دسترسی آسان به مطلب
پرسش: آیا با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶در مجلس شورای اسلامی، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ به کلی نسخ شده است یا نه؟
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، در مورد محل‌های کسب و پیشه یا تجارت
تا موقعی که عدم مشروعیت آن از طرف شورای نگهبان اعلام نگردیده، به قوت خود باقی
بوده و قابلیت اجرا دارد.
قانون حاکم در تمدید اجاره‌نامه قدیم در زمان حاکمیت ق.ر.م.م. ۱۳۵۶
پرسش: در قراردادهای اجاره واحدهای تجاری که هر ساله تمدید
می‌شود اگر مالک مبادرت به فروش ملک نماید و خریدار تقاضای
تخلیه محل را بنماید، آیا موضوع مشمول قانون روابط موجر و مستأجر
مصوب ۱۳۷۶ خواهد بود یا قانون قدیم؟
نظر اکثریت:
هدف قانونگذار این بوده است که روابط موجر و مستأجر بر اساس قانون جدید عمل شود و
عمل به قانون سابق استثناست و چون هر ساله قرارداد تمدید می‌شده است و از جمله در
حاکمیت قانون جدید نیز تمدید شده است، باید به این قانون عمل شود و نحوه تخلیه نیز بر
اساس قانون جدید خواهد بود.
نظر اقلیت:
اگر طرفین در حاکمیت قانون جدید، اجاره را تمدید نمایند و هدفشان قانون جدید باشد، بر
اساس این قانون عمل خواهد شد، ولی با توجه به تمدید هر ساله اجاره از سالیان قبل تا
حاکمیت قانون جدید، دیگر این قانون عمل نخواهد شد و حقوق سابق مستأجر به قوت خود
باقی خواهد بود.
نظر کمیسیون نشست قضایی:
با فرض این‌که رابطه اجاره فیمابین موجر و مستأجر، در مورد واحد تجاری قبل از تصویب
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، این رابطه اجباری
مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در باب اجاره محل‌های کسب یا
پیشه یا تجارت خواهد بود و به موجب مقررات این قانون صرف انقضای مدت اجاره، موجب
زوال حق استفاده مستأجر از مورد اجاره نیست و تمدید هر ساله مدت اجاره هم تأثیری در
حق مستأجر ندارد، با این وصف درصورتی‌که موجر، ملک مورد اجاره را به دیگری بفروشد
خریدار ملک، قائم مقام موجر سابق خواهد بود و از حقوقی برخوردار می‌شود که وفق قانون
مصوب ۱۳۵۶ برای موجر برقرار شده بوده است و به صرف عنوان خریداری ملک نمی‌تواند
تخلیه مورد اجاره را تقاضا کند.
قانون حاکم بر اجاره‌نامه رسمی
پرسش: اگر تصرف مستأجر محل کسب مسبوق به عقد اجاره سابق
باشد و پس از تاریخ تصویب ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر
و مستأجر اجاره‌نامه رسمی جدید تنظیم گردد آیا مورد مشمول ماده
واحده مذکور است یا نه و اساساً دایره شمول ماده واحده چیست؟
نظریه که در تاریخ ۲۱/۱۲/۱۳۶۵ به اتفاق آراء اعلام شد.
حسب مستفاد از ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر این ماده ناظر به عقد
اجاره‌ای است که پس از تاریخ تصویب ماده واحده ابتدائاً واقع شده باشد. بنابراین، شامل
روابط قبل از تاریخ تصویب ماده واحده نمی‌شود ولو آن‌که بعد از تاریخ تصویب در مقام تمدید و
تجدید اجاره سند اجاره جدیدی تنظیم شده باشد و اساساً ماده واحده مذکور ناظر به
مواردی است که:
- اولاً: رابطه استیجاری بعد از تاریخ تصویب آن ایجاد شده باشد؛
- ثانیاً: عقد اجاره به موجب سند رسمی محقق شده باشد؛
- ثالثاً: هیچ‌گونه سرقفلی و یا پیش‌پرداخت به مالک تأدیه نشده باشد.
بنابراین، چنانچه قرارداد اجاره عادی یا شفاهی و یا درصورت رسمی بودن سرقفلی یا
پیش‌پرداخت تأدیه شده باشد مورد مشمول ماده واحده نیست ولو آن‌که قرارداد مربوط به
بعد از تاریخ تصویب ماده واحده باشد.
شرایط حکومت ماده واحده مصوب۱۳۵۶
پرسش:
شرایط شمول ماده واحده مصوب ۱۵/۸/۱۳۶۵ را بر روابط استیجاری بیان نمایید؟
اجاره‌نامه طی سند رسمی منعقد شود. ۲٫ رابطه استیجاری بدواً در زمان لازم‌الاجرا شدن
ماده واحده ایجاد شده باشد. (فاقد سابقه) ۳٫ موجر مبلغی را به عنوان پیش‌پرداخت یا
سرقفلی دریافت نکرده باشد.
پرسش:
در سال ۱۳۶۹ مغازه‌ای با سند رسمی به اجاره واگذار شده اگر احراز شود که در
زمان تنظیم اجاره‌نامه پیش‌پرداخت از سوی موجر پرداخت گردیده تکلیف چه
خواهد شد؟
یقیناً درصورت احراز پیش‌پرداخت یا سرقفلی اجاره منعقده از شمول ماده واحده ۱۳۶۵ خارج
خواهد شد و تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خواهد بود.
اثر شرط عدم افزایش اجاره‌بها در اجاره مشمول ق.ر.م.م ۱۳۵۶
پرسش:
شرط توافق بر عدم افزایش اجاره‌بها در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و
مستأجر چه حکمی دارد؟
توافق بر سر عدم افزایش اجاره‌بها در تمام مدت رابطه‌ی استیجاری از جمله طرقی است که
حسب مقررات ماده۳۰ ق.ر.م.م. سال ۱۳۵۶ به منظور جلوگیری از اجرای مقررات ماده۴ قانون مذکور است و لذا قابل ترتیب اثر نمی‌باشد.
پرسش:
در ضمن عقد اجاره، شرط شده است که موجر حق افزایش مال‌الاجاره را ندارد آیا
چنین شرطی صحیح و قابل اجرا است یا نه؟
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، برای هر یک از موجر و مستأجر این حق را شناخته
است که با حصول شرایط مذکور در این ماده، درخواست تجدیدنظر در میزان اجاره‌بها کند.
توافق طرفین قرارداد اجاره، مبنی بر خودداری از اعمال این حق، در واقع جلوگیری از اجرای
مقررات قانون روابط موجر و مستأجر بوده و مطابق ماده‌ی ۳۰ قانون مذکور، دادگاه می‌تواند
آن را باطل و بلااثر اعلام کند.
اثر شرط عدم حصول حق سرقفلی و حق کسب و پیشه
پرسش:
چنانچه در اجاره‌نامه‌ای قید شود که مستأجر حق سرقفلی و حق کسب و پیشه
در زمان فسخ اجاره یا تخلیه نخواهد داشت، آیا چنین شرطی معتبر خواهد بود؟
درصورتی‌که در اجاره‌نامه قید شود که مستأجر حق سرقفلی و حق محل کسب و پیشه در
زمان فسخ یا تخلیه نخواهد داشت، با فرض بروز اختلاف، ماده‌ی ۲۴ قانون روابط مالک و
مستأجر، شامل مورد خواهد بود و اصل حق سرقفلی و محل کسب و پیشه با چنین
شرطی منتفی نمی‌شود.
اثر شرط تخلیه در قرارداد اجاره
پرسش:
مستأجر یک باب خانه، ملتزم می‌گردد که پس از انقضای مدت اجاره، مورد اجاره
را حداکثر تا ۵ ماه تخلیه و تحویل موجر نماید و اگر تخلف نمود علاوه بر
اجرت‌المسمی، به ازای هر روز هزار ریال به عنوان وجه‌الالتزام به موجر پرداخت
کند. آیا چنین شرطی لازم‌الوفاء است یا خیر؟
درصورتی‌که قرارداد، بعد از تصویب و اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲
منعقد گردیده باشد، با التفات به ماده‌ی ۱۰ قانون مدنی و شمول مقررات قانون مذکور و
قانون مصوب سال ۱۳۶۲ چنین تعهدی معتبر بوده و دعوایی که در زمینه‌ی مطالبه‌ی وجه
التزام طرح گردد، قابلیت اجرا دارد.
درصورتی‌که قرارداد مزبور، در زمان حکومت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶
منعقد شده باشد، بر اساس ماده‌ی ۳۰ قانون اخیرالذکر، باطل و بی‌اعتبار خواهد بود.
