فسخ معامله را در قانون مدنی و آیین دادرسی مدنی توضیح داده ایم و سپس به سوالات شما درباره فسخ معامله ملک و مسکن ، فسخ معامله چک برگشتی و فسخ معامله خودرو پاسخ داده ایم که در ادامه می توانید در اینباره مطاله کنید.
آنچه در مورد دعوای فسخ گفته شد توضیح کوتاه و مختصری بود در مورد فسخ، اما نوشته حاضر خواننده را به‌طور کامل با رویه عملی طرح دعوای فسخ معامله آشنا خواهد کرد.
و تمامی پرسش‌های خواننده به نحوی در نظریه‌های مشورتی، نشست‌های قضائی و آراء ذکر شده، پاسخ داده خواهد شد.فسخ برای قراردادی می باشد که برای اقدام بدان باید اقدام به تنظیم دادخواست شود.
لذا لازم است ابتدا قبل از اقدام توسط وکیل متخصص مشاوره نمایید بنابراین گروه وکلای سنا با وکلای خبره در این عرصه فعالیت داشته که می توانید از طریق شماره ۰۲۱۸۸۱۴۰۸۰۸ اقدام به دریافت مشاوره از وکلای متخصص نمایید.
مطابق ماده ۱۸۵ قانون مدنی عقد لازم، عقدی است که هیچ کدام از طرفین معامله جزء در موارد معین حق(فسخ معامله) فسخ آن را ندارند.
در ادامه ماده ۲۱۹ قانون مدنی ضمن تأکید بر لزوم اجرای عقد لازم بین طرفین معامله و قائم مقام آن ها موارد برهم زدن معامله را به دو روش اقاله(از بین بردن قرارداد با توافق) و فسخ (فسخ معامله) خلاصه می‌کند.
به این ترتیب عقد لازم صرفاً در دو صورت منحل می‌شود:
- اقاله: عبارت است از تراضی و توافق به بر هم زدن عقد لازم که از آن تحت عنوان تفاسخ نیز یاد می‌شود.
- فسخ: که موضوع دعوای کتاب حاضر است.
مفهوم فسخ
فسخ در لغت به معنای نقض، شکستن و تباه کردن است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از پایان دادن به حیات معامله و قراردادی لازم به وسیله یکی از متعاملین یا فرد ثالث.
ماهیت حق فسخ
فسخ حق مالی قابل اسقاطی است که صرفاً در مورد عقود لازم است و در صورت فوت صاحب حق به وراث او منتقل می شود، مگر در مواردی که قید مباشرت در اعمال خیار فسخ شده باشد یا برای فردی غیر از متعاملین حق فسخ قرار داده شود.
حق فسخ در عقود جایز جایگاه بحث ندارد؛ چرا که هرکدام از طرفین عقد در عقود جائز می‌توانند هر وقت که بخواهند عقد را بر هم زنند حال آنکه هیچ‌کدام از طرفین عقود لازم حق بر هم زدن آن را ندارند.
مگر در موارد وجود حق فسخ، حق فسخ متکی به اراده یکی از طرفین است و ماهیت ایقاع دارد؛ اما در صورتی که طرفین عقد لازم هر دو رضایت به فسخ داشته باشند این عمل دیگر فسخ نیست، بلکه اقاله است.
فسخ معامله ملک
پرسش:معامله ای در مورد زمینی با مساحت معین منعقد می‌شود به‌شرط اینکه بعد از پیاده شدن نقشه خیابان تحویل شود و فروشنده کشف‌الفساد را به عهده می‌گیرد، قبل از تحویل زمین، وزارت مسکن و شهرسازی زمین را تصرف می‌کند، فروشنده ادعا می‌کند.
استناد قانون مدنی، با لحاظ عدم امکان تسلیم مبیع، بیع باطل است و خریدار به استناد اینکه فروشنده کشف‌الفساد را به عهده گرفته تقاضای قیمت زمین را به نرخ روز می‌کند،آیا این تقاضا قابل پذیرش است؟
نظر اکثریت
معامله صحیح است. خریدار به استناد غیرمقدور بودن شرط (تحویل مبیع) حق فسخ معامله را خواهد داشت. در خصوص پرداخت قیمت، اکثریت قائل به استحقاق خریدار به قیمت زمان فسخ معامله و تعداد اندکی نیز قائل به پرداخت قیمت به روز بودند.
