وکیل سرقفلی
تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی
طرح دعوی تخلیه برای سکونت طرح این دعوی و قابلیت تخلیه به استناد آن نیز مثل سایر بندها مستلزم شرایطی
24 مارس 2024
بدون دیدگاه
طرح دعوی تخلیه برای سکونت طرح این دعوی و قابلیت تخلیه به استناد آن نیز مثل سایر بندها مستلزم شرایطی
تخلیه به دلیل تغییر شغل ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ به مواردی می‌پردازد که موجر
یکی از مشکلاتی که اغلب برای مالکیت و مستاجرین زیادی رخ می دهد، دعاوی در بین آن ها بر سر
سرقفلی که در گذشته به آن حق کسب و پیشه تجارت می‌گفتند، در واقع حقی است که مستاجر در مقابل
برای یافتن مفهوم عرفی سرقفلی، مراجعه به قانون یا حتی کتاب کفایت نمی‌کند؛ چرا که سرقفلی در حقوق ایران از
نیاز شخص موجر به کسب و کار آنچه از ظاهر بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال
از آنجا که رابطه استیجاری در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مستمر میباشد و مدت از اهمیت چندانی
سرقفلی حقی است که ویژه املاک تجاری مانند مغازه و… میباشد و این مفهوم در بین بازاریان و اهل کسبه، کاربرد بسیاری دارد، غالبا اشخاص به دلیل مبهم بودن قانون مربوط به سرقفلی، در تشخیص آن دچار سردرگمی می شوند و یا آن را با مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت اشتباه می گیرند.
در این مقاله به زبان ساده و به طور شفاف، شما را با مفهوم سرقفلی، تفاوت آن با حق کسب و پیشه و تجارت و سایر مسایلی که پیرامون این مساله مطرح می شود آشنا می کنیم.
وکیل سرقفلی فردی است که تخصص کافی به قوانین ملکی، مخصوصا قوانین مالک و مستاجر را داشته و با توجه به تجربیاتی که کسب کرده میتواند در جلسات و قرارهای حقوقی از موکل خود دفاع کند.
سرقفلی یعنی مالی که شخص مستاجر علاوه بر مبلغ اجاره بها، از مستاجر دریافت میکند که در واقع همان مزدِ گشودنِ قفل است که البته داخل در کرایه نیست، به عبارتی دیگر همان حقِ آب و گل میباشد.
در اصطلاح حقوقی سرقفلی عبارت است از وجهی که مالک در ابتدای اجاره از مستأجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد، که این وجه جدا از مال الإجاره می باشد.
مثلاً ممکن است شخصی دارای یک مغازه ای باشد که دارای یک میلیارد ارزش میباشد، حال ممکن است بخواهد این مغازه را اجاره بدهد، در این حالت ممکن است اجاره مغازه ماهیانه ۲۰ میلیون تومان باشد. حال اگر مستاجر بخواهد سرقفلی این مغازه را هم در اختیار داشته باشد، باید در ابتدا مثلاً مبلغ ۹۰۰ میلیون تومان به مالک پرداخت کند و ماهیانه نیز مبلغی را به عنوان اجاره نیز به او بپردازد . که البته در این حالت مبلغ اجاره می تواند خیلی ناچیز باشد مثلاً ماهیانه مبلغ ۵۰۰ هزار توان نیز به عنوان اجاره خواهد پرداخت. همچنین مستاجر میتواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری سرقفلی خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ عبارت سرقفلی آمده است و تعریف آن از این قرار است که هرگاه مالک، ملک تجاری خود را اجاره میدهد میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر میتواند در طول مدت اجاره، برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. حال در این بین دو نکته است که می‌بایستی به آنها توجه کنیم:
نکته اول این که، چنانچه مالک، سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی، ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
نکته دوم این که، در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی، سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
حق کسب و پیشه همانطور که از ظاهر عبارت نیز بر می‌آید ناشی از فعالیت و مشهوریت تاجر است. صرف‌نظر از عقیده عده‌ای از حقوقدانان که برای کسب و پیشه و سرقفلی مفهوم واحدی قائل هستند. اغلب حقوقدانان عقیده بر تفاوت مفهومی و معنایی این دو دارند که این واقعیت با روشن شدن تعریف حق کسب و پیشه و تجارت و در نهایت با بررسی بیشتر آن در این قسمت محسوس‌تر خواهد شد.