اثر شرط اسقاط حق کسب و پیشه
پرسش:
اگر به موجب شرط مذکور در سند اجاره مستأجر با اعلام این‌که چیزی بابت
سرقفلی نپرداخته حقوق کسب و پیشه را از خود ساقط نماید آیا می‌توان به
شرط عمل نمود؟
چون سرقفلی از حقوق مستأجر است که به مرور زمان در اثر فعالیت‌های او در مورد اجاره
ایجاد می‌شد و حقی نیست که در ابتدای عقد اجاره محرز و میزان آن مشخص باشد.
بنابراین، قابل اسقاط نیست. چه این امر در واقع اسقاط حق مجهول آینده خواهد بود و این
شرط باطل است. مضافاً پذیرش این شرط ممکن است موجب سوءاستفاده مالکین گردد،
که در آغاز اجاره اراده خود را بر عدم تعلق سرقفلی به مستأجر ضعیف تحمیل نمایند. به
موجب ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر نیز این شرط باطل بوده و قابل ترتیب اثر نیست.
اثر شرط داوری در قرارداد اجاره
پرسش:
طبق مفاد اجاره‌نامه‌ی عادی، توافق شده در صورت بروز اختلاف، به داور
مرضی‌الطرفین ارجاع شود و رأی داور بین آنان لازم‌الاجراء باشد. آیا شرط ارجاع
امر به داوری، با ماده‌ی ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶
برخورد ندارد؟
از ماده‌ی ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ منع ارجاع امر به داوری در
موارد مربوط به قانون یاد شده، احراز نمی‌شود. النهایه، درصورتی‌که رأی داور برخلاف قوانین
موجد حق باشد، مورد منطبق با ماده‌ی ۶۶۵ [ماده‌ی ۴۸۹ قانون فعلی] قانون آیین دادرسی
مدنی خواهد بود.
پرسش:
به کدام یک از محل‌های استیجاری حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می‌گیرد؟
چنانچه مورد اجاره{محل} مشمول مقررات ق.ر.م.م. سال ۱۳۵۶ باشد، با توجه به مصوبه‌ی
سال۱۳۶۹مجمع تشخیص مصلحت نظام دائر بر اجرای قانون سال ۱۳۵۶، مستأجر دارای
حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود.{البته مشروط بر این‌که فعالیت انجام شده در محل
اجاره جز مشاغل تجاری باشد
آیا شغل وکالت دادگستری تجاری محسوب شده و محل آن مشمول حق کسب و
پیشه می‌شود؟
نظر به این که شغل وکالت دادگستری تابع قانون خاص بوده و طبق آیین‌نامه و مقررات
مربوط به خود دفتر آن محلی است برای پذیرایی موکلین و تنظیم امور وکالتی که در واقع به
اعتبار شخص وکیل اداره می‌شود نه به اعتبار محل کار، و نیز در زمره‌ی هیچ‌یک از مشاغل
احصاء شده در ماده ۲ قانون تجارت نبوده و به لحاظ داشتن مقررات خاص به موجب تبصره
یک ماده ۲ قانون نظام صنفی مصوب ۱۳/۴/۱۳۵۹ شورای انقلاب اسلامی از شمول مقررات
نظام صنفی مستثنی می‌باشد، لذا به اقتضای مراتب فوق دفتر وکالت دادگستری را
نمی‌توان از مصادیق محل کسب و پیشه و تجارت و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر
مصوب سال ۱۳۵۶ دانست. بلکه مشمول عمومات قانون مدنی و قانون روابط موجر و
مستأجر مصوب ۱۳۶۲ می‌باشد.
پرسش:
آیا به محل باشگاه ورزشی حق کسب و پیشه تعلق می‌گیرد؟
چنانچه محل برای باشگاه ورزشی اجاره شده باشد، مشمول وصف تجاری و کسب و پیشه
موضوع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ خواهد بود.
پرسش:
تکلیف انتقال منافع محل تجاری بدون حق انتقال به غیر با تصویب قانون روابط
موجر و مستأجر ۱۳۶۲ چیست؟
ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در حال حاضر ناظر به محل‌های
تجاری است و بند (یک) ماده ۱۴ این قانون که ناظر به محل‌های مسکونی بوده، تبدیل به
بند (الف) ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲ شده است. مستأجری که حق ا
نتقال مورد اجاره‌ی محل تجاری به غیر را نداشته باشد و آن را به شخص ثالث واگذار نماید،
تخلف وی با توجه به مقررات بند (۷) ماده ۱۴ و ماده ۱۹ قانون سال ۱۳۵۶ از موارد تخلیه
بوده و موجر به استناد تخلف مذکور می‌تواند درخواست تخلیه نماید.
انتقال سرقفلی به احدی از فرزندان و فوت صاحب سرقفلی
پرسش:
درصورتی‌که مستأجر بدون داشتن حق انتقال به غیر، آن را به دیگری (ولو فرزند
خودش) منتقل کرده و فوت نماید تکلیف چه خواهد بود؟
درصورتی‌که مستأجر بدون داشتن حق انتقال به غیر، آن را به دیگری (ولو فرزند خودش)
منتقل کرده و فوت کرده باشد، اقامه‌ی دعوی علیه منتقل‌الیه بلااشکال است و او نیز
می‌تواند علیه وراث انتقال‌دهنده، دادخواست جلب ثالث بدهد.
دادخواست تخلیه توسط یکی از مالکین مشاعی
پرسش:
درصورتی‌که موجرین دو نفر بوده و به لحاظ تخلف مستأجرین در انتقال به غیر با
احراز تخلف دادخواست تخلیه مطرح و در حین رسیدگی یکی از موجرین
دادخواست خود را مسترد دارد آیا صدور حکم تخلیه ممکن خواهد بود؟
نظر اکثریت: امکان صدور حکم تخلیه ممکن می‌باشد زیرا:به موجب ماده ۱۶۷ قانون آیین
دادرسی مدنی رفع تصرف عدوانی در املاک مشاع پذیرفته شده است. بدیهی است وقتی
مقنن رفع تصرف علیه شریک مشاع را می‌پذیرد به طریق اولی امکان درخواست تخلیه از
سوی شریک علیه شخص غیر شریک (مستأجر در ما نحن فیه) لااقل در بخشی که به نحو
مشاع در تصرف دارد، امکان‌پذیر خواهد بود.
به موجب تبصره ماده ۱۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ امکان تخلیه علیه
یکی از مستأجران متعدد که تخلف نمایند امکان‌پذیر است. لهذا یک مستأجر نیز در قبال
موجرین متعدد به طرفیت هر کدام مستأجر جداگانه‌ای محسوب می‌شود که امکان تخلیه از
سوی یکی از آنان وجود دارد.
درصورتی‌که با استرداد دعوی از سوی یکی از خواهان‌ها نتوان درخواست تخلیه نمود این به
ضرر صاحب حق خواهد بود که از حق خود نمی‌تواند استفاده نماید.
به موجب ماده ۴۳ قانون جاری احکام مدنی امکان خلع ید از املاک مشاعی پیش‌بینی شده است.
به موجب ماده ۴۷۵ قانون مدنی اجاره املاک مشاع با این که مجاز شمرده شده است به
تصرف دادن آن منوط به اجازه دادن شریک دیگری است. لهذا بدون اذن شریک نمی‌توان
ملک را به تصرف غیر داد که مستنبط از آن این است که بعد از تخلف نیز با راضی نبودن
موجر دیگر و درخواست تخلیه، تخلیه انجام می‌گیرد.
نظر اقلیت: امکان تخلیه در چنین صورتی وجود ندارد زیرا:
با فرض تخلف مستأجر با توجه به این که یکی از موجرین دعوای خود را مسترد داشته،
مستأجر می‌تواند در محل به رابطه استیجاری خود ادامه دهد و درخواست تخلیه موجر دیگر
مانع این حق می‌گردد. چون اجرای حق شریک مزبور با شریکی که مطالبه نکرده در تعارض
می‌باشد و هیچ دلیلی بر رجحان نیز وجود ندارد تا امکان تخلیه را مجاز بدانیم.
مقررات مواد ذکر شده در نظریه اکثریت قابل استناد نیست؛ زیرا مسائل مطروحه مربوط به
تصرف عدوانی و خلع ید بوده که نوعی عدوان حاکم است در حالی‌که در تخلیه رابطه امانی
بوده و مقررات خلع ید و تصرف عدوانی در تخلیه جاری نمی‌گردد.
