مباحث حقوقی ملکی دارای ابعاد گسترده‌ای است که به اصولا له دلیل پیچیدگی و عدم اطلاعات کافی، مردم دچار اختلافاتی می شوند.
عمده اختلافات و دعاوی در بحث ملک، مربوط به خرید و فروش آن می باشد و آغاز اختلافات از عدم رعایت نکات در خرید و فروش املاک بوجود می آید.
در این بخش به برخی از نکات کلیدی آن اشاره می شود.
شما می توانید برای سوالات بیشتر با دفتر موسسه حقوقی سنا به شماره ۸۸۳۰۳۳۹۸ تماس بگیرید و از تخصص وکلای ملکی در این حوزه استفاده کنید.
دسترسی آسان به مطلب
دولت چه کسی را مالک یک ملک می داند؟
بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت:
«دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … را مالک خواهد شناخت .»
از همی رو، هرگونه نقل و انتقال ملک بدون سند، امتیازات قانونی سند رسمی را نداشته و از حمایت‌های قانونی نیز برخوردار نیست.
همچنین، اگر ملکی سند رسمی نداشته باشد، در صورت بروز اختلاف، رفع مشکل و اثبات مالکیت تنها از مسیر مراجع قضایی با صرف وقت و هزینه زیاد میسر است.
ملک بصورت وکالتی بخرم یا نه؟
یکی دیگر از اشتباهات رایج و مشکل ساز در ایران خرید فروش های وکالتی است که به مرور تبدیل به یک عرف معاملاتی شده است.
اما این نوع خرید و فروش دارای ریسک بالا و خطراتی است.
زیرا وقتی شما ملکی را وکالتی می خرید ممکن است آن ملک قبلا به شخص دیگری با سند رسمی منتقل شده باشد یا حتی ممکن است آن ملک را به صورت وکالتی به چندین نفر فروخته باشد.
لذا یا از خرید ملک وکالتی اجتناب نمایید زیرا این یکی از روش های کلاهبرداران ملک است که شما را به دام می اندازند و یا خرید را با مشاوره وکلا حرفه ای تکمیل نمایید.
سند مبایعه نامه اعتبار دارد؟
خرید فروش املاک هم به صورت سند رسمی و هم سند عادی (مبایعه نامه) صورت می گیرد.
باید به این نکته توجه داشت مبایعه نامه سند عادی است لذا در دعاوی، بیش از یک سند عادی نیست.
این بدین نیست که سند عادی که در دفاتر املاک بین خریدار و فروشنده نوشته می شود از نظر قانونی بی اعتبار است.
اما هیچ گاه ارزش سند رسمی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود را ندارد و به مراتب با داشتن سند رسمی راهی به مراتب آسوده تر در صورت بروز مشکل، در دادگاه ها خواهید داشت.
شکل صحیح خرید ملک مشاع چگونه است؟
ملک مشاع، ملکی است که متعلق به چند نفر است.
برای خرید ملک مشاع دو راه وجود دارد:
الف) همه مالکین در هنگام فروش حضور یابند و رضایت خود را اعلام نمایند.- ب) یک نفر به نمایندگی از سایر مالکین دارای وکالت فروش باشد، در این صورت الزام به حضور همه مالکین نیست.
تنها حضور شخصی که وکالت در فروش دارد کفایت می کند. لازم به ذکر است که آن شخص باید وکالتنامه رسمی که در دفتر اسناد تنظیم شده است داشته باشد و همچنین باید وکالت برای دریافت مبلغ معامله را نیز داشته باشد.
خرید و اجاره املاک وقفی ممکن است؟
بسیاری از املاک وقفی به طور اجاره برای امور مسکونی یا تجاری استفاده می شود. اما خرید ملک وقفی طبق قانون مجاز نیست.
و استفاده از املاکی وقفی تنها به صورت اجاره و صلح منافع قابلیت انتقال به غیر را دارد. لذا هیچ ملک وقفی قابل خرید و فروش نمی باشد.
همچنین خریداری که می خواهد راجع به وقفی نبودن ملک اطمینان حاصل نماید، می تواند از سازمان اوقاف نیز استعلام بگیرد.