همانطور که قبلاً نیز گذشت، برخی فرهنگ‌نویسان مفهوم حق کسب و پیشه را در مقابل لفظ سرقفلی آورده‌اند به طوری که سرقفلی در فرهنگ معین به این نحو تعریف شده است: «حقی است که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا میکند به جهت تقدم در اجاره، شهرت جمع‌آوری مشتری و غیره…» این تعریف بیشتر با مفهوم حق کسب و پیشه هم‌خوانی دارد تا سرقفلی کما اینکه حقوقدانان نیز حق کسب و پیشه را با این مفهوم تعریف نموده‌اند.
این حق در واقع نوعی حق تقدم در اجاره است و به همین دلیل برخی از حقوقدانان آن را چنین تعریف نموده‌اند:
«امتیازی است که به موجب آن مستأجر متصرف، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته میشود.» این مفهوم از حق کسب و پیشه هیچ یک از خصوصیات تعریف را ندارد و حق تقدم در اجاره تنها یکی از تبعات وجودی حق کسب و پیشه است که با توجه به زحمتی که مستأجر در جمع‌آوری مشتری و ایجاد رونق تجاری ملک کشیده است عرفاً هم میتواند در اجاره کردن محل، مقدم بر دیگران باشد که قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ بر این مبنا استوار است.
حقی است که تاجر نسبت به تجارت و کاسبی در یک محل از جهت شهرت کار، رونق مشتری و… به دست می‌آورد. در واقع آن پولی که مستاجر برای گرفتن منافع یک مغازه یا مکان تجاری به مالک پرداخت میکند. حق کسب و پیشه حقی مالی است که در اثر استمرار زمان و مرور زمان برای مستاجر به وجود می آید. این حق ناشی از شهرت تجاری و اعتباری است که از مشتریان دائمی خود گرفته است به همین علت قانون گذار از این امر حمایت کرده و اجازه نداده مالک و موجر به راحتی دسترنج مستاجر را صاحب بشود.
برخی معتقدند دو نهاد سرقفلی و حق کسب و پیشه یک چیز هستند و برخی مخالفند. در هر حال احکام اینها در قانون با هم متفاوت هستند. و برای هر گونه اطلاع و انجام عمل حقوقی مرتبط با سر قفلی بهتر است از قبل با متخصص و وکیل سر قفلی مغازه یا مکان تجاری مشورت کنید.
حق کسب و پیشه حقی است که برای مستاجر مکان تجاری به واسطه زحماتی که کشیده و به واسطه جذب مشتری یا شهرت تجاری که کسب کرده به وجود می آید.
فرض کنید که کسی مغازه ای را اجاره می کند و پس از چند سالی کار در مغازه آن مغازه را به محلی معروف مثل فست فودی تبدیل کرده و برای مردم آن آن فست فودی شناخته شده محسوب می شود و مشتریان بسیاری هم دارد.
حال اگر قرار بر تخلیه باشد موجر و مالک مغازه مکانی را به دست آورده که دیگر مثل قبل نیست این مکان در حال حاضر شناخته شده است و منبع درآمد بسیار بالایی دارد به همین جهت قانون گذار برای این که زحمات مستاجر هدر نرود برای او حقی به رسمیت شناخته به نام حق کسب و پیشه و موجر به واسطه بودن این حق برای مستاجر باید وجهی را که کارشناس تعیین می کند به مستاجر پرداخت کند.
اما سرقفلی مبلغ و وجهی است که مستاجر به موجر می پردازد که پس از پایان مدت اجاره آن را مسترد می کند. این که علت پرداختن این مبلغ چیست بیشتر این است که برای مستاجر در سالیان بعد حق تمدید اجاره وجود داشته باشد به این معنا که موجر مغازه را به همین شخص دوباره اجاره بدهد.
البته در مواردی ممکن است که موجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بدهد که در جای خود این بررسی شده است.
هر دو امری مالی هستند و دارای ارزش اقتصادی قابل مبادله با پول می‌باشند و مورد دیگر اینکه هر دو نهاد سرقفلی و حق کسب و پیشه قابل توارث و به ارث رسیدن هستند، حتی اگر حق انتقال به غیر را نداشته باشند. همچنین هر دو نهاد مورد نظر ممکن است چون ارزش اقتصادی دارند قابل توقیف برای وصول طلب باشند.
همانگونه که در بالا اشاره شد، سرقفلی جنبه قراردادی دارد و طرفین با توافق خود مبلغ آن را مشخص می‌کنند که این مبلغ بسته به نوع و مساحت ملک متفاوت است. اما حق کسب و پیشه با توجه به شهرت مستاجر که در اجاره به وجود آورده توسط کارشناس دادگاه تعیین میشود. در تعیین میزان سرقفلی از تخصص برادران زینالی استفاده کنید زیرا به صورت تخصصی وکیل سرقفلی و نگارنده بیش از ۱۵۰ جلد کتاب در امور حقوقی هستند.
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید.
همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
دقت نمایید چنانچه مالک از مستاجر سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره، مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
اما گاهی این مستاجر است که از مالک سرقفلی می گیرد و آن زمانی است که مستاجر در ضمن عقد اجاره، حق تمدید اجاره را بعد از اتمام مدت، برای خود شرط کرده باشد، حال اگر بخواهد از این حق خود بگذرد، مالک باید مبلغی را به وی تحت عنوان سرقفلی بپردازد.
مثلا فرض کنید، شخصی مغازه ای را برای مدت دو سال از مالک، اجاره می کند با این شرط که پس از پایان مدت اجاره بتواند بدون نیاز به اجازه مالک، همچنان ملک را در تصرف خود نگه دارد.
به این شرط، حق سرقفلی گفته می شود؛ حال اگر مالک بخواهد این حق را از مستاجر بگیرد یعنی پس از انقضاء مدت، ملک را از وی تحویل بگیرد باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت نماید، البته با رضایت مستاجر.
به عبارت دیگر، هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
همانطور که گفتیم سرقفلی متفاوت از حق کسب و پیشه است که البته برخی آن را یکسان پنداشته اند. در قانون ۵۶ مستاجر حق انتقال حق کسب و پیشه را ندارد مگر آنکه موجر در این مورد اجازه بدهد.
اما در خصوص سرقفلی، مستاجر اختیار انتقال سرقفلی به غیر را دارد مگر آنکه موجر و یا مالک این حق را از وی سلب کرده باشد و این اختیار از وی سلب شده باشد در غیر این مورد وی حق انتقال به غیر را خواهد داشت. یعنی مستاجر می تواند سرقفلی مغازه را به شخص ثالث انتقال دهد و از وی حق سرقفلی دریافت کند. حق مالک در انتقال سرقفلی برای مواردی است که انتقال بدون اجازه مالک باشد.
اگر قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد در این صورت مستاجر نمی تواند بدون اجازه مالک محل سرقفلی را به دیگری اجاره دهد. مگر مالک به این انتقال راضی باشد در غیر اینصورت، چنانچه مالک تخلیه مستاجر را بخواهد، به جای تمام حق کسب و پیشه، نصف آن به وی تعلق می گیرد.
در غیر این صورت باید از طریق دادگاه اجازه انتقال به غیر دریافت کند ولی اگر قرارداد اجاره مربوط به سال ۷۶ باشد اصولا مستاجر حق اجاره به غیر دارد مگر در قرارداد اجاره به دیگری از مستاجر سلب شده باشد.
برای انتقال محل سرقفلی سه روش وجود دارد:
الف) انتقال اختیاری محل اجاره به این صورت که مستاجر محل تجاری اگر اجازه انتقال به دیگری داشته می تواند به موجب سند اجاره عادی یا رسمی در اجاره نامه سال ۷۶ و اگر قرارداد اجاره مربوط به سال ۵۶ باشد با سند رسمی می تواند محل تجاری را به دیگری منتقل نماید.
ب) انتقال قهری است به این صورت که اگر مستاجر محل سرقفلی فوت کندو محل سرقفلی به ورثه اش منتقل شود که این روش بدون اراده مستاجر می باشد.
ج) انتقال به وسیله دادگاه می باشد که این روش در قانون سال ۵۶ مطرح شده است که در ماده ۱۹ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ مطرح شده است.
که اگر مالک به مستاجر اجازه انتقال به غیر ندهد و حتی نخواهد سرقفلی به مستاجر پرداخت نماید در این موارد مستاجر از طریق دادگاه اجازه میگیرد که محل تجارتی را به دیگری منتقل نماید.
در موارد زیر، مستاجر می تواند سرقفلی خود را به اشخاصی واگذار کند بدون آنکه نیاز به کسب اجازه مالک و یا پرداخت حق مالکانه داشته باشد:
بدین صورت که ورثه می توانند سهام خود را به هم دیگر منتقل نمایند و در دفترخانه اسناد رسمی صلح سرقفلی و حق کسب پیشه به نام هم تنظیم کنند در صورت نیاز به اخذ رضایت مالک یا پرداخت حق مالکانه نیست چون ورثه نسبت به هم، غیر محسوب نمی شوند.
موردی که نیاز به اخذ رضایت مالک یا پرداخت حق مالکانه نیست انتقال سرقفلی به ورثه درجه یک است. یعنی به فرزندان البته با شرایط خاصی که در قانون آمده در این خصوص نیز پدر یا مادر میتواند سهم سرقفلی خود را به فرزندان خود منتقل نمایند بدون اینکه مالک بتواند از این باب حق مالکانه داشته باشد یا بتواند مدعی شکایت باشد.