مطابق اصول کلی حاکم از جمله مبحث خیارات در عقد بیع و نیز فوت مورث و اجرای حقوق
مربوط به مورث حاکی از این است که هیچ‌یک از صاحبان خیارات یا مورث به تنهایی حق
ندارد که اعمال خیار نماید مگر این‌که تمامی آنان با هم موافق باشد. لهذا با موافقت یکی از
آنان اعمال حق از سوی دیگران ممکن نخواهد شد.
نظر کمیسیون نشست قضایی (۶): درخواست تخلیه به علت انتقال به غیر پذیرفته شده و
در این مورد حکم به تخلیه داده می‌شود. حال در فرض سؤال مطروحه مورد اجاره متعلق به
دو نفر است که به علت این که مستأجر بدون اجازه، ملک را به دیگری واگذار کرده هر دو
نفر اقدام به تقدیم دادخواست تخلیه کرده‌اند. در اثنای رسیدگی یکی از مالکین دعوای خود
را مسترد می‌نماید در این‌صورت نیز دادگاه نسبت به حق مالک دیگر رسیدگی و حکم قضیه
را صادر می‌نماید. ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مؤید صحت این بیان است. با این توضیح که
دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر می‌نماید ولی اجرای آن تابع مقررات املاک مشاعی است.
اختصاص محل به شغل پزشکی
پرسش:
هرگاه مورد اجاره محل کسب و پیشه که مشمول مقررات روابط موجر و مستأجر
سال ۱۳۵۶ می‌باشد، بعد از تاریخ تصویب قانون الحاق یک بند به عنوان بند (ج)
به ماده ۲ قانون روابط موجر با مستأجر مصوب ۲۴/۱۱/۱۳۷۲ بدون اذن و موافقت
مالک جهت دائر نمودن مطب پزشک منتقل شود، موجر به همین دلیل (انتقال به
غیر) تقاضای تخلیه کند، آیا مستأجر جدید مستحق دریافت حق کسب و پیشه
می‌باشد؟
نظر اکثریت: مستأجر دوم به نسبت حق خود مستحق دریافت حق کسب و پیشه است با
این توضیح که چنانچه مستأجر دوم حقوق مستأجر اول را نسبت به ایام تصرف وی پرداخته
باشد، مستحق دریافت حق کسب و پیشه به نسبت تمام ایام تصرفات خود و مستأجر اول
می‌باشد، در غیر این‌صورت نه تنها مستحق دریافت حق کسب و پیشه به نسبت ایام
تصرفات خود است و مستند ایشان به این ترتیب است که موجر مطابق قانون روابط موجر و
مستأجر ۱۳۵۶، تقاضای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر کرده است و دادگاه بر این اساس، وی
را ذی‌حق تشخیص داده است، باید به لوازم آن نیز طبق همان قانون حقوق مستأجر نیز
پرداخت گردد ملتزم باشد (من له‌الغنم فعلیه‌الغرم) و چون مستأجر دوم در هر حال متصرف
است بر طبق تبصره ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ ذی‌حق می‌باشد.
نظر اقلیت:
موضوعاً تخلیه منتفی است؛ زیرا مطب پزشک محل کسب و تجارت محسوب نمی‌شود تا
مشمول ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ شود.
نظر کمیسیون
اولاً: قضیه به صورتی‌که عنوان شده از شمول مقررات قانون الحاق یک بند به عنوان بند (ج)
و… به ماه ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۲، خارج است؛ زیرا قانون مزبور ن
اظر به اماکنی است که مطب پزشک در آنها دائر است، حال آن‌که در مسأله مطروحه، محل
مورد نظر ابتدائاً برای دائر کردن مطب پزشک، منتقل شده و رابطه استیجاری، فعلیت
نداشته،
ثانیاً: مطابق رأی وحدت رویه شماره۵۷۶-۱۴/۷/۷۱ هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور، اماکن
استیجاری مطب پزشکان، محل کسب و پیشه یا تجارت تلقی نمی‌گردد، تا حق کسب و
پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد…» بند (ج) ماده واحده قانون صدورالذکر نیز محل کار
پزشکان را تابع قرارداد فیمابین و درصورت فقدان قرارداد تابع مقررات قانون مدنی قرار داده
است. بنا به مراتب مطالبه حق کسب و پیشه از سوی پزشک یا تخصیص سهمی به او از
این محل وجه قانونی ندارد.
پرسش:
انتقال کلیدی چیست و چه تبعاتی دارد؟
در انتقال کلیدی مستأجر (دارنده حق کسب و پیشه) صرف‌نظر از این‌که حق انتقال داشته
باشد یا نداشته باشد یا اخذ مبلغی کلید عین مستأجره را تحویل منتقل‌الیه می‌دهد و
ضمن تنظیم سند عادی با موضوع انتقال بین طرفین، وکالتی نیز از طرف مستأجر به
منتقل‌الیه جهت فسخ اجاره سابق و انجام کارهای اداری ملک مثل مراجعه به شهرداری و
دارایی… و طرح دعوی علیه موجر برای اخذ مجوز انتقال داده می‌شود. در این نوع انتقال
ناقل با تحویل کلید و اخذ مبلغ کلیه مسئولیت‌های آتی ملک مثل احتمال طرح دعوی تخلیه
از سوی مالک را از خود سلب می‌کند و کلیه هزینه‌ها و مسئولیت‌های آینده ملک به عهده
منتقل‌الیه است.
این نوع انتقال یکی از خطرناک‌ترین انتقالات و از مصادیق بارز تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط
موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می‌باشد و چه بسا مالک با طرح دعوی و پرداخت نصف حق
کسب و پیشه اقدام به تخلیه و تحویل ملک نماید.
انتقال بدون رضایت منافع و شهرداری
پرسش:
مستأجر مورد اجاره را بدون اخذ رضایت مالک با اخذ سرقفلی از فردی به وی
منتقل نموده است شهرداری برای انجام طرح‌های عمرانی با تملک محل کل حق
کسب و پیشه را به منتقل‌الیه پرداخت کرده است آیا مالک می‌تواند با طرح دعوی
نسبت به استرداد نصف حق کسب و پیشه اقدام کند؟
با توجه به این‌که انتقال غیر قانونی و بدون رضایت مالک بوده مستأجر یا متصرف بیش از
نصف حق کسب و پیشه استحقاق ندارد و دریافت کل حق کسب و پیشه از شهرداری فاقد
وجاهت قانونی بوده چه این‌که اگر موجر قبل از تملک شهرداری اقدام به طرح دعوی و تخلیه
ملک می‌کرد منتقل‌الیه مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه شناخته می‌شد.
نحوه اجرای گزارش اصلاحی در دعوی احتیاج شخصی
پرسش:
درصورتی‌که خواسته‌ی دعوا، تخلیه‌ی خانه به علت احتیاج شخصی باشد و بین
خواهان و خوانده توافق شود که خوانده عین مستأجره را در تاریخ معینه تخلیه
نماید و بر اساس توافق طرفین، دادگاه گزارش اصلاحی صادر نماید، اصدار
اجراییه بر حسب تقاضای خواهان به استناد سازش‌نامه‌ی مذکور با مقررات خاص
قانون مالک و مستأجر مغایرت دارد یا خیر؟
با توجه به ماده ۶۳۰ قانون آیین دادرسی مدنی [ماده ۱۸۴ قانون فعلی] که مقرر می‌دارد
مفاد صلح‌نامه نسبت به طرفین نافذ و معتبر است و همانند احکام دادگاه‌های دادگستری به
موقع اجرا گذاشته می‌شود. بنابراین، به نظر کمیسیون، اصدار اجراییه بر حسب تقاضای
خواهان به استناد سازش‌نامه‌ی مذکور، بدون اشکال است.
نظریه مشورتی کمیسیون امور حسبی و اجرای احکام اداره حقوقی دادگستری
درخواست تخلیه به جهت احتیاج فرزند
پرسش:
آیا موجر می‌تواند به جهت احتیاج اولاد یا پدر یا مادر خود به محل کسب
درخواست تخلیه نماید؟
ماده ۱۴ یا بند (۳) ماده ۱۵ همان قانون معیار و ملاک نیز احتیاج شخص موجر برای کسب و
پیشه یا تجارت است و اگر محل قابل سکنی باشد، همان‌گونه که در آن ماده ذکر شده
است، نیاز اولاد یا پدر یا مادر یا همسر موجر هم مجوز تخلیه خواهد بود.
نظریه مشورتی شماره ۸۷۴۰/۷؛ مورخ ۱۷/۱۲/۱۳۷۸ اداره حقوقی دادگستری
احتیاج شخصی متولی
پرسش:
آیا احتیاج شخصی متولی به کسب و کار در محل می‌تواند محمل درخواست
تخلیه بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باشد؟
به موجب ماده ۳ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مصوب ۱۳۶۳،
هر موقوفه دارای شخصیت حقوقی است و متولی یا سازمان، حسب مورد نماینده‌ی آن
می‌باشد.
