سرقفلی در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۷۶

در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ قانون­گذار در  فصل دوم قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ از ماده ۶ تا ماده ۱۱ به بحث سرقفلی پرداخته است. مطلبی که در ابتدا لازم است راجع به آن توضیح داده شود این است که سرقفلی دارای حالتهای مختلفی می باشد.

این حالات عبارتند از:

• الف) وجهی که مالک در ابتدای قرارداد اجاره، علاوه بر مبلغ ماهیانه اجاره، از مستأجر دریافت می کند.
• ب) مستأجری که به موجب شروط ضمن عقد، یکسری امتیازاتی دارد که براساس این شروط، مالک نمی­تواند آن ملک را قبل از تمام شدن مدت اجاره، از مستاجر بگیرد؛ لذا مستاجر در قبال کنار گذاشتن این امتیازات و بازگرداندن ملک به مالک، می­تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مالک بگیرد.

نمونه این موارد را در مواد ۷ و ۸ قانون سال ۱۳۷۶ می­بینیم.

‌«ماده ۷ – هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره درتصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را ‌نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید.

در اینصورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌، مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.»

‌«ماده ۸ – هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به ‌غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف ‌واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.»

• ج) مستأجری که به مالک سرقفلی پرداخته است و حق انتقال ملک به دیگران را دارد، حالا در قبال اجاره دادن ملک به مستأجر دوم، می­تواند از مستاجر دوم سرقفلی دریافت‌کند.

شرایط گرفتن سرقفلی در قانون سال ۱۳۷۶ چیست؟

با‌توجه به تصریح قانونگذار در ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶ باید گفت که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست، مگر در ملکی که اولاً آن ملک تجاری محسوب شود (ملاک تجاری محسوب شدن ملک، پروانه ساختمانی می­باشد)، ثانیاً دو نفر گواه که معتمد مالک و مستاجر باشند به عنوان شاهد، قرارداد اجاره را إمضا کرده باشند،

در غیر این صورت آن قرارداد اجاره مشمول قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.

ماده ۶ در این زمینه بیان می­دارد: «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.»

برأساس این ماده همانگونه که در مقدمه توضیح داده شد، مالک می­تواند علاوه بر اجاره ماهیانه، مبلغی را نیز تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید.

۳) مستاجر حق اجاره دادن ملک توسط مستاجر  به مستاجر دیگر

گاهی اوقات ممکن است در قرارداد اجاره به مستاجر اجازه داده شود که اگر خواست می­تواند همان ملک را به شخص دیگری نیز اجاره بدهد. درادامه همین ماده ۶ می­بینیم که به این موضوع اشاره شده است، یعنی می­گوید:

«همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد ‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.»

بنابراین اگر در متن قرارداد اجاره اشاره شده باشد که مستاجر حق اجاره به مستاجر دیگر را ندارد، او نمی­تواند به انجام چنین کاری دست بزند. پس لازم است که حتماً در متن قرارداد اجاره به این موضوع اشاره بشود که مستاجر حق اجاره دادن ملک به مستاجر دیگر را ندارد.

مثلاً فرض کنیم مدت اجاره یک قرارداد یک سال است و بعد از چهارماه، مستاجر با تقاضای مالک یا مستاجر دیگری برای استفاده از آن ملک مواجه می­شود، در این حالت او حق دارد مبلغی برای واگذاری باقی مانده مدت اجاره به عنوان سرقفلی دریافت کند؛ مگر آنکه در اجاره نامه حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.

---

بیشتر مطالعه کنید: مقایسه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ با قانون ۱۳۷۶

---

حال اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه­ ای در بین نباشد و مالک راضی نباشد که مستاجر آن ملک را به مستاجر دیگر انتقال بدهد، از آن طرف هم بخواهد ملک را از دست مستاجر بگیرد،

باید در مقابل تخلیه مستاجر، حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر را به او بپردازد وگرنه مستاجر حق دارد برای تنظیم سند اجاره به مستاجر دوم، به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به اجاره ملک توسط مستاجر اول به مستاجر دوم را صادر می کند در این حالت مستاجر دوم از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره جانشین مستاجر اول خواهد بود.

به طور کلی بحث دریافت سرقفلی از مستأجر دوم فقط در حالتی قابل طرح‌ است که مستأجر اول حق انتقال به غیر را داشته باشد ولی باید توجه شود که به موجب ماده ۴۷۴ قانون مدنی اصل بر وجود این حق است.

