قانون‌گذار عدم وجود اجاره‌نامه یا اتمام مدت را در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برخلاف عمومات عقد «اجاره در قانون مدنی» مؤثر در قطع رابطه استیجاری ندانسته و در ذیل ماده ۱ قانون یاد شده عبارت:
«… در صورتی که متصرف برحسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به‌عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به‌منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون می‌باشد» آورده است و ناظر به این موضوع است که حتی عدم وجود اجاره نامه فی‌مابین طرفین لطمه‌ای به عقد اجاره نمی‌زند؛
اما قانون‌گذار به‌صرف پذیرش این نوع اجاره‌ها و قرار گرفتن آن‌ها در شمول قانون روابط موجر و مستأجر اکتفا نکرده و در ماده ۷ همان قانون که به تنظیم
اجاره‌نامه و تعیین اجاره‌بها اختصاص یافته است به طرفین اجازه داده است در صورت عدم وجود اجاره‌نامه یا انقضاء مدت اجاره یا اختلاف در این خصوص نسبت به تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کنند که در این خصوص ماده ۷ قانون یادشده مقرر می‌دارد:
«در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به‌عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده، مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می‌توانند برای تعیین اجاره‌بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند…»
آنچه از ماده یاد شده استنباط می‌شود این است که طرفین در مراجعه به دادگاه جهت تنظیم اجاره‌نامه الزامی ندارند، عبارت: «… هریک از طرفین می‌توانند…» ناظر به اختیار موجر و مستأجر در مراجعه به دادگاه جهت تنظیم اجاره‌نامه می‌باشد؛ بنابراین در صورتی که طرفین در این خصوص توافق داشته باشند نیازی به طرح دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی نیست و توافقات طرفین در حدی که مخالف قواعد آمره قانون روابط موجر و مستأجر نباشد منعی نخواهد داشت.
دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه جزء دعاوی مشترک فی‌مابین موجر و مستأجر است. به دیگر سخن هرکدام از طرفین می‌توانند نسبت به طرح چنین دعوایی علیه همدیگر اقدام نمایند؛ لیکن از آنجا که تنظیم اجاره‌نامه رسمی با وجود مدرک رسمی دال بر تصرف و جواز آن برای مستأجر بیش از موجر اهمیت دارد و غالباً مستأجرین بیشتر تمایل به طرح این دعوا دارند.
دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی را در حوزه دعاوی که از سوی مستأجر مطرح می‌شود مفصل‌تر بررسی می‌کنیم؛ ولی دعوای تعدیل اجاره‌بها که به مجوز ماده ۷ قانون مورد بحث از سوی هر دو طرف عقد اجاره قابل طرح است جزء دعاوی معمول موجر علیه مستأجر طرح خواهد شد.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
اگرچه در ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ صرفاً به استحقاق موجر و مستأجر به طرح چنین دعوایی در موارد اختلاف اشاره شده و صراحتاً شرطی برای طرح چنین دعوایی مقرر نگردیده است؛
اما بدیهی است که طرح چنین دعوایی نیز با توجه به اینکه موفقیت مستأجر در آن مسئولیت مالی سنگینی مثل پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت را برای مالک در پی خواهد داشت
دارای شرایطی می‌باشد که از فحوای عبارات ماده ۷ قانون یاد شده و رویه قضائی با کمی تأمل قابل استخراج و استنباط است که در این قسمت به بررسی شرایط حاکم بر این دعوا می‌پردازیم.
تعدیل اجاره بهای سرقفلی
هیئت عمومی محترم دیوان‌عالی کشور
احتراماً، اداره کل حقوقی و امور مجلس وزارت آموزش و پرورش به شرح نامه شماره ۷۴۴۸- ۳/۷/۱۳۶۲ اشعار داشته است طبق قانون اخیرالتصویب روابط موجر و مستأجر مدرسه از هر حیث تابع مقررات مربوط به واحد مسکونی است و برابر ماده ۱۴ قانون مذکور تعدیل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی از طرف موجر یا موجرین قابل قبول نبوده و اکثر شعبات دادگاه‌های عمومی تهران نیز در این
مورد حکم به رد دعوا تعدیل داده‌اند و به‌عنوان نمونه فتوکپی دادنامه شماره ۵۹۲- ۷/۶/۱۳۶۲ صادره از شعبه ۳۱ دادگاه عمومی تهران را پیوست کرده و اضافه کرده که شعبه دوم دادگاه عمومی رشت طی دادنامه شماره ۲۹۲- ۱۹/۴/۱۳۶۲ در زمان حاکمیت قانون جدید روابط موجر و مستأجر به استناد قانون منسوخه حکم به تعدیل اجاره‌بهای پلاک شماره ۱۰/۱۸۸ صادر کرده است که با اخذ و ملاحظه پرونده‌های مربوطه خلاصه جریان آنان به عرض می‌رسد.