بنابراین، شخصیت حقوقی موقوفه از شخصیت حقوقی متولی آن مستقل است
و احتیاج شخصی متولی به منزله‌ی احتیاج موقوفه نیست به علاوه بند (۲) ماده‌ی ۱۵
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ تصریح نموده: «تخلیه به منظور احتیاج
شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت» و با توجه به این که ارائه خدمات پزشکی یا
مداوای بیماران خارج از شمول عناوین قانون مذکور می‌باشد، این مورد منطبق با بند (۲)
ماده‌ی ۱۵ آن قانون به نظر نمی‌رسد.
پرسش: در دعوی سازمان دولتی به خواسته تخلیه مورد اجاره به علت احتیاج شخصی
ادعای نیاز چگونه اثبات می‌شد؟
نظریه‌‌ای که در تاریخ ۱۰/۱۰/۱۳۶۶ به اتفاق آراء اعلام گردید:
چنانچه معاینه و تحقیق محلی برای اثبات ادعای نیاز سازمان دولتی مفید یا کافی یا مؤثر
باشد دادگاه در مقام کشف حقیقت می‌تواند به طرق مقتضی مانند اخذ توضیح و یا استعلام
از مسئولین اجرایی آن اداره یا سازمان و یا ملاحظه سوابق و مدارک مربوط و با توجه به
قرائن و امارات احراز واقع نماید.
انقضای مهلت پروانه در زمان اجرای حکم تخلیه به جهت تجدید بنا
پرسش: اگر در دعوای تخلیه به استناد تجدید بنا، مدارک کامل باشد و رأی بر تخلیه صادر
شود و مراحل پرونده طی گردد ولکن در مرحله‌ی اجرای حکم، مدت اعتبار پروانه‌ی
ساختمان شهرداری منقضی شود و به عللی شهرداری پروانه را تجدید یا تمدید ننماید، با
وجود ایراد محکوم‌علیه و قطعیت حکم، آیا می‌توان اجراییه صادر کرد یا نه؟
به موجب بند (یک) ماده‌ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، ارائه پروانه‌ی
ساختمانی شهرداری جهت صدور حکم تخلیه، به استناد تجدید بنا ضروری تشخیص گردیده
و ضمانت اجرای عدم شروع به احداث ساختمان نیز در ماده‌ی ۱۶ قانون مذکور قید شده و
در مرحله‌ی دستور اجرای حکم، توجه به پروانه‌ی ساختمان یا بقای اعتبار آن، مجوز قانونی
ندارد؛ زیرا مطابق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، احکام قطعی دادگستری باید به موقع
اجرا گذاشته شود.
ارائه چک یا سند تجاری دیگر به جای اجاره‌بها
پرسش:
اگر مستأجر بابت اجاره‌بها چک داده باشد و وجه چک به علت نداشتن موجودی
وصول نشود آیا مالک می‌تواند به طور علی‌حده اجاره‌بهای موضوع چک را از
دادگاه مطالبه نماید و یا به علت تخلف مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تقاضای تخلیه
کند یا خیر؟ به عبارت دیگر اگر بدهکار بابت دین خود چک یا سند تجاری دیگری
بدهد آیا تبدیل تعهد شده است یا نه؟
با صدور چک از ناحیه مستأجر و موافقت و دریافت آن توسط موجر تبدیل تعهد صورت
می‌گیرد. ذمه مستأجر نسبت به اجاره‌بها بریء می‌شود؛ ولیکن وی در مورد مبلغ چک
مسئول و قابل تعقیب است؛ به عبارت دیگر، چک نوعی وسیله پرداخت است که طرفین به
این نحوه پرداخت رضایت داده و مأخوذ به آن شده‌اند.
عرف اقتصادی در معاملات نیز به همین شیوه است.بنابراین، همان‌طوری که اگر موجر و
مستأجر توافق در تقسیط اجور معوقه نمایند ملزم به آن هستند همچنان نیز اگر بابت
اجاره‌بها تراضی در چک کنند ملتزم به آن خواهند بود و موجر نمی‌تواند علاوه بر دریافت چک
و استفاده از مزایای آن از جهت تعقیب حقوقی و کیفری صادر کنند و یا اقدام به صدور
اجراییه از ثبت و همچنین امکان ظهرنویسی آن علیه مستأجر راجع‌به همان اجاره‌بها اقامه
دعوی و درخواست تخلیه نماید شناختن این حق برای موجر به معنی آن است که مستأجر
افزون بر تعهد سابق مبنی بر پرداخت مال‌الاجاره و تحمل ضمانت اجرای عدم پرداخت و
تخلیه مورد اجاره نسبت به مبلغ چک نیز از حیث حقوقی و کیفری متعهد شده و به سخن
دیگر تعهد او مضاعف گردیده است. در حالی که طرفین چنین قصدی نداشته‌اند بلکه اراده
آنها از صدور و دریافت چک تبدیل تعهد سابق به تعهد جدید و لاحق بوده است.
نظر اقلیت:
معمولاً صدور چک مسبوق به وجود قرارداد است در مانحن‌فیه نیز صدور چک
توسط مستأجر مسبوق به قرارداد اجاره بوده است. باید دید آیا با صدور چک
قرارداد گذشته و حقوق و تکلیف ناشی از آن زایل شده است یا خیر؟
دلیلی بر زوال قرارداد سابق نیست و صرف صدور چک حقوق و تکالیف گذشته طرفین را از
بین نمی‌برد و تبدیل تعهد نمی‌شود و لاوصول ماندن چک به معنای آن است که تعهدات
سابق به قوت خود باقی است و حقوق موجر دائر به مطالبه اجاره‌بها و تقاضای تخلیه به این
سبب نه تنها منتفی نگردیده بلکه او مخیر است برای استیفای حق خود یا نسبت به چک
اقدام کند و یا به منظور وصول اجاره‌بها و تخلیه عین مستأجره در دادگاه طرح دعوی نماید به
بیان دیگر باید گفت:
اولاً: اصل بقای رابطه حقوقی سابق و تعهد (تعهد ناشی از صدور سند تجارتی) است.
بنابراین، با صدور چک در مقام پرداخت اجاره‌بها به لحاظ توافق طرفین در تغییر وسیله و تاریخ
پرداخت بایستی ابتدائاً وجه چک مطالبه شود و درصورت بلامحل بودن چک تعهد اصلی
(تعهد به پرداخت اجاره‌بها ناشی از رابطه استیجاری فیمابین) همچنان پا برجاست موجر در
مقام مطالبه مال‌الاجاره مخیر در استفاده از تعهد اصلی یا تعهد براتی است.
ثانیاً: ماده ۲۹۲ قانون مدنی تبدیل تعهد را به اعتبار تبدیل دین (موضوع دین یا سبب دین) یا
دائن یا مدیون می‌داند و پرداخت اجاره‌بها به وسیله چک نیز مشمول هیچ‌یک از این سه
مورد نیست. بنابراین، تبدیل تعهدی صورت نگرفته است.
تخلیه به جهت عدم پرداخت اجور
پرسش:
در مواردی‌که اجاره‌نامه عادی بوده یا رسمی باشد و مستأجر از پرداخت اجاره‌بها
یا اجرت‌المثل امتناع نماید، آیا موجر تکلیف دارد که برای مستأجر، اظهارنامه‌ی ده
روزه یا اخطاریه‌ی ده روزه برای مطالبه‌ی اجور معوقه بفرستد، با این که احراز
عدم پرداخت اجور از ناحیه مستأجر، برای صدور حکم تخلیه کفایت می‌کند؟
با توجه به مقررات بند (۹) ماده‌ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، صدور
حکم بر تخلیه‌ی مورد اجاره، به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها یا اجرت‌المثل، موکول به ارسال
اظهارنامه درصورت عدم وجود اجاره‌نامه‌ی رسمی و ارسال اخطاریه‌ی ده روزه از دفترخانه‌ی
صادرکننده‌ی سند رسمی اجاره‌نامه، در صورت وجود اجاره‌نامه رسمی خواهد بود.