چرا که همانند ورثه به ورثه، شرکا نسبت به هم، غیر محسوب نمی شوند لذا می توانند بدون رضایت مالک ملک، سرقفلی خود را به هم دیگر منتقل و سند رسمی سرقفلی بنام هم تنظیم نمایند.
در موارد مذکور همانطور که گفتیم انتقال به هرشکلی اعم از فروش، اجاره یا صلح، انتقال به غیر محسوب نشده و نیازی به اخذ رضایت یا تنفیذ مالک نیست و مالک حق مالکانه در این خصوص ندارد.
اما در سایر موارد شما نمیتوانید سرقفلی را به ثالث یا غیر منتقل نماید مگر در قرارداد اولیه این حق به شما داده شده باشد یا اینکه شما بر اساس ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ از دادگاه، مجوز انتقال دریافت نمایید.
البته مجوز انتقال از دادگاه مهلت ۶ ماهه دارد و بدون نیاز به پرداخت وجه به مالک شما می‌توانید حق سرقفلی خود را به ثالث منتقل کنید و بعد از انتقال توسط اجرای احکام دادگاه به نام ثالث یا خریدا سند رسمی صلح سرقفلی تنظیم می شود.
اگر قرارداد اجاره محل سرقفلی بر اساس قانون سال ۵۶ باشد ( یعنی در واقع همان حق کسب و پیشه باشد) در این صورت باید این انتقال از طریق سند رسمی باشد ولی اگر انتقال محل سرقفلی بر اساس قانون سال ۷۶ باشد هم به موجب سند رسمی و هم به عنوان سند عادی قابل نقل و انتقال می باشد.
همچنین بر اساس قانون سرقفلی سال ۷۶ مستاجر می تواند درصدی از مبلغ سرقفلی را به عنوان حق مالکانه به مالک بدهد تا مالک اجازه انتقال به غیر را به مستاجر بدهد. اینکه قرارداد اجاره شما، تابع قانون سال 76 می باشد و یا قانون سال 56، نیاز به راهنمایی از وکلای متخصص در این زمینه دارد.
اصولا مستاجر، حق انتقال و واگذاری سرقفلی خود را به شخص دیگر دارد مگر آنکه این حق از وی سلب شده باشد، حال چنانچه مستاجر، حق انتقال نداشته باشد مثل این که از وی حق انتقال سلب شده باشد و بخواهد انتقال بدهد در این راستا موجر از وی مبلغی را برای رضایت میگیرد و به این انتقال رضایت میدهد.
در واقع این مبلغی که مالک میگیرد برای رضایت دادن به انتقال است به این حق برای گرفتن مبلغ، حق مالکانه گفته می شود که البته در قانون راجع به آن سخنی به میان نیامده است اما در عرف وجود دارد و از این جهت نمی توان گفت امری غیر قانونی می باشد.
با توجه به این که این حق در قانون به آن اشاره نشده است برای محاسبه درصد حق مالک در انتقال سرقفلی باید به عرف مراجعه کنیم. لذا می توان این گونه گفت که توافق مالک و مستاجر در این زمینه هر چه باشد کارساز خواهد بود. نکته دیگر این که درصد حق مالک در انتقال سرقفلی با توجه به انتقال دائمی و یا موقت ممکن است میزان این درصد متفاوت خواهد بود.
مالک یا همان موجر می تواند با فسخ و تخلیه در موارد مقرر در قانون 76 نسبت به تخلیه اجاره اقدام کند و سرقفلی را پس بگیرد. مواردی مثل انقضای اجاره و فسخ اجاره از این قبیل خواهد بود.
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هم مواردی مقرر شده است که مالک می تواند حق کسب و پیشه را پس بگیرد مواردی مثل احتیاج شخص موجر برای کسب و پیشه از این جمله است.
باید دقت داشته باشیم که قرارداد اجاره مشمول چه قانونی است سال ۷۶ یا سال ۵۶؟ زیرا هر کدام قواعد خاص خود را دارد. توصیه می شود در این باره با وکلا متخصص سرقفلی سنا مشورت کنید و از راهکارهای لازم در این خصوص مطلع شوید.
در اینجا دو مورد وجود دارد که به تمایز آن اشاره کردیم در مورد حق سرقفلی بیشتر جنبه توافقی دارد و افراد میتوانند هر مبلغی را تعیین کنند و افراد متخصص در این امر مثل وکلا ی متخصص در این حوزه بهتر عرف آن را می شناسند اما راجع به حق کسب و پیشه به موارد و معیار هایی مانند:
اجاره دادن ملک وقفی با نماینده وقف یا متولی می باشد. متولی می تواند با رعایت مصلحت طبق قواعد عمومی وقف مال موقوفه را اجاره دهد و اگر زمین باشد طبق قانون می توان به مستاجر اجازه احداث بنا در آن داد.
