دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک و نمونه دادخواست آن

معاملاتی که بین افراد انجام می شود مخصوصا در مورد املاک غیر منقول از جهت حساسیت و همچنین از این جهت که فرد می خواهد مالکیت خود را بر ملک استوار تر بسازد با داشتن سند رسمی دعوایی مبتلا به در دادگاه های حقوقی کشور هستند.

از جهتی طبق قانون مدنی آنچه که در بین مردم یا عرف مرسوم است حتی اگر طرفین در قرارداد به آن توجهی نکنند اجرای آن برای طرفین الزامی است که مصداق این ماده معاملات، مربوط به خانه و زمین هستند که در عرف مرسوم است پس از انجام معامله باید سند رسمی تنظیم شود.

از طرف دیگر طبق قانون ثبت انتقال عین و منافع مربوط به مال غیر منقول باید به صورت رسمی ثبت شوند.

لذا با این مقدمه معلوم می شود که تنظیم سند رسمی توسط فروشنده از وظایف وی خواهد بود و با تفصیلی که در ذیل می آید خواهیم فهمید که اگر فروشنده (بایع) از سند زدن خودداری کند خریدار می تواند در دادگاه دعوای الزام به تنظیم سند اقامه کند تا دادگاه حکم به این امر بدهد.

پیش بینی تنبیه فروشنده در صورت خودداری از تنظیم سند (وجه التزام)

طبق قانون در ضمن قراردادی که بین طرفین انجام شده، حال چه به صورت کتبی و سند عادی باشد یا شفاهی طرفین می توانند توافق کنند که برای مثال اگر فروشنده در روز معینی که برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه تعیین کرده اند.

حاضر نشود به ازای هر روز فلان مبلغ باید خسارت یا وجه التزام به خریدار پرداخت کند با این وسیله می توان فروشنده (بایع) را تحت فشار قرارداد که از وعده خود تخلف نکند.

بیشتر بخوانید: الزام به تنظیم سند از جمله دعاوی مالی است یا غیر مالی؟

خودداری فروشنده از تنظیم سند

اگر فروشنده در هر حال حاضر به تنظیم سند نباشد می توان در دادگاه علیه وی اقامه دعوا کرد و وی را الزام به تنظیم سند رسمی کرد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در کدام دادگاه؟

مهم است که در این باره بدانیم فقط دادگاه حقوقی حق رسیدگی به این دعوا را دارد که در شهر و محلی باشد که مال غیر منقول هم آنجاست (دادگاه محل وقوع مال غیر منقول) و دادگاه های دیگر نمی توانند این رسیدگی را انجام دهند.

دادخواست را می توان از طریق دفتر خدمات قضایی تنظیم کرد کi از آن طریق به دادگاه ارسال شود.

بیشتر بخوانید: آدرس و تلفن مجتمع های قضایی تهران

هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

این دعوا دعوای مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی این دعوا بر اساس کسر و درصدی از قیمت منطقه ای ملک که توسط اداره دارایی مشخص می شود تعیین می شود.

برای مثال: فرض کنید قیمت منطقه ای ملک ۱ میلیارد تومان باشد حال برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی فرد باید ۵/۳ درصد این مبلغ را پرداخت کند البته این مبلغ را می تواند از خوانده دعوا یا همان فروشنده مطالبه کند از طریق در خواست از دادگاه.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که سابقه ثبتی ندارد

باید دانست که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی فقط در مورد املاکی ممکن است که قبلا ثبت شده اند و اگر ملکی خود قبلا به ثبت نرسیده باشد ابتدای امر، فرد خواهان باید دادخواست اثبات مالکیت را طرح کند.

آیا برای الزام به تنظیم سند باید مبلغ باقی مانده یا تمام پول (ثمن) پرداخت شود؟

خیر برای الزام این کار لزوما پرداخت مبلغ معامله لازم نیست مگر آن که طرفین معامله شرط کرده باشند که بدون پرداخت ثمن یا مبلغ مورد معامله امکان تنظیم وجود نداشته باشد که در این صورت تنظیم سند منوط به پرداخت آن مبلغ است پس اگر شرط نشده باشد دادگاه ضمن حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند به خریدار بابت پرداخت آن مبلغ امری نمی کند.

اگر ملک از قبل به نام فروشنده نباشد

در این باره بابد دانست که چون از قبل فروشنده به صورت رسمی مالک نبوده و آن ملک را به صورت عادی خریده است و باز به همان صورت عادی فروخته است پس باید دعوا علیه کسی اقامه شود که سند به نام اوست پس اگر فروشنده را خوانده قرار دهیم ولی سند ملک به نام او نباشد دعوا را دادگاه رد می کند و بررسی نمی کند.

اگر ملک مورد نظر توقیف شده یا به رهن گذاشته شده

اگر ملک از قبل توقیف شده باشد یا در رهن باشد خریدار باید دعوا را علیه هم مالک رسمی و هم کسی که ملک به نفع او توقیف یا رهن گذاشته شده اقامه شود در غیر این صورت دادگاه دعوا را رد می کند.

حکم دادگاه مبنی بر الزام به تنظیم سند و خودداری دوباره فروشنده

در این باره اگر دادگاه حکم به نفع خریدار صادر کند به خوانده ابلاغ می کند و وی ۱۰ روز فرصت دارد با حضور در دفترخانه سند را انتقال بدهد در صورتی گه از این امر باز هم خودداری کند بخش اجرای احکام به نمایندگی از فروشنده در دفترخانه سند انتقال را امضا می کند.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

نتیجه گیری

تنظیم سند رسمی به نفع خریدار در جاهایی که عرف و یا قانون در باره آن مال تنظیم سند رسمی را حکم می کنند از وظایف فروشنده است و این امر نیازی به شرط در قرارداد ندارد مثل معاملات.

درباره مال غیر منقول که هم عرف و هم قانون ثبت این را مقرر می دارند. این دعوا باید با دادخواست در دادگاهی تحویل دفتر خدمات قضایی شود که مال غیر منقول همان جا واقع شده است.

سوالات متداول

آیا می توان فروشنده را قبل از حکم دادگاه از فروش مال ممنوع کرد؟

نکته ای که باید مدنظر داشت این است که چون ممکن است رسیدگی به الزام به تنظیم سند به طول بیانجامد می توان از دادگاه دستور موقت مبنی بر منع خوانده از معامله و انتقال مال گرفت تا فروشنده نتواند دوباره مال را به کسی دیگر انتقال دهد.

اگر فروشنده بازهم با حکم دادگاه حاضر به تنظیم سند رسمی نبود تکلیف چیست؟

در اینجا پس از سپری شدن مهلت ۱۰ روزه خود دادگاه به نمایندگی سند انتقال را امضا می کند.

اگر بعد از معامله فروشنده مال را به کسی دیگر هم فروخته باشد تکلیف چیست؟

در اینجا چون فروشنده مال غیر را فروخته خریدار می تواند دادخواست ابطال معامله دوم را از دادگاه بخواهد.