وکیل ملکی به وکیلی گفته می شود که در حوزه دعاوی ملکی تخصص دارد.در بسیاری از مشکلاتی که در رابطه با اموال غیر منقول وجود دارد نیاز به وکیل ملکی حس می شود. گروه وکلای سنا با بیست سال سابقه کار در حوزه ی وکالت املاک و سرقفلی جز بهترین های این رشته می باشند. ارائه مشاوره های حقوقی، طرح لایحه و دفاع، راهنمایی در خصوص طرح دعوا، خدماتی می باشد که توسط این مرکز برای افرادی که به دنبال بهترین وکیل ملکی میباشند ارائه میشود. اصولا وکیل ملکی و وکلای سرقفلی با وجود توانایی در طرح دفاع در کلیه دعاوی بیشتر در حوزه اموال غیر منقول و امور ملکی فعالیت میکنند.
اموال غیر منقول به اموالی گفته می شوند که امکان جابجایی و نقل مکان ندارند از جمله زمین، خانه، باغ، آپارتمان و … همه ی موارد زیر جز مواردی است که حیطه ی فعالیت وکیل ملکی را شامل میشود مانند تنظیم سند رسمی، خلع ید، افراز و مال مشاع که در ادامه به توضیح هر یک از این موارد می پردازیم.
دسترسی آسان به مطلب
تنظیم سند رسمی
مبایعه نامه یا همان بیع نامه یک قرارداد الزام آور حقوقی می باشد؛ با توجه به ماده ده قانون مدنی: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. افراد نه تنها به متن قرارداد ملتزم می شوند بلکه به شروط ابتدائی و اصلی که حتی عدم ذکر آن در عقد از قدرت لازم الاجرا بودن آن کم نمی کند نیز ملتزم می شوند.یکی از این شرط ها حضور در دفترخانه و ثبت وانتقال ملک می باشد.
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت اگر خریدار در زمان و مکان تعیین شده در دفترخانه حضور پیدا نکند شخص خریدار یا وکیل ملکی او می تواند علیه فروشنده متخلف دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند.
با توجه به اهمیت این دعاوی و حکمی که در انتها صادر میگردد، یک دادخواست تمام و کمال با تمام ریزه کاری های آن می طلبد که این کار فقط از یک وکیل ملکی مجرب ساخته است.
یکی از آثار الزام به تنظیم سند رسمی، تسلیم مال به خریدار است که یک دعوای جداگانه است و لازم است وکیل ملکی دادخواست دیگری مطرح نماید.
وکیل ملکی می تواند تمام خسارت ایام تصرف را از فروشنده مطالبه کند زیرا از لحظه انعقاد بیع، خریدار مالک مال میگردد.
خلع ید به چه معناست
توضیحات استاد توحید زینالی درباره مفهوم خلع ید
«خلع‌ید» به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی را دارد که مالک یک مال غیرمنقول یا وکیل ملکی او به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه و از دادگاه رفع تصرف غیرمجاز متصرف به همراه تحویل ملک را تقاضا می‌کند.
رسیدگی به دعوای خلع‌ید فرع بر اثبات مالکیت است، در صورتی که اصل مالکیت خواهان، محل نزاع واقع شده و دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعاست. در اینجا دعوای خلع‌ید خواهان به تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲ ق.آ.د.م قابل رد می باشد؛ چرا که خواهان ادعایی را مطرح کرده که در ردیف خواسته نیامده است.
انواع دعوای خلع ید
موضوعاتی که می توان دعوای خلع ید را در آن ابواب مطرح نمود، عبارتند از:
- نخست خلع‌ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است.
- دوم دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده در خصوص ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده به آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود.
- سوم دعاوی تصرف عدوانی که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند. که به اختصار به توضیح هریک می‌پردازیم.
دعوای خلع‌ید به معنای اخص در ملک مشاع
در مواردی که حکم خلع‌ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد از تمام ملک خلع‌ید میشود ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع‌ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است. مقررات املاک مشاعی عمدتاً در مواد ۵۷۶ و ۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبودن اذن، متصرف ضامن است.
بنابراین محکوم‌له یا وکیل ملکی او در دعوای خلع‌ید در ملک مشاعی هنگامی میتواند تقاضای تحویل ملک متنازع فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.
دعوای تخلیه در ملک مشاع
در ملک مشاع حق هر شریک در تمام ملک منتشر است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاعی را نداشته باشد (مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ ق.م) نتیجه این اذن اختلاط سهام. آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته است
نکته قابل توجه در این رابطه آن است که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استیجاری تنها بین مستأجر و یکی از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد. در این مورد مستأجر مالک منافع متعلق به سایر شرکاست بنابراین تصرف شریک در ملک موقوف به اجازه و توافق با مستأجر است همان‌گونه که اگر تمام عقد اجاره منفسخ می‌شد، تسلیم عین مستأجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اذن از دیگران بود.