نکته قابل اشاره این که اگر ملک مزبور، مغازه باشد و برای آن سرقفلی توافق صورت بگیرد، سرقفلی مزبور با ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود و به نفع موقوفه پرداخت می شود.
سایر قواعد مربوط به سرقفلی در قانون در اینجا هم جاری ست. اما نکته ای که آن را می توان استثنا دانست این است که اگر مستاجر مغازه اوقافی بخواهد سرقفلی را منتقل کند باید اجازه متولی و موافقت اداره اوقاف را کسب کند. پس از آن ۱۰ درصد از میزان سرقفلی را که دریافت می کند را به موقوفه پرداخت کند.
حال اگر مستاجر قبلا به موقوفه سرقفلی پرداخته باشد، ۱۰ درصد مبلغ مزبور نسبت به ما به التفاوت سرقفلی پرداختی به موقوفه و سرقفلی جدید محاسبه و دریافت می شود.
نکته ای که باید دانست این است که اگر مستاجر مزبور مغازه را بخواهد به خویشان و یا وراث طبقه اول خود یعنی پدر و مادر و فرزندان خود منتقل کند از هزینه ی بالا که تحت عنوان پذیره یاد می شود معاف خواهد بود.
در انتقال سرقفلی موقوفه لازم است که اجازه متولی و اداره اوقاف وجود داشته باشد در غیر این صورت موثر نخواهد بود.
اگر مستاجر در زمینی که برای ساختن خانه مسکونی از اوقاف اجاره کرده است محل و کسب و کار بنا کند برخلاف شرط انجام شده در موقع انتقال ملک یا اجاره دادن محل کسب، باید ۵۰ درصد سرقفلی را برابر نظر کارشناس به موقوفه پرداخت کند.
نکته دیگر این که اگر مورد استفاده از زمین برخلاف چیزی باشد که واقف گفته است کلیه وزارت خانه ها، سازمان ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت، موسسات عمومی غیر دولتی نظیر شهرداری ها و نیز نهاد های انقلابی مشمول پرداخت پذیره طبق قانون و آیین نامه خواهند بود.
فرض کنید که مستاجر زمینی را از اوقاف اجاره کرده و طبق قرارداد اجازه دارد روی آن زمین برای خودش ساختمان بسازد این حقی که به وی برای استفاده از زمین و ساختن ساختمان داده شده در مقابل مبلغی است که به آن پذیره و اهدایی گفته می شود.
این بحث زمانی مطرح می شود که زمین موقوفه به اجاره داده می شود و برای مستاجر این حق وجود دارد که روی آن زمین برای خودش ساختمان بنا کند؛ حال مستاجر برای به دست آوردن این حق مبلغی تحت عنوان پذیره و اهدایی باید پرداخت کند.
هرگاه مستاجر بخواهد واحد تجاری را که عرصه و اعیان آن وقف است به غیر انتقال دهد باید با کسب موافقت متولی و اداره حج و اوقاف و امور خیریه ۱۰% کل سرقفلی محل را که کارشناس یا خبره محلی تعیین می کند به هنگام تنظیم سند اجاره به موقوفه بپردازد و در صورتی که قبلاً سرقفلی به موقوفه پرداخت کرده باشد ۱۰% مزبور نسبت به مابه‌التفاوت سرقفلی فعلی محاسبه و دریافت می شود.
وجوهی که از محل پذیره و سرقفلی حاصل از اجازه و استیجار رقبات موقوفه و یا به عنوان اهدایی دریافت می‌گردد جزو عواید همان موقوفه محسوب و صرف آنچه واقف مقرر کرده است می شود و در صورتی که از عواید مذکور پس از وضع مخارج ضروری و اجرای مقصود واقف، مبلغ قابل توجهی باقی بماند که بتوان رقیه جدیدی خریداری و یا اقدام به احداث بنا در قسمتی از اراضی آن نمود، به منظور استمرار و بقای موقوفه و تأمین نظر واقف و تضمین بیشتر آن برای سال‌های آینده با رعایت صلاح و صرفه وقف و با تحصیل مجوز از سرپرست سازمان عمل خواهد شد.
کسی که مالک سرقفلی مغازه ای شده اگر فوت شود این حق وی به ورثه منتقل می شود، حال این حق بین همه ورثه مشاع و مشترک است و همه ی آنان در آن سهیم هستند.
هر وارث می تواند حق خود را به ورثه دیگر منتقل کند و نیازی به اجازه موجر در این رابطه نیست، حتی اگر حق انتقال به غیر نیز از متوفی سلب شده باشد این انتقال بین خود ورثه صحیح است. زیرا ورثه جانشین محسوب می شوند و غیر به حساب نمی آیند.