نظر اقلیت
چون معامله با این شرط که (پس از پیاده شدن خیابان زمین تحویل می‌گردد) منعقد شده، چنین شرطی مجهول بوده و باعث جهل به مورد معامله می‌شود؛ بنابراین، بیع از اساس باطل است، هرچند مورد معامله به‌طورکلی مشخص است؛ اما چون امکان انجام شرط مجهول است؛ یعنی، معلوم نیست که خیابان کشی می‌شود یا خیر؛ بنابراین، معامله باطل بوده و خریدار فقط مستحق ثمن معامله بوده و چنانچه خسارتی متحمل شده مستحق خسارات نیز خواهد بود.
فسخ معامله ملک (نظر کمیسیون نشست قضائی)
فسخ معامله با توجه به اینکه زمین مورد معامله ملک فروشنده بوده و با مساحت معین و ثمن معین به فروش رسیده و زمان تنظیم مبایعه نامه، فروشنده قدرت بر تسلیم مبیع را داشته، عقد بیع به‌طور صحیح واقع و ایرادی بر آن وارد نیست.
اکنون که قبل از تسلیم مبیع به‌موجب قانون اراضی شهری ملک به تملک زمین شهری درآمده، نمی توان این موضوع را کشف الفساد تلقی کرد فقط در اینجا خریدار محق دریافت ثمن پرداختی است.
فسخ معامله بعلت برگشت چک
تحقق حق فسخ مبایعه‌نامه به علت عدم پرداخت چک ثمن معامله
فسخ به دلیل عدم پرداخت وجه چک در قرارداد، عدم پرداخت چک، ثمن معامله وقتی شرط فسخ را محقق می‌کند که تا آخر وقت اداری تاریخ چک، خریدار وجه را به حساب بانکی خود به نحو قابل وصولی واریز ننماید. لذا برگشت چک در ابتدای وقت اداری این شرط را محقق نمی‌کند.
رأی شعبه ۱۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران
در خصوص دعوی خواهان آقای (ج.پ.) با وکالت (ب.ح.) و (ش.م.) به طرفیت (الف.) را به خواسته اعلام فسخ مبایعه‌نامه شماره ۹۱/۵/۱۰-۲۰۳۹۲۷ و خسارات دادرسی با این عنوان که برابر قرارداد مشارکت در ساخت به شماره ۱۰۱۵۸۴۹۰/۱۲/۲۲ و الحاقیه شماره یک منضم به قرارداد مشارکت، خواهان (آقای ج.ب) مالک یک واحد آپارتمان دارای پلاک ثبتی به شماره ۳ و ۶۶۶۰۵ فرعی از ۸ ۹۸۰ و ۷۴/۹۸۰۷ اصلی واقع در بخش یازده تهران به نشانی … می‌باشد.
موکل شش دانگ آپارتمان مذکور را به آقای (الف.ر.) انتقال می‌دهد. به صراحت مبایعه‌نامه مذکور، خوانده موظف به پرداخت ثمن معامله طی چندین فقره چک بوده و شرط بوده است چنانچه هریک از چک‌های پرداختی منجر به برگشت شود، قرارداد فسخ خواهد شد.
و ۲۰٪ ثمن معامله به‌عنوان وجه‌التزام در صورت عدم رعایت شروط قرارداد تعیین می‌گردد. یکی از چک‌های پرداخت ثمن به شماره ۱۱۲۶۹۰ – ۹۱/۷/۱ منتهی به برگشت شده و گواهی عدم پرداخت صادر شده است و موکل با ارسال اظهارنامه شماره ۱۳۴۰۶-۹۱/۷/۳۰ مراتب فسخ را اعلام نموده است.
و دادگاه با مداقه در اوراق و محتویات پرونده، نظر به اینکه در هیچ‌یک از مواد قرارداد استنادی، شرطی برای فسخ یا انفساخ ذکر نشده است و حال آنکه در تبصره یک ماده ۳ قرارداد صراحتاً ذکر شده است.
که عدم وصول چک‌ها یا مطالبه مبلغ مندرج در بند ۱- ۳ ماده ۳ این قرارداد، تأثیری در صحت معامله نخواهد داشت، بنا به مراتب مذکور، دادگاه دعوی را غیر ثابت تشخیص و حکم به بی حقی خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره ظرف ۲۰ روز قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.