حکم تغییر شغلی که از طرف شهرداری مزاحم شناخته شده
پرسش:
مستأجر محل کسبی دارای شغلی است که اخیراً شهرداری آن را از مشاغل
مزاحم دانسته است و تکلیف تغییر شغل به وی شده است. موجر حق تغییر
شغل نداده و با تغییر آن نیز موافق نیست. چنانچه مستأجر ناگزیر از تغییر شغل
شود، آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یا خیر؟
تغییر شغل طبق بند (۷) ماده‌ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ از
موجبات تخلیه است مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر
شغل بدون رضای موجر، به هر کیفیتی که صورت گیرد از موجبات تخلیه خواهد بود. در
این‌صورت مستأجر الزاماً باید شغلی را انتخاب کند که عرفاً مشابه شغل فعلی بوده و از
ناحیه‌ی شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود.
حکم تغییر شغل با اختیار شغل بهتر
پرسش:
اگر مستأجر در تغییر نحوه استفاده از مورد اجاره شغل بهتری اختیار کند آیا باز
هم تخلف مصداق دارد یا خیر؟
ملاک تخلف مجرد تغییر شغل است اعم از این‌که شغل جدید بهتر از شغل سابق باشد یا
نه مگر این‌که شغل تازه مشابه شغل قبلی محسوب گردد.
پرسش:
اگر مستأجر ضمن ادامه شغل سابق به کار جدیدی نیز در همان محل اشتغال
یابد تغییر شغل محقق شده است یا خیر؟
با توجه به این‌که تخلف تغییر شغل سقوط کل حق کسب و پیشه را به دنبال دارد بایستی
در این مورد با احتیاط عمل شود؛ لذا دست‌کم باید گفت اگر شغل جدیدی که در کنار شغل
سابق انجام می‌شود از لحاظ عرفی مشابه شغل قبل باشد عمل تغییر شغل محقق نشده
است؛ لیکن در موارد غیر مشابه بایستی توجه شود که شغل جدید از لحاظ فیزیکی و
عرفی چه جایگاهی دارد، آیا از نظر فیزیکی ساختمان و ملک بار مضاعفی را تحمل می‌کند
یا تعهد بیشتری را برای موجر ایجاد می‌کند؟ به عنوان مثال به نظر می‌رسد تأسیس یک
بوفه در داخل یک کارواش برای فروش تنقلات به مشتریان کارواش شغل جدیدی محسوب
نمی‌شود بر این اساس دادن جواب قطعی در این مورد ممکن است تبعات نادرست و
زیانباری را در پی داشته باشد و ارجح آن است که تشخیص مصادیق در این باب را به
دادرسان محترم واگذار کنیم.
در امکان ورود ثالث منتقل‌الیه در دعوی تعدی و تفریط
پرسش:
اگر در سند اجاره حق انتقال منافع محل کسب سلب شده و معهذا مستأجر مورد
اجاره را به غیر واگذار کرده و مالک علیه مستأجر اول به خواسته تخلیه به علت
تعدی و تفریط اقامه دعوی نموده باشد آِیا منتقل‌الیه می‌تواند در جریان دادرسی
به عنوان وارد ثالث و پس از صدور حکم به عنوان معترض ثالث از باب تعلق نصف
سرقفلی ادعای حق نماید یا خیر؟
نظر اول:
با توجه به عموم و اطلاق مواد ۲۷۰ و ۵۸۲ قانون آیین دادرسی مدنی دائر به حفظ حقوق
ثالث و جواز ورود او به دعوی و اعتراض وی به حکم صادره به عنوان ذی‌نفع و این‌که در
مانحن‌فیه منتقل‌الیه منصرف از باب نصف سرقفلی به حکم تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط
موجر و مستأجر مصوب مرداد ۱۳۵۶ ذی‌حق و ذی‌نفع تلقی می‌شود. بنابراین، منتقل‌الیه
می‌تواند در دعوی مالک به طرفیت مستأجر به خواسته تخلیه مورد اجاره به هر جهت و
سبب که باشد مادام که دادرسی در جریان است به عنوان وارد ثالث و پس از صدور و
قطعیت رأی به عنوان معترض ثالث برای حفظ نصف سرقفلی خود مداخله نموده و اقامه
دعوی کند. البته منتقل‌الیه در ماهیت و موضوع دعوی تخلیه مستقلاً ذی‌نفع و صاحب سمت
نیست بلکه از نتیجه و اثر حکم منتفع می‌شود یعنی در محق شدن مستأجر اصلی ذی‌نفع
است به این بیان که می‌تواند در جریان دعوی تخلیه علیه مستأجر وارد شده و با اثبات عدم
تخلف خوانده موجبات بطلان دعوی مالک را فراهم و با عدم تخلیه مورد اجاره و ادامه تصرفات
خود نصف سرقفلی خویش را حفظ نماید و یا به عنوان معترض ثالث ابطال رأی تخلیه را از
دادگاه بخواهد و یا اثبات حقانیت مستأجر محکوم‌علیه موضوع تخلیه را منتفی کند و در
نتیجه از نصف حق سرقفلی برخوردار شود و این مقدار حقوق از سرقفلی کافی است که
منتقل‌الیه ذی‌نفع قلمداد شود و به عنوان وارد یا معترض ثالث مداخله نماید.
نظر دوم:
در فرض مذکور منتقل‌الیه فقط می‌تواند به عنوان وارد ثالث مداخله نماید یا به عنوان معترض
ثالث، به این توضیح: با توجه به صراحت ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی که شخص
ثالث اگر خود را ذی‌نفع در محق شدن یکی از طرفین بداند می‌تواند وارد دعوی گردد
منتقل‌الیه نیز در دعوی مالک به خواسته تخلیه به طرفیت مستأجر به هر سبب و جهت
می‌تواند وارد دعوی شود و با کمک به خوانده در ارائه دلایل موجبات رد دعوی مالک را فراهم
سازد؛
زیرا هر چند منتقل‌الیه مستقلاً برای خود حقی قائل نیست لیکن در محق شدن
مستأجر ذی‌نفع می‌باشد و می‌تواند ادعا کند اگر حقانیت مستأجر ثابت شود مورد اجاره
تخلیه نخواهد شد و از او خلع ید به عمل نخواهد آمد و با استدامه تصرفاتش نصف سرقفلی
وی مالاً محفوظ خواهد ماند در غیر این‌صورت با صدور و اجرای حکم تخلیه حق مقدر او از
حیث تعلق نصف سرقفلی تقویت خواهد شد و این مورد از مصادیق بارز ماده ۲۷۰ قانون آیین
دادرسی مدنی است؛ اما درخصوص اعتراض ثالث چون چنین صراحت قانونی مبنی بر جواز
مداخله ثالث به عنوان معترض نسبت به رأی صادره وجود ندارد. بنابراین، منتقل‌الیه در
موضوع و ماهیت دعوی تخلیه به علت تعدی و تفریط فاقد سمت می‌باشد و نمی‌تواند
نسبت به حکم تخلیه مورد اجاره به علت تخلف مستأجر اعتراض کرده و در مقام مطالبه
نصف سرقفلی ابطال رأی صادره را بخواهد.
نظر سوم:
که با اکثریت آراء ابراز شده است.
حقوق و منافعی که در مواد ۲۷۰ و ۵۸۲ قانون آیین دادرسی مدنی برای ثالث پیش‌بینی و
مجوز دخالت او در دادرسی و اعتراض وی نسبت به حکم شده است حقوق و منافع قانونی
است لاغیر و چون در قانون روابط موجر و مستأجر حقوق کسب و پیشه اساساً برای
مستأجر متخلف جز در مورد انتقال به غیر آن هم در فرض خاص برای منتقل‌الیه به میزان
نصف شناخته نشده است. بنابراین، در دعوی مالک به خواسته تخلیه به علت تخلف
مستأجر محل کسب به جز انتقال به غیر منتقل‌الیه که غاصبی بیش نیست نمی‌تواند چه
به عنوان وارد ثالث و چه معترض ثالث مداخله و اقامه دعوی نماید؛ زیرا در ماهیت دعوی
هیچ سمت و حق و نفعی ندارد و حق یا نفع احتمالی او از باب تعلق نصف حق کسب و
پیشه نیز بی‌مورد است چه قانوناً در مورد تخلف مستأجر از جمله تعدی و تفریط نسبت به
مورد اجاره موضوع سرقفلی اساساً منتفی است و اصولاً حقی به موجب قانون به عنوان
سرقفلی در دعوی مطروحه وجود ندارد تا منتقل‌الیه مستحق نصف آن باشد و بتواند به
عنوان ثالث وارد شود و یا به عنوان معترض ثالث رأی صادره را که اصل بر اعتبار آن است
مخدوش کند و قضیه محکوم‌بها را تجدید مطلع نماید. النهایه چنانچه از این رهگذر ضرری
متوجه منتقل‌الیه شود می‌تواند مستقلاً علیه ید سابق خود اقامه دعوی کند و لاغیر، البته
استثنائاً فقط در دعوی تخلیه به علت انتقال به غیر منتقل‌الیه هر چند ضرورتی به این کار
نیست می‌تواند از باب تعلق نصف سرقفلی وارد دعوی شود و یا از این حیث به عنوان ثالث
به رأی صادره اعتراض نماید زیرا منحصراً در این مورد استحقاق نصف سرقفلی به موجب
تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر تحت شرایطی برای منتقل‌الیه پیش‌بینی
شده است نه سایر موارد.