اگر ملک تجاری و برای مثال مغازه و… باشد و دارای کسب و کار باشد و قبل از انتقال ملک سر قفلی آن منتقل شده باشد و حال، مالک آن ملک را بفروشد دریافت مالیات بابت سر قفلی در این حالت متنفی می باشد.
نکته دیگر آن که مالیات سرقفلی به ملک تجاری در حال استفاده تعلق می گیرد بنابراین به ساختمان های نیمه ساخته و یا زمین با کاربری تجاری و امثال آن مالیات سرقفلی تعلق نمی گیرد. اگر مالک ملک خود را منتقل کند باید معادل ۵ درصد آن طبق قیمت منطقه ای آن مالیات پرداخت کند. حال اگر دارای سرقفلی باشد و همراه با ملک سرقفلی هم به مالک یا مستاجر منتقل شود؛ معادل ۲ درصد بهای آن مالیات تعلق می گیرد.
معیار و ملاک تعیین مالیات سرقفلی بر اساس ارزش معاملاتی ملک است که توسط کارشناس تعیین می شود نه آن ارزش معاملاتی که در سند قید شده است. پرداخت مالیات برعهده انتقال دهنده است.
مالکیت سرقفلی برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت، هم به موجب سند رسمی قابل انتقال است و هم به موجب سند عادی ( البته برای سند عادی حتما باید دو نفر شاهد ذیل قرارداد را مضا نمایند.) اما در خصوص حق کسب پیشه و تجارت فقط به موجب سند رسمی قابل انتقال است.
انواع مختلف سرقفلی شامل موارد زیر می‌شوند:
سند سرقفلی رسمی
سند سرقفلی عادی
سند سرقفلی که به موجب حکم دادگاه باشد
سند سرقفلی که به موجب فوت مالک به ورثه می رسد
دفاتر اسناد رسمی در تنظیم این نوع اسناد اصولا باید مدارکی و اسنادی را دریافت کنند و استعلام ها و گواهی های لازمه را نیز اخذ کنند.
با فوت مستاجر سرقفلی به ورثه او منتقل می شود مانند باقی حقوق متوفی. مثلا فرض کنیم که شخص متوفی مستاجر یو ملک تجاری است و حق سر قفلی در آن دارد و پس از مدتی فوت می کند این سرقفلی هم به ورثه وی می رسد که در اینجا قصد داریم که از آن سخن بگوییم.
اگر وارث که سرقفلی به آنان ارث رسیده در نحوه استفاده از منافع متفق و موافق نباشند با هم چه باید کرد؟
فرض کنید متوفی که سرقفلی مغازه اجاره ای را به ارث گذاشته دارای این حق است که چند سال در این مغازه مستاجر باشد. حال پس از فوت وی، ورثه در مورد استفاده از سرقفلی به توافق نمی رسند.
بهترین راه حل اینست که منافع را به صورت زمانی بین خود تقسیم کنند، یعنی هرکدامشان به نوبت برای مدت مشخصی مالک سرقفلی باشند.
برای مثال ۲ ماه یک ورثه از مغازه استفاده کند و دو ماه دیگر ورثه ای دیگر که با وجود هر مورد به مورد دیگر می توان زمان بندی های مختلفی را پیشنهاد داد مهم این است که یکی از راه های رفع اختلاف بین ورثه همین تقسیم منافع یا مهایات زمانی است.
اگر ورثه با تقسیم زمانی موافق نباشند تنها راه ممکن این است که تقاضای فروش منافع سرقفلی را بخواهند و هر یک به اندازه سهم الارث خود از آن سهم ببرد.
در نهایت باید گفت اگر سرقفلی به ارث برسد طرفین می توانند در باره آن توافق کنند و حتی اگر مالک مخالف باشد اثری ندارد.حتی ورثه می توانند سهم خود را به دیگر ورثه انتقال دهند بدون اینکه نیازی به اجازه مالک باشد.
سوال اینست که آیا در انقضای مدت اجاره و تخلیه باید معادل همان مبلغ اخذ شده به مستأجر مسترد شود یا قیمت عادله روز باید پرداخت گردد؟
هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادله روز دارد و نه همان مبلغی که از مستاجر اخذ شده است.
مهم ترین شرایطی که برای محاسبه حق و کسب و پیشه مد نظر است به شرح و موارد ذیل است:
الف)موقعیت محلی و مکانی که محل تجارتی در آنجا واقع شده است.
ب)شرایط و کیفیتی که برای محل اجاره مد نظر هست.
ج)مدت زمانی که مستاجر در آن محل مشغول به کسب و شهرت بوده است.
