سند رهنی، سندی است که در دفترخانه تنظیم شده و طبق آن شخص بدهکار در مقابل طلبکار برای تضمین پرداخت بدهی خود، ملک خود را در رهن قرار می دهد در این صورت اگر سند رهنی به صورت قانونی تنظیم نشده باشد؛ می توان ابطال آن را تقاضا کرد.
دسترسی آسان به مطلب
ابطال سند رهنی با مثال
مورد دیگری که علاوه بر مقدمه می توان به آن اشاره کرد این است که یک نفر، ملک دیگری را برای خود به رهن بگذارد.
برای مثال الف ملک پدر خود را رهن بدهی خود قرار می دهد در حالی که مالک ملک نمی باشد لذا حق اقدام به رهن گذاشتن را نیز ندارد. پس به همین جهت فرد می تواند ابطال آن را از دادگاه تقاضا کند.
مورد دیگر که شبیه به مورد فوق می باشد این است که مالک یک ملک به صورت سند عادی ملک خود را به خریدار می فروشد و هنوز که سند رسمی تنظیم نشده، فروشنده آن را برای بدهی خود به رهن می گذارد که اینجا هم می توان ابطال آن را درخواست کرد.
به طور کلی باید گفت چون رهن از عقود به شمار می رود لذا لازم است که شرایط عمومی و شرایط صحت آن رعایت شود در غیر این صورت این رهن صحیح تشکیل نشده و می توان ابطال آن را تقاضا کرد. مانند اینکه در طرفین اهلیت کامل وجود نداشته باشد یا اینکه جهت نامشروعی وجود داشته باشد و…
در اقامه این دعوا، خواهان کسی است که رهن ملک به ضرر وی بوده و خوانده ممکن است راهن یا مرتهن باشد (راهن کسی است که مالی را به رهن می دهد یعنی رهن دهنده و مرتهن یعنی رهن گیرنده) این فرض در حالتی است که فردی بدون اجازه، ملک دیگری را رهن قرار داده است.
دادگاه جهت ابطال سند رهنی
دادگاهی که دادخواست ابطال سند رهنی در صلاحیت وی است دادگاهی است که در محل مال غیر منقول قرارداد.
برای مثال اگر زمین یا ملک مورد رهن در شهر شیراز باشد؛ دادگاه شیراز صلاحیت رسیدگی به آن را دارد و اگر در تهران باشد دادگاه تهران حسب مورد صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارد.
نحوه صدور اجراییه
بعد از آنکه فرد در دادگاه طرح دعوا کرد و با ارائه مدارک موفق بر ابطال سند رهنی شد و حکم دادگاه بدوی نیز قطعی بشود؛ دادگاه گواهی قطعیت رای صادر می کند و می توان با ارائه آن به اداره ثبت اسناد و املاک و تقاضای ذی نفع، رئیس اداره ثبت موضوع را بررسی و آن را به دفتر املاک ارجاع می دهد.
فرد متصدی دفتر املاک بعد از بررسی های لازم مراتب ابطال را در ستون ملاحظات دفتر توضیح می دهد.
نحوه دادخواست ابطال سند رهنی
برای بی اعتبار و بی اثر کردن سند رهنی لازم است به دادگاه دادخواست تقدیم کرد. در این دادخواست باید مشخصات کامل ملک مثل مالک قبلی، مالک جدید، وضعیتی که دلیل بر ابطال است و موارد دیگر باید ذکر شود.
همچنین فرد خواهان باید سند و دلیلی داشته باشد که مالکیت کلی را ثابت کند.
موارد ابطال سند رهنی در بالا مورد اشاره قرار گرفت.
اما نکته دیگری که می تواند باعث و دلیل بر ابطال سند رهنی شود این است که مالک، ملک خود را به کسی رهن داده است اما خود همین فرد مرتهن یا رهن گیرنده بدون اجازه و در حالی که قانونا حق این کار را ندارد آن را به دیگری رهن می دهد که اینجا می توان درخواست ابطال سند رهنی دوم را درخواست کرد.
در هر حال فرد مرتهن حق ندارد در ملک مورد رهن تصرفی کند
برای مثال آن را رهن دهد یا اینکه اجاره بدهد و… اگرچه این رهن و توقیف توقیف سندی است نه فیزیکی.
ابطال سند رهنی توسط مالکی که سند رسمی ندارد
در بالا مختصر اشاره ای کردیم که ممکن است فرد، ملک را با سند عادی خریده باشد و هنوز سند رسمی تنظیم نکرده باشد و از طرفی دیگر متوجه شود که فروشنده از قبل یا بعد از معامله ملک را در رهن قرار داده است.
با توجه به آن که مالک یا خریدار حق دارد ابطال سند رهنی را بخواهد اما چون فعلا سند رسمی ندارد لازم است ابتدا درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم دادگاه کند.
ماده قانونی مرتبط با ابطال سند رهنی
ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتر یاران:
محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رأی بر بی اعتباری سند رسمی صادر می‌کنند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند.
هر گاه موضوع سندی که ابطال شده ملک باشد مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس خواهد شد.
ولی هر گونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت موکول به صدور حکم نهایی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود.
در صورتی که بی اعتباری سند، ناشی از تخلف سردفتر یا دفتر یار از قوانین و مقررات باشد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور جهت تعقیب انتظامی او اقدام خواهد کرد.
نمونه دادخواست ابطال سند رهنی
مشخصات طرفین (خواهان، خوانده، وکیل):
خواسته یا موضوع: تقاضای ابطال سند رهنی مربوط به پلاک ثبتی … به انضمام کلیه خسارات قانونی همچون … .
