دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک کاملترین مطلب

وقتی ملکی فروخته می شود و در مبایعه نامه تنظیم سند رسمی بنام خریدار درج می شود و حتی طرفین نام و شماره دفتر اسناد رسمی را نیز در مبایعه نامه درج میکنند و برخی مواقع برای عدم تنظیم قرارداد وجه التزامی نیز در قرارداد درج می شود. درمواقعی که طرفین در موعد مشخص به ذفتر خانه برای تنظیم سند مراجعه نکند می توانید از طریق دادگاه فروشنده را الزام به تنظیم سند رسمی نمود.

در ادامه مطلب میتوانید با موضوعات بیشتری برای الزام به تنظیم سند آشنا شوید نیاز به مشاوره با وکیل متخصصی داشته باشید برای اینکار با شماره گیری ۰۲۱۸۸۴۱۰۰۵۷ اقدام نمایید.

دسترسی آسان به مطلب

الزام به تنظیم سند رهنی

رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راجع به ملک مرهونه مطلقاً در دادگاه‌ها قابل پذیرش است؛ زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است.

بنابراین، اگر خریدار، فروشنده را با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طرف دعوا قرار دهد، از باب قاعده تضمن و از باب التزام به شیء، التزام به لوازم آن است و فک رهن که مقدمه الزام است، باید عملی شود.

و اگر کسی محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن است، فروشنده متعهد، مکلف است ابتدا ملک را از رهن خارج، (مانع را بر طرف کند) سپس سند مالکیت را به نام خریدار نماید.

کما اینکه تکلیف به اخذ مفاصا‌حساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک … که همگی از مقدمات تنظیم سند رسمی می‌باشند، نیازی به طرح دعوای مستقلی ندارند.

بنابراین، الزام قانونی و قراردادی فک رهن فروشنده ملک (راهن) هم نیازی به طرح دعوای مستقل ندارد. به نظر می‌رسد نظر فوق قانونی و راه‌گشا می‌باشد.

الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای

در صورتی که فروشنده از طریق مبایعه نامه اقدام به فروش ملک نماید و اقدام به تنظیم این سند عادی بصورت رسمی بنام خریدار نکند.

خریدار می تواند به استناد این مبایعه نامه با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بنام فروشنده را مطرح نماید چون با تنظیم قولنامه مالکیت به شخص خریدار منتقل شده است.

هزینه الزام به تنظیم سند رسمی ملک

بر اساس اینکه الزام به تنظیم سند رسمی جز دعاوی غیر منقول می باشد و هزینه دادرسی مربوط به آن نیز بر اساس قیمتی خواهد بود که ارزش منطقه ملک باشد و این هزینه توسط کارشناس تعیین و مشخص میشود.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

در صورتی که یکی ملکی مشاعی باشد و چند نفر به عنوان فروشنده بخواهند مال خودشان را به یک یا چند نفر بفروشند در صورتی که در موعد تعیین شده نسبت به انتقال سند بنمام خریدار نکنند.

خریدار میتواند از طریق تقدیم دادخواست تمامی افراد را مخاطب دعوای خود قرارداده و الزامشان نماید ولی با توجه به اینکه مال مشاعی است باید تمامی فروشندگان را در دادخواست به عنوان خوانده دعوا معرفی نماید.

موانع الزام به تنظیم سند رسمی

در رهن بودن ملک.
در صورتی که ملک مشاعی باشند و خریدار همه شرکا را خوانده دعوا قرار ندهد.
در صورتی که ملک چندین دست بچرخد و خریدار دعوای خودش را به طرفیت مالک اولیه طرح نکند.
در صورتی که افرادی در ملک متعهد باشند و خریدار این افراد را خوانده دعوا قرار ندهد.
قبل از تنظیم سند خریدار دعوای الزام به تحویل مبیع مطرح نماید.
بدهکاری مالک به نهادهی دولتی.
نبود پایان کار.
فروشنده مالک ملک نباشد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با احراز مالکیت ورثه نسبت به ماترک مورث

