اجاره و قرارداد مرتبط با آن یکی از شایع ترین قرارداد های داخل جامعه است که بسیاری افراد با آن مواجه می‌شوند. اما معنای اجاره همان چیزی است که در عرف شناخته می‌شود، به این صورت که کسی منافع یک ملک را برای مدت معینی در اختیار می‌گیرد و مالک آن ملک را موجر و شخص دیگر را هم مستاجر می‌نامند.
سند و نوشته‌ای که بین موجر و مستاجر در این راستا تنظیم می‌شود اجاره‌نامه نام دارد که در ادامه به بیان نکاتی از اجاره‌نامه و احکام آن می پردازیم.
همان طور که مشخص است اجاره یک قراردادی است که بین طرفین بسته می شود که بر اساس قانون باید یک سری ویژگی‌هایی مانند شرایط اساسی یک قرارداد، مدت اجاره، طرفین اجاره و… را داشته باشد که یک وکیل ملکی کاملا به این موارد تسلط دارد.
اجاره نامه را چگونه بنویسیم؟
برای اینکه اجاره نامه صحیح تشکیل شود و بعدا با مشکلی مواجه نشوید لازم است که نکاتی را رعایت کرده و مواردی هم در سند اجاره نامه درج شود. در ادامه به تمامی نکات مهم که در قرارداد اجاره لازم است معین شود اشاره می کنیم.
اطمینان از مالک بودن
برای مثال لازم است اطمینان حاصل شود که فرد مالک مال است یا از طرف مالک نماینده است که میخواهد آن را اجاره دهد. زیرا اگر شخصی مالک مال نباشد و آن را اجاره دهد آن اجاره فضولی و قابل ابطال می باشد.
نوشتن سند اجاره نامه قانونی
برای این که احکام خاص قوانین روابط موجر و مستاجر سال۷۶ بر آن بار شود لازم است که اجاره نامه قانونی را هر چند به صورت رسمی هم که نباشد به صورت دستنویس در بیاوریم و ۲ نفر هم به عنوان شاهد آن را امضا کنند. نکته دیگر این که لازم است در سند، مشخصات دقیق طرفین موجر و مستاجر بیان شود از جمله نام و نام خانوادگی تا مشخصات هویتی دیگر.
درج مشخصات
نوشتن و درج دقیق مشخصات ملک مورد اجاره چه مسکونی چه تجاری از موارد ضروری در قرارداد اجاره است. به علاوه مشخصات آدرس ملک نیز لازم است در سند ثبت شود. مثل نشانی، شماره پلاک و منصوبات و متعلقات ملک. اگر مال اجاره شده تاکسی یا کامیون یا چیزی منقول یعنی غیر از ملک و زمین باشد لازم است که نام خودرو ، مدل آن،شماره آن و موارد دیگر در سند ثبت شود.
درج مدت قرارداد درقرارداد اجاره
از مهم ترین نکات عقد اجاره این است که مدت قرارداد در آن ذکر شود زیرا اجاره بدون مدت و یا اجاره به مدت عمر موجر و یا مستاجر باطل است البته در مواردی هم نیازی به ذکر نیست زیرا عرف حاکم خودش به معنای ذکر در عقد است به این صورت که عرف در حال حاضر یک سال است. اما برای اطمینان بیشتر لازم است که در یک ماده قرارداد، مدت اجاره، مبدا و پایان آن ذکر بشود.
درج اجاره بها در قرار داداجاره
نوشتن مبلغ اجاره بسیار مهم است و در مواردی ممکن است عقد را از اعتبار بیندازد، پس لازم است که میزان اجاره بها و نحوه پرداخت آن معلوم شود.
برای مثال در قرارداد می نویسم برای اجاره این مغازه باید سر هر ماه مبلغ ۱۰ میلیون تومان پرداخت شود. حال می توانیم نحوه پرداخت که نقدی باشد یا چک و… را نیز درج کنیم.
