مرداد ۲۸, ۱۳۹۸
گروه وکلای سنا - وکیل متخصص سرقفلی در تهران

تخلیه ملک به جهت عدم پرداخت اجاره بها

افزایش اجاره بها محل سرقفلی

با توجه به عبارت «از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره» در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ این سؤال مطرح می‌گردد:

اگر مستأجر به دلایلی که منتسب به موجر است از عین مستأجره استفاده ننماید موجر مستحق دریافت یا تعدیل اجاره‌بهاست به عنوان مثال اگر به دلیل تخلفات مالک از مقررات شهرداری ورودی محل کسب پلمپ شود و مستأجر قادر به استفاده از عین مستأجره نباشد مستأجر چه تکلیفی در پرداخت اجاره‌بها دارد؟ به نظر می‌رسد پرداخت اجاره‌بها و به طریق اولی طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها زمانی که مستأجر به دلایلی که منتسب به مالک است از عین مستأجره استفاده نمی‌کند فاقد محمل قانونی می‌باشد؛ چرا که پرداخت اجاره‌بها در مقابل استفاده از منفعت است.

درصورتی که استفاده از منفعت به جهت مانع ناشی از فعل مالک امکان‌پذیر نباشد پرداخت اجاره‌بها جایگاه قانونی نخواهد داشت چه برسد به تعدیل اجاره‌بها. از این‌رو تعدیل اجاره‌بها با گذشت سه سال از زمان رفع مانع و استفاده مستأجر از عین مستأجره امکان‌پذیر خواهد بود.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶

همان‌گونه که در شرایط طرح دعوی ذکر کردیم ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر برای تعدیل اجاره‌بها شرایطی را مقرر کرده است.حال اگر ماده مذکور را جزء قواعد آمره بدانیم عدول از شرایط آن به هر نحو قابل قبول نیست و مخالف ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر خواهد بود مگر این‌که تعدیل برابر شرایط ماده موصوف بعد از سه سال از زمان استفاده یا از تاریخ صدور حکم قطعی صورت گرفته باشد

بنابراین، بدیهی است درصورت اخیر تعدیل با ماده ۳۰ قانون یاد شده اصطکاک پیدا نمی‌کند؛ چرا که اصل تعدیل مورد توجه و پذیرش قانون‌گذار قرار گرفته است و با رعایت شرایط مقرر در ماده بحثی در صحت و سلامت تعدیل توافقی نخواهد ماند؛اما شاید این سؤال مطرح شود که تکلیف میزان تعدیل که برابر ماده ۴ بایستی با نظر کارشناس باشد چه خواهد بود؟چه این‌که تعدیل توافقی طرفین چه بسا خارج از اصول و قواعد حاکم بر تعدیل باشد در پاسخ باید گفت:

نظر به منطوق ماده ۴ که موجر و مستأجر را با فعل «می‌تواند» مختار در مراجعه به دادگاه در جهت تعدیل اجاره‌بها نموده است می‌توان کمیت آن را نیز توجیه کرد. البته با این تفسیر می‌توان پا را از این هم فراتر گذاشت و خارج از شرایط مقرر در ماده نیز به تعدیل توافقی معتقد بود؛ چرا که با توافق طرفین عقد بر تعدیل کیفیت آن نمی‌تواند مؤثر در ایجاد تعارض با ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ باشد.

البته تردیدی نیست که نمی‌توان عدم افزایش اجاره‌بها را که مطلقاً مخالف دستور ماده ۴ مبنی بر تعدیل است  در قرارداد اجاره شرط نمود. چنان‌که نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه در سؤال و جواب ذیل نیز بر این مبنا استوار است:

«در ضمن عقد اجاره، شرط شده است که موجر حق افزایش مال‌الاجاره را ندارد؛  آیا چنین شرطی صحیح و قابل اجرا است یا نه؟ ماده‌ ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، برای هر یک از موجر و مستأجر این حق را شناخته است که با حصول شرایط مذکور در این ماده، درخواست تجدیدنظر در میزان اجاره‌بها کند. توافق طرفین قرارداد اجاره، مبنی بر خودداری از اعمال این حق،در واقع جلوگیری از اجرای مقررات قانون روابط موجر و مستأجر بوده و مطابق ماده‌ ۳۰ قانون مذکور، دادگاه می‌تواند آن را باطل و بلااثر اعلام کند.» برخی مواقع مشاهده می‌شود که موجر و مستأجر ضمن عقد قرارداد اجاره چند ساله شرط می‌کنند که هر ساله اجاره‌بها مثلاً ۲۰ % افزایش پیدا کند.

حال سؤال این است که چنین شرطی با توجه به شرایط مقرر در ماده ۴ مخالف ماده مزبور است یا خیر؟

در جواب باید گفت که طبیعتاً چنین تعدیلی موافق با شرایط تعدیل پیش‌بینی شده ماده ۴ نیست؛اما نباید اشتباه کرد که شرایط مقرر در ماده برای طرح دعوی تعدیل است و تعدیل توافقی فیمابین طرفین عقد را شامل نمی‌شود. بنابراین، درج چنین شرطی صحیح به نظر می‌رسد.