عدم قابلیت استماع دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره از سوی مستأجر غیر متصرف
پرسش:
آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره‌ی محل‌های تجاری و تحویل مورد
اجاره پس از انقضای مهلت قرارداد بدون این که مستأجر ملک را در تصرف داشته
باشد، قابل استماع است یا خیر؟
طبق ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، شرط صدور حکم بر الزام موجر
به تنظیم اجاره نامه‌ی رسمی، تصرف مستأجر در محل استیجاری است. چون در مورد
سؤال، مستأجر عین مستأجره را در تصرف ندارد، ادعای وی با قانون مطابق نبوده و از
شمول ماده‌ی مذکور خارج است.
پرسش:
با توجه به ماه ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در مورد
محل‌های کسب و پیشه و تجارت آیا صرف رابطه استیجاری به استناد اجاره‌نامه
عادی کافی برای دعوی مستأجر به طرفیت موجر به خواسته الزام به تنظیم سند
رسمی اجاره است یا علاوه بر آن لازم است که مستأجر مذکور متصرف مورد
اجاره نیز باشد؟
نظر اکثریت
با التفات به صدر ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر که در آن عنوان مستأجر با قید تصرف
ملک یاد شده و با توجه به قسمت اخیر ماه ۹ قانون مذکور که ضمانت اجرای عدم حضور
مستأجر برای تنظیم سند رسمی اجاره را صدور حکم تخلیه دانسته و تخلیه بدون فرض
تصرف مستأجر معنی ندارد و نیز با عنایت به ماده ۱۰ این قانون که موارد انتقال مورد اجاره از
ناحیه مستأجر به غیر را پیش‌بینی نموده و به موجب آن موجر، مستأجر، منتقل‌الیه و
متصرف حسب مورد می‌توانند الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را بین خود از دادگاه
بخواهند. لذا باید معتقد بود که تصرف مستأجر در دعوی الزام موجر به تنظیم سند رسمی
اجاره شرط است؛ یعنی صرف رابطه استیجاری به استناد قرارداد اجاره کافی برای اقامه
دعوی مذکور نیست بلکه علاوه بر آن مستأجر باید متصرف مورد اجاره نیز باشد و مادام که
متصرف نشده دعوی او مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی مسموع نیست و اگر مدعی
حقی است می‌تواند التزام موجر به تسلیم و تحویل عین مستأجره را درخواست نماید.
نظر اقلیت: برای رسیدگی به دعوی مستأجر به خواسته الزام منجر به تنظیم سند رسمی
اجاره وجود رابطه استیجاری بین طرفین و مالکیت موجر و انقضای مدت اجاره کافی است و
از ماده ۷ و سایر مواد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ لزوم و ضرورت تصرف
مستأجر در مورد اجاره استنباط نمی‌شود. به طوری که عدم احراز آن مانع رسیدگی دادگاه
باشد حق مستأجر در تحویل گرفتن و تصرف عین مستأجره مقوله دیگری است که ارتباطی
به دعوی تنظیم سند ندارد و او می‌تواند چه پیش از اقامه دعوی الزام به تنظیم سند و چه
بعد از آن حق تصرف خود در مورد اجاره را استیفاء نماید.
هر چند ضمانت اجرای عدم حضور مستأجر در دفترخانه‌ی اسناد رسمی برای تنظیم اجاره
در مهلت مقرر در ماده‌ی ۹ قانون روابط موجر و مستأجر، در این ماده تعیین گردیده است
ولی باگذشت حدود هشت سال از تاریخ مراجعه‌ی موجر به دفترخانه و عدم پیگیری آن،
تنظیم سند رسمی عملاً منتفی شده و موجر مجدداً می‌تواند با استفاده از رأی صادره وفق
ماده‌ی ۹ این قانون اقدام نماید.
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
پرسش:
آیا لازم است که در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی موجر علاوه بر مستأجر
جزء مستأجر کل را هم طرف دعوی قرار دهد؟
در دعوی موجر علیه مستأجر جزء به خواسته الزام به تنظیم اجاره‌نامه که به استناد ذیل
ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب دوم خرداد ماه ۱۳۵۶، اقامه می‌شود طرف
دعوی قرار دادن مستأجر کل هم در مواردی ضرورت دارد که برای احراز رابطه استیجاری
فیمابین مستأجر جزء و مستأجر کل و قطع رابطه استیجاری مستأجر کل با موجر لازم باشد.
بنابراین، آراء شعب ۷ و ۳۷ دادگاه حقوقی ۱ تهران که با احراز قطع رابطه مستأجر کل با
موجر صادر شده در حدی که با این نظر مطابقت دارد، صحیح تشخیص داده می‌شود این
رأی بر طبق ماده ۳ از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری، مصوب اول مرداد ماه
۱۳۳۷ برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است
تجویز انتقال منافع علیه تمام مالکین مشاعی
پرسش:
درصورتی که عین مستأجره دارای مالکین متعدد باشد دعوای تجویز انتقال منافع
مورد اجاره علیه چه کسی باید اقامه شود؟
دعوای مستأجر به خواسته‌ی تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر (موضوع قسمت دوم
ماده‌ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶) باید به طرفیت مالک اقامه شود
و اگر ملک مشاع و مالکین متعدد باشند، دعوی باید به طرفیت تمام آنان اقامه شود؛ زیرا هر
یک از مالکین مشاع به قدرالسهم در عین مستأجره ذی‌نفع هستند.
نحوه صدور حکم تجویز انتقال منافع
پرسش:
چنانچه مالک امکنه تجاری، خود حاضر به خرید حق کسب و پیشه و
تجارت موضوع ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال
۱۳۵۶ باشد یا نباشد نحوه صدور حکم چگونه است؟
اتفاق‌نظر:
مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ هرگاه در اجاره‌نامه حق
انتقال به غیر سلب نشده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر
نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا
مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند. در این‌صورت دادگاه حکم به
تجویز انتقال منافع به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه
سابق، یا در دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر می‌نماید. لذا
چنانچه مالک در حین دادرسی حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر باشد
دادگاه با جلب نظر کارشناس، میزان حق کسب و پیشه را تعیین نموده و مالک باید معادل
آن را به حساب سپرده واریز نماید.
در این‌صورت چنانچه مستأجر مکان تجاری را تخلیه نموده و به مالک تحویل داد، وجه سپرده
به وی پرداخت خواهد شد و دادگاه با لحاظ این که خود مالک حاضر به پرداخت حق کسب و
پیشه بوده، در مورد دعوای خواهان به خواسته تجویز انتقال منافع عین مستأجره به غیر
حکم به رد دعوی خواهد داد و چنانچه مستأجر حاضر به تخلیه محل تجاری در قبال دریافت
حق کسب و پیشه و تجارت نباشد چون خود مالک حاضر به پرداخت آن بوده و مستأجر از
دریافت آن امتناع کرده باز هم دادگاه در این حالت حکم به رد دعوای خواهان صادر و اعلام
می‌نماید.
درصورتی‌که مالک حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت نباشد دادگاه
بدون ارجاع امر به کارشناس جهت تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت حکم به تجویز
انتقال منافع عین مستأجره توسط مستأجر به غیر صادر می‌نماید که این رأی پس از قطعیت
حسب قسمت اخیر ماده قانونی مذکور ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ معتبر بوده و پس از آن
ملغی‌الاثر خواهد شد؛ یعنی چنانچه ظرف مهلت مذکور مستأجر منافع را به غیر انتقال نداد
حکم ملغی‌الاثر خواهد بود.
نظر کمیسیون نشست قضایی (۶):
درخصوص مسأله مطروحه ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ کاملاً
رسا بوده و جای ابهام و اشکال ندارد مع‌الوصف اضافه می‌کند مستأجر، حق انتقال به غیر را
دارد یا ندارد. درصورتی‌که حق انتقال مورد اجاره را داشته باشد با توجه به اختیار حاصله در
اجاره‌نامه اقدام خواهد کرد ولی درصورتی‌که مستأجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و
حتی به موجب اجاره‌نامه تنظیمی در انتقال مورد اجاره به غیر ممنوع شده باشد و یا اصلاً
اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد، قانونگذار برای جلوگیری از تضییع حق مستأجر بر طبق مقررات
ماده ۱۹ قانون مورد بحث برای انتقال مورد اجاره ترتیب خاصی قائل شده است.
