هر انسانی در زندگی روزمره ممکن است یکسری قراردادهایی را با دیگران منعقد کند.
ماده ۱۸۳ قانون مدنی در تعریف عقد (قرارداد) بیان می دارد:
«عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد».
از جمله این قراردادها، «قرارداد اجاره» می باشد.
دسترسی آسان به مطلب
عقد اجاره چگونه عقدی است؟
در تعریف «عقد اجاره» نیز ماده ۴۶۶ قانون مدنی بیان می دارد:
«اجاره عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند».
بنابراین اگر شخصی که صاحب مالی باشد و آن مال به گونه ای باشد که با استفاده دیگران از آن مال، اصل آن مال باقی بماند، این شخص می تواند آن مال را به دیگران اجاره بدهد تا دیگران از منافع آن مال استفاده کنند.
ماده ۴۷۱ قانون مدنی در این زمینه بیان می دارد:
«برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد».
بنابراین اجاره دادن چیزهایی مثل میوه، سبزیجات و… صحیح نمی باشد؛ زیرا استفاده از این چیزها مستلزم از بین رفتن آنها می باشد.
در این تحقیق ضمن بررسی عقد اجاره، به بررسی شرایط فسخ آن خواهیم پرداخت.
منظور از فسخ چیست؟
فسخ در لغت به معنای «باطل کردن، برهم زدن، حذف کردن، نقض کردن» می باشد. برای شناخت درست و دقیق کلمه فسخ ابتدا باید با انواع عقود آشنا شویم.
عقود در یک تقسیم بندی به دو دسته تقسیم می شوند:
- عقود لازم.
- عقود جائز.
در مورد عقود جائز ماده ۱۸۶ قانون مدنی بیان می دارد:
«عقد جائز آن است که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد آنرا فسخ کند».
بنابراین عقدی مثل وکالت را می توان یک عقد جائز دانست؛ زیرا هر کدام از طرفین عقد می تواند هر زمان که بخواهد، آن را فسخ کند.
اما در مورد عقد لازم، ماده ۱۸۵ قانون مدنی بیان می دارد:
«عقد لازم آنست که هیچ یک از طرفین معامله، حق فسخ آن را نداشته باشد؛ مگر در موارد معینه».
بنابراین «عقد اجاره» از آن دسته از قراردادهایی است که طرفین قرارداد نمی توانند هر زمان که بخواهند، آن را برهم بزنند و فسخ در خصوص این عقود معنا پیدا می کند.
نکته ای که باید در اینجا مورد توجه قرار بگیرد این است که «فسخ عقد» یک عمل یک طرفه می باشد، یعنی نیاز به رضایت طرف دیگر ندارد که در اصطلاح به آن «ایقاع» می گویند، برخلاف «عقد» که یک عمل دوطرفه می باشد یعنی نیاز به رضایت دو طرف معامله دارد.
روش های برهم زدن عقد لازم کدام است؟
با توجه به اینکه در عقود لازم، امکان برهم زدن عقد وجود ندارد مگر در موارد معینه.
بنابراین برخی از راه هایی که می تواند موجب برهم زدن عقود لازم شود عبارتند از:
فسخ، اقاله، قراردادن حق فسخ در ضمن عقد برای یکی از طرفین عقد یا هردو، عدم انجام شرطی که در ضمن عقد قرار داده شده بود و…
اما مهمترین علت قانونی که می تواند موجب فسخ قرارداد اجاره بشود، وجود «خیار» می باشد.
منظور از «خیار» چیست؟
منظور از «خیار»، یعنی طرفین عقد یا یکی از آنها، اختیار فسخ معامله را داشته باشد.
آنچه که می تواند باعث به وجود آمدن «خیار» بشود، ممکن است در قانون پیش بینی شده باشد یا اینکه ممکن است طرفین عقد، شرایطی را قرار بدهند یا بدون وجود هیچ شرطی، به طور مستقیم برای خودشان، «خیار» قرار بدهند.
