ابطال سند چیست؟
دعوای ابطال سند به معنای انتقال قانونی یک سند رسمی یا قرارداد از حالت معتبر و قابل اجرا به حالتی است که نامعتبر و غیرقابل اجرا باشد.. به طور کلی، وقتی یک سند یا قرارداد به طور قانونی باطل شود، یعنی آن سند یا قرارداد دیگر اعتباری ندارد و از لحاظ حقوقی فاقد هرگونه بی‌اعتبار و لازم الاجرا بودن است.
تفاوت سند رسمی و سند مالکیت
ابتدائا باید گفت که تشریفات صدور این دو با هم متفاوت است. مورد دیگر این که ثبت ملک به این معنا است که تشریفات ثبتی آن به اتمام رسیده و از آن پس به آن ملک ثبت شده گفته می شود. اما در سند رسمی نقل و انتقال ملک ثبت شده نشانه دهنده این است که معامله فی مابین با انجام تمام قوانین و مقررات به درستی با خریدار منتقل شده است. در سند مالکیت ما اطلاعاتی در مورد ملک داریم و نشانگر مندرجات دفتر املاک است ولی در سند رسمی آنچه انعکاس می ابد این است که آخرین نقل و انتقال انجام شده نسبت به ملک ثبت شده است.
تفاوت دیگری که باید به آن اشاره کرد مرجع ثبت این دو است که در سند مالکیت اداره ثبت عهده دار امر است اما در سند نقل و انتقال دفتر اسناد رسمی آن را تنظیم و ثبت می کند. سند مالکیت دلیل قطعی بر مالکیت شخص بر آن مال می باشد اما سبب ملک به حساب نمی آید در مقابل سند رسمی انتقال هم اماره و دلیل بر مالکیت می باشد هم سبب تملک و انتقال مالکیت به حساب می آید.
تفاوت دیگر این دو در این است که سند مالکیت به معنای خاص سند رسمی و از جهت لازم الاجرایی سند رسمی محسوب نمی شود اما سند انتقالی که در دفترخانه تنظیم می شود جنبه لازم الاجرایی دارد مانند مواردی مثل سند ازدواج. اسناد رسمی تنظیم شده را در هر زمانی می توان دعوای ابطال آنها را به دلیل نداشتن شرایط عمومی اقامه کرد اما سند مالکیت که در اداره ثبت تشریفات آن انجام می شود تنها در موارد محدودی قابلیت ابطال دارد.
ویژگی های دعوای ابطال سند مالکیت
دعوای ابطال سند مالکیت به موجب دادخواست در دادگاه عمومی و حقوقی شهر و حوزه ای اقامه خواهد شد که ملک مزبور در آنجا واقع است، پس دعوای ابطال سند مالکیت در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است. نکته دیگر در مورد این دعوا آن است که هزینه دادرسی آن به این دلیل که یک دعوای مالی به حساب می آید؛ طبق مقررات دعاوی مالی حساب می شود.
موارد ابطال سند مالکیت
ابطال سند مالکیت ممکن است به دلایلی از قبیل مغایرت سند با قوانین ثبت و قانون مدنی باشد یا به دلیل صادر شدن سند مالکیت معارض باشد. صدور اشتباهی سند و ثبت املاک موقوفی و اراضی مربوط به فوت شدگان توسط افراد سود جو نیز از موارد ابطال سند مالکیت به حساب می آید.
مقایسه اسناد و بررسی اختلافات دعوای ابطال سند
مقایسه بررسی این اسناد شامل موارد زیر می باشد:
ابطال سند
با باطل شدن سند تمامی آثار و ارزش اعتباری و استنادی آن از بین رفته و دیگر نسبت به دارنده آن یا اشخاص ثالث فاقد اعتبار بوده و قابل استناد نیست.
فسخ سند
در مواردی است که معامله به صورت سند رسمی انجام گرفته، لیکن با توافق طرفین و یا از طریق خیار ایجاد شده این معامله رسمی منحل می‌گردد.
و این انحلال سند رسمی معامله مطابق تشریفات مقرر در قانون ثبت اسناد و املاک در دفتری که ثبت مزبور در آن به ثبت رسیده ثبت می‌گردد.
اصلاح سند
اصلاح سند، اعتبار سند را کلاً از بین نمی برد بلکه به خاطر برخی اشتباهات ثبتی در تنظیم یا صدور، دارنده رفع اشتباهات و اصلاح سند را درخواست نمی‌نماید که علی‌الاصول در صلاحیت هیئت نظارت می‌باشد.
ابطال سند مالکیت در صلاحیت کجاست؟
در مواردی ابطال سند مزبور در صلاحیت اداره ثبت و در مواردی هم در صلاحیت دادگاه خواهد بود.
ابطال سند مالکیت توسط اداره ثبت
- در مواردی که ابطال باید به حکم قانون صورت بگیرد. در این جا طبق قانون سازمان ثبت اسناد مکلف است که به واسطه قوانین وضع شده و طبق درخواست مراجع قانونی اقدام به ابطال سند مالکیت کند باید دقت کرد که اینجا حکم دادگاه وجود ندارد بلکه حکم قانون است. مانند مواردی مثل اصلاحات اراضی و تقسیم اراضی بین زارعین، حفظ جنگل و منابع طبیعی و مراتع و چنانچه جهات شرعی اقتضا کند، مانند حفظ موقوفه و…
- ابطال سند مالکیت معارض. در اینجا اگر کسی که سند مالکیت معارض دارد پس از مهلت ۲ ماهه ای که از جانب اداره ثبت به وی ابلاغ می شود مبنی بر ثبت دادخواست و تقدیم دادخواست و اخذ گواهی طرف مقابل می تواند پس از آن فرجه از دادگاه گواهی عدم تقدیم دادخواست طرف مقابل را دریافت کند در اینجا بدون حکم دادگاه، خود اداره ثبت راساً اقدام به ابطال سند مالکیت معارض می کند.