د)ساختمان و بنای محل کسب و پیشه.
ه)هزینه و مخارجی مستاجر برای مطلوبیت و تزئین محلی تجارتی که صرف کرده.
بر اساس موارد یاد شده کارشناس رسمی دادگستری به محل تجارتی مراجعه کرده و با موقعیت و وضعیت محل تجارتی بر اساس ارزش محل میزان حق و کسب و پیشه را برای مستاجر محاسبه می کند.
مستاجر تنها می تواند تغییراتی در محل سرقفلی انجام دهد که موجب تغییر در اصل بنای محل سرقفلی نباشد
مثلا مستاجر اگر بخواهد اقدام به تغییر نمای مغازه کند و یا بخواهد بالکنی به ساختمان اضافه کند و یا اقدام به دیوار کشی نماید به نوعی که بخواهد اصل بنا را تغییر دهد مالک می تواند امکان تخلیه مستاجر را فراهم نمایدکه بدون پرداخت حق و کسب و پیشه مستاجر خواهد بود.
ولی برخی مواردی هست که موجب تغییرات فیزیکی ساختمان محل تجارتی نمی شود مثل نصب کولر و یا تعویض کرکره مغازه و وسایل گرمایشی که از جمله لوازم اصلی محل اجاره می باشد مستاجر می تواند اقدام به نصب این اقلام نماید و از مالک هزینه های اساسی را مطالبه کند و اگر مالک قبول نکند می تواند به میزان هزینه ها از اجاره بهای مغازه سرقفلی کم کند.
اگر نصب تابلو در سر در مغازه سرقفلی موجب تغییر فیزیکی و اساسی در نمای ساختمان و یا موجب تغییر ساختار مغازه سرقفلی نباشد تعدی و تفریط محسوب نمی شود مثلا مستاجر بخواهد به جای دو متر تابلو اقدام به نصب تابلوی ۱۰ متری کند این مورد از جمله تغییراتی است که اساسی بوده و مالک می تواند مستاجر را بخاطر چنین اقدامی از دادگاه درخواست تخلیه نماید و حتی بخاطر تخلف مستاجر حق و کسب و پیشه مستاجر را پرداخت نکند.
اگر مستاجر بخواهد با ایجاد دیوار کشی بخواهد محل سرقفلی را به دو قسمت تقسیم نماید چنین مواردی جز تغییرات اساسی و تخلفی است که موجب تخلیه مستاجر خواه بود و مستاجر هرگز نمی تواند بدون اجازه مالک چنین تغییراتی را ایجاد نماید.
مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است بر عهده مالک بوده و مستأجر میتواند برای الزام مالک به انجام تعمیرات به دادگاه مراجعه نماید ودعوای الزام به انجام تعمیرات را مطرح نماید لذا رأساً مجاز به هزینه در ملک استیجاری نمی‌باشد.
برای طرح دعوای الزام به انجام تعمیرات، لازم است انجام تعمیرات ضرورت داشته و عدم انجام آن باعث ضرر به مستأجر باشد. در هر حال تشخیص این امر با توجه به فنی و تخصصی بودن موضوع مستلزم اظهارنظر کارشناس متخصص میباشد که معمولاً دادگاه‌ها نیز در این مورد موضوع را به کارشناس ارجاع می‌دهند.
گفتیم در اجاره های مشمول سال 56، حقی وجود دارد به نام حق کسب و پیشه؛ که به این معناست که مالک به صرف انقضاء مدت اجاره نمی تواند تخلیه مورد اجاره را بخواهد.
اما این موضوع چند استثنا دارد؛ یعنی در مواردی قانون بیان داشته که مالک می تواند پس از اتمام موعد اجاره، از مستاجر بخواهد ملکش را تخلیه کند.
یکی از این موارد زمانی است که مالک، نیازمند کسب و کار در محل باشد؛ مثلا خودش بخواهد در آن ملک، مغازه ای باز کند. باید توجه داشت که نیاز فرزندان یا نزدیکان موجر به کسب و کار در محل نمی‌تواند علت حق تخلیه برای وی باشد. در این مورد هم، مالک باید تمام حق کسب و پیشه را به مستاجر بدهد و تخلیه او را بخواهد.
لازم است مالک برای استفاده از محل عین مستأجره، احتیاج مادی واقعی داشته باشد به این مفهوم که عدم اشتغال در عین مستأجره موجبات تنگدستی و سختی او را فراهم کرده و مشکلات مالی برای وی به دنبال داشته باشد.
لذا موجر نمی‌تواند به استناد انجام مقاصد خیرخواهانه یا برای توسعه کسب و کار درخواست تخلیه ملک را به استناد «نیاز شخصی» مطرح نماید.