در صورت فروش ملک از جانب ورثه آیا گواهی انحصار وراثت برای تنظیم سند انتقال کافی است یا ملک موروثی باید به نام وراث در دفتر املاک ثبت شده باشد؟

همان‌طور که در ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مقرر گردیده و ماده ۱۰۵ آیین‌نامه قانون مذکور تصریح نموده:

«در مورد انتقال ملک به ورثه باید بعد از احراز وراثت و سمت ورثه نسبت به مورث خلاصه مفاد و شماره گواهینامه دادگاه راجع به حصر وراثت در ملاحظات دفتر قید و در زیر ثبت اولیه ملک سهم یکی از وراث ثبت و سهام بقیه وراث در دفتر جاری ثبت شود»

و با احراز مالکیت ورثه نسبت به ماترک مورث، دعوی الزام ورثه به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع دارد؛

زیرا انتقال به ورثه قهری است و فروش ملک موروثی موکول به ثبت آن به نام وراث در دفتر املاک نمی‌باشد و ارائه گواهی انحصار وراثت کافی بر تنظیم سند انتقال می‌باشد.

الزام به تنظیم سند اجاره

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره سه شرط وجود دارد

اول :اینکه شما باید مستاجر باشید و نه متصرف

رکن دوم: اینکه شما باید روابط استیجاری مشمول قانون روابطه موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ باشید

رکن سوم : اینکه مدت اجاره شما منقضی شده و مالک حاضر به تنظیم سند رسمی اجاره نباشد

در این حالت شما می‌توانید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید. به بیان دیگر:

اگر شما مستاجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستید و مدت اجاره شما تمام شده است
شما می توانید به تجویز قانون مذکور بر اساس مواد ۷ و ۸ و ۱۱ قانون روابط موجر مستاجر ۱۳۵۶ به دادگاه مراجعه کنید و تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره کنید .

در این صورت دادگاه مالک را مکلف به تنظیم سند رسمی اجاره بنام شما می کند و اگر مالک نیاید نماینده دادگاه با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی این سند را به نام شما تنظیم خواهد کرد.

تنظیم سند رسمی انتقال مال مشاع

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشاع، قبل از تقسیم آن مطابق حکم دادگاه یا با توافق طرفین، مسموع نیست.

در خصوص دعوای خواهان (الف.ت.) به طرفیت خوانده (ب.م.) با وکالت (ع.الف.) به خواسته الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند رسمی دو واحد آپارتمان طبقه دوم و سوم احداثی به پلاک ثبتی ۶۸۴۴۹ و ۲۹۰۶۹ فرعی از ۴۴۷۶ اصلی بخش ۷ تهران به انضمام خسارات دادرسی، به این شرح که خواهان در توضیح خواسته دعوا اظهار نموده.

به همراه خوانده، یک ساختمان دو طبقه که سند هریک از طبقات ملک به نام اصحاب دعوا بوده را تخریب و به اتفاق خوانده چهار واحد آپارتمان و یک باب مغازه در پلاک‌های تجمیع شده احداث نموده.

و یکی از واحدهای احداثی توسط خوانده منتقل (طبقه اول) و سند طبقه چهارم نیز به نام خوانده منتقل شده، لکن نام‌برده از تنظیم سند انتقال دو واحد دیگر به نام وی امتناع می‌نماید

و تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را نموده است، وکیل خوانده در مقابل اظهار نموده مشارکت طرفین در احداث بنای جدید مستند به قرارداد کتابی نبوده و سهم اولیه ایشان یکسان نبوده و همچنین هزینه‌های پرداخت شده طرفین مساوی نبوده است.

ضمن اینکه مغازه احداثی توسط خواهان به غیر منتقل و نیز پارتمان طبقه اول توسط طرفین فروخته شده است که این موضوع مورد تأیید خواهان قرار گرفته، لکن نام‌برده مدعی هزینه نمودن ثمن آپارتمان فروخته شده جهت فک رهن و پرداخت هزینه‌های سهم خوانده گردیده است.