شرط و شروط در قرارداد
در تمام قراردادها ممکن است طرفین شروطی را تعیین کنند که باید در سند اجاره نامه ذکر شود. برای مثال مستاجر شرط می کند که تا یک ماه آینده باید فلان قسمت خانه رنگ آمیزی شود و یا بخاری و یا آبگرمکن برای آن در مدت کوتاهی وصل بشود و هر شرایطی که لازم میدانند را درج کنند. از طرف دیگر موجر می تواند شرط کند که مستاجر حق ندارد ملک را به کسی اجاره بدهد و یا مهمانی آنچنانی در آن برگزار کند که باعث آزار شود.
ضمن همان اجاره نامه هم می توان ضمانت اجرای شرط را درج کرد اما اگر چیزی نوشته نشود طبق قانون طرفین حق فسخ دارند و حتی طرفین می توانند تمامی خیارات قانونی را در قرارداد خود ساقط نمایند مگر خیار تدلیس و خیار غبن فاحش که حتی در قرارداد اجاره درج شود باز قابل اسقاط نیست.
تعیین رهن یا ودیعه
در اجاره های متعارف معمولا مبلغی به عنوان رهن تعیین می شود که تکلیف آن هم در قرارداد باید تعیین شود. نکته دیگر این که فرد در زمان تخلیه می تواند تا زمانی که رهن را نگرفته است از تخلیه خودداری کند. اما به نفع موجر است که قبل از تحویل مال مورد اجاره ودیعه یا رهن را بگیرد زیرا اگر خودداری کرد باید از طرق دادگاه اقدام کند. اما می توان ضمن قرارداد هم برای تاخیر در پرداخت ودیعه شرط کرد که مستقیما فرد حق فسخ داشته باشد.
درج جریمه و یا وجه التزام در اجاره
برای آنکه در مواردی به مشکل برنخورید می توان در اجاره نامه درج کرد که اگر مستاجر تاخیر در پرداخت کرد به ازای هر روز تاخیر یا هر هفته، فلان مبلغ جریمه پرداخت کند که این شرط صحیح خواهد بود.
درج متعلقات ملک
به نظر میرسد بهتر است آنچه منصوب به ملک است را هم در قرارداد درج کنید برای مثال کولر یا آبگرمکن و کابینت و موارد دیگر که به مستاجر تحویل داده شده است. که اگر بعدا به آنها خساراتی وارد شد بتوان آنها را مطالبه کرد.
موارد فسخ عقد اجاره
اجاره عقدی لازم است به این معنا که اصولا هیچیک از طرفین قرارداد بدون رضایت طرف دیگر نمی توانند عقد را برهم بزنند و باید به مفاد آن پایبند باشند، با این وجود در برخی موارد قانون پیش بینی کرده است که مالک یا مستاجر به موجب آن می توانند عقد را فسخ کنند که به این موارد اصطلاحا “خیار فسخ” گفته می شود. در ادامه به بررسی هریک از موارد فسخ توسط مالک و مستاجر می پردازیم.
فسخ اجاره توسط مستاجر به علت نداشتن اوصاف
اگر در «عقد اجاره»، مستاجر بدون اینکه عین مستأجره را دیده باشد، اقدام به انعقاد قرارداد اجاره کند و سپس در موعد مقرر وقتی عین مستأجره به او تسلیم شد، ببیند که اوصافی که ذکر شده بود با عین مستأخره همخوانی ندارد، در اینجا می تواند با استناد به «خیار رؤیت یا خیار تخلف شرط» نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام کند.
فسخ اجاره به دلیل غبن
زمانی که هریک از مؤجر یا مستأجر نسبت به مبلغ عین مستأجره اطلاعات کافی نداشته و اقدام به انعقاد قرارداد اجاره کند و سپس متوجه شود که مبلغی که به عنوان اجاره معین شده با قیمت واقعی عین مستأجره تفاوت فاحشی دارد، در اینجا می تواند با استناد به «خیار غبن» نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام نماید.
