خانه » فروش ملک مشاعی

فروش ملک مشاعی

مال مشاعی چیست؟

مشاع به معنای مشترک و شراکتی است. وقتی گفته می شود مالی یا ملکی مشاع است بدین معناست که چند نفر مالک آن هستند. یعنی به عبارتی اگر مالی دارای چند مالک باشد آن مال مشاع به حساب می آید یعنی مشترک بین چند نفر است. در مقابل اگر مالی تنها یک مالک داشته باشد به آن مال مفروز گفته می شود.

درخواست فروش ملک مشاع

ملک مشاع و استفاده از آن قواعد خاص خود را دارد. برای مثال هیچ یک از مالکان نمی تواند بدون اجازه دیگری در آن تصرف کنند زیرا همگی در آن شریک هستند و مالکیت مشترک دارند و ممکن است یکی از آن ها دیگر راضی به ادامه این مالکیت مشترک نباشد و بخواهد مال را بفروشد در اینجا اگر طرف دیگر راضی به فروش نشود وی می تواند سهم خود را بفروشد اما می تواند از دادگاه دستور فروش کامل آن را بگیرد. در واقع طرفین برای رهایی از مالکیت مشترک باید ملک را بین خود تقسیم کنند و اگر تفکیک و افراز ممکن نشد به دنبال دستور فروش خواهند رفت‌.

معنا و مراحل افراز

افراز به این معنا است که سهم هر فرد از ملک مشترک جدا بشود. اما زمانی می توان از اداره ثبت درخواست افراز را خواست که عملیات ثبتی ملک به پایان رسیده باشد و طوری باشد که ملک دارای سند مالکیت به حساب آید. در صورت داشتن این شرط برای مرحله بعد کسی که درخواست افراز می دهد باید اطلاعات شخصی و هویتی و آدرس دقیق خود و دیگر مالکین را به اداره ثبت تحویل دهد.

در مرحله بعد مامور اداره ثبت وارد تحقیق و بررسی امر می شود و نتیجه تحقیقات خود را به رئیس اداره ثبت تقدیم می کند و فرد مزبور با این تحقیقات تصمیم خواهد گرفت. اگر ملک مزبور قابلیت افراز داشته باشد، رئیس اداره ثبت پرونده مزبور را به نقشه بردار ثبت تحویل می دهد. نقشه بردار ثبت به همراه نماینده ثبت با مالکین برای معاینه در محل ملک حاضر خواهد شد.

پس از این مراحل اگر ملک قابل افراز بود باید نسخه ای از صورت مجلس و نقشه افرازی به شرکا ارائه شود‌. شرکا می توانند ظرف ۱۰ روز اعتراض کنند. به اعتراض آنان در دادگاه رسیدگی می شود. اگر دادگاه هم معتقد به قابلیت افراز بود، نماینده ثبت کارهای لازم را انجام می دهد و دفاتر املاک سند مالکیت قبلی را باطل می کنند تا سند های جدید صادر شود.

روند رسیدگی دستور فروش ملک مشاع

در دستور فروش آنچه اهمیت دارد گواهی می باشد که از اداره ثبت اخذ شده است و دادگاه با ملاحظه آن، دستور فروش ملک مشاع را صادر خواهد کرد. البته دادگاه به نوبه خود این امر را از اداره ثبت اسناد استعلام خواهد کرد تا از غیر قابل افراز بودن ملک مطمئن شود. با صدور دستور فروش در مرحله اجرا، کارشناس رسمی ملک مزبور را ارزیابی می کند و سپس این نظریه ارزیابی یا قیمت گذاری به شرکا ابلاغ می شود‌ و ایشان ۳ روز فرصت اعتراض دارند.

در غیر این صورت تشریفات مزایده انجام می شود مانند نشر آگهی و ابلاغ به محل استقرار ملک و… و مزایده در مهلت اعلام شده برگزار خواهد شد. طبق قانون اجرای احکام مدنی، مزایده از مبلغ پایه نظر کارشناسی شروع خواهد شد و کسی که برنده مزایده شود باید ۱۰ درصد آن را فی المجلس پرداخت کند و مابقی را ظرف یک ماده تودیع کند. حال اگر برنده مزایده یکی از همان مالکین شریک باشد وی موظف است سهم باقی شرکا را پرداخت کند‌.

مزایده ملک مشاع

وقتی قابل افراز نبودن ملک مشخص شد با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و تنظیم درخواست فروش ملک مشاع و پیوست کردن تمامی مدارک از قبیل گواهی عدم قابلیت افراز به دادگاه مربوطه فرستاده می شود. دادگاه پس از رسیدن دادخواست، بدون تعیین وقت رسیدگی، دستور فروش ملک را صادر می کند و دادنامه را به بخش اجرای احکام ارسال می کند تا از طریق اجرای احکام ملک به مزایده گذاشته شود.