لهذا با توجه به مراتب مذکور، نظر به اینکه مستند به دعوای خواهان بایستی قرارداد مشارکت در ساخت با تعیین سهم طرفین یا تقسیم‌نامه مورد توافق ایشان باشد.

در حالی که هیچ‌یک از این موارد بین طرفین وجود نداشته تا به عنوان مستند دعوا به دادگاه ارائه گردد و با این وصف شراکت طرفین بدون تعیین دقیق میزان آورده و سهام ایشان موجب ایجاد مالی مشاعی بین ایشان گردیده.

که قبل از تقسیم توسط دادگاه یا توافق ایشان امکان اظهارنظر پیرامون ادعای خواهان وجود ندارد.

لهذا ضمن پذیرش ایرادات مطروحه وکیل خوانده مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوای خواهان به لحاظ عدم قابلیت استماع به کیفیت مطروحه صادر و اعلام می‌گردد.

رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به همراه فک رهن

حالتی را شامل می‌شود که فروشنده (اصولاً سازندگان املاک) قبل از فروش ملک آن را در رهن بانک برای اخذ وام قرار می‌دهد.

و با تنظیم قول‌نامه‌ای آن را به خریدار منتقل و متعهد می‌شود در مهلت زمانی مندرج در قول‌نامه، ضمن فک رهن مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمایند.

حالت های دعوای فک رهن به همراه الزام به تنظیم سند

دراکثریت اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه معتقد بودند چون فک رهن خود نوعی دعواست و الزام به فک رهن در واقع موجب انحلال عقد رهن و یک رابطه حقوقی است؛ لذا ضرورت دارد که خواهان ضمن تقدیم دادخوست الزام به تنظیم سند، به‌عنوان دعوای دوم فک رهن را هم بخواهد؛

لیکن اقلیت عقیده داشتند با توجه به اینکه فک رهن همانند مفاصا‌حساب شهرداری مالیاتی از لوازم اجرای حکم تنظیم سند رسمی است و نیز فرض بر این است که دادگاه رسیدگی‌کننده استحضار دارد که ملک موضوع دعوا در رهن است؛ لذا به هنگام صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی با آوردن قید حفظ حقوق مرتهن در حکم مورد خاص است و نیاز به طرح دعوای جداگانه در این خصوص نمی‌باشد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی توسط خود خواهان

چنانچه ملکی توسط خواهان و در راستای حفظ حقوق وی بازداشت شده باشد، این موضوع مانع از صدور حکم مبنی بر الزام به فک رهن و انتقال رسمی ملک نیست.

در خصوص دادخواست تقدیمی خواهان (م.ف.) با وکالت (ع.ف.) (الف.) به خواسته الزام خوانده ردیف اول به پرداخت مطالبات بانک (ر.ک.) موضوع اسناد رهنی شماره ۱۳۴۷۹ و ۱۴۳۱۷ و متمم آن و فک رهن از ۶ دانگ یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی ۵۲۳۴/۳۵ بخش ۱۱ تهران و سپس دانگ آپارتمان مذکور با کلیه لواحق آن به نام خواهان و دادرسی و در خصوص دادخواست تقدیمی خواهان (ز.م.) به طرفیت خوانده ک.الف. به خواسته الزام به خواسته الزام خوانده به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال یک دستگاه آپارتمان مسکونی با مشخصات متن دادخواست مبایعه‌نامه مورخ ۹۰/۱۱/۱ و از پلاک ثبتی ۵۲۳۴ فرعی از ۳۵ اصلی) به انضمام کلیه خسارات دادرسی، نظر به اینکه قرارداد فی‌مابین (م.ف.) و (ک.الف.) به تاریخ ۲۲/۶/۸۵ قرارداد فی‌مابین (زم.) و (ک.الف.) در تاریخ ۹۰/۱۱/۱ منعقد گردیده (صرف‌نظر از اعلام فسخ و عدم آن در قرارداد اولی به تاریخ ۲۲/۶/۸۵)