فسخ اجاره به علت عیب و نقص
هرگاه معلوم شود مال مورد اجاره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند بنحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
همچنین اگر در طول مدت اجاره نیز، در مال مورد اجاره عیب و نقصی حاصل شود، برای مستاجر حق فسخ وجود دارد.
ناگفته نماند که در این حالت اگر موجر بتواند عیب را رفع کند به طوری که هیچ ضرری به مستاجر نرسد، مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را نخواهد داشت.
فسخ اجاره به علت تدلیس
تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود مانند آنکه مالک با انجام تعمیراتی، خانه 10 سال ساخت را نوساز جلوه دهد؛ در اینحالت مستاجر می تواند عقد اجاره را فسخ نماید.
فسخ اجاره به جهت باطل بودن بخشی از عقد
زمانی که قسمتی از عین مستأجره به هر دلیلی، مثلاً به دلیل اینکه مال غیر بوده، در آن قسمت، عقد اجاره باطل خواهد بود، از طرفی نسبت به قسمت باقی مانده، مستأجر نمی تواند از آن استفاده مطلوب را بکند.در این صورت مستأجر می تواند به دلیل دو قسمت شدن عین مستأجره، با استناد به «خیار تبعض صفقه» آن را فسخ کند.
فسخ اجاره به جهت تخلف از شرط ضمن عقد
اگر طرفین در ضمن عقد اجاره شرطی قرار بدهند، در صورتی که هرکدام از طرفین عقد اجاره از انجام آن شرط خودداری کند، طرف دیگر می تواند با استناد به «خیار تخلف شرط»، عقد را فسخ کند.
فسخ اجاره توسط مالک به جهت استفاده غیرمجاز از ملک
مستأجر باید عین مستأجره را بر اساس آنچه که در قرارداد اجاره ذکر شده است مورد استفاده قرار بدهد، بنابراین اگر از مفاد قرارداد اجاره تخطی کند، برای موجر حق فسخ وجود خواهد داشت.
مثلاً اگر عین مستأجره جهت سکونت اجاره داده شده باشد ولی مستأجر از آن جهت امور تجاری استفاده نماید در این حالت برای موجر حق فسخ ایجاد خواهد شد.
ماده ۴۹۲ قانون مدنی بیان می دارد:«اگر مستاجر، عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکرشده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت».
فسخ اجاره توسط مالک به جهت انتقال مال به دیگری توسط مستاجر
گاهی اوقات ممکن است مستأجر، عین مستأجره را به شخص دیگری اجاره بدهد، این عمل در ظاهر هیچ مشکلی ندارد؛ اما اگر موجر در ضمن عقد اجاره، او را از این کار منع کرده باشد، در این حالت موجر حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۹۸ قانون مدنی بیان می دارد: «اگر عین مستاجره به‌دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد».
فسخ اجاره توسط مالک به جهت تعدی و تفریط
همچنین اگر مستأجر در استفاده از عین مستأجره، تعدی و تفریط کند.
ماده ۴۸۷ قانون مدنی بیان می دارد: هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.
فسخ اجاره توسط مالک به جهت عدم پرداخت اجاره بها
اگر مستاجر تعهد نماید که اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نماید ولی از پرداخت آن سرباز زند در این حالت نیز موجر حق فسخ دارد.
نتیجه گیری
از آنجایی که قرار اجاره یک عقد لازم می باشد لذا طرفین عقد نمی توانند هر وقت بخواهند نسبت به فسخ آن اقدام کنند ولی با قرار دادن یکسری شروط در ضمن عقد می توانند برای خود یا برای شخص ثالثی حق فسخ قرار بدهند.