قرار دادن «خیار» به صورت توافقی در ضمن عقد اجاره موجب آن نخواهد شد که ماهیت این عقد از حالت لازم بودن تبدیل به عقد جائز بشود؛ بلکه ماهیت این عقد، «لازم» است، وجود «خیار» سبب می شود که فرد صاحب «خیار» بتواند با استناد به «خیار» مربوطه، آن عقد را فسخ کند.
«خیارات» موجود در قانون کدامند؟
ماده ۳۹۶ قانون مدنی در معرفی انواع خیار بیان می دارد:
خیارات از قرار ذیلند:
- خیار مجلس.
- خیار حیوان.
- خیار شرط.
- خیار تاخیر ثمن.
- خیار رویت و تخلف وصف.
- خیار غَبن.
- خیار عیب.
- خیار تدلیس.
- خیار تبعض صفقه.
- خیار تخلف شرط.
برخی از این خیارات مربوط به عقد خاصی می باشند مثلاً «خیار مجلس و حیوان و تأخیر ثمن» مختص عقد «بیع» می باشد.
ماده ۴۵۶ قانون مدنی در این زمینه بیان می دارد:
«تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد مگر خیار مجلس و حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص بیع است».
در مورد «خیار شرط» همانگونه که قبلاً بیان شد، هریک از طرفین می توانند شرط کنند که در مدت معینی برای خودشان یا تنها برای یک نفر یا حتی برای شخص ثالثی، اختیار فسخ معامله وجود داشته باشد، بدون اینکه هیچ دلیل خاصی برای آن داشته باشد.
ماده ۳۹۹ قانون مدنی بیان می دارد:
«در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد».
البته ذکر «بیع» در اینجا موضوعیت ندارد و می توان این خیار را در سایر عقود از جمله «عقد اجاره» نیز قرار داد.
در مورد «خیار رؤیت و تخلف وصف» نیز ماده ۴۱۰ قانون مدنی بیان می دارد:
«هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید».
بنابراین اگر در «عقد اجاره»، مستاجر بدون اینکه عین مستأجره را دیده باشد، اقدام به انعقاد قرارداد اجاره کند و سپس در موعد مقرر وقتی عین مستأجره به او تسلیم شد، ببیند که اوصافی که ذکر شده بود با عین مستأخره همخوانی ندارد، در اینجا می تواند با استناد به «خیار رؤیت یا خیار تخلف شرط» نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام کند.
«غَبن» در لغت به معنای «گول خوردن» می باشد.
در مورد «خیار غبن» ماده ۴۱۶ قانون مدنی بیان می دارد:
«هر یک از متعاملین که در معامله، غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند».
در مورد اینکه میزان آن نیز ماده ۴۱۷ بیان می دارد:
«غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد»؛
بنابراین زمانی که هریک از مؤجر یا مستأجر نسبت به مبلغ عین مستأجره اطلاعات کافی نداشته و اقدام به انعقاد قرارداد اجاره کند و سپس متوجه شود که مبلغی که به عنوان اجاره معین شده با قیمت واقعی عین مستأجره تفاوت فاحشی دارد، در اینجا می تواند با استناد به «خیار غبن» نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام نماید.
«خیار عیب» نیز زمانی قابل إعمال خواهد بود که مالی که مورد اجاره قرار گرفته، معیوب باشد.
ماده ۴۲۲ بیان می دارد:
«اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع، معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله».
بنابراین از زمان عقد قرارداد اجاره تا یک هفته قبل از تحویل عین مستأجره به مستأجر، اگر عیب و نقصی در عین مستاجره بوجود بیاید، مستاجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند.
ماده ۴۸۰ قانون مدنی بیان می دارد:
«عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت، در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت، خیار ثابت است».
بنابراین این موضوع هیچ محدودیت زمانی ندارد؛ یعنی چه یک هفته از قرارداد اجاره گذشته باشد، چه یک ماه یا بیشتر، هیچ مشکلی از بابت إعمال این خیار وجود ندارد، منتها بعد از اینکه مستأجر نسبت به آن عیب آگاهی پیدا کرد باید فوراً نسبت به إعمال «خیار عیب» اقدام کند.