ولیکن ملک مبحوث‌عنه به موجب اسناد رهنی شماره ۱۳۴۷۹ مورخ ۰۲/۲۰/۸۰ و ۱۴۳۱۷ مورخ ۸۰/۸/۲۴ در دفترخانه اسناد رسمی ۳۳۲ تهران در رهن بانک (ر.ک.) قرار گرفته و مطابق ماده ۸ و ۱۰ اسناد رهنی فوق‌الذکر راهن قبول نموده که تا قبل از تصفیه بدهی و فسخ سند حق هیچ‌گونه نقل و انتقال اعم از قطعی، شرطی، رهنی و غیره را نسبت به پلاک ثبتی موصوف نخواهد داشت.

و توجهاً به استعلام به عمل آمده از (الف.) ثبت شده به شماره ۹۱۰۰۳۲۳ -۹۱/۲/۹ (ضمیمه آن) که قید شده (برابر نامه شماره ج ۸۸۱۱۶۵/۲-۹۰/۱۲/۲۴ اجرای احکام شعبه ۲ دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه ۳ تهران با حفظ حقوق اسناد رهنی مذکور در قید بازداشت می‌باشد)

خواسته خواهان‌ها را مستنداً به ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۷۶/۸/۲۰-۶۲۰ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور اقدام راهن برخلاف قرارداد و رأی مزبور بوده و فاقد ثبت وارد و ثابت ندانسته و قرار رد دعوای خواهان‌های کلاسه‌های ۸۵۹ ۹۰۰ و ۸۸۳ ۹۰۰ را صادر و اعلام می‌دارد.

رأی صادره ظرف مهلت بیست روز پس از رؤیت دادنامه قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر مرکز استان خواهد بود.

تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی

تکمیل و تحویل مبیع به شرح قرارداد خواسته مقوّم به (۵۱٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال؛
تنظیم سند رسمی انتقال مبیع به خواهان مقوّم به (۵۱٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال؛
پرداخت خسارت مربوط به تأخیر تحویل مبیع در موعد مقرّر از تاریخ ۱/۱/۸۴ تا زمـان تحـویل کـه تا تـاریخ تقـدیم دادخـواسـت مبـلغ (۱٫۳۱۲٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال می‌باشد

به انضمام خسارات دادرسی و تأخیر تأدیه بدین شرح که خوانده ردیف اول طی قرارداد عادی مورخ ۱۵/۵/۷۹ متعهد شده است آپارتمانی به مساحت ۱۸۵ مترمربع در پلاک ثبتی ۸۵/۳۱ ساخته و حداکثر پس از ۳۰ ماه ضمن تکمیل و تحویل آن با اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی با حضور در دفترخانه ۴۲۸ تهران نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خواهان اقدام نماید.

ولی علی‌رغم پرداخت اقساط توسط خواهان، خوانده ردیف اول به تعهدات خود عمل نکرده است

و با توجه به این‌که در ماده ۲-۶ قرارداد خوانده تعهد نموده است که در صورت تأخیر در تحویل و انتقال سند ماهیانه (۱۶٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال به‌عنوان جریمه قراردادی به خواهان بپردازد و برای دوره زمانی قبل از تاریخ مذکور نیز بابت همین موضوع به پرداخت مبلغ (۳۵۲٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال در شعبه ۸۸ دادگاه عمومی تهران محکوم گردیده است و رأی مذکور در شعبه ۱۰ تجدیدنظر قطعیت یافته، لذا خواهان تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را نموده است.

و وکیل خوانده ردیف اول در لایحه شماره ۳۷۹ مورخ ۲۵/۲/۹۱ در دفاع اعلام نموده است که چون ثمن پرداخت نشده و وجه مذکور بابت ثمن از بابت ربا بوده است؛ لذا قرارداد منفسخ می‌باشد و به لحاظ توقیف بودن ملک امکان تنظیم سند رسمی نیز فراهم نمی‌باشد و تقاضای رد دعوی خواهان را نموده است.

