تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی

طرح دعوی تخلیه برای سکونت

طرح این دعوی و قابلیت تخلیه به استناد آن نیز مثل سایر بندها مستلزم شرایطی است که به بررسی آن‌ها می‌پردازیم. یکی از این شرایط شخصی است و بایستی نسبت به شخصی که تخلیه به جهت سکونت وی طرح می‌شود بررسی شود و دیگری شرطی است که در محل مورد درخواست تخلیه باید وجود داشته باشد.

نیاز واقعی به محل سکونت

اولین شرطی که بایستی برای طرح دعوی تخلیه جهت سکونت وجود داشته باشد نیاز واقعی یکی از اشخاص احصاء شده در بند ۳ ماده ۱۵ قانون مورد بحث است. اگرچه در ظاهر بند ۳ به این موضوع اشاره نشده است؛ ولی نظر به فلسفه قانون روابط موجر و مستأجر در خصوص استمرار روابط استیجاری و با توجه به استثنایی بودن موارد تخلیه مذکور در قانون مذکور ۱۵ قانون مذکور بدیهی است که برای درخواست تخلیه به جهت سکونت، الزاماً باید نیاز واقعی و مادی یکی از افراد ذکر شده در ماده وجود داشته باشد؛

بنابراین، در صورتی که موجر تقاضای تخلیه ملک را به علت نیاز مادرش مطرح نماید در حالی که مادرش همراه پدرش با هم در منزل پدری سکونت دارند، مسلم است که اساساً مادر نیازی به محل سکونت ندارد یا موجر درخواست تخلیه ملک را به جهت نیاز فرزندش به محل سکونت مطرح کند در حالی که فرزندش در سن و سالی است که علی‌الاصول در خانه پدری سکونت دارد؛ فلذا یکی از شرایط این دعوی نیاز واقعی می‌باشد و اگر نه علی‌القاعده دعوی موفقیت‌آمیز نخواهد بود.

مناسبت محل تجاری جهت سکونت

محلی که با مجوز بند ۳ ماده مورد بحث درخواست تخلیه آن می‌شود باید فی‌نفسه معد برای سکنی باشد. چنان‌که این شرط از عبارت «در صورتی که محل کسب یا پیشه مناسب برای سکنی هم باشد…» برمی‌آید از این ‌رو لازم است محل کسب و پیشه از لحاظ فیزیکی و لوازم ضروری مورد نیاز قابلیت سکونت داشته باشد. قانون‌گذار با عبارت صدر‌الذکر صرفاً به معد و مناسب بودن محل تجارت جهت سکونت اکتفا نموده است و معیاری در این باب ارائه نکرده است.

تشخیص این موضوع را به عهده دادگاه گذاشته تا با لحاظ عرف حاکم بر زمان و مکان طرح دعوی در این مورد اتخاذ تصمیم نماید.

بی‌شک علاوه بر عین مستأجره که بایستی دارای لوازم ضروری زندگی باشد محل وقوع عین مستأجره نیز دارای اهمیت می‌باشد چه اگر عین مستأجره در یک مجتمع واقع شده باشد که همه واحدهای آن تجاری هستند و اساساً امکان سکونت و رفت‌وآمد به این محل در برخی ساعات مثل شب وجود ندارد و چه بسا از نظر امنیتی سکونت در آن محل مورد قبول سایرین نباشد، حتی اگر عین مستأجره به لحاظ فیزیکی دارای کلیه امکانات و شرایط سکونت باشد شرط لازم برای این بند محقق نمی‌شود؛ بنابراین، برای مناسبت محل سکونت و احراز شرط این بند، بایستی علاوه بر مناسبت داخلی و فیزیکی محل کسب و پیشه نمای کلی و محل وقوع بنا و امکان استفاده مسکونی از آن نیز لحاظ شود.