در پرونده شماره ۶۱/۳/۶ شعب سی و یکم دادگاه عمومی تهران در دعوا آقای سید عباس حسینی و مهرانگیز ارفعی به طرفیت اداره آموزش و پرورش مرکز اداره حقوقی به خواسته تعدیل اجاره‌بها در تاریخ ۷/۶/۱۳۶۲ به شرح دادنامه ۵۹۲ چنین رأی داده است:
رأی
چون در قانون جدید روابط موجر و مستأجر تعدیل مال‌الاجاره پیش‌بینی نشده و مورد اجاره نیز حسب تبصره ۱ ماده ۸ قانون مزبور از جمله اماکن مسکونی تلقی می‌گردد. بنا به مراتب دادگاه نمی‌تواند قانوناً حکم بر تعدیل صادر نماید؛ فلذا دعوای خواهان محکوم به رد است.
در پرونده ۶۱/۱۶۸ شعبه دوم دادگاه عمومی رشت آقای مظفر معیر طوقی به طرفیت اداره آموزش و پرورش رشت به خواسته تعدیل اجاره‌بها در تاریخ ۱۹/۴/۱۳۶۲ به شرح دادنامه ۲۹۲ به ترتیب ذیل مبادرت به صدور رأی نموده است: در خصوص دادخواست تقدیمی مظفر معیر طوقی به طرفیت اداره آموزش و پرورش شهرستان رشت دایر به تعدیل اجاره در ضمن الزام خوانده به تنظیم سند اجاره رسمی و پرداخت مابه‌التفاوت پلاک ۱۰/۱۸۸۳ باقی‌مانده واقع در راسته کنارسوخته تکیه نظر به اینکه رابطه استیجاری بین طرفین محرز و از تاریخ تصرف خوانده بیش از سه سال می‌گذرد؛ لذا برای تعیین اجاره‌بهای عادله قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و کارشناس منتخب میزان اجاره‌بها را چهل و پنج هزار ریال تعیین کرده و خواهان اعتراض به میزان مذکور نداشته و اعتراض اداره خوانده نیز موجه و مدلل نمی‌باشد؛ لذا ضمن صدور حکم به تعدیل و افزایش اجاره‌بها از مبلغ سی و هفت هزار و ششصد و پنجاه ریال به چهل و پنج هزار ریال در ماه علاوه بر این خوانده محکوم است ضمن تنظیم اجاره‌نامه به مبلغ چهل و پنج هزار ریال در ماه مبلغ نود و پنج هزار و چهارصد و پنجاه و هفت ریال بابت مابه‌التفاوت اجاره‌بها از تاریخ تقدیم دادخواست تا تاریخ صدور حکم در حق خواهان پرداخت نماید که اجرای قسمت اخیر حکم موکول به الصاق تمبر از طرف خواهان است.
نظریه
همان‌طور که ملاحظه می‌فرمایید از دادگاه‌های مختلف در خصوص موضوع مشابه از نظر استنباط از قوانین آراء متهافت صادر گردیده است؛ لذا به استناد ماده ۳ مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب یکم مردادماه ۱۳۳۷ تقاضای طرح در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور و اتخاذ تصمیم مقتضی می‌نماید.
نمونه دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
| مشخصات طرفین | نام | نام خانوادگی | نام پدر | سن | شغل | محل اقامت- خیابان – کوچه – پلاک- کد پستی | |
| خواهان | |||||||
| خوانده | |||||||
| وکیل | |||||||
| خواسته یا موضوع |
خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره به انضمام کلیه خسارات قانونی |
||||||
| دلایل و منضمات |
کپی مصدق قرارداد اجاره |
||||||
|
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی |
|||||||
|
احتراماً به استحضار می‌رساند: اینجانب با خوانده/خواندگان قراردادی را در مورد اجاره …واحد مسکونی/تجاری به نشانی … جزء پلاک ثبتی …/… بخش … منعقد کرده‌ایم، نظر به اینکه با وصف تنظیم سند عادی قرارداد اجاره و بند …مذکور در آن به شماره… دایر بر تعهد حضور طرفین در تاریخ … در دفترخانه … جهت تنظیم سند رسمی اجاره، خوانده/خواندگان از انجام تعهد قراردادی خودداری می‌نماید؛ فلذا مستنداً به مواد ۲۱۹،۲۲۰ و ۱۳۰۱ قانون مدنی رسیدگی و صدور حکم به محکومیت خوانده/خواندگان به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره وفق شرایط مقرر در قرارداد اجاره مورخ// به انضمام کلیه خسارات قانونی و هزینه دادرسی در حق اینجانب مورد استدعاست.