چنانچه ماده ۴۳۵ قانون مدنی بیان می دارد:
«خیار عیب بعد از علم به آن، فوری است».
ناگفته نماند که در این حالت اگر موجر بتواند عیب را رفع کند به طوری که هیچ ضرری به مستاجر نرسد، مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را نخواهد داشت.
ماده ۴۷۸ قانون مدنی در این زمینه بیان می دارد:
«هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند بنحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد».
در مورد «خیار تدلیس» نیز ماده ۴۳۸ قانون مدنی بیان می دارد:
«تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود». اگرچه ماده ۴۳۹ توضیحاتی که بیان داشته ممکن است اینگونه به نظر برسد که این خیار تنها در مورد «عقد بیع» کاربرد دارد، ولی با توجه به مبانی ای که در این زمینه وجود دارد، باید گفت که در مورد هر عقدی از جمله عقد اجاره نیز می توان با استناد به این خیار، نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام کرد. ماده ۴۳۹ قانون مدنی بیان می دارد: «اگر بایع، تدلیس نموده باشد مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری».
در زمینه «خیار تبعض صفقه» نیز ماده ۴۴۱ قانون مدنی بیان می دارد:
«خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می‌شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند».
در این زمینه نیز اگر چه در مورد «عقد بیع» بیان شده است؛ اما در مورد «عقد إجاره» نیز قابل تسری می باشد.
یعنی زمانی که قسمتی از عین مستأجره به هر دلیلی، مثلاً به دلیل اینکه مال غیر بوده، در آن قسمت، عقد اجاره باطل خواهد بود، از طرفی نیز نسبت به قسمت باقی مانده، مستأجر نمی تواند از آن استفاده مطلوب را بکند.
چنانچه ماده ۴۷۷ بیان می دارد:
«موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را بکند»، در این صورت مستأجر می تواند به دلیل دو قسمت شدن عین مستأجره، با استناد به «خیار تبعض صفقه» آن را فسخ کند.
اما در مورد «خیار تخلف شرط» باید گفت که اگر طرفین در ضمن عقد اجاره شرطی قرار بدهند، در صورتی که هرکدام از طرفین عقد اجاره از انجام آن شرط خودداری کند، طرف دیگر می تواند با استناد به «خیار تخلف شرط»، عقد را فسخ کند.
مواردی که تاکنون بیان شده است، بیشتر مربوط به حق فسخ برای مستأجر بود، اما گاهی اوقات ممکن است موجر نیز با وجود شرایطی، حق فسخ داشته باشد.
مواردی که موجر می تواند نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام کند کدامند؟
مستأجر باید عین مستأجره را بر اساس آنچه که در قرارداد اجاره ذکر شده است مورد استفاده قرار بدهد، بنابراین اگر از مفاد قرارداد اجاره تخطی کند، برای موجر حق فسخ وجود خواهد داشت.
مثلاً اگر عین مستأجره جهت سکونت اجاره داده شده باشد ولی مستأجر از آن جهت امور تجاری استفاده نماید در این حالت برای موجر حق فسخ ایجاد خواهد شد.
ماده ۴۹۲ قانون مدنی بیان می دارد:
«اگر مستاجر، عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکرشده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت».
گاهی اوقات ممکن است مستأجر، عین مستأجره را به شخص دیگری اجاره بدهد، این عمل در ظاهر هیچ مشکلی ندارد؛ اما اگر موجر در ضمن عقد اجاره، او را از این کار منع کرده باشد، در این حالت موجر حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۹۸ قانون مدنی بیان می دارد:
«اگر عین مستاجره به‌دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد».
همچنین اگر مستأجر در استفاده از عین مستأجره، تعدی و تفریط کند.
ماده ۴۸۷ قانون مدنی بیان می دارد:
«هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد».
البته موارد دیگری نیز برای أعمال حق فسخ از طرف موجر وجود دارد از جمله اینکه:
مستاجر تعهد نماید که اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نماید ولی از پرداخت آن سرباز زند در این حالت نیز موجر حق فسخ دارد.
