پرسش: در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، سه نفر که مالک یک مغازه می‌باشند، آن را به دیگری اجاره داده و شرط کرده‌اند که مستأجر حق واگذاری مورد اجاره را به غیر ندارد، لیکن مستأجر از شرط تخلف نموده و آن را به دیگری واگذار کرده است. حال اگر دو نفر از مالکین با این واگذاری موافقت کرده و نفر سوم موافقت نکند، آیا او به استناد تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون ذکر شده، حق درخواست تخلیه مورد اجاره را نسبت به سهم خود دارد؟
اتفاق‌نظر
با توجه به تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ احد از مالکین مشاعی که با انتقال مورد اجاره توسط مستأجر به شخص ثالث موافق نیست، حق درخواست تخلیه نسبت به حصه مشاعی خود را خواهد داشت،
در این صورت باید نصف حق کسب و پیشه و تجارت به نسبت سهم خود به مستأجر یا متصرف حسب مورد بپردازد.
اجرای حکم تخلیه با استفاده از ملاک ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی میسور است لیکن تصرف محکوم‌له در عین مستأجره، مشمول مقررات املاک مشاعی است.
نظریه شماره ۴۵۹۳/۷- ۲/۱۲/۱۳۶۲ اداره حقوقی قوه قضائیه به این شرح: «به‌طورکلی وقتی محل کسب دارای مالکین متعدد بوده که مشاعاً در مورد اجاره سهیم هستند و بعضی از مالکین به علل مندرج در قانون موجر و مستأجر درخواست تخلیه مشاعی محل کسب را می‌نمایند، مقررات قانون مذکور (قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶) که به‌طور عام جاری است،
در مورد بحث قابل اعمال بوده و می‌توان حکم بر تخلیه سهم مشاعی صادر نمود» مؤید این معناست.
نظر کمیسیون نشست قضائی (۱)
در پاسخ مسئله مطروحه، باید با در نظر گرفتن تعارضی که بین حقوق یکی از مالکین مورد اجاره و حقوق استیجاری مستأجر جدید که سهم دو نفر از مالکین ملک از طرف مستأجر قبلی با موافقت دو نفر مالکین به وی منتقل شده به وجود می‌آید، موضوع را مورد بررسی قرار داد زیرا با وصف اقدام مستأجر با انتقال مورد اجاره به غیر که مورد موافقت دو نفر از سه نفر مالکین قرار گرفته برای مستأجر جدید حق مالکیت در منافع ملک قدر متیقن به میزان سم مشاعی دو نفر از مالکین به وجود می‌آید و منتقل‌الیه در حد مالکیت این دو نفر از نظر قانون مستأجر شناخته می‌شود
از طرفی در جایی که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد و یکی از مالکین راضی به انتقال به غیر نباشد وفق قسمت دوم ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ که حاکم بر رابطه اجاره بوده است برای مالک مزبور حق تخلیه مورد اجاره در ازای پرداخت نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت به وجود آمده است و همچنان که بیان شده بین حقوق این مالک و حقوق مستأجر جدید معارضه وجود دارد
و در چنین صورتی صدور حکم تخلیه مورد اجاره صرفاً به درخواست یکی از مالکین که رضایت به انتقال مورد اجاره به غیر نداده است، منافی حقوق مستأجر جدید در سهم سایر مالکین است و چون در مورد محل کسب یا پیشه یا تجارت آنچنان که از مجموعه مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ استفاده می‌شود قانون‌گذار بیشتر، در مقام تحکیم حقوق مستأجر است، کما این‌که حتی بعد از انقضای مدت اجاره، جواز ادامه تصرفات مستأجر در مورد اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت به رسمیت شناخته شده است،
اولی آن است که در این مورد دعوا تخلیه احد از مالکین، غیرمسموع تشخیص شود و مورد پذیرش قرار نگیرد،
خاصه این‌که از نظر کیفیت اجاره، حکم تخلیه و موضوع تأدیه نصف حق و کسب و پیشه به اعتبار مورد به مستأجر یا متصرف هم اشکالات عدیده وجود دارد.
کمیسیون نشست قضائی (۱)
اتفاق‌نظر صحیح است.