|
|||||||
|
محل امضاء – مهر – اثر انگشت |
|||||||
| شماره و تاریخ ثبت دادخواست | ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.
نام و نام خانوادگی ارجاع
|
||||||
دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی
تخلیه ساختمان استیجاری دولتی بدون نیاز به تنظیم اجاره‌نامه مجدد
تعدیل مال‌الاجاره بر اساس لایحه قانونی نحوه تخلیه ساختمآن‌های استیجاری دولتی نیاز به تنظیم اجاره‌نامه مجدد ندارد و از تاریخ اقدام وزارتخانه قابل اجرا است.
پرسش: با توجه به لایحه مصوب ۶/۵/۱۳۵۸ شورای انقلاب اسلامی ایران چنانچه اجاره‌بها طبق نظر کارشناس تعدیل شود آیا تنظیم اجاره‌نامه جدید لازم است یا نه؟ و آیا پرداخت مال‌الاجاره به مأخذ جدید از زمان تصویب لایحه است یا از تاریخ نظریه کارشناس؟
با توجه به لایحه قانونی نحوه تخلیه ساختمآن‌های استیجاری به‌وسیله وزارتخانه‌ها و شرکت‌ها و سازمآن‌های دولتی مصوب ۶/۵/۵۸ اولاً: نیازی به تنظیم اجاره‌نامه مجدد در دفترخانه اسناد رسمی نیست.
ثانیاً: پرداخت مال‌الاجاره جدید از زمان اقدام وزارتخانه‌ها و شرکت‌ها و سازمآن‌های دولتی به تعدیل مال‌الاجاره است نه از تاریخ نظریه کارشناس
نظریه مشورتی شماره ۴۸۹۶/۷ مورخ ۱۷/۹/۵۸ اداره کل حقوقی قوه قضائیه
تنظیم اسناد اجاره
اسناد اجاره‌ای که بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر یا مستأجر قبلی تنظیم شده باشد مشمول مقررات آن قانون می‌باشد.
پرسش: منزلی در سال ۱۳۵۳ به مدت یک سال به اجاره داده شده است مستأجر تا سال ۱۳۵۷ در آن محل سکنی داشته و در این سال اجاره‌نامه دیگری بین طرفین نسبت به همان محل به مال‌الاجاره‌ای متفاوت با اجاره‌بهای قبلی به مدت یک سال تنظیم گردیده است.
در سال ۱۳۶۰ موجر تقاضای تخلیه مورد اجاره را به استناد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ نموده حال با
توجه به اینکه مدت اجاره اخیر هم منقضی شده، آیا موضوع منطبق با بند ۶ ماده ۲ قانون مرقوم است یا نه؟
اسناد اجاره‌ای که بعد از تاریخ تصویب قانون روابط موجر و مستأجر با همان مستأجر قبلی تجدید گردد مشمول بند ۶ ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر نمی‌باشد و اسناد مزبور مشمول سایر مقررات قانون مذکور است.
نظریه مشورتی شماره ۱۱۷۹/۷ مورخ ۱۶/۳/۶۰ اداره کل حقوقی قوه قضائیه
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورتی قابل پذیرش است که خوانده مالک عین مورد بحث باشد؛ بنابراین، چنانچه از ابتدا مالک آن نبوده و یا بعداً از ملکیت او خارج شده باشد، چنین دعوایی قابل قبل نخواهد بود.