تخلیه-به-جهت-عدم-پرداخت-اجاره-بها

تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

خواسته: در اخطاریه‌ی صادره از دفترخانه‌ی اسناد رسمی تنظیم کننده‌ی سند اجاره باید به طور واضح مشخص گردد اجور معوقه از چه تاریخی تا چه تاریخی می‌باشد.

رأی دادگاه

تجدیدنظرخواهی آقای حسین…. و خانم فاطمه….. نسبت به دادنامه‌ی شماره ۸۷۵ در تاریخ ۲۳/۱۰/۸۲ صادره از شعبه یک دادگاه عمومی دماوند مشعر بر رد دعوی تجدیدنظرخواهان به طرفیت آقای علی‌اکبر…. به خواسته‌ی ابطال اجراییه موضوع پرونده اجرایی شماره ۴۹۶- الف صادره از اجرای ثبت دماوند نسبت به سند رسمی اجاره…. در تاریخ ۱۷/۷/۶۹ دفتر اسناد رسمی شماره‌ی یک دماوند به مضمون تخلیه مورد اجاره موضوع سند رسمی مذکور به دلیل نپرداختن اجور معوقه توسط مستأجران «تجدیدنظر خواهان» وارد است؛ زیرا صرف نظر از این‌که به موجب نوشته‌ی عادی در تاریخ ۳۱/۲/۸۲ منتسب به تجدیدنظرخوانده که مورد تعرض و انکار و تردید قرار نگرفته  اجور معوقه مورد اجاره تا تاریخ ۲۰/۱۲/۸۱ پرداخت شده و صرف‌نظر از نحوه‌ی ابلاغ اخطاریه موضوع بند ۹ ماده ۱۴ قانون مؤجر و مستأجر مصوب سال۱۳۵۶ که مشخصات مأمور ابلاغ واضح و خوانا نمی‌باشد.

در اخطاریه صادره از دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند اجاره مشخص نگردیده است که اجور معوقه مورد مطالبه مؤجر مربوطه به چه مدت زمانی است و صرف اشاره به عدم پرداخت اجور به هشت ماه بدون تعیین ابتدا و انتهای مدتی که اجاره بها پرداخت نشده کفایت نمی‌کند؛  زیرا مستأجر باید بداند که مؤجر اجرای بهای چه مدتی را مطالبه کرده و از این گذشته بررسی نوشته عادی منتسب به تجدیدنظرخوانده به مضمون دریافت اجور متعدد از سال ۷۷ لغایت سال۸۱ که در یک برگ و به دفعات نوشته شده، چنین استنباط می‌شود که بین طرفین مقرر بوده است که اجاره بهای مورد اجاره موضوع دعوی به طور سالانه و دو سالانه پرداخت شود و درخواست تجدیدنظر خوانده از دفترخانه برای صدور اخطاریه مربوط به اجاره بهای چند ماهه بر خلاف توافق ضمنی طرفین صورت گرفته و بنا به مراتب یاد شده اجراییه صادره موضوع دادنامه تجدیدنظر خواسته من حیث‌المجموع موافق موازین قانونی صادر نگردیده بنابراین، ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته به استناد ماده ۳۵۸ قانون آئین دادرسی اجراییه موضوع پرونده اجرایی کلاسه‌ی الف ۴۹۶ اجرای ثبت دماوند ابطال و به تبع آن عملیات اجرایی موضوع پرونده اجرایی مذکور نیز ابطال می‌شود. این رأی قطعی است.‌

دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره‌بها در نظریه‌های مشورتی

۱- قید ۵ روز به جای ۱۰ روز در اخطار یا اظهارنامه

پرسش:

دفترخانه‌ای در اجرای شق (۹) ماده‌ ۱۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر، در اخطار صادره به مستأجر قید می‌کند

اجور معوقه را ظرف ۵ روز از تاریخ رؤیت اخطار تودیع کند و مستأجر خارج از مهلت ده روز هم اجور را نپرداخته است.

آیا چنین اخطاری منشاء اثر برای صدور حکم تخلیه می‌باشد یا نه؟

پاسخ:

اخطاری می‌تواند منشاء اثر قانونی باشد که صحیحاً صادر شده باشد. بنابراین، در مورد شق (۹) ماده ۱۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر، اگر مدت قید نشده باشد یا برخلاف قانون کمتر یا زیادتر نوشته شده باشد، تخلف از آن نمی‌تواند منشاء اثر و مجوز صدور حکم یا اجراییه بر تخلیه باشد.