دعاوی تصرف عدوانی
- الف)دعوای تصرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع: قانون‌گذار در ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی اعلام داشته است در صورتی که دو یا چند نفر، مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می‌کرده‌اند و بعضی دیگر مانع تصرف یا استفاده یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شوند حسب مورد او یا نماینده قانونی او یا وکیل ملکی دعوی تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق مطرح خواهد کرد.
- ب) دعوای تصرف عدوانی کیفری در ملک مشاع: عده‌ای به این دلیل که هر شریک در ذره ذره ملک مشاع حق مالکیت دارد و تصرف او در آن ملک تصرف در ملک خود است این جرم را قابل تحقق نمی‌دانند؛ اما از سوی دیگر گروهی به این مبنا که ذره ذره ملک متعلق حق دیگری هم هست تصرف بدون اذن را متضمن تصرف عدوانی در ملک دیگری و وقوع جرم می‌دانند.
تقسیم و افراز املاک مشاع
مال مشاع به مالی گفته میشود که حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه جمع شده است (ماده ۵۷۱ ق.م.) و ممکن است اختیاری یا قهری باشد از شرکت یا شراکت اختیاری می‌توان به نتایج عقود مانند خرید یک قسمت از قطعه زمین مشاعی اشاره کرد که به صورت ارادی و با اختیار صورت می‌پذیرد؛ لیکن اشاعه در حالت اجباری، بدون اراده و قصد و اختیار مالکین مشاعی است که مصداق بارز آن اموال موروثی است.مال مشاعی را به سه حالت می‌توان تقسیم نمود:
- تقسیم به افراز: افراز به معنی جدا کردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می‌پذیرد و هر شریکی میتواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد.
- تقسیم به تعدیل: در صورتی است که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد؛ مانند اینکه یک قطعه زمین قسمت روبرو اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشد در این نوع تقسیم کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌دهد بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود؛ یعنی قسمت‌های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد تا برابری کند؛ بنابراین در تقسیم به تعدیل، اولاً: از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی‌رسد
- تقسیم به رد: میشه کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی‌شود لاجرم برای تعادل‌سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء گردد.
فسخ معامله (ملک – خودرو)
مطابق ماده ۱۸۵ قانون مدنی عقد لازم، عقدی است که هیچ‌کدام از طرفین معامله جزء در موارد معین حق فسخ آن را ندارند در ادامه ماده ۲۱۹ قانون مدنی ضمن تأکید بر لزوم اجرای عقد لازم بین طرفین معامله و قائم‌مقام آن‌ها موارد برهم زدن معامله را به دو شق اقاله و فسخ خلاصه می‌کند. به این ترتیب عقد لازم صرفاً در دو صورت منحل میشود:
- اقاله: عبارت است از تراضی و توافق به بر هم زدن عقد لازم که از آن تحت عنوان تفاسخ نیز یاد میشود.
- فسخ: که موضوع دعوای کتاب حاضر است.
مفهوم فسخ
فسخ در لغت به معنای نقض، شکستن و تباه کردن است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از پایان دادن به حیات معامله و قراردادی لازم به‌وسیله یکی از متعاملین یا فرد ثالث.
توضیحات استاد توحید زینالی درباره فسخ معامله به جهت برگشت چک
ماهیت حق فسخ
فسخ حق مالی قابل اسقاطی است که صرفاً در مورد عقود لازم موضوعیت دارد و در صورت فوت صاحب حق به وراث او منتقل میشود، مگر در مواردی که قید مباشرت در اعمال خیار فسخ شده باشد یا برای فردی غیر از متعاملین حق فسخ قرار داده شود.
حق فسخ در عقود جایز جایگاه بحث ندارد؛ چرا که هر کدام از طرفین عقد در عقود جائز می‌توانند هر وقت که بخواهند عقد را بر هم زنند حال آنکه هیچ‌کدام از طرفین عقود لازم حق بر هم زدن آن را ندارند، مگر در موارد وجود حق فسخ، حق فسخ متکی به اراده یکی از طرفین است و ماهیت ایقاع دارد؛ اما در صورتی که طرفین عقد لازم هر دو رضایت به فسخ داشته باشند این عمل دیگر فسخ نیست، بلکه اقاله است.
دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، جعل سند، تصرف عدوانی و … همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی و حوزه کاری یک وکیل ملکی قرار می گیرد.
تعریف تسلیم و قبض مبیع
تسلیم طبق ماده ۳۶۷ عبارت است از: «دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع» عنصر اصلی تسلیم، در اختیار نهادن و مستولی کردن خریدار بر مبیع است و قبض مادی وسیله عرفی و شایع تحقق بخشیدن به آن است و تسلیم تنها با تراضی دو طرف انجام میشود و نیاز به هیچ اقدام خارجی ندارد مانند تسلیم میوه‌هایی که بر درخت فروخته میشود.