دستور فروش ملک مشاع با سند عادی

اگر یکی از شرکای مال مشاعی درخواست فروش مال مشاعی را داشته باشد ابتدا باید این مال مشاعی غیر قابل افراز باشد و شریکی که درخواست فروش مال مشاعی را داشته باید بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش مال مشاعی باید به موجب مالکیت رسمی مالکیت خودش را اثبات نماید وگرنه درخواست فروش مال مشاعی قابل استماع نمی باشد و همچنین اگر خریدار با خرید سهمی از یک ملک با شریک دیگر مشاعا مالک مال شود تا زمانی که ملک به وی تحویل داده نشده است نمی تواند به موجب سند رسمی دعوای فروش مال مشاع را داشته باشد.

موارد ابطال دستور فروش ملک مشاع

ملک مشاعی قبل از فروش در صورتی که قابل افراز و یا تفکیک باشد و با وجود این شریکی اقدام به فروش مال مشاعی نماید این فروش قابل ابطال می باشد در صورتی که فروش مال مشاعی باید با رضایت همه شرکا باشد. همچنین در صورتی که شریکی برایش حق شفعه ایجاد شود با فروش میتواند اعمال حق شفعه نماید و همچنین اگر تشریفات فروش مال مشاعی از طریق اجرای احکام طی انجام فرایند مزایده رعایت نشده باشد. می توان از طریق تقدیم دادخواست تقاضای ابطال فروش مال مشاعی را از دادگاه صادر کننده فروش مال مشاعی را خواست.

هزینه مزایده ملک مشاع

اگر دادگاه دستور فروش مال مشاعی را صادر کرده باشد براساس ماده ۱۰ آیین نامه قانون افراز و فروش مال مشاعی این هزینه اجرایی به میزان نیم عشر که همان یک بیستم می باشد.

به چه دادگاهی برای فروش ملک مشاع باید برویم؟

با توجه به ملک و شهر آن، دادگاهی که ملک در آنجا قرار دارد صالح است و باید در آنجا درخواست را تقدیم کرد. برای مثال اگر ملک در شیراز است دادگاه شیراز صلاحیت رسیدگی دارد. برای تنظیم دادخواست مزبور و مشاوره در این امر می توانید با وکیل ملکی گروه وکلای متخصص سنا مشاوره ها و راهنمایی های لازم را داشته باشید.

نتیجه گیری

ملک مشاع ملکی است که دارای چند مالک باشد و به نوعی به صورت مشترک مالکیت آن مال را داشته باشند. حال هر یک از طرفین اگر بخواهد این مالکیت مشترک تقسیم شود لازم است که از اداره ثبت افراز آن را بخواهند و اگر غیر قابل افراز تشخیص داده شد می تواند از دادگاه درخواست فروش آن را تقاضا کند. در درخواست فروش دادگاه در قالب دستور رای می دهد و رای یه معنای خاص نیست لذا قابلیت اعتراض و واخواهی یا اعاده دادرسی ندارد و از اعتبار امر مختومه برخوردار نیست.

سوالات متداول درباره فروش ملک مشاعی

برای فروش ملک مشاع ابتدا چه کاری باید انجام داد؟

در این زمینه لازم است ابتدا از اداره ثبت، درخواست افراز شود. در افراز سهم هر کس جدا می شود. حال اگر ملک به نوعی بود که قابل افراز نبود همین گواهی عدم امکان افراز را پبوست دادخواست فروش مال مشاع کرده و از دادگاه چنین تقاضایی به عمل می آید‌.

فروش مال مشاع به دستور دادگاه به چه صورت خواهد بود؟

دادگاه با صدور دستور فروش به واحد اجرای احکام ارجاع می دهد و در آنجا با نظر کارشناسی قیمت ارزیابی می شود و این قیمت پس از اعتراض و… قیمت پایه در مزایده خواهد بود.

درخواست فروش ملک مشاع به کدام دادگاه تقدیم می شود؟

این درخواست از دادگاهی به عمل می آید که در محل ملک مزبور است. یعنی در هر شهری که ملک مستقر باشد؛ دادگاه همان شهر صالح خواهد بود.

هزینه مزایده ملک مشاع چقدر است؟

هزینه فروش و مزایده ملک، یک بیستم قیمت آن خواهد بود که از آن کسر می شود. برای مثال اگر ملک یک میلیارد ارزش داشته باشد، ۵۰ میلیون آن توسط اجرای احکام کسر می شود و مابقی بین شرکا تقسیم می شود.