فسخ معامله خودرو
شرط مبنی بر اینکه تا تاریخ وصول چک پرداخت ثمن مورد معامله نزد خریدار امانت باشد.
پرسش: درصورتی‌که در معامله یک دستگاه خودرو شرط شده باشد که تا وصول چک خودرو نزد خریدار امانت باشد و در تاریخ سررسید چک نیز پرداخت نشد.
آیا به استناد شرط مذکور فروشنده می‌تواند درخواست فسخ معامله نماید؟ و آیا در این فرض می‌توان چنین تلقی نمود که شرط موصوف شرط خلاف مقتضای عقد می‌باشد و باعث بطلان معامله است یا خیر؟
چنانچه در معامله یک دستگاه خودرو شرط شود که تا وصول چک مربوط به ثمن معامله خودرو مبیع نزد خریدار امانت باشد و پس از آن چک مورد بحث هم وصول نشود.
در فرض مذکور با توجه به اینکه در عقد بیع که از یک طرف طبق بند ۱ ماده ۳۶۲ قانون مدنی، مقتضای عقد بیع مالکیت خریدار نسبت به مبیع بوده و از طرف دیگر نامبرده امانت‌دار دانسته شده است.
بنابراین، شرط مزبور خلاف مقتضای عقد بوده و طبق بند ۱ ماده ۲۳۳ قانون صدرالاشاره شرط مذکور باطل و موجب بطلان عقد است.
فسخ قرارداد و دعوی متقابل و خلع ید
رأی هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور
عدم رسیدگی دادگاه به صحت یا سقم دعوای خواهان مبنی بر وجود حق فسخ و دفاع خوانده دائر بر بطلان فسخ قرارداد برخلاف اصول و موازین قانون و قضائی بوده است.
آقای اسماعیل… دادخواستی به‌طرفیت آقای محمود… به خواسته خلع ید به دادگاه‌های بخش تهران تقدیم داشته و توضیح داده است: قراردادی در دفترخانه اسناد رسمی منعقد شده و مقرر گردیده ملک شماره ۴۰۳۶ از اراضی نارمک تحت شرایطی به خوانده فروخته شده و ملک مزبور به تصرف وی داده شده با اینکه به علت تخلف از شروط مندرج در قرارداد مزبور منفسخ و مجوزی برای ادامه تصرف خوانده در ملک باقی نبوده از تخلیه و تسلیم ملک خودداری می‌نماید مدارک عبارت است از:
- قرارداد شماره ۲۲۸۳۸/۳۲۹۲۶ – ۴/۹/۳۴،
- سند رسمی شماره ۹۳۰۲- ۱۹/۵/۳۵،
- نامه شماره ۳۴۰۵- ۵/۲/۳۳ بانک ساختمانی و تحقیق و معاینه محلی در صورت لزوم تقاضا می‌شود.
پس از ثبت دادخواست به شماره ۱۹/۳۷-۱۶۱ و تعیین وقت رسیدگی و ورود وکیلی به وکالت آقای محمود… و دفاع به اینکه به‌موجب قبض مورخ ۱۸/۹/۳۴ موکلش پنج هزار ریال در مدت قرارداد به خواهان پرداخت نموده و نیز مشارالیه شش هزار ریال از موکلش گرفته و به‌جای احتساب بابت قسط اول از قبوض دو هزار ریالی به موکل وی داده.
و در مقام فسخ قرارداد به علت عدم پرداخت قسط اول که ده هزار ریال بوده برآمده و با انکار رسیدی که با خط و امضای خود نسبت به دریافت پنج هزار ریال داده قرارداد را فسخ کرده است؛ بنابراین عمل فسخ صحیح نبوده است.
رونوشت رسید پنج هزار ریالی و رونوشت نامه شماره ۳۱۷- ۱/۵/۳۶ دفترخانه ۴۸ و رونوشت نامه شماره ۳۴۰- ۱۳/۵/۳۶ همان دفترخانه تقدیم و تقاضای گواهی می‌شود تا مدارکی که در دفترخانه تنظیم‌کننده قرارداد موجود است رونوشت اخذ و تقدیم گردد.