دلایل و منضمات: سند مالکیت، دادنامه کیفری، بازرسی محلی، نظر کارشناس.
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهر … ( نام شهر یا شهرستان که محل وقوع موضوع پیش آمده یا محل اقامت خوانده میباشد)
با سلام و احترام به استحضار میرساند که:
اینجانب … فرزند … به نشانی … موکل خواهان با نام و نام خانوادگی … میباشم. مطابق سند مالکیت با شماره … مورخ … مالکیت شش دانگ یک خانه ویلایی که در … واقع گشته را دارد. پس از انقلاب وی به خارج از کشور مهاجرت نمود و خوانده از این موقعیت نهایت استفاده را برده و به دلیل عدم حضور ایشان خود را مالک حقیقی ملک مذکور معرفی نموده و مبایعه نام های معجول در این خصوص تنظیم و به عنوان مالک اصلی ملک برای ثبت ملک مورد نظر و تنظیم سند مالکیت اقدام به عمل نموده است.
بر اساس این که مبایعه نامه ایشان معجول بوده و اقداماتی که وی برای ثبت ملک به اسم خود انجام داده کاملا بر خلاف مقررات بوده است، مطابق دادنامه شماره … از دادگاه محترم تقاضای ابطال سند و بازگشت وضع به شکل سابق به همراه پرداخت خسارات قانونی از جمله هزینه دادرسی و حق الوکاله اینجانب را خواستارم
نمونه آرا در باب ابطال سند رهنی
رأی شماره ۱۴۹۷ مورخ ۹۱/۱۲/۱۳ شعبه ۵۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران
ابطال سند رهنی، قبل از اثبات بطلان عقد رهن، امکان پذیر نیست.
رأی شماره ۱۱۹۰ مورخ ۹۱/۹/۲۰ شعبه۳ دادگاه تجدید نظر
در خصوص دعوی دایر بر ابطال سند رهنی در دفترخانه، ماحصل دعوی مطروحه آن است که موکل، یک باب آپارتمان خود را به موجب سند رسمی فوق الذکر در رهن خوانده ردیف چهارم قرار داده است تا خوانده ردیف اول بتواند، مجوز تأسیس، اخذ کند و مقرر بوده است، پس از ۶ ماه که شرکت تأسیس شده این ملک فک رهن شود.
لکن پس از گذشت ۵ سال تاکنون این امر صورت نپذیرفته است. اصولاً طرح دعوای ابطال سند رهنی، صحیح نمی باشد، بلکه خواهان باید از طرف قرارداد، خود را به فک رهن ملزم کند و دعوای الزام به فک رهن مطرح کند. لذا دعوی به کیفیت مطروحه، قابلیت استماع ندارد.
رأی شماره ۱۲۸۲ کلاسه ۹۸۰۴۵۲ شعبه ۱۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران
گرچه اقدام بانک در استفاده از سند وثیقه، بابت قرارداد و تسهیلاتی که تأدیه نشده، موجه و قانونی نبوده است و به کارگیری وثیقه مزبور به منظور تأمین دیون گذشته تسهیلات گیرنده، خارج از مقتضای قرارداد تنظیمی موضوع وثیقه بوده است، لیکن طرح خواسته انحلال سند رسمی، مبنای قانونی نداشته و دعوی به کیفیت صحیح مطرح نشده است.
خواسته در رفع اثر از سند رهنی با طرح تقاضای بی اعتباری یا ابطال سند رسمی تخصیصی تسهیلات، قابلیت رسیدگی دارد.
رای ۴۴۳ پرونده ۸۸۱۸۱۱ شعبه ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران
در ابطال سند رهنی به جز طرفین قرارداد، موجبی برای طرف قرار دادن سر دفتر تنظیم کننده سند رهنی، وجود ندارد.
رأی شماره ۸۸۸ مورخ ۹۱/۶/۲۹ صادره از شعبه ۲۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران
اگر عقد رهن به دلیل تعلق مال مرهونه به غیر باطل شود، اجرائیه ثبتی که بر اساس این عقد، صادر شده است نیز به درخواست ذی نفع ابطال می شود.
نتیجه گیری
رهن در اصطلاح حقوقی یعنی وثیقه قراردادن مالی برای تضمین پرداخت بدهی، در سند رهنی نیز شخصی به موجب سند رسمی ملک خود را در رهن دیگری قرار داده است.
حال مواردی وجود دارد که باعث شود این سند قابل ابطال باشد. که نمونه هایی از آن را در بالا توضیح دادیم.
برای مثال شخص بدون اجازه دیگری ملک وی را در رهن قرار داده یا اینکه خریدار ملک با سند عادی متوجه می شود که فروشنده ملک را در رهن قرار داده است. یا اینکه اگر شرایط صحت معاملات رعایت نشود.
اما موارد غالب در ابطال سند رهنی به متعلق به غیر بودن یا فضولی بودن رهن مربوط می شود.
سوالات متداول
ابطال سند رهنی توسط خریدار با سند عادی به چه شکل است؟
این خریدار ابتدا باید فروشنده را الزام به تنظیم سند رسمی کند و دادخواست آن را تقدیم دادگاه کند یا همزمان با دادخواست ابطال سند رسمی آن را از دادگاه تقاضا کند.
برای ابطال سند رهنی به کدام دادگاهی باید مراجعه کرد؟
دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع شده صلاحیت رسیدگی دارد.
نحوه دادخواست ابطال سند رهنی به چه شکل است؟
دادخواست مربوطه دا باید از طریق دفاتر خدمات قضایی تکمیل کرد و از این طریق به دادگاه ارسال شود.