مال فروخته شده در کجا و چه زمانی باید تحویل داده شود
- الف) زمان تسلیم: اگر طرفین معامله برای تسلیم موعدی قرار داده باشند باید تسلیم مبیع در آن موعد صورت پذیرد؛ بنابراین قدرت بر تسلیم بایع نیز در آن موعد شرط است نه در زمان عقد و اگر نسبت به بعض مبیع بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد بیع نسبت به بعض که قدرت بر تسلیم داشته صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است البته به یاد داشته باشیم که: «هرگاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله میشود.»
- ب) مکان تسلیم: مبیع باید در محلی تسلیم شود که عقد بیع در آنجا واقع شده است مگر اینکه عرف و عادت مقتضی تسلیم در محل دیگر باشد و یا در ضمن بیع محل مخصوصی برای تسلیم معین شده باشد حکم ماده ۳۷۵ قانون مدنی ناظر به اموال منقول است در این خصوص ماده ۲۸۰ قانون مدنی در بحث وفا به عهد اشعار می‌دارد: «انجام تعهد باید در محلی که عقد واقع شده به عمل آید مگر اینکه بین متعاملین قرارداد مخصوصی باشد یا عرف و عادت ترتیب دیگری اقتضاء نماید.»
هزینه تسلیم مبیع
هزینه‌های تسلیم مطابق قانون بر عهده فروشنده است ماده ۳۸۱ قانون مدنی دراین‌باره می‌گوید: «مخارج تسلیم مبیع از قبیل اجرت نقل آن به محل تسلیم و اجرت شمردن و وزن کردن آن به عهده بایع است و مخارج تسلیم ثمن به عهده مشتری است. حکم قانون مبتنی بر یک قاعده تکمیلی حقوقی هزینه‌های اجرای تعهد بر عهده متعهد است.» است البته این قاعده آمره نبوده و اطراف قرارداد بیع می‌توانند برخلاف آن تراضی کنند. ماده ۳۸۲ قانون مدنی ناظر به این مسئله بوده و چنین مقرر می‌دارد: «هرگاه عرف و عادت از بابت مخارج معامله یا محل تسلیم برخلاف ترتیبی باشد که ذکر شد یا عقد برخلاف آن شرط شده باشد باید طبق متعارف یا مشروط در عقد رفتار شود و همچنین متبایعین می‌توانند آن را به تراضی تغییر دهند.»
تلف و نقض در مبیع قبل از تسلیم
- الف) تلف مبیع: مطابق ماده ۳۸۷ قانون مدنی: «اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قائم‌مقام او رجوع نموده باشد که در این صورت تلف از مال مشتری خواهد بود.»
- ب) نقض مبیع: با استناد به ماده ۳۸۸ قانون مدنی، اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید. در هر دو مورد فوق (الف-ب) تلف شدن مبیع یا نقص آن اگر ناشی از عمل مشتری باشد مشتری حقی بر بایع ندارد و باید ثمن را تأدیه کند.
نقش وکیل ملکی
با توجه به پیچیدگی دعاوی اموال غیر منقول و حساسیت بالا اینگونه دعاوی(با توجه به قیمت فزاینده املاک) و مشابهت هایی که با هم و بعضا با دعاوی کیفری پیدا خواهند کرد و لزوم پیگیری تخصصی این دعاوی به دلیل بی تجربه بودن موکل، ارجح است طرح و دفاع از اینگونه دعاوی به وکیل ملکی مجرب سپرده شود زیرا فقط یک وکیل میداند که چه زمانی میتواند دعوی تصرف عدوانی حقوقی مطرح کند یا اینکه در چه دعاوی می تواند الزام به تنظیم بخواهد.
سوالات متداول انتخاب وکیل ملکی
- یک وکیل ملکی در چه زمینه هایی باید تخصص داشته باشد؟
دعاوی مربوط به درخواست و مطالبه سرقفلی، حق کسب و پیشه، تخلیه ملک استیجاری،دعاوی افراز و تفکیک دعاوی سه گانه تصرف از مهم ترین تخصص های یک وکیل ملکی می باشد.
- دعاوی ثبتی ملکی شامل چه دعاوی ای می شود؟
ابطال اجراییه ثبتی برای املاک، اجرای ثبت، توقیف عملیات اجرایی و افراز از مهم‌ترین دعاوی ثبتی ملکی است.
- آیا در دعاوی املاک حضور وکیل ملکی ضرورت دارد؟
از نظر قانونی خیر اما دعاوی ملکی ریزه کاری های مخصوص به خود دارد زیرا که افراد عادی نمی توانند در مقام دفاع به قانون مشکل گشا استناد نمایند.