این دادگاه در خصوص دعوی خواهان راجع به تکمیل و تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی انتقال با توجه به اینکه

اولاً: حسب پاسخ استعلام ثبتی ملک موضوع دعوی در قید بازداشت می‌باشد و هرگونه نقل و انتقال املاک بازداشت شده ممنوع می‌باشد
ثانیاً: بخش از ملک به آقای (ع.ج.) منتقل گردیده است
ثالثاً: مقدمه تنظیم، سند تفکیک و قبل از آن اخذ پایان کار از شهرداری است که این موارد نیز جزء خواسته‌های خواهان نبوده است
رابعاً: خواهان دلیلی مبنی بر این‌که آپارتمان موضوع خواسته در سهم خوانده ردیف اول قرار گرفته و بر اساس تقسیم‌نامه جزء حصه مفروزی خوانده ردیف اول باشد ارائه نکرده است

بیشتر بخوانید: اثبات مالیکت با سند اصلاحات اراضی

لذا این دادگاه دعوی خواهان را راجع به تحویل و تکمیل و تنظیم سند رسمی بنا به‌مراتب فوق‌الذکر غیر وارد تشخیص و مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی قرار رد دعوی خواهان را در خصوص خواسته‌های فوق‌الذکر صادر و اعلام می‌نماید.

و در خصوص خواسته دیگر خواهان راجع به مطالبه خسارت قراردادی از تاریخ ۱/۱/۸۴ لغایت ۳۰/۱۰/۹۰ این دادگاه با توجه به دادخواست تقدیمی خواهان و فتوکپی مصدق قرارداد عادی مورخ ۱۵/۵/۹۰ که به امضای خوانده ردیف اول رسیده است و در آن میزان وجه التزام مشخص گردیده است.

و با عنایت به دفاعیات بلا‌وجه غیر وارد وکیل خوانده ردیف اول در خصوص انفساخ قرارداد و نظر به آراء صادره قطعیت یافته، راجع به محکومیت خوانده ردیف اول به پرداخت خسارت قراردادی برای قبل از دوره زمانی مذکور این دادگاه دعوی خواهان را در خصوص خسارت قراردادی به طرفیت خوانده ردیف اول برای دوره زمانی مذکور وارد تشخیص و مستنداً به مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۲۲۳ و ۱۲۸۴ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۰۲ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده ردیف اول به پرداخت مبلغ (۱٫۳۱۲٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال بابت اصل خواسته و مبلغ (۲۶٫۴۷۱٫۰۰۰) ریال بابت هزینه‌ی دادرسی و پرداخت حق‌الوکاله وکیل بر اساس تعرفه قانونی صادر و اعلام می‌نماید.

و در خصوص دعوی خواهان به طرفیت سایر خواندگان راجع به مطالبه خسارت قراردادی با توجه به این‌که سایر خواندگان در خصوص مطالبه خسارت هیچ‌گونه تعهدی به خواهان نداشته‌اند؛ لذا مستنداً به ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی حکم به بطلان دعوی خواهان در این خصوص صادر و اعلام می‌شود.

در خصوص مطالبه خسارت تأخیر تأدیه این دادگاه با توجه به اینکه درخواست خواهان در این خصوص فاقد شرایط مذکور در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی می‌باشد.

لذا این دادگاه در این خصوص نیز به رد دعوی خواهان اعلام نظر می‌نماید. رأی صادره حضوری محسوب و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

نحوه تنظیم خواسته الزام به تنظیم سند

رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است (رویه چهارم) این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راجع به ملک مرهونه مطلقاً در دادگاه‌ها قابل پذیرش است.

زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است؛ بنابراین، اگر خریدار، فروشنده را با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طرف دعوا قرار دهد،.