یعنی مقتضای اطلاق عقد اجاره (یعنی زمانی که راجع به اجاره دادن به مستاجر دوم در متن قرارداد اجاره چیزی نوشته نشده باشد) حق اجاره دادن برای مستاجر اول وجود دارد؛ بنابراین اگر عقد اجاره در مورد حق اجاره دادن به مستاجر دوم ساکت باشد، مستأجر اول حق انتقال به مستاجر دوم را خواهد داشت.

ماده ۱۵ آیین‌نامه قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ در این زمینه بیان می‌دارد: «مستأجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد، می‌تواند با اخذ مبلغی به‌ عنوان سرقفلی مورد اجاره را برای همان شغل مندرج در اجاره‌نامه و با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره‌نامه به دیگری منتقل نماید.»

‌۴)اگر مالک از مستاجر سرقفلی دریافت نکرده باشد، آیا مستاجر در پایان مدت اجاره می­تواند مطالبه سرقفلی داشته باشد؟

خیر، ماده ۶ در این باب چنین بیان میدارد.

تبصره ۱- «چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر‌حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.»

در این تبصره اشاره شده است به اینکه، اگر چنانچه مالک، از مستاجر چیزی به عنوان حق سرقفلی دریافت نکرده باشد، و در متن قرارداد اجاره، به مستاجر این اجازه را داده باشد که اگر خواست، می­تواند آن ملک را به مستاجر دیگر اجاره بدهد، و مستاجر نیز از این حق استفاده کرده باشد،

وقتی که مدت اجاره به پایان برسد، آن مستاجر دوم دیگر نمی­تواند از مالک، حق سرقفلی خود را مطالبه کند؛ بلکه باید از مستاجر اول بخواهد که حق سرقفلی­ اش را به او بدهد.

‌تبصره ۲ – در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌عادله روز را دارد.

در این تبصره اشاره شده که ممکن است مالک صراحتاً به حق سرقفلی مستاجر در متن قرارداد اشاره کرده باشد، یعنی بگوید که مستاجر دارای حق سرقفلی می­باشد،

در این حالت نیز اگرچه مالک هیچ مبلغی را از مستاجر دریافت نکرده است، ولی با دادن این حق به مستاجر، در واقع زمینه این را فراهم آورده که مستاجر در آینده مطالبه حق سرقفلی داشته باشد، که در این حالت مستاجر می­تواند این حق را با اجاره دادن آن مغازه از مستاجر دوم دریافت کند.

بنابراین اینکه مستأجر در ابتدا چیزی به‌عنوان سرقفلی به مالک پرداخته است یا نه تأثیری در مقام ندارد و در هر حال مستأجر اول که حق انتقال به مستاجر دوم را دارد می‌تواند در قبال اجاره دادن ملک به مستأجر دوم از او وجهی بگیرد که این وجه نیز یکی از مصادیق سرقفلی است.

نکته­ ای که در اینجا باید به آن توجه داشت این است که اگر در این حالت مالک بگوید مغازه را تخلیه کن، در این حالت مستاجر می­تواند بگوید، تو هم باید حق سرقفلی مرا پرداخت بکنی.

‌۵)در چه مواردی مستاجر نمی ­تواند سرقفلی دریافت کند؟

در این مورد ماده ۹ قانون سال ۱۳۷۶ بیان می­دارد: «چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء (دریافت) کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.»

مرجع حل اختلاف کیست در تعیین میزان سرقفلی؟

ماده ۱۰ قانون سال ۱۳۷۶ در این زمینه بیان می­دارد: «در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌خواهد شد.»

‌تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد.

براساس این تبصره مقرر گردید که أخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است؛ اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ­ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است؛ اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی­گیرد.

تفاوت سرقفلی با حق و کسب و پیشه سال ۵۶

سرقفلی یک مبلغ و حقی است که مستاجر در مدت ابتدای قرارداد اجاره این مبلغ را به موجر و یا مالک پرداخت می کند و در زمان تخلیه نیز این مبلغ را از موجر و یا مالک به نرخ روز مسترد می کند در حالی که حق و کسب و پیشه حقی است که به مستاجر تعلق میگیرد که بر اساس و ضعیت و موقعیت محل تجاری توسط کارشناس تعیین شده و به مستاجر پرداخت می شود.