پرسش:شخصی تعهد بفروش رسمی زمینی نموده و بعداً آن زمین طبق قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری از ملکیت او خارج شده است و یا تعهد به فروش رسمی اتومبیل کرده که سند آن بنام دیگری می‌باشد، آیا اقامه دعوا علیه او به الزام تنظیم سند رسمی قابل قبول است یا نه؟
نشست قضایی دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی
تنظیم اجاره نامه رسمی
راجع به مبلغ پنجاه هزار ریال بابت قیمت اشجار قطع شده و اجرت‌المثل دادگاه مبادرت به اصدار حکم می‌کند و حکم مذکور هم قطعی می‌شود و از ناحیه محکوم‌له تقاضای صدور اجراییه می‌شود و اجراییه هم صادر می‌گردد اجراییه به محکوم‌علیه ابلاغ و محکوم‌علیه ضمن تقدیم دادخواست به دادگاه تقاضای توقیف عملیات اجرایی را می‌نماید و توضیح می‌دهد که ملک را از اداره اصلاحات ارضی اجاره نموده و مورد دعوا از صلاحیت دادگاه خارج می‌باشد.
پرسش: عبارت از این است با توجه به اینکه دادنامه قطعی دادگاه لازم‌الاجرا می‌باشد و موارد توقیف عملیات اجرایی منحصر به موارد خاص است آیا اجرای حکم و یا توقیف عملیات اجرایی مواجه اشکال قانونی می‌باشد یا خیر؟
نظریه کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی
نظر به اینکه در مورد سؤال راجع به مبلغ پنجاه هزار ریال بابت قیمت اشجار و اجرت المثل دادگاه مبادرت با صدور حکم نموده و حکم مذکور هم قطعی شده و از ناحیه محکوم‌له صدور اجراییه تقاضا گردیده و اجراییه هم صادر شده است اجراییه صادره باید طبق مقررات قانون به مورد اجرا گذارده شود و با لحاظ اینکه توقیف عملیات اجرایی به تجویز مواد قانون اجرای اسناد مصوب ۱۳۲۱ فقط مربوط به
اجراییه‌های ثبتی است مجوزی برای توقیف عملیات اجرایی در مورد محکوم‌به دادگاه نمی‌باشد و اما راجع به حکم خلع‌ید که به مرحله قطعیت رسیده است نظر به اینکه با تنظیم اجاره نامه که بعداً از طرف اداره اصلاحات ارضی به قائم‌مقامی از جانب مالک طبق مقررات قانون به عمل آمده و مالک به رعایت آن است دیگر موضوع خلع‌ید منتفی است و موردی برای ادامه عملیات اجرایی نخواهد بود.
تقدیم دادخواست توقیف و ابطال اجراییه و صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
پرسش: حکمی به تخلیه محل مسکونی صادر و قطعی و لازم‌الاجرا شده است محکوم‌علیه مدعی تجدید رابطه استیجاری پس از قطعیت رأی با خواهان سابق گردیده و به‌منظور اثبات ادعا به نوشته عادی منتسب به امضای محکوم‌له استناد نموده و با تقدیم دادخواست توقیف و ابطال اجراییه و صدور حکم به الزام موجر به تنظیم اجاره‌نامه رسمی را به‌عنوان محل کسب تقاضا کرده است.
آیا در اینصورت توقیف و یا تأخیر و ابطال اجراییه مجوز قانونی دارد یا نه؟ و آیا دادگاه باید به ماهیت ادعای جدید و اصالت سند ابرازی رسیدگی کند و حکم به تنظیم سند اجاره صادر نماید یا خیر؟
دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی
ماده ۱- هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود درصورتی که تصرف متصرف برحسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.
ماده ۲- موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:
- تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی؛
- اراضی مزروعی محصور و غیرمحصور و توابع آن‌ها و باغ‌هایی که منظور اصلی از اجاره بهره برداری از محصول آن‌ها باشد؛
- ساختمان‌ها و محل‌هایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود؛
- کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک‌ها که گواهی خاتمه ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می‌شود؛
- خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد.
- در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی مابین می‌باشد.
- هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند برحسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید درصورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود؛
- واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد.
میزان اجاره بها سرقفلی
ماده ۳- در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و درصورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.
ماده ۴ (اصلاحی مصوب ۳/۹/۱۳۵۸ شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران)- موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب‌نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده ۵- موجر می‌تواند مابه‌التفات اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.
نتیجه: به موجب قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ طرفین قرارداد اجاره باید هر ساله نسبت به تمدید اجاره اقدام نمایند چون در این قانون با انقضای اجاره اجاره باید تمدید شود ولی اگر طرفین با وجود توافق نسبت به تمدید این قرارداد اقدام نکنند هر یک از طرفین قرارداد می توانند با تقدیم دادخواست طرف مقابل را به تنظیم سند رسمی اجاره ملزم نمایند.