آیا امکان فسخ قرارداد اجاره قبل از انقضاء مدت وجود دارد؟
خیر این امکان وجود ندارد. زیرا در این نوع عقود طرفین به ادامه تا انتهای قرارداد متعهد می مانند. مگر در مواردی مانند بروز عیبی در ملک یا اینکه طرفین به توافق رسیده باشند.
با وراث چه قراردادی ببندم که تا زمانی که زنده ام ملک را نتوانند منتقل کنند؟
- آیا می شود اموالم را به نام ورثه ام بزنم اما آنها تا زمانی که من زنده ام نتوانند آن را منتقل کنند؟
بله امکان پذیر است.
چنانچه شرط شود ملکی که واگذار می کنید تا زمان حیاط واگذار کننده قابل فروش و انتقال نباشد می توانید با اشخاصی که مال را ب آن ها انتقال می دهید قرارداد صلح عمری منعقد نمایید .در این صورت ملک برای آن ها است و منافع اموال تا زمانی که در قید حیات هستید از آن خودتان است.
شیوه تخلیه آپارتمانی که موقع خرید در آن مستأجر ساکن بوده چگونه است؟
حتماً توجه داشته باشید که بین مالک قبلی (فروشنده) و مستأجر اجاره‌نامه وجود داشته باشد و توسط دو طرف امضاء شده و حداقل دو شاهد نیز ذیل اجاره‌نامه را امضاء زده باشند و در دو نسخه تنظیم‌شده باشد.
چون در صورتی که یکی از این موارد رعایت نشود امکان تخلیه فوری با مشکل مواجه می‌شود.
همچنین توصیه می‌شود نسخه اجاره نامه مربوط به مالک را رویت و در صورت رعایت شروط فوق ضمن معامله آن را از فروشنده دریافت کنید.
پس از انعقاد قرارداد خرید کاشانه اگر مستأجر تمایل به تخلیه داشته باشد ولی خریدار راضی نباشد، نمی‌تواند ملک را تخلیه کند و در صورت تخلیه باید اجاره بهای مدت باقیمانده را بپردازد و بالعکس.
- آیا نحوه معامله واحد تجاری با مسکونی متفاوت است؟
به طور کلی یک نوع مبایعه نامه برای معامله ملک به صورت تجاری، مسکونی و اداری قرارداد دارد. اما لازم است در بخش مربوط به کاربری داخل مبایعه نامه، نوع کاربری ذکر شود.
آیا خریدار می توان در خصوص اینکه ملک در طرح های عمرانی شهری است تحقیق کند؟
بله می تواند و توصیه می شود خریدار اینکار را انجام دهد.
زیرا ملک هایی که در طرح عمرانی اند، اگرچه قابل نقل و انتقال و معامله هستند ولی مالک در نهایت می بایست در برابر دریافت مبلغی که معمولاً پایین تر از ارزش معاملاتی آن است ملک را به دولت و یا شهرداری واگذار نماید، بنابراین ارزش این دسته از املاک پایین تر از سایر املاک هستند.
نتیجه گیری
در خصوص املاک و سرقفلی و حق کسب و پیشه مباحث زیاد و پیچیده ای مطرح می باشد که از حوصله خوانندگان بدون درک حقوقی خارج است لذا در طرح دعاوی بسیار کاربرد دارد.
بسیاری از مشکلات ملکی و سرقفلی با مشورت با یک وکیل کارکشته قابل حل است کما پیش برد این دعوی بدون مشورت و یا دفاع وکیل هزینه های جبران ناپذیر مالی را به بار می آور.
لذا تقاضا داریم در حوزه املاک و سرقفلی حتی الامکان از وکیل متخصص این امر کمک بگیرید یا از مشاوره حقوقی استفاده کنید.
موسسه حقوقی سنا با داشتن گروهی حرفه ای و خبره از وکلای قابل اعتماد املاک و سرقفلی تمام تلاش خود را جهت احقاق یا حفظ حقوق موکلین خود در راستای عدالت حقوقی و وجدان کاری به کار می بندد.