نمونه متن فسخ قرارداد اجاره جهت دادن اظهارنامه
باسمه تعالی
جناب آقای ………………. فرزند ……………… دارای شماره شناسنامه …………… و کد ملی ……………. با عنایت به سند اجاره نامه منعقده در تاریخ ………………. در آژانس املاک ……………. به شماره ………………. با توجه به اقدامات شما در مورد عین مستأجره و تخلفات جنابعالی از شروط ضمن عقد اجاره که موجد حق فسخ به نفع موجر شده و همچنین با عنایت به مواد……………. قانون مدنی و مواد ………………قانون روابط موجر و مستأجر، بدین وسیله از شما خواسته می شود ضمن تسویه حساب نسبت به تمامی قبوض، هزینه شارژ و هزینه‌های مربوطه، اقدامات لازم نسبت به تخلیه عین مستأجره و تسلیم آن به موجر را به عمل آورید، در غیر این صورت از طریق مراجع قضایی نسبت به إعمال حق فسخ و تخلیه ملک اقدامات مقتضی به عمل خواهد آمد.
نتیجه گیری
از آنجایی که قرار اجاره یک عقد لازم می باشد لذا طرفین عقد نمی توانند هر وقت بخواهند نسبت به فسخ آن اقدام کنند ولی با قرار دادن یکسری شروط در ضمن عقد می توانند برای خود یا برای شخص ثالثی حق فسخ قرار بدهند.
غیر از این حالت که به صورت قراردادی می توانند نسبت به آن اقدام کنند، مواردی نیز وجود دارد که در قانون تحت عنوان «خیارات» به آنها اشاره شده است، یعنی در صورت وجود هر یک از «خیارات» طرفین می توانند نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام کنند.
اگرچه اکثر این خیارات مانند خیار رؤیت و تخلف وصف، خیار عیب و تدلیس و خیار تبعض صفقه به نفع مستأجر می باشد، اما مواردی نیز در قانون پیش بینی شده که به موجر نیز حق فسخ خواهد داد.
این موارد عبارتند از:
استفاده از عین مستاجره در غیر مورد اجاره، اجاره دادن عین مستأجره به دیگران درحالی که از این کار منع شده باشد، تعدی و تفریط مستأجر در استفاده از عین مستأجره، عدم پرداخت اجاره بهاء در موعد مقرر و…
مواردی نیز وجود دارد که برای هریک از طرفین، حق فسخ وجود خواهد داشت که عبارتند از:
وجود خیار شرط در قرارداد اجاره، خیار غبن، خیار تخلف شرط.
ناگفته نماند در صورت وجود هریک از شرایط فسخ برای موجر یا مستأجر، نامبرده باید ابتدا به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند و نسبت به دادن اظهارنامه به طرف مقابل اقدام نماید، در صورتی که طرف مقابل هیچ اقدامی در این زمینه انجام ندهد، صاحب حق فسخ می تواند از طریق تقدیم دادخواست به شورای حل اختلاف محل وقوع مال، نسبت به إعمال حق فسخ و گرفتن دستور تخلیه اقدام نماید.
سوالات متداول
از نظر تقسیم عقود به لازم و جائز، عقد اجاره چه عقدی است؟
عقد اجاره جزء عقود لازم است یعنی طرفین نمی توانند هر وقت که اراده کردند، آن را فسخ کنند.
آیا امکان فسخ قرارداد اجاره وجود دارد؟
بله، طرفین می توانند با قراردادن حق فسخ در ضمن عقد اجاره نسبت به فسخ آن اقدام کنند.
آیا در قانون مواردی برای فسخ اجاره پیش بینی شده است؟
بله در قانون یکسری خیارات برای فسخ قرارداد اجاره پیش بینی شده است.
آیا موجر نیز می تواند نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام کند؟
بله در برخی شرایط مانند تعدی و تفریط مستأجر یا عدم پرداخت به موقع اجاره بهاء، موجر حق فسخ دارد.
خیارات مشترک بین موجر و مستأجر کدامند؟
برخی خیارات مانند خیار شرط، خیار غبن، خیار تخلف شرط، امکان فسخ برای هریک از موجر و مستأجر، ممکن است فراهم کند.