پرسش: در صورتی که در یک مجتمع آپارتمانی یکی از مالکان بدون موافقت سایر مالکان مشاع، پنجره را به در تبدیل نماید، مالک یا مالکان مشاع که اجازه این تغییر را نداده باشند، می‌توانند اعاده وضع به حال سابق را درخواست کنند؟
ماده ۶ قانون تملک آپارتمان‌ها مربوط به چگونگی اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک است و ماده ۹ این قانون نیز مربوط به تغییرات در محل یا شکل در یا سر در یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد است، مورد پرسش «تبدیل پنجره به در» از شمول این موارد خارج است، با تبدیل پنجره به در نمای خارجی ساختمان که از جمله مشاعات است، تغییر می‌کند و این امر جز با موافقت کلیه مالکان مشاع ممکن نیست و هریک از مالکان مشاع که اجازه تغییر نمای خارجی را نداده باشد می‌تواند اعاده وضع به حال سابق را درخواست کند.
نظریه مشورتی شماره ۹۲۶۶/۷ مورخ ۹/۱۲/۱۳۸۵ اداره کل حقوقی قوه قضائیه
استفاده از قسمت‌های مشاعی از جمله حیاط و تراس و بالکن و زیرزمین
پرسش: چنانچه، به لحاظ نحوه احداث ساختمان و کیفیت استقرار آپارتمان‌ها امکان استفاده از زیرزمین و سرویس بهداشتی و حیاط مشاعی برای مالکین طبقات فوقانی وجود نداشته باشد، نحوه استفاده از آن‌ها به چه ترتیبی است و آیا ادعای تصرف عدوانی و ممانعت از حق از ناحیه مالک یا مالکین طبقات فوقانی در مورد مشاعاتی که امکان دسترسی به آن را ندارند قابل استماع است؟
اولاً: هرچند حق استفاده برای تمام مالکین طبقات یک ساختمان از قسمت‌های مشاعی از جمله حیاط و تراس و بالکن و زیرزمین و غیره همواره وجود دارد؛ ولی این حق زمانی قابلیت اعمال را دارد که امکان دسترسی به قسمت‌های مشاعی برای مالکین مذکور مقدور باشد در غیر این صورت استفاده از این حق متعسر می‌شود.
ثانیاً: حق استفاده انحصاری از حیاط مشاعی و تراس و بالکن خصوصیت ویژه‌ای ندارد علت عدم استفاده مالکین طبقات فوقانی از قسمت‌های مشاعی مذکور به لحاظ عدم دسترسی آن‌ها به حیاط و تراس و بالکن است و لذا چنانچه زیرزمین و سرویس بهداشتی موجود در قسمت‌های مشاعی نیز چنین وضعیتی را داشته باشد نحوه استفاده از آن‌ها به همین ترتیب خواهد بود. ثالثاً: ادعای تصرف عدوانی و ممانعت از حق از ناحیه مالک یا مالکین طبقات فوقانی در مورد حیاط مشاعی که خود امکان دسترسی به آن را ندارند نسبت به مالکی که منحصراً دسترسی به حیاط مذکور را دارد مصداق نخواهد داشت؛ زیرا عدم استفاده مالک یا مالکین مذکور از حیاط مشاعی مستند به فعل مالک طبقه اول نیست بلکه این امر به لحاظ نحوه احداث ساختمان و کیفیت استقرار آپارتمان‌ها است که موارد مشابه فراوان دارد و مالک طبقه اول نقشی در جلوگیری از استفاده مالکین دیگر از حیاط مشاعی ندارد که مرتکب جرمی شده باشد در چنین وضعیتی تصور وقوع عمل مجرمانه معنی ندارد.
نظریه مشورتی شماره ۶۳۲۷/۷ مورخ ۲۱/۹/۱۳۸۶ اداره کل حقوقی قوه قضائیه
ابلاغ تصمیمات واحدهای ثبتی تابع آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی
پرسش: چنانچه یکی از شرکای مشاعی ملکی که توسط اداره ثبت تفکیک یا افراز می‌شود در خارج از کشور به سر برده و از محل سکونت یا کار او اطلاعی در دسترس نباشد، آیا می‌توان برای دعوت او به جلسات رسیدگی به افراز یا تفکیک، از مقررات آیین دادرسی مدنی طبق ماده ۱۰۰ این قانون استفاده کرد؟
ماده ۱۰۰ قانون آیین دادرسی مدنی مربوط به اصحاب دعوی و جریان دادرسی در محاکم است. در مورد مسائل مربوط به افراز املاک که در ادارات ثبت جریان دارد نمی‌توان از این ماده استفاده نمود، طریق ابلاغ تصمیمات مسئولین ثبتی در ماده ۶ آیین‌نامه قانونی افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۸ وزارت دادگستری و آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا تعیین گردیده است.
