در مباحث حقوقی خصوصاً حقوق املاک بارها و بارها واژه «سرقفلی» استفاده می شود و شاید بارها این واژه به گوشتان خورده باشد و یا خوانده باشید که در آگهی ها می نویسند: سرقفلی این مغازه به فروش می رسد. در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ و ۷۶ با دو واژه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت روبرو هستیم.
در اینجا ابتدا تعریف سرقفلی و حق کسب و پیشه و سپس تفاوت این دو و مقررات آنها و نکات مهم در باب این دو موضوع بیان خواهند شد.
دسترسی آسان به مطلب
تعریف سرقفلی در کدام ماده آمده است؟
در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ عبارت سرقفلی آمده است و تعریف آن از این قرار است؛ هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
پیشینه حق سرقفلی و قوانین روابط موجر و مستاجر
قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ که قبل از انقلاب تصویب شد تنها حق کسب و پیشه و تجارت در آن ذکر شده بود و بعد از انقلاب قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ تصویب شد که به دلیل این که برخی حق کسب و پیشه را غیرشرعی می دانستند به فکر اصلاح قانون افتاده و مفهوم سرقفلی که پیشینه فقهی دارد وارد ادبیات ملکی مقررات شد.
حق سرقفلی به چه معناست؟
فرهنگ فارسی سرقفلی را پولی دانسته که شخصی به دیگری می‌دهد تا خانه یا دکان را که در اجاره دارد به او واگذار کند. پس در لغت؛سرقفلی مقدار پولی است که به مالک یا مستأجر از طرف مستأجر بعدی پرداخت شده و برخی اوقات نیز سرقفلی را به حق آب و گل و حقی که برای جمع‌آوری مشتری و توسعه کسب و کار حاصل شده تعریف کرده‌اند.
«حق سرقفلی» در ابتدا در عرف شکل گرفت و رواج عرفی آن سبب شد مقنن نیز آن را در قانون پیش بینی کند.
البته سرقفلی در فقه پیشینه داشته و چند نوع است: هم سرقفلی عرفی و هم سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه و آن را امتیازی دانسته اند که طبق آن مستاجر متصرف، به خاطر حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده، در اجاره کردن محل تجاری خود بر اشخاص دیگر حق تقدم دارد.
حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
حق کسب و پیشه یا تجارت به معنای تمدید خودکار عقد اجاره است و مستاجر می تواند ملک را در اجاره خود نگهدارد؛ مگر اینکه به چند دلیل قانونی مالک بخواهد اجاره را به اتمام برساند.
که این دلیل های قانونی عبارتند از:
- تخریب یا نوسازی
- سکونت خود یا خانواده
- نیاز شخصی برای شغل
انواع سرقفلی کدامند؟
سرقفلی دو نوع است: سرقفلی مجازی و سرقفلی واقعی.
حق سرقفلی ارتباطی به شغل فرد و کسب و کارش ندارد و به امکانات محل تجاری مربوط است. سرقفلی امتیازی است که صاحب ملک به مستاجر می دهد. محل ملک، مساحت آن، نوع و امکانات آن گنجایش آن و اموری مثل برق و آب و تلفن و … عواملی هستند که در میزان سرقفلی اهمیت دارند.
چنانچه مالک زمان انعقاد عقد از مستاجر حق سرقفلی را گرفته باشد، مکلف است هنگامی که مستاجر ملک را تخلیه می‌کند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستاجر بپردازد یا مستاجر می‌تواند این حق را با گرفتن مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت نمود در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از او گرفته نشده باشد.
تعریف حق کسب و پیشه (سرقفلی مجازی)
حق کسب و پیشه را حق تجاری نیز نامگذاری کرده اند. حق کسب و پیشه، به تلاش و موفقیت تجاری و حسن شهرت مستاجر مرتبط است و میزان درآمد به دست آمده از کسب با توجه به میزان سرمایه‌گذاری، در آن دخیل است.
چند سوال در باب حق سرقفلی
چرا املاک مسکونی حق سرقفلی ندارند؟
حق سرقفلی مربوط به رشد و ترقی ملک و شهرت تجاری آن است و در مورد املاک تجاری این رشد و ترقی املاک صورت می گیرد و در مورد املاک مسکونی رشد و ترقی ملک نسبت به املاک تجاری بسیار کمتر است؛ به همین دلیل حق سرقفلی و حق کسب و پیشه فقط در مورد املاک تجاری موضوعیت دارد.
بیشتر بخوانید: مقایسه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ با قانون ۱۳۷۶
آیا دعوای سرقفلی مالی است؟
با توجه به تعریف مال، عناصر آن عبارت است از:
- عین موجود در خارج یا منفعت آن
- قابل تقویم بودن به پول
- متعارف بودن تقویم به پول
- قابلیت تقویم به پول به طور بالفعل
و با عنایت به تعاریف دعاوی مالی که اولاً: و بالذات، مطالبه مال هدف مدعی است یا مقصود اصلی و هدف غایی مطالبه است مانند ارزیابی و قابل ارزیابی بودن انتقال سرقفلی و مستفاد از بند ۳ ماده ۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی، از جمله دعاوی مالی است.
آیا حق کسب و حق سرقفلی قابل توقیف است؟
حق کسب و پیشه دارای ارزش مالی است و با رعایت حقوق مالک به نحوی که فوقاً گفته شد ممکن است مورد توقیف قرار بگیرد.
معیار استرداد سرقفلی در انقضای مدت اجاره چیست؟
عبارت صدر ماده با تبصره ۲ تعارضی نداشته و به عبارت دیگر گرفتن وجهی به عنوان سرقفلی از مستاجر، در حقیقت یکی از راه‌های انتقال شرعی سرقفلی (موضوع تبصره دوم ماده) به مستاجر می‌باشد و راه‌های دیگر شرعی می‌تواند صلح، هبه و … باشد.
لذا در صورتی که مالک وجهی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کرده باشد به حکایت صدر ماده ۶ در زمان تخلیه، حق مطالبه سرقفلی به نرخ عادله روز را خواهد داشت.
آیا توقیف یا پلمب مکان تجاری و محل سرقفلی ممکن است؟
نظر به این که اماکن تجاری، محل کسب و پیشه می‌باشد بدون مجوز قانونی پلمپ آن موجه نمی‌باشد ولی توقیف سرقفلی و یا عین ملک بلامانع می‌باشد.