غیر از این حالت که به صورت قراردادی می توانند نسبت به آن اقدام کنند، مواردی نیز وجود دارد که در قانون تحت عنوان «خیارات» به آنها اشاره شده است، یعنی در صورت وجود هر یک از «خیارات» طرفین می توانند نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام کنند.
اگرچه اکثر این خیارات مانند خیار رؤیت و تخلف وصف،خیار عیب و تدلیس و خیار تبعض صفقه به نفع مستأجر می باشد، اما مواردی نیز در قانون پیش بینی شده که به موجر نیز حق فسخ خواهد داد.
نمونه متن اجاره نامه خانه و مغازه
قرارداد اجاره حاضر بین ………… فرزند : ………. به شماره شناسنامه : ……. صادره از : ……… به کد ملی : ………. متولد: ……… ساکن : ……….. تلفن : ………. به عنوان موجر و ………. فرزند : ……………. به شماره شناسنامه : ……….. صادره از : …………. به کد ملی : ……… متولد : ……….. ساکن : …………تلفن : ………… به عنوان مستأجر منعقد می گردد.
ماده ۲ – موضوع قرارداد و مشخصات ملک مورد اجاره
عبارت است از تملیک منافع ۶ دانگ یک دستگاه آپارتمان واقع در تهران …………… پلاک ثبتی شماره …….. فرعی از ……. به مساحت .. متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال ……… به نام موجر، مشتمل بر ۲ اتاق خواب با حق استفاده از برق، گاز، تلفن به صورت اختصاصی و سایر لوازم و منصوبات و متفرعات مربوطه از جمله آب که جهت استفاده به رؤیت مستأجر رسیده و مورد قبول قرار گرفته است.
ماده ۳ – مدت اجاره
مدت اجاره ار تاریخ ……. آغاز و در مورخ …… خاتمه می یابد. (…. روز)
ماده ۴ – اجاره بها، نحوه پرداخت
میزان اجاره بها از قرار ماهی …………… تومان معادل ….. میلیون ریال و جمعاً برای مدت اجاره مذکور میزان ……………. میلیون تومان می باشد.
مبلغ …………. میلیون تومان معادل ………… میلیون ریال از طرف مستأجر به عنوان ودیعه قرض الحسنه به موجر نقداً پرداخت می شود.
ماده ۵ – تقسیم مورد اجاره
با عنایت به قرارداد اجاره مورخ …………. ، آپارتمان مورد اجاره به همراه تمامی توابع و ملحقات آن هم اکنون در تحویل و ید مستأجر و تحت تصرف وی می باشد.
ماده ۶ – شرایط قرارداد
۱- مستأجر حق استفاده از مورد اجاره را برخلاف منظور قرارداد که استفاده جهت محل سکنی می باشد ندارد، به اضافه آنکه مکلف است از مورد اجاره استفاده متعارف نماید.
۲- موجر مورد اجاره را جهت سکونت سه نفر به مستأجر اجاره داده است.
۳- مستاجر تحت هیچ شرایطی حق واگذاری مورد اجاره را به غیر تحت هیچ عنوانی اعم از امانت، اذن در انتفاع، اجاره مجدد ندارد.
۴- مستاجر مکلف است به محض خاتمه مدت قرارداد اجاره و رأس موعد مقرر، مورد اجاره را تخلیه و تحویل موجر نماید، در غیر اینصورت مستأجر مکلف است روزانه مبلغ صد هزار تومان معادل یک میلیون ریال به عنوان خسارت وجه التزام به موجر بپردازد و موجر علاوه بر استحقاق دریافت وجه التزام حق درخواست تخلیه مورد اجاره را نیز دارد.
ماده ۷ – قانون حاکم بر قرارداد
این قرارداد در سایر موارد تابع قانون مدنی و قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ خواهد بود.
قرارداد مزبور در ۷ ماده در مورخ ……………. و در حضور شهود به امضای طرفین رسید.
امضاء موجر امضاء مستأجر امضاء شاهد امضاء شاهد