شعبه ۱۹ دادگاه بخش پس از استماع اظهارات وکلای طرفین چنین رأی داده است:
(با توجه به اظهارات وکیل خواهان و با توجه به اینکه حسب دلالت قرارداد مدرکیه در صورت انجام کلیه موارد تعهد از طرف خوانده به ترتیبی که در قرارداد مندرج است و در صورت تخلف خواهان از انجام معامله و نکول او از قرارداد برای خوانده حقی در محل مورد دعوا ایجاد نمی‌گردید و برای وصول وجه‌التزام پیش‌بینی شده در قرارداد می‌توانست به خواهان رجوع نماید.
که با این وصف به فرض عدم وقوع تخلفی از طرف خوانده و احراز بطلان فسخ قرارداد چون بدون انتقال ملک از طرف خواهان به خوانده حقی برای او نسبت به آن نمی‌ماند از این جهت رسیدگی به صحت و بطلان فسخ قرارداد در دعوی مطروحه خالی از تأثیر است.
بنا به‌مراتب با بقای ملک در ملکیت خواهان و مصونیت دعوی از دفاع مؤثر دوام تصرفات خوانده در ملک شماره ۴۰۳۶ بلا مجوز تشخیص رأی به محکومیت خوانده به تخلیه از محل موصوف را صادر می‌نماید.)
محکوم‌علیه از این رأی که به شماره ۳۲۴ ثبت شده پژوهش‌خواهی کرده، رسیدگی به شعبه ۲۰ دادگاه شهرستان ارجاع با انجام تشریفات قانونی و مبادله لوایح این‌طور اظهارنظر شده است:
(به‌طوری‌که سند قرارداد حکایت دارد به فرض پرداخت تمام اقساط ده هزار ریالی از ناحیه خریدار و عدم انجام معامله از ناحیه فروشنده، به خریدار حق داده شده است که وجه‌التزام دریافت داشته و خسارات خود را نیز علاوه بر رد وجوه پرداختی مطالبه نماید.
از این نظر با رعایت استدلال دادگاه بدوی در رأی پژوهش خواسته اعتراضات پژوهش‌خواه وارد به نظر نمی‌رسد و صرف‌نظر از فسخ قرارداد و موضوع پرداخت اقساط نظر به اینکه پژوهش‌خواه طبق سند قرارداد تنها می‌تواند خسارات ادعایی و وجه التزام و وجوه پرداخته را مطالبه نماید.
علی‌هذا بقای تصرفات وی به‌موجب قرارداد مذکور صحیح به نظر نمی‌رسد و نتیجتاً رأی پژوهش خواسته استوار می‌شود).
خواهان در فسخ معامله:
خواهان دعوای فسخ معامله یکی از طرفین معامله یا شخص ثالثی است که به جهتی از جهات قانونی حق فسخ و بر هم زدن معامله را دارد.
خوانده در فسخ معامله:
با توجه به اینکه فسخ آثار تصرفات گذشته طرفین را از بین نمی‌برد، بلکه عقد را از زمان اعمال فسخ منحل می‌کند اگر فردی غیر از متعاملین در معامله دخیل شده و تصرفاتی داشته یا دارند، بسته به مورد خوانده دعوا قرار می‌گیرند.
خواسته در فسخ معامله:
با توجه به اینکه اعمال فسخ حق ذی‌نفع می‌باشد حکم دادگاه در مورد فسخ صرفاً جنبه اعلامی دارد با احراز اراده ذی‌نفع و شرایط صحت فسخ دادگاه به اعلام فسخ معامله حکم می‌دهد خواسته دعوا هم بایستی صدور حکم به اعلام فسخ باشد و تصمیم دادگاه در مقام تأیید صحت فسخ معامله خواهد بود.
دادگاه صالح دعوای فسخ معامله:
در مورد دادگاه صالح جهت اقامه دعوا، اصل بر صلاحیت محل اقامت خوانده است؛ اما در مورد قراردادها دادگاه محل تنظیم قرارداد یا محل انجام تعهد مطابق ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی صالح به رسیدگی می‌باشد و در مورد املاک و اموال غیرمنقول دادگاه محل مال غیرمنقول صالح به رسیدگی است.
لذا در خصوص فسخ مبایعه نامه و قول نامه بایستی به دادگاه محلی که ملک در حوزه آن واقع شده، باید مراجعه شود.
مالی و غیر مالی بودن دعوای فسخ:
دعوای فسخ بسته به مورد ممکن است مالی و غیرمالی باشد در صورت اعمال حق فسخ معامله به طور مستقیم یا غیر مستقیم برای خواهان منفعت مالی ایجاد نماید دعوا مالی است معمولاً اعمال حتی فسخ معامله در بر‌دارنده منفعت مالی برای خواهان است. لیکن لزوماً دعوای فسخ، مالی نیست ممکن است غیرمالی هم باشد.