با این ترتیب مستأجری که حق انتقال مورد اجاره را ندارد اگر قصد فروش سرقفلی را داشت
مالک اولی و ارجح است. در این‌صورت می‌تواند طبق نظر کارشناس با پرداخت سرقفلی به
مستأجر مورد اجاره را به خودش برگرداند ولی درصورتی‌که مالک تمایلی به خرید سرقفلی
نداشته باشد، مستأجر می‌تواند مغازه را به غیر واگذار و با تقدیم دادخواست به دادگاه
تقاضا کند. اجاره‌نامه رسمی به نام مستأجر جدید تنظیم گردد در صورتی‌که دادگاه انصراف
مالک را از خریداری سرقفلی احراز نماید حکم به انتقال مغازه به دیگری با پرداخت حق
سرقفلی به مستأجر قبلی صادر می‌کند. بدیهی است در صورتی‌که ظرف شش ماه این
انتقال صورت نگیرد حکم صادره ملغی‌الاثر است.
انتقال منافع به موجب حکم تجویز انتقال منافع
پرسش:
اگر دادگاه به استناد ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ حکم به
تجویز انتقال منافع به غیر صادر کند آیا مستأجر جدید (خریدار) ملزم است همان
شغل مذکور در اجاره‌نامه اولیه را داشته باشد؟ به عبارت دیگر آیا صدورحکم به
تجویز انتقال با لحاظ کردن همان شغل سابق است یا خریدار در انتخاب شغل
دیگر مختار است؟
اتفاق‌نظر: اگر نافع مورد اجاره بر اساس حکم دادگاه به غیر منتقل شود خریدار به عنوان
مستأجر جدید تلقی می‌شود و مستأجر جدید طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر
سال ۱۳۵۶ از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود.
بنابراین، مستأجر جدید ملزم است که شرایط اجاره‌نامه سابق را رعایت کند و یکی از
شرایط اجاره سابق شغل مقید در اجاره‌نامه است؛ لذا شغل دیگری غیر از شغل مصرح در
اجاره‌نامه سابق بدون اذن موجر نمی‌تواند انتخاب کند.
نظر کمیسیون نشست قضایی (۱) مدنی: چنانچه دادگاه به استناد ماده ۱۹ قانون روابط
موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ حکم به تجویز انتقال منافع به غیر و تنظیم سند رسمی
صادر کند، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر خواهد
بود و ملزم است به همان شغل مذکور در اجاره‌نامه یا مشاغل مشابه آن اشتغال داشته
باشد مگر این‌که مالک چنین حقی را به او بدهد.
عدم لزوم اجرائیه برای حکم تعدیل اجاره‌بها
پرسش:
آیا اجرای آرایی که دادگاه‌ها در مورد تعدیل و افزایش اجاره‌بها صادر می‌کنند، نیاز
به صدور اجراییه دارد یا خیر؟
احکام تعدیل صادره به استناد مقررات ماده‌ی ۴ قانون روابط موجر و مستاجر چنانچه فقط
تعدیل باشد، حکم اعلامی بوده و نیاز به صدور اجراییه ندارد ولی اگر مابه‌التفاوت نیز مورد
صدور حکم باشد، اجرای این قسمت از رأی احتیاج به صدور اجراییه دارد.
مسؤولیت تعمیرات عین مستأجره
پرسش:
مسئولیت تعمیرات عین مستأجره چگونه خواهد بود؟
با توجه به ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، تعمیرات کلی و
اساسی که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده مانند دستگاه‌های حرارتی مرکزی و تهویه
و آسانسور باشد به عهده مالک و تعمیرات جزئی و تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده‌ی
بهتر از مورد اجاره باشد به عهده‌ی مستأجر است تعمیرات کاشی‌کاری و سنگ‌کاری جزء
تعمیرات کلی و اساسی نبوده بلکه از جمله تعمیرات جزئی است که برای بهتر استفاده
کردن از مورد اجاره به عمل می‌آید و لذا هزینه‌ی آن به عهده‌ی مستأجر است.
الزام مالک به پرداخت هزینه تعمیرات به بیش از شش ماه اجاره‌بها
پرسش:
آیا دادگاه می‌تواند در دعوی تعمیرات اساسی به بیش از میزان شش ماه
اجاره‌بها مالک را ملزم و محکوم نماید؟
صدور رأی و همچنین اجراییه به انجام تعمیر به مبلغی بیشتر از شش ماه اجاره‌بها بلامانع
است. النهایه، چنانچه محکوم‌علیه مفاد رأی را به موقع اجرا نگذاشت و استنکاف ورزید
محکوم‌له فقط تا میزان شش ماه مال‌الاجاره می‌تواند رأساً تحت نظر اجرای دادگاه اقدام به
تعمیر کند و به حساب محکوم‌علیه منظور نماید.
پرسش: چه نوع تعمیرات عین مستأجره به عهده مالک می‌باشد و هزینه چه تعمیراتی به
عهده مستأجر است؟
برابر ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر تعمیرات کلی و اساسی و عمده بنا که به اصل و
اساس بنا ارتباط دارد به عهده مالک می‌باشد ولی تعمیرات جزئی و تزئینی بنا که برای
استفاده بهتر انجام می‌شود به عهده مستأجر است.
در خرابی عین مستأجره
پرسش:
مالکی در سال ۱۳۵۷، مغازه خود را بدون اخذ سرقفلی به مدت چهار سال با سند
عادی به اجاره داده است. با شروع جنگ تحمیلی مغازه‌ی مذکور در سال ۱۳۶۰
به طور کلی از بین رفته و با خاتمه‌ی جنگ مالک مغازه را به کمک ستاد بازسازی
تجدید بنا کرده است، لکن مستأجر طی دادخواستی الزام مالک را به تمدید مهلت
اجاره از دادگاه خواسته است. سؤال این است که انهدام عین مورد اجاره، موجب
زایل شدن عقد اجاره می‌شود یا خیر؟
مراد از تلف مذکور در مادتین ۴۸۳ و ۴۹۶ قانون مدنی، تلف شدن عین مستأجره بر اثر حدوث
یکی از عوامل طبیعی مانند سیل و زلزله است و شامل اتلاف به وسیله‌ی انسان ولو
دشمن نمی‌شود. بنابراین، اجاره‌ی مغازه‌ای که در سال ۱۳۶۰ بر اثر جنگ تحمیلی به طور
کلی از بین رفته، منفسخ و باطل نمی‌شود.
پرسش:
اگر مستأجر مغازه‌ای دو نفر باشند آیا هر دو یا یکی از آنها می‌توانند از دادگاه
تقسیم منافع را درخواست کنند؟
نظر اکثریت:
با توجه به این که تقسیم منافع با تقسیم عین ملازمه دارد و مستلزم دخل و تصرف در عین
و به ضرر مالک است به نظر می‌رسد دعوای تقسیم منافع جایز نباشد و مستأجرین
می‌توانند چنانچه حق انتقال به غیر دارند منافع را به دیگری انتقال دهند و چنانچه حق
انتقال به غیر ندارند با رعایت مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ انتقال
منافع نسبت به سهم خود را بخواهند.
نظر اقلیت:
چنانچه مدت اجاره باقی است افراز منافع به حکم دادگاه به درخواست مستأجرین مشروط
به عدم تعدی یا تقسیط نسبت به مورد اجاره مانعی ندارد و منافاتی هم با ماده ۱۹ قانون
روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ندارد. زیرا، این ماده ناظر به بعد از عقد اجاره است و با
زوال منافع موجبی برای افراز منافع نیست.
نظر کمیسیون نشست قضایی (۱) مدنی:
فلسفه وضع امکان تقاضای تقسیم مال مشترک در قانون مدنی به این‌که هر شریک‌المال
می‌تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بکند، مساله، قلع ماده نزاع
است که این فلسفه و هدف در تقسیم منافع نیز وجود دارد. با این ترتیب امکان تقسیم
منافع یک باب مغازه تجاری بین مستأجرین آن مغازه عملاً وجود دارد با این تأکید که تقسیم
منافع ملازمه با افراز عین، دخل و تصرف، تعدی و تفریط در مورد اجاره نداشته باشد و یا
این‌که از نظر مقررات شهرداری تبدیل یک واحد تجاری به دو واحد تلقی نشود.
