قرارداد اجاره و موارد فسخ عقد اجاره

انواع عقد اجاره وموارد فسخ آن

شما می‌توانید با به اشتراک گذاشتن دیدگاه و تجربیات خود در انتهای مقاله به گفتمان آنلاین با کارشناسان وینداد و دیگر کاربران بپردازید.

آنچه در این مقاله می آموزیم

عقد اجاره یکی از رایج ترین قراردادهایی است که در کشور منعقد میگردد. اجاره به معنی کرایه دادن است.‌در ماده ۴۶۴ قانون مدنی، اجاره را این گونه تعریف کرده اند:اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره (عین مستاجره = مال مورد اجاره) میگردد. در این صورت شخصی که مال را از صاحب مالش برای مدت زمان مشخصی اجاره کرده است و در ازای استفاده از آن مال، مبلغی را به عنوان اجاره بها به صاحب مال می پردازد.

مستاجر، موجر و اجاره بها

  • مستاجر: کسی که مالی را اجاره میکند.
  • موجر: کسی که مالش را اجاره می دهد.
  • اجاره بها: بهایی ( مبلغ) که در قبال اجاره داده می شود.
  • مال مورد اجاره: عین مستاجره (مورد اجاره) را گویند.

انواع عقد اجاره وموارد فسخ آن

قوانین موجر و مستاجر

قوانینی که برای عقد و یا اجاره تصویب می گردد، بر اساس تحولات اجتماعی تغییر داده می شود که مهمترین آن قانون مدنی و قوانین بین موجر و مستاجر مصوب سالهای ۱۳۵۶، ۱۳۶۲، ۱۳۷۶ است.

شرایط قرارداد اجاره

  • موجر باید مالک مالی باشد که اجاره می دهد
  • مدت اجاره باید در قرارداد قید شود
  • موجر و مستاجر هر دو باید بالغ و عاقل باشند

انواع قراردادها

  • قرارداد رسمی: قراردادی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد. به عنوان مثال اگر مستاجر اجاره بها را نپردازد چون سند رسمی است موجر میتواند از دفتر اسناد رسمی تقاضای صدور اجراییه نماید.
  • قرارداد عادی: سایر قراردادها از جمله قراردادهایی که در بنگاه های املاک و با استفاده از فرمهای چاپی اتحادیه تنظیم می شود را گویند.
  • به عنوان مثال اگر مستاجر، اجاره بها را نپردازد موجر میتواند به دادگاه صالح مراجعه کند. فلذا نپرداختن اجاره بها و یا تاخیر در پرداخت آن حق فسخ را برای موجر ایجاد نمی کند.

قرارداد عادی در صورتی شامل قانون سال ۷۶ می شود که این شرایط را داشته باشد:

  1. مدت اجاره ذکر شده باشد.
  2. برگه اجاره در دو نسخه باشد.
  3. موجر و مستاجر و دو شاهد آن را امضا کرده باشند.

انواع عقد اجاره وموارد فسخ آن

مواردی که در قرارداد اجاره باید به آن توجه کنیم

طرفین و سمت آنها: مشخصات کامل موجر و مستاجر اعم از محل سکونت یا کار باید در قرارداد ذکر شود؛ تا زمانی که هر کدام از آنها به اختلاف برخوردند، بتوانند احضاریه را به آدرس مورد نظر بفرستند و اگر کسی آدرس اشتباهی ارائه دهد به ضرر آن خواهد بود زیرا احضاریه به دست وی نمی رسد.

مورد اجاره و استفاده موردنظر: مورد اجاره و امکانات آن باید در قرارداد ذکر گردد و همچنین مدت زمان استفاده از آن هم باید ذکر گردد.انواع عقد اجاره وموارد فسخ آن

ضمانت اجرای تخلف قرارداد: عمل کردن برخلاف قرارداد باعث فسخ قرارداد (باطل شدن) قرارداد می شود. این حق فسخ، زمانبر است و طول می کشد تا شخص به مراجع قضایی رجوع کند. برای همین در هنگام قرارداد لازم است که طرفین ضمانت اجرایی (وجه التزام) تعیین کنند.

وجه التزام: مبلغی است که هر یک از طرفین در صورت تخلف از قرارداد ملزم است به دیگری پرداخت کند.

نکته: مسئله ای که در اجاره مهم است مدت زمان اجاره است که باید در قرارداد قید گردد در غیر اینصورت با توجه با ماده ۴۶۸ قانون مدنی آن قرارداد باطل است.

در هنگام تنظیم قرارداد باید توجه و دقت کافی را داشته باشیم تا اطرافیان به مشکل نخورند به عنوان مثال: در قانون عین مستاجره را مستاجر میتواند به شخص دیگری اجاره دهد مگر اینکه موجر در قرارداد قید کرده باشد که مستاجر، حق اجاره عین مستاجره را به شخص دیگر ندارد.

انواع قرارداد اجاره

  1. اجاره اشیاء: در این اجاره یک شی مورد اجاره قرار می گیرد و مدت اجاره باید ذکر گردد و الا قرارداد باطل است.
  2. اجاره حیوانات: تعیین مدت اجاره، امانت و محلی که به آنجا حمل شود ذکر گردد و الا قرارداد باطل است.
  3. اجاره اشخاص: شخصی که مورد اجاره قرار می گیرد را اجیر گویند. مدتی که اجیر یا کارگر باید کار کند در قرارداد باید ذکر شود و الا قرارداد باطل است

انواع عقد اجاره وموارد فسخ آن

فسخ قرارداد

زمانی که موجر یا مستاجر عقد یا قرارداد را برخلاف هدف خود ببینند و یا اینکه عیبی در موضوع عقد پیدا کنند، می توانند از این حق شرعی و قانونی خود استفاده کنند. به شرطی که این عیب مربوط به زمان گذشته نباشد و همچنین ایرادی که در موضوع اجاره است مربوط به آینده باشد.

به عنوان مثال: وقتی شیرهای آب یک خانه در مدت اجاره خراب شده باشد این موضوع نمی تواند موجب فسخ قرارداد گردد زیرا زمانی که قرارداد بسته می شده شیرهای آب سالم بوده است.

انواع فسخ قرارداد اجاره

خیار تخلف شرط: در این نوع عقد بین موجر و مستاجر شرایطی بنا می شود و اگر خلاف آن اقدام شود هر کدام از طرفین می توانند با دیدن اولین تخلف، قرارداد را فسخ نمایند‌.

خیار عیب: زمانی که در کالای مورد نظر و خریداری شده عیب و نقصی وجود داشته باشد امکان فسخ معامله را برای خریدار به وجود می آورد.

خیار شرط: هرگاه در معامله ای شرط شود که یکی از طرفین یا یک شخص ثالثی حق فسخ معامله را در مدت زمان معینی را داشته باشد را خیار شرط گویند که اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشود باطل است.

مقالات دیگر

20 آوریل 2024

با ما در ارتباط باشید