از باب قاعده تضمن و از باب التزام به شیء، التزام به لوازم آن است و فک رهن که مقدمه الزام است، باید عملی شود و اگر کسی محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن است، فروشنده متعهد، مکلف است ابتدا ملک را از رهن خارج، (مانع را بر طرف کند) سپس سند مالکیت را به نام خریدار نماید.

بنابراین، الزام قانونی و قراردادی فک رهن فروشنده ملک (راهن) هم نیازی به طرح دعوای مستقل (فک رهن) ندارد. به نظر می‌رسد نظر فوق قانونی و راه‌گشا می‌باشد.

بعد از صدور رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۲/۸/۱۳۷۶ از دیوان‌عالی کشور که مقرر می‌داشت: «مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود؛

لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌نماید که می‌تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود،

اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه، بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن، از جمله تصرفاتی است.

که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان‌عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح قانونی تشخیص می‌شود.

این رأی وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان‌عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.» به جای پایان پذیرفتن اختلافات دامنه مناقشات و تفسیرهای مختلف از خود رأی باعث شد سه نوع رویه در برخورد و قبول دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضائی به وجود آید.

عدم قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه: بعضی از قضات با استناد به رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ معتقدند تا زمانی که ملک در رهن می‌باشد امکان طرح نسبت به مال مرهونه وجود ندارد.
قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با تنفیذ مرتهن:بعضی از قضات مراجع قضائی وقتی دعوای الزام به تنظیم سند را مورد پذیرش قرار می‌دهند که مرتهن نیز جزء خواندگان دعوا و مبایعه نامه را تنفیذ و قبول نموده باشد.
قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به همراه دعوای فک رهن:

بعضی قضات معتقدند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید به همراه خواسته اولیه و ابتدایی «الزام به فک رهن» یا با قید عبارت حفظ حقوق مرتهن مطرح گردد.

متأسفانه ادامه اختلافات و برداشت‌های متفاوت موضوع را دوباره به دیوان‌عالی کشور کشاند و هیئت عمومی اصراری دیوان‌عالی کشور دو بار در پاسخ به این پرسش که آیا «دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه» قابلیت استماع دارد یا خیر؟ بالعکس تفسیرهای ناقص و غیرحقوقی از رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ پاسخ مثبت به پرسش فوق داده‌اند که در آراء اصراری به شرح ذیل آمده است:

رأی شماره ۲۱ مورخ ۱۲/۱۲/۱۳۷۶ هیئت عمومی شعب حقوقی دیوان‌عالی کشور:

«نظر به اینکه به شرح دادخواست ابتدایی، خواهان علاوه بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال، الزام آنان را هم به انجام شرایط و مفاد مبایعه‌نامه مورخ ۲۸/۱۲/۷۳ و تخلیه و تحویل مبیع مورد لحوق دعوا قرارداده است و نظر به اینکه به شرح بند ۵ شرایط ضمنی معامله، فروشنده پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و همچنین تهیه مدارک لازم را به منظور تنظیم سند رسمی انتقال تعهد نموده است

و نظر به اینکه از جمله دیون مربوط به مورد معامله، دینی است که با رهن گذاردن ملک از بانک ملی اصفهان به عنوان وام اخذ گردیده، بنا به مراتب با لحاظ کیفیت طرح دعوا و تعهدات خوانده (تجدیدنظرخواه) دادنامه شماره ۲۴۱۲-۱۱/۱۱/۷۵ شعبه ششم دادگاه عمومی شهرستان اصفهان که در عین حال متضمن الزام خوانده به فک رهن و همچنین الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال می‌باشد با رعایت حقوق مرتهن و مقررات ماده ۷۹۳ قانون مدنی منافات ندارد و با اقتضاء مدارک پرونده و موازین قانونی تطبیق می‌کند و به اکثریت آراء تأیید و ابرام می‌شود.»‌