با این ترتیب امکان تقسیم منافع مورد اجاره، مادامی که موجب تعدی و تفریط در عین نشده
و با مقررات شهرداری نیز منافات نداشته باشد، منع قانونی ندارد.
تخلیه توسط یکی از مالکین به جهت عدم پرداخت اجاره
پرسش:
در مورد ملک مشاعی که شش دانگ آن در اجاره است، بعضی از مالکین تقاضای
تخلیه‌ی ید مستأجر نسبت به سهام خود را کرده‌اند.آیا چنین تقاضایی قابل
رسیدگی است یا خیر؟ و درصورت صدور حکم نحوه‌ی اجرای آن چیست؟
در نقاطی که قانون روابط موجر و مستاجر اجرا می‌شود، در موردی که مستأجر ملک مشاع
راجع‌به پرداخت اجاره‌بهای یکی از مالکین مشاعی تخلف نموده باشد، قطع نظر از مقررات
قانون مدنی درباره‌ی املاک مشاعی و اجاره‌بهای ملک مشاعی موضوع ماده‌ی ۴۷۵ قانون
مدنی، برحسب مستفاد از صدر ماده‌ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر، مالک و موجر سهم
مشاعی می‌تواند نسبت به سهم مشاعی خود درخواست تخلیه از دادگاه بنماید و نحوه‌ی
اجرای این حکم نیز در قسمت اخیر صدر ماده ۱۴ به عبارت «محل تخلیه می‌شود»، ذکر
شده و مستفاد از عبارت مذکور این است که در مقام اجرای حکم، شش دانگ مورد اجاره
باید تخلیه گردد. در این‌صورت برحسب مستنبط از ملاک ماده ۴۳ قانون اجرای اجکام مدنی و
همچنین مقررات قانون مدنی در باب شرکت، تصرف محکوم‌له و موجر مربوط در ملک مشاع
تخلیه شده، تابع مقررات املاک مشاع خواهد بود. با توجه به مراتب بالا که تخلیه‌ی سهم
مشاع موجر مستلزم تخلیه‌ی شش دانگ مورد اجاره می‌باشد و اشاعه نیز مفید همین
معنی است، لذا مالک و موجر سهم مشاع علاوه بر این که حق درخواست تخلیه‌ی سهم
مشاع خود را دارد، می‌تواند درخواست تخلیه‌ی شش دانگ مورد اجاره را نیز بنماید.
نظریه مشورتی شماره ۷۹۲/۷؛ مورخ ۱۳/۲/۱۳۶۱ اداره حقوقی دادگستری
تخلیه مالک مشاعی به جهت احتیاج شخصی
پرسش:
شرط پذیرش دعوای تخلیه‌ی ملک به عنوان احتیاج شخصی یکی از شرکاء
چیست؟
با توجه به مواد ۵۷۶، ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، دعوای تخلیه‌ی ملک به عنوان احتیاج
شخصی یکی از شرکاء درصورتی مسموع است که مأذون از طرف سایرین باشد.
پرسش:
خواسته‌ی پرونده‌ی تقلیل یا افزایش اجاره‌بها مالی است یا غیرمالی و در صورتی‌که خواسته
مالی تلقی گردد، تمبر دادخواست و هزینه‌ی دادرسی به چه نسبتی باید احتساب گردد؟
در پرونده‌های راجع‌به افزایش یا کاهش اجاره‌بها، خواسته‌ی دعوی مالی است. زیرا، دادگاه
مبلغ و میزان اجاره‌بها را پس از رسیدگی تعیین می‌نماید.
پرسش:
درصورت انتقال منافع عین مستأجره با رضایت مالک یا با وجود حق انتقال در
اجاره‌نامه رابطه مستأجر اول (انتقال‌دهنده) و مستأجر دوم (منتقل‌الیه) چگونه
خواهد بود؟
در چنین فرضی فیمابین مستأجر اول و دوم رابطه حقوقی وجود ندارد و با انتقال منافع عین
مستأجره به مستأجر دوم ضمن قطع رابطه مالک با مستأجر اول، بین مستأجر دوم و مالک
رابطه استیجاری ایجاد خواهد شد، در چنین فرضی لازم است مستأجر دوم اجاره‌بها را در
حق مالک پرداخت نماید. بنابراین، پرداخت اجاره بها به مستأجر اول خطرات تخلیه ناشی از
عدم پرداخت اجاره بها از طرف مالک را مرتفع نخواهد کرد.
شرط عدم انتقال منافع از سوی مستأجر اول بر مستأجر دوم
پرسش:
مستأجر که با داشتن حق انتقال به غیر منافع عین مستأجره را به دیگری انتقال
داده است می‌تواند شرط کند مستأجر دوم حق انتقال نداشته باشد؟
تردیدی نیست که مستأجر اول به مدت مندرج در اجاره‌نامه مالک منافع ملک بوده و می‌تواند
هر شرط مشروع و قانونی را برای استفاده از آن قرارداد دهد. بنابراین، منع قانونی نخواهد
داشت که مستأجر اول حق انتقال را از مستأجر دوم سلب نماید. البته، لازم به توضیح است
که این مورد با مواردی که بعد از صلح حق کسب و پیشه توسط مستأجر به منتقل‌الیه،
مالک شخصاً با منتقل‌الیه اجاره‌نامه مجدد تنظیم می‌کند متفاوت است و در شکل اخیر،
مستأجر اول به طور کلی سمت خود را از دست می‌دهد و با توجه به این‌که ذی‌نفع نیست،
حقی هم در خصوص منع انتقال منافع ندارد.
در منقول و غیر منقول بودن سرقفلی
پرسش:
آیا سرقفلی جزء اموال منقول است یا غیر منقول؟
حق کسب و پیشه یا تجارت از جمله حقوق مالی بوده که قابل توقیف است و چون از طریق
کارشناسی نیز به ریال تعیین می‌شود، به علاوه جزء ماترک بوده و از طریق ارث با توجه به
ضابطه‌ی اموال منقول به میزان یک چهارم یا یک هشتم به همسر می‌رسد؛ لذا جزء اموال
منقول محسوب می‌شود.
پرسش:
درصورتی‌که رابطه استیجاری در اماکن کسب و پیشه و تجارت بر اساس مقررات قانون روابط
موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ قراردادی منطبق با قانون اخیرالتصویب تنظیم شود آیا موجر
می‌تواند برابر قانون اخیر تقاضای تخلیه کند؟
نظر اکثریت: فی‌الواقع، قرارداد جدید تمدید قرارداد سابق است و قانون روابط موجر و
مستاجر سال ۱۳۷۶ ناظر به قراردادهایی است که ابتدائاً و بعد از تصویب این قانون تنظیم
شده‌اند. در فرض سؤال قرارداد جدید نمی‌تواند مسقط حقوق مکتسبه مستأجر باشد.
نظر اقلیت: با توجه به ماده ۱۰ قانون مدنی چون طرفین با تنظیم قرارداد جدید و منطبق با
موازین قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تراضی به حاکمیت قانون جدید بر رابطه
استیجاری خود نموده‌اند، تراضی آنان لازم‌الاتباع و بر اساس قانون جدید موجر می‌تواند
درخواست تخلیه مطرح نماید.
نظر کمیسیون نشست قضایی
شماره ۶۱۸- ۱۸/۶/۱۳۷۶ هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور، قانون روابط موجر و مستاجر
مصوب سال ۱۳۷۶ ناظر به عقود اجاره‌ای است که بعد از تصویب آن قانون و ابتدائاً منعقد
می‌شوند. قطع نظر از این که طبق ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶:
«کلیه طرق مستقیم و غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون
مزبور اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل است.» اساساً اماکن تجاری که
سابقه اجاره به تاریخ قبل از تصویب قانون سال ۱۳۷۶ را داشته مشمول مقررات قانون
اخیرالتصویب نخواهد شد و تنظیم اجاره‌نامه جدید در واقع نفس‌الامر به منظور تمدید اجاره
قبلی نبوده است به این ترتیب نظر اکثریت تأیید می‌شود.
پرسش:
آیا موجر و مستأجر می‌توانند رابطه استیجاری خود را از شمول قانون ۷۶ خارج کنند؟
ذیل ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ که مقرر می‌دارد:
«… با قراردادهای رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج
در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود» حاکی از آن است که اراده
طرفین قرارداد در این قانون محترم شناخته شده است. بنابراین، موجر و مستأجر در حدود
مقررات می‌توانند نسبت به درج شروطی مبنی بر خروج قرارداد اجاره فیمابین از شمول
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ اقدام نمایند.