۲- درتسری ارفاق بند ۹ ماده ۱۴ به تبصره یک همان ماده ق.ر.م.م۱۳۵۶

پرسش:

تسری دادن ارفاق مصرح در قسمت اخیر بند (۹) ماده ۱۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ به تبصره (یک) ماده مذکور، صحیح و قانونی است یا خیر؟

پاسخ:

ارفاق مندرج در ذیل بند (۹) ماده ۱۴ ق.ر.م.م سال ۱۳۵۶ مربوط به حالتی است که اخطاریه ده روز یا اظهارنامه برای اولین بار به مستأجر ابلاغ شده و مستأجر با وجود انقضای ده روز، اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه نکرده است. این ارفاق فقط یک بار مقدور است، در حالی که تبصره (یک) ماده ۱۴ قانون مرقوم در شرایطی است که مستأجر به منظور اذیت و آزار مؤجر، هر بار پس از ابلاغ اخطاریه یا اظهارنامه‌ی ده روز، در همان ده روز مهلت، اقدام به پرداخت اجور معوقه می‌نماید. در این صورت چنانچه مستأجر دو بار ظرف یک سال پس از دریافت اخطاریه یا اظهارنامه، اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه کرده باشد و برای دفعه‌ی سوم، اجاره‌بها را در مهلت قانونی پرداخت ننماید، قانونگذار به مؤجر اجازه داده است تقاضای تخلیه را مستقیماً به دادگاه تسلیم نماید و دادگاه درصورت صحت اقدام انجام شده، ناگزیر از صدور حکم تخلیه خواهد بود.

 

دعوی-تخلیه-به-جهت-عدم-پرداخت-اجاره-بها-در-نشست‌های-قضائی

دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها در نشست‌های قضائی

 

چگونگی احتساب یک سال مذکور در تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر

در تاریخ ۲۶/۱۰/۱۳۶۴ نسبت به موضوع فوق سه نظر ابراز شده است.

نظر اول که با اکثریت آراء اعلام شده است.

مبدأ احتساب یک سال مذکور در تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه خواهد بود زیرا با توجه به نحوه بیان تبصره کلمه یک سال ظهور در مدتی دارد که در آن به نوبت تأخیر در تأدیه اجاره‌بها صورت گرفته باشد؛ یعنی اگر اولین اظهارنامه یا اخطاریه دفتر‌خانه مثلاً در تاریخ پانزدهم آذر سال شصت و چهار ابلاغ شده باشد یک سال مذکور از تاریخ فوق شروع و در پانزدهم آذر سال شصت و پنج پایان می‌پذیرد.

نظر دوم:

منظور از یک‌سال در تبصره یاد شده در هر حال یک‌سال کامل خورشیدی است؛یعنی از اول فروردین لغایت اسفند همان سال؛ به عبارت دیگر در این ظرف زمانی است که اگر مستأجر سه نوبت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها داشته باشد تخلف محقق و موجب تخلیه مورد اجاره است لاغیر.

نظر سوم:

همان‌طوری که در ماده ۶ قانون روابط مؤجر و مستأجر ماه اجاری ذکر شده است مراد از یک سال در تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر نیز یک سال اجاری است؛یعنی آغاز و پایان یک سال مدت اجاره ملاک برای احتساب یک سال مذکور در تبصره است و تخلف مستأجر لزوماً در این مدت باید محقق شود.

 

در عدم تسری ارفاق قسمت اخیر شق ۹ ماده ۱۴ به تبصره ۱ ماده مذکور

پرسش:

آیا ارفاق مذکور در قسمت اخیر شق ۹ ماده ۱۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر مبنی بر این‌که اگر مستأجر علاوه بر اجور معوقه صدی بیست آن را به حساب مؤجر بپردازد نسبت به مورد اجاره حکم تخلیه صادر نخواهد شد شامل تبصره ۱ ماده مذکور که مستأجر ظرف یک‌سال سه بار با تأخیر و در اثر اخطاریه یا اظهارنامه اجاره‌بها را پرداخت نماید نیز می‌شود یا خیر؟

پاسخ:

نظریه اتفاقی که در تاریخ ۶/۴/۱۳۶۴ اعلام شده است:

ارفاقی مذکور فقط محدود به قسمت اخیر بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر بوده و ناظر به تبصره ۱ ماده مذکور نیست.

http://cheraghdanesh.com/product/%D8%AA%D8%AE%D9%84%DB%8C%D9%87-%D9%85%D8%AD%D9%84-%D8%B3%D8%B1%D9%82%D9%81%D9%84%DB%8C-%D8%A8%D9%87-%D8%AC%D9%87%D8%AA-%D8%B9%D8%AF%D9%85-%D9%BE%D8%B1%D8%AF%D8%A7%D8%AE%D8%AA-%D8%A7%D8%AC%D8%A7%D8%B1

حق چاپ برای گروه وکلای سنا محفوظ است و هرگونه کپی برداری از مطالب فقط با ذکر منبع و لینک امکانپذیر می باشد© ©