در هر حال در صورتی که دعوا مالی باشد بایستی خواسته تقویم شود، اگر خواسته غیرمنقول مثل ملک، زمین، خانه و آپارتمان باشد هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه‌ای خواهد بود.
ارسال اظهارنامه در فسخ معامله:
همان‌طور که گفته شد حکم صادره در فسخ جنبه اعلامی دارد و منحل‌کننده عقد و معامله صرفاً اراده ذی‌نفع و صاحب حق فسخ می‌باشد از این رو اعمال‌کننده فسخ معامله بایستی دلیلی مبنی بر اراده و اعمال فسخ قرارداد به دادگاه ارائه نماید که این موضوع معمولاً به‌وسیله ابلاغ اظهارنامه رسمی صورت می‌گیرد.
فسخ قرارداد بدون مراجعه به دادگاه
در برخی موارد طرفین قرارداد بدون اینکه اقدام به طرح دعوی کنند با توافق هم اقدام به فسخ قرارداد می کنند بدون اینکه به دادگاه مراجعه نمایند ولی در مواردی که طرفین توافقی نمی کنند باید از طریق دادگاه و با تنظیم دادخواست اقدام به فسخ قرارداد نمایند.
تفاوت فسخ و انفساخ
فسخ در قراردادهای لازم اجرا می شود که به این صورت که به خاطر وجود یکی از خیارات قانونی طرف قراردادی که متضررشده می تواند اقدام به فسخ قرارداد نمایند به بیان ساده تر فسخ یعنی بر هم زدم عقد لازمی است که بخودی خود نمی توان نسبت به از بین بردن آن اقدام کرد.
مگر اینکه یکی از خیارات قانونی در قرارداد ثابت شود ولی انفساخ یعنی وقتی یک قراردادی به خودی خود از بین برود بدون اینکه طرفین قرارداد باعث از بین بردا آن شوند مثلا قرارداد وکالت مدتش یک سال باشد با تمام شدن یکسال قرارداد خود بخود از بین می رود بدون اینکه طرفین قرارداد آن را از بین ببرند.
شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده
در صورتی که در طول مدت قرارداد فروشنده بخواهد قرارداد را فسخ نماید باید شرایط زیر برای فروشنده وجود داشته باشد.
- حق فسخ در قرارداد از فروشنده سلب و گرفته نشده باشد
- فروشنده از حق فسخی که در قرارداد هست منصرف نشده باشده باشد
- فروشنده حق فسخ خود را در قالب اظهارنامه به خریدار اعلام کرده باشد
فسخ معامله بعد از انتقال سند
این نوع فسخ معامله در صورتی است که اگر در ضمن قرارداد شرط شده باشد که خریدار نسبت به پرداخت ثمن قرارداد اقدام نکند و یا حق فسخی برای فروشنده در نظر گرفته شده باشد.
مثلا اگر شرط شود که در صورت عدم وصول چک قرارداد فسخ شود اگر بعد از تنظیم سند نیز این اقدام صورت بگیرد فروشنده حق فسخ خواهد داشت حتی اگر خریدار مال را به شخص دیگری منتقل نموده باشد در این صورت فروشنده می تواند با استناد به شرط مندرج در مبایعه نامه اقدام به فسخ معامله نماید و اگر در قرارداد درج شود که در صورت عدم وصول چک معامله خود بخود فسخ گردد این شرط در اصطلاح حقوقی شرط فاسخ می باشد.
با اسقاط کافه خیارات چه خیاری ساقط نمیشود
بر اساس قانون مدنی و رای وحدت رویه جدید خیار تدلیس و خیار غبن فاحش از قرارداد قابل اسقاط نمی باشد هر چند طرفین در قرارداد شرط کرده باشند.
برای اینکه بتوان دقیقا بتوان چه نوع خیاری را در قرارداد درج نمود که قایل اسقاط باشد یا خیر نیاز به دانش حقوقی می باشد که باید حتما با وکیل متخصص مشاورت نمایید برای این کار کافیست از طریق شماره گیری ۰۲۱۸۸۱۴۰۸۰۸ با گروه وکلای سنا مشاوره نمایید.
