زمان ثابت نشود و همان ادعا در زمان دیگر اثبات گردد.

بنابراین، مورد هیچگاه مشمول امر مختومه نیست و استماع دعوی نیاز شخصی ولو به طور مکرر جایز است.

نحوه احراز نیاز شخصی سازمان‌های دولتی

در دعوی سازمان دولتی به خواسته تخلیه مورد اجاره به علت احتیاج شخصی ادعای نیاز چگونه اثبات می‌شد‌؟

نظریه که در تاریخ ۱۰/۱۰/۱۳۶۶ به اتفاق آراء اعلام گردید:

چنانچه معاینه و تحقیق محلی برای اثبات ادعای نیاز سازمان دولتی مفید یا کافی یا مؤثر باشد دادگاه در مقام کشف حقیقت می‌تواند به طرق مقتضی؛ مانند اخذ توضیح و یا استعلام از مسئولین اجرای آن اداره یا سازمان و یا ملاحظه سوابق و مدارک مربوط و با توجه به قرائن و امارات احراز واقع نماید.

اجراییه رأی تخلیه به جهت احتیاج شخصی 

اگر با احراز نیاز مالک حکم تخلیه محل کسب صادر و آنگاه ملک به دیگری منتقل شود آیا مالک جدید که احتیاج او محرز نیست می‌تواند به قائم‌مقامی محکوم‌له تقاضای اجراییه کند یا نیاز قائم به شخص است و منتقل‌الیه حق تقاضای صدور اجراییه ندارد؟

نظر اکثریت که در تاریخ ۳/۹/۱۳۶۷ اعلام گردید:

دایر مدار رأی صادره نیاز خواهان دعوی به ملک خود بوده است. بنابراین، اگر او ملک خویش را بفروشد رأی دادگاه موضوعاً منتفی می‌شود و جانشین محکوم‌له نمی‌تواند از مزایای آن حکم که قائم به شخص مالک سابق بوده استفاده و درخواست صدور اجراییه نماید.

نظر اقلیت

صرف انتقال ملک موجب بی اعتباری حکم دادگاه نمی‌شود و مالک جدید که از هر حیث قائم‌مقام محکوم‌له است می‌تواند نسبت به رأی صادره تقاضای صدور اجراییه نماید؛ زیرا اصل بر لازم‌الاجرا بودن رأی دادگاه است و در مقام تردید در اعتبار حکم دادگاه با فقد مجوز قانونی اصل جاری؛ یعنی بقای آن استصحاب می‌گردد.وکیل پایه یک دادگستری