ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ تفسیر و تحلیل

در قانون سال ۷۶ دیگر بر خلاف سال ۵۶ اجاره به صورت اجباری و به سود مستاجر تمدید نخواهد شد و ماده ۳ با صراحت این را اعلام می کند که پس از انقضای مدت موجر می تواند تخلیه را به طرفیت مستاجر تقاضا کند.

 این خود تغییر رویه قانون گذاری نسبت به سال ۵۶ را بیان می کند.

در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به موردی اشاره کرده است که مستاجر، مالی به عنوان پول پیش یا ودیعه یا هر عنوانی دیگر پرداخت کرده و حال زمان تخلیه فرا رسیده در اینجا قانون گذار به مستاجر حق داده است که تا زمانی که آن پول پیش را که پرداخته است پس نگرفته می تواند عین مستاجره را تخلیه نکند.

در واقع در اینجا قانون برای مستاجر نوعی حق حبس پیش بینی کرده است در ادامه بیشتر درباره این ماده سخن خواهیم گفت.

پس ندادن پول پیش، استرداد ودیعه در اجاره

در عرف به این صورت است که  در قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر، به غیر از آنچه از آنچه هر ماه تحت عنوان اجاره بها پرداخت می شود مبلغی دیگر هم به تناسب تحت عنوان پول پیش یا ودیعه یا قرض به موجر داده می شود که این را تقریبا می توان گفت تامینی ست برای خسارت های احتمالی و امور دیگر مثل نپرداختن اجاره بها که می توان در آخر کار از همین مبلغ آن میزان اجاره بهای پرداخت نشده را برداشت کرد‌.

وقتی که مدت اجاره هم پایان یابد موجر مکلف است آن پول را پس بدهد در این که در صورت پس ندادن توسط موجر چه اقداماتی را می توان انجام داد باید گفت که ابتدا می توان از طریق اظهار نامه به صورت رسمی آن مبلغ را مطالبه کرد و سپس در صورت امتناع دوباره حسب مورد اگر بیش تر یا کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد از دادگاه یا شورای حل اختلاف به صورت دادخواست مبلغ ودیعه مطالبه شود.

در اینجا لازم است که قرارداد اجاره پیوست شود و اینکه دلیلی بر پرداخت این مبلغ از ابتدا به موجر وجود داشته باشد.

برای مثال رسید بانکی یا دلیل دیگری مثل داشتن شاهد یا همان قرارداد اجاره که در آن درج شده باشد.

مستاجر پول ودیعه یا پول پیش را پرداخت کرده است.

با انجام این تشریفات در صورت اثبات موجر محکوم می شود به پرداخت مبلغ و در صورتی که وی تمکن مالی داشته باشد و اموال قابل توقیف هم نداشته باشد می توان جلب وی را درخواست کرد.

تخلیه نکردن مستاجر در مقابل پس ندادن پول پیش

گفتیم که مستاجری که پول پیش را مطالبه می کند؛ خود آمادگی دارد که عین مستاجره را تخلیه کند اما بعد از پایان اجاره به این دلیل که موجر، تعهدات خود را مبنی بر پس دادن پول پیش را انجام نمی دهد قانون گذار به مستاجر حق داده است که تا زمانی که مبلغ را دریافت نکرده می تواند از تخلیه خودداری کند که به نوعی حق حبس برای وی پیش بینی کرده است.

این حق را قانون گذار در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر به رسمیت شناخته ولی باید در نظر داشت اگر مستاجر از این حق استفاده کند و در مقابل بخواهد از دادگاه پول ودیعه را مطالبه کند باید تخلیه عین مستاجره را هم تامین دلیل کند تا آن موقع دادگاه حکم بدهد به استرداد پول ودیعه.

طبق ماده ۴ در صورتی که موجر مبلغی تحت عنوان ودیعه یا قرض الحسنه و… از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل اجاره به موجر منوط به استرداد و پس دادن آن مبلغ است.

این مبلغ را می توان به خود مستاجر تسلیم کرد یا به دایره اجرا تسلیم کرد.

حال اگر موجر مدعی باشد که از ناحیه مستاجر خسارتی به ملک او وارد شده یا به نحوی وی باید جبران خسارت کند در زمانی که آن مبلغ را به دایره اجرا تسلیم می کند باید گواهی دادخواستی را که برای جبران خسارت به دادگاه تقدیم کرده را هم به همراه آن پول پیش به دایره اجرا بدهد.

در اینجا دایره اجرا به اندازه آن میزانی که موجر در دادخواست جبران خسارت مدعی شده را به مستاجر پرداخت نمی کند تا تکلیف آن دعوا مشخص بشود.

متن ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر

ماده ۴ – در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.

چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است هم‌زمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌ دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید.

در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به‌‌ همان میزان‌ خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.

نتیجه گیری

بین موجر و مستاجر در قرارداد اجاره معمولا و عرفا به جز اجاره بها مبلغ دیگری داده می شود تحت عنوان پول پیش یا ودیعه یا قرض الحسنه که برای تامین خسارات احتمالی وارده از ناحیه مستاجر دریافت می شود.

و موجر مکلف است پس از پایان اجاره آن مبلغ را به مستاجر مسترد دارد.

در ماده ۴ ق. ر.م.م در این باره سخن گفته که اگر موجر از پس دادن آن امتناع کرد.

مستاجر هم در مقابل می تواند از تخلیه عین مستاجره خودداری کند که تفصیل آن را در بالا اشاره کردیم.

سوالات متداول

موجر در صورتی که مدعی خسارت باشد چه تکلیفی دارد؟

 باید دادخواست جبران خسارت تقدیم کند و گواهی آن را به دایره اجرا که پول ودیعه را به آنجا داده نیز بدهد. البته اگر پول ودیعه را به خود مستاجر بدهد بازهم می تواند دادخواست جبران خسارت تقدیم کند ‌و تفاوتی ندارد.

اگر موجر از پرداخت پول پیش خودداری کند چه اقداماتی را باید انجام داد؟

مستاجر می تواند از تخلیه خودداری کند و اگر هم تخلیه کرد می تواند از دادگاه الزام موجر را به پرداخت بخواهد. مستاجر همچنین می تواند تامین خواسته و توقیف اموال هم را از دادگاه بخواهد.

برای استرداد پول پیس در کجا باید اقامه دعوا کرد؟

 اگر کمتر از ۲۰ میلیون تومان است در شورای حل اختلاف و در صورت بیشتر بودن در دادگاه.