رأی شماره ۳۱ مورخ ۱۱/۱۲/۱۳۷۷ هیئت عمومی شعب حقوقی دیوان‌عالی کشور

«نظر به اینکه وقوع عقد بیع بین طرفین دعوا با توجه به قبض مبیع و پرداخت ثمن مورد معامله و احراز مالکیت خوانده محقق می‌باشد و با توجه به اینکه به موجب سند رسمی رهنی حق استفاده از مورد رهن به راهن تفویض شده و مالکیت در اختیار وی قرار داشته و به علاوه به او اجازه داده شده که از منافع ملک بهره‌مند گردد و تلویحاً به منظور استهلاک بدهی بانک اجازه فروش آپارتمان‌ها نیز به راهن داده شده است؛

بنابراین، اعتراضات تجدیدنظرخواهان غیرمؤثر تلقی و دادنامه شماره ۳۰۶ الی ۳۳۱-۱۵/۹/۱۳۷۶ شعبه دادگاه عمومی کرج که وفق مقررات اصدار یافته به نظر اکثریت اعضاء هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور بلااشکال و خالی از منقصت قانونی تشخیص و ابرام می‌شود.»

دادخواست ابطال عملیات اجرایی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

مشخصات طرفین	نام	نام خانوادگی		نام پدر	سن	شغل	محل اقامت- خیابان – کوچه – پلاک- کدپستی
خواهان
خوانده
وکیل
خواسته یا موضوع	ابطال‌عملیات اجرایی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به انضمام کلیه خسارات قانونی با صدر دستور توقیف عملیات اجرایی
دلایل و منضمات	کپی مصدق ۱٫ قرارداد مورخ ………….، ۲٫ دلیل پرداخت ثمن ، ۳٫ گواهی دفترخانه ، ۴٫ استعلام ثبتی، ۵٫ اجراییه شماره…. صادره از شعبه ………….. اداره اجرایی ثبت «نام شهرستان».
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
احتراماً به استحضار می‌رساند: با سلام احتراماً به استحضار می رساند : اینجانب‌ به نشانی مذکور برابر قرارداد ……..،……… دانگ باب آپارتمان/ خانه جزء پلاک ثبتی………… / …………بخش «شماره و نام شهرستان» را از خوانده ردیف اول خریداری نموده و به مبلغ……….. ریال از بهای آن نیز پرداخت شده است. نظر به اینکه علیرغم ایفاد تعهداتم به عنوان خریدار ، متأسفانه خوانده ردیف ۱ از اجرای مفاد قرارداد امتناع نموده است. فلذا اولاً: پیش از حلول جلسه رسیدگی صدور دستور استعلام ثبتی و صدور گواهی توسط دفتر دادگاه جهت اخذ تأییدیه حضور در دفترخانه و ثانیاً: حکم به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله بنام اینجانب به استناد مواد ۱۰ ، ۲۲۰ الی ۲۲۵ ، ۲۲۸ ، ۲۳۹ و ۱۳۰۱ قانون مدنی به انضمام جمیع لوازم و لواحق شرعیه و عرفیه و خسارات و هزینه دادرسی مورد استدعاست. ضمناً نظر به اینکه با وجود تحقق عقد بیع فیمابین اینجانب و خوانده ردیف اول، متأسفانه خوانده ردیف دوم در قبال طلب خود از خوانده ردیف اول مبادرت به تعقیب و پیگیری عملیات اجرایی نسبت به پلاک ثبتی مورد ادعای اینجانب نموده است ابتدائاً صدور دستور توقیف فوری عملیات اجرایی به استناد ماده ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و دفاتر رسمی مصوب ۱۳۲۲ و نهایتاً حکم به ابطال عملیات اجرایی موضوع کلاسه اجرای شماره ……….. اداره اجرای ثبت «نام شهرستان» نیز درخواست می‌گردد.
محل امضاء – مهر – اثر انگشت
شماره و تاریخ ثبت دادخواست			ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.نام و نام خانوادگی ارجاع