- در معامله ای که نسبت به ملک با مساحت معین صورت گرفته پس از معامله معلوم شود که ملک مذکور اضافه بنا دارد خریدار با پرداخت هزینه ها به اداره ثبت خواهان اصلاح سند مالکیت می شود.
- ابطال یا اصلاح سند توسط هیئت نظارت. در ماده ۲۵ مواردی پیش بینی شده است که هیئت نظارت می تواند اصلاح یا ابطال سند مالکیت را انجام دهد.
- چنانچه در اثر بی دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت اشتباهی شده باشد.
- اگر مندرجات ثبت مغایرت و مخالفت با سند رسمی و یا حکم نهایی دادگاه داشته باشد.
- اگر اشتباهی در جریان عملیات ثبتی رخ داده باشد،
- اگر اشتباهی در جریان عملیات مقدماتی رخ داده باشد. یا اینکه اشتباهی در عملیات تفکیکی رخ داده باشد.
ابطال سند به حکم دادگاه
- مواردی را که در صلاحیت دادگاه می باشد عبارت اند از اینکه ملک برخلاف اصول قانونی به ثبت رسیده باشد.
- هر گاه در سند مالکیت تعارض وجود داشته باشد؛ که در اینجا فرد دارنده ۲ ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت فرصت دارد در دادگاه اقامه دعوا کند و تقاضای ابطال سند مخالف را بدهد.
- سندی که مغایرت با حقوق دیگران دارد. برای مثال سند مالکیت بر اساس اشتباه عملیات مقدماتی و ثبتی حاصل شود و هیئت نظارت نیز این امر را مخل حقوق دیگران تشخیص بدهد. به ذی نفع اخطار می دهد که از طریق دادگاه صالح اقدام کند.
- اشتباه در عملیات تفکیک؛ اگر این اشتباه مخل حقوق اشخاص باشد در دادگاه به عمل می آید و اگر مغایر حقوق اشخاص نباشد در صلاحیت هیئت نظارت ثبت می باشد.
مشاوره حقوقی ابطال سند
دعوای ابطال سند از جمله دعاوی می باشد که بسیار شایع و مطرح بوده و نیاز به ارائه دلایل و مدارک محکمه پسند می باشدکه بایستی توسط شخصی که دعوی را مطرح نموده ارائه شود. لذا برای شروع کار و قبل از اقدام به طرح دعوی باید با وکیل متخصص در این حوزه مشاوره و کمک بگیرید زیرا یک وکیل ملکی با تجربه و تخصص می تواند نتیجه دعوا را مشخص نماید.
نتیجه گیری
ابطال سند مالکیت ممکن است در موارد مختلفی صورت بگیرد. اما حتی در امکان طرح این دعوا در دادگاه اختلاف نظر وجود دارد. در هر حال در ماده ۲۵ قانون ثبت به مواردی اشاره شده است که اداره ثبت وظیفه دارد سند را ابطال یا اصلاح کند. مواردی هم وجود دارد که از طریق دادگاه باید برای آن اقدام کرد که در بالا به آن ها اشاره کردیم. اقدام از طریق دادگاه در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد و هزینه دادرسی آن طبق دعاوی مالی حساب می شود.
سوالات متداول درباره دعوای ابطال سند مالکیت
- دعوای ابطال سند مالکیت دعوای مالی است یا غیر مالی؟
این دعوا، مالی به حساب می آید لذا هزینه دادرسی آن طبق مقررات دعاوی مالی حساب می شود.
- در چه مواردی ابطال سند مالکیت در اداره ثبت انجام می شود؟
در بالا به مواردی که ابطال یا اصلاح سند در صلاحیت ثبت و هئیت نظارت می باشد را اشاره کردیم که طبق آن اگر سند مالکیت معارض صادر شده باشد و در دادگاه اقامه دعوا صورت نگیرد یا اینکه در عملیات ثبتی اشتباهی شده باشد.
- در چه مواردی ابطال سند مالکیت در صلاحیت دادگاه است؟
مواردی مثل اینکه مندرجات سند برخلاف اسناد رسمی یا بر خلاف حکم دادگاه باشد و یا اینکه مخالف حقوق دیگران باشد و در حق آنان ایجاد اخلال کند. در بالا به توضیح این موارد پرداخته شد.
- موارد ابطال سند رسمی چیست؟
موارد مانند جعل کردن سند یا صدور اسناد مالکیت معارض از مواردی است که امکان ابطال سند را فراهم می سازد.
- در صورت وجود دو سند معارض که یکی عادی دیگر رسمی است کدام ملاک می باشد؟
اگر چه بسیاری از محاکم به سند عادی اهمیت آنچنانی نمی دهند اما با اثبات معامله صحیح می توان آن را ترجیح داد.