موجر در صورتی میتواند درخواست تخلیه به استناد نیاز شخصی نماید که در زمان تقدیم دادخواست به کسب و کار در جهت امرار معاش معمول زندگی به‌عین مستأجره نیاز داشته باشد.
از این رو موجر نمی‌تواند به استناد احتیاج خود در آینده هرچند اگر احتیاج در آینده محرز و مبرهن باشد درخواست تخلیه نماید؛ مثلاً، مالک نمی‌تواند به استناد اینکه سال دیگر بازنشسته خواهد شد- حتی اگر واقعاً بازنشسته شود- درخواست تخلیه به جهت نیاز شخصی مطرح نماید.
یکی دیگر از مواردی که نالک می تواند پس از انقضاء مدت اجاره، تخلیه ملک را از مستاجر بخواهد، تخریب و نوسازی ملک می باشد.
در اینحالت مالک باید دعوایی تحت عنوان تخلیه به جهت تجدید بنا را مطرح نماید.
تنها شرطی که برای طرح چنین دعوی لازم است ارائه گواهی شهرداری یا پروانه ساختمانی میباشد که غالباً اخذ گواهی یا پروانه ساخت از شهرداری با پرداخت مبلغی به راحتی امکان‌پذیر است که برای طرح دعوی، پیوست یکی از آن دو به دادخواست تقدیمی الزامی است.
همانطور که گفتیم، امور مربوط به سرقفلی از مسائل پیچیده حقوقی به شمار می‌رود و نیازمند است که از وکلای حرفه‌ای و متخصص این زمینه راهنمایی‌های لازم خواسته شود. همچنین در قوانین سرقفلی به خاطر کم بودن حجم مواد قانونی، بیشتر مشکلات سرقفلی در دل قوانین نهفته است و یک وکیل سرقفلی حرفه‌ای میتواند راهگشای این مشکلات باشد.
برای مثال اینکه در چه دادگاهی برای سرقفلی و مطالبه آن اقامه دعوا شود، نحوه فروش سرقفلی، نحوه انتقال آن، فروش آن توسط ورثه، توقیف آن و موارد بسیاری دیگری ممکن است در نظر باشد که وکیل سرقفلی میتواند در آن به شما کمک کند.
گروه وکلای سنا با بهره‌گیری از بهترین وکلا و مشاوران در هر حوزه، بستری را فراهم کرده که مراجعه‌کنندگان در هر مسئله‌ای وکیل و مشاور متخصص آن حوزه را بیابند. در واقع مسائل پیچیده حقوقی مجال این را نمی‌دهد که یک شخص در تمام زمینه‌ها تسلط و تخصص کافی را پیدا کند. لذا غالبا به این شکل است که افراد در حوزه‌ای خاص کار کرده و مطالعه اصلی خود را در آن زمینه متمرکز می‌کنند. برای راهنمایی و مشاوره حقوقی توسط بهترین وکلای سرقفلی در تتهران با ما در ارتباط باشید.
سخن پایانی
سرقفلی حق تقدم و اولویتی است که مستاجر نسبت به ملک تجاری یا مغازه اجاره‌ای دارد سرقفلی بحثی بسیار پیچیده و تخصصی است که حتی کسانی که خود حقوق خوانده‌اند ممکن است کامل نتوانند آن را با جزئیات بررسی کنند. لذا در سرقفلی اگر با این مسئله مواجه شدید توصیه میشود تا حتما از تخصص یک وکیل سرقفلی استفاده کنید.
سوالات متداول درباره وکیل سرقفلی
همانطور که در بالا توضیح داده شد به علت پیچیدگی این امر حتی برای کسانی که حقوق خوانده هستند بهتر از وکیل تخصصی مثل وکیل سرقفلی بهره بجویید.
احکام سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ بیان شده است.
مبلغ سرقفلی بسته به توافق طرفین است اما ملک و مساحت و امکانات آن در این زمینه موثر است.
سنا یک موسسه حقوقی نمی‌باشد، بلکه پلتفرمی جهت ارائه مشاوره و امور قراردادی در بستر اینترنت است. خدماتی شامل بانک اسناد حقوقی و قرارداد ها، مشاوره حقوقی تخصصی برای هر قرارداد، امکان درخواست طراحی، تنظیم و بررسی قراردادهای حقوقی و درخواست وکیل برای پیگیری و طرح پرونده ها و دعاوی حقوقی و کیفری برای کسب و کار ها و اصناف است.
خدمات حقوقی سنا
تهران، خیابان سهروردی جنوبی، نرسیده به تقاطع مطهری، روبه روی خیابان اورامان، پلاک ۱۷۷
info@sena2015.com