نمونه دادخواست دعوای تخلیه

نظریات مشورتی دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی

در خصوص دادخواست تقدیمی آقای… فرزند… به طرفیت آقای… به خواسته رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به تخلیه عین مستأجره به جهت نیاز به سکونت فرزندش که شامل یک واحد آپارتمان واقع در پلاک ثبتی… فرعی… از… اصلی بخش… می‌باشد با احراز مالکیت خواهان و وجود رابطه استیجاری فی‌مابین به دلالت تصویر مصدق سند ابرازی پیوست دادخواست و قرارداد اجاره رسمی به شماره… به شرح متن دادخواست و نظر به اینکه خواهان جهت اثبات ادعای خویش مبنی بر مناسبت محل برای سکونت و نیاز فرزندش به محل تقاضای معاینه و تحقیق محلی نموده با توجه به مفاد صورت‌مجلس اجرای قرار مورخ … که مؤید مناسبت محل برای سکونت می‌باشد و گواهی گواهان تعرفه شده که حاکی از نیاز خواهان به عین مستأجره برای سکونت فرزندش می‌باشد

دادگاه اقدام به تعیین کارشناس جهت برآورد میزان حق کسب و پیشه نموده که کارشناس منتخب دادگاه به موجب نظریه شماره… تاریخ… نظریه خویش را تقدیم که در مهلت قانونی مورد اعتراض خوانده قرار گرفت. موضوع به هیئت سه نفره از کارشناسان ارجاع که پس از تقدیم نظریه و مفاد آن حاکی از تعیین حق کسب و پیشه و تجارت به میزان… ریال می‌باشد. این نظریه نیز از جانب خوانده مورد اعتراض قرار گرفته، لیکن به لحاظ عدم پرداخت هزینه کارشناسی در موعد معین دادگاه نسبت به آن ترتیب اثر نداده و بنا به مراتب دادگاه با احراز نیاز خواهان به مورد اجاره برای سکونت فرزندش و تعیین حق کسب و پیشه و تجارت مستنداً به بند ۳ از ماده ۱۵ و با رعایت ماده ۲۸ از قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حکم بر تخلیه و تحویل عین مستأجره صادر می‌نماید که خوانده موظف است

پس از فراهم شدن شرایط و قطعیت حکم صادره در راستای مقررات ماده ۲۷ همان قانون نسبت به تخلیه مورد اجاره ظرف ۲ ماه از زمان پرداخت حق کسب و پیشه اقدام نماید. بدیهی است موجر نیز مکلف است از تاریخ ابلاغ حکم قطعی ظرف ۳ ماه نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر یا ترتیب پرداخت آن به وی اقدام نماید و الا حکم صادره ملغی‌الاثر خواهد

شد. رأی صادره ظرف بیست روز پس از تاریخ ابلاغ در مرجع محترم تجدیدنظر استان… قابل تجدیدنظرخواهی می‌باشد.

نیاز فعلی موجر به کسب و کار در محل

اگرچه در بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مطلبی در باب زمان نیاز موجر نیامده؛ اما ناگفته روشن است که موجر در صورتی می‌تواند به استناد بند مذکور درخواست تخلیه نماید که در زمان تقدیم دادخواست به کسب و کار در جهت امرار معاش معمول زندگی به‌عین مستأجره نیاز داشته باشد. از این ‌رو موجر نمی‌تواند به استناد احتیاج خود در آینده هرچند اگر احتیاج در آینده محرز و مبرهن باشد درخواست تخلیه نماید؛ مثلاً، مالک نمی‌تواند به استناد اینکه سال دیگر بازنشسته خواهد شد- حتی اگر واقعاً بازنشسته شود- درخواست تخلیه به جهت نیاز شخصی مطرح نماید.

احتیاج مادی واقعی موجر به کسب و کار در محل

لازم است موجر برای استناد به بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برای استفاده از محل عین مستأجره، احتیاج مادی واقعی داشته باشد به این مفهوم که عدم اشتغال در عین مستأجره موجبات عسر و حرج موجر را فراهم کرده و مشکلات مالی برای وی به دنبال داشته باشد؛ لذا موجر نمی‌تواند به استناد انجام مقاصد خیرخواهانه یا برای توسعه کسب و کار درخواست تخلیه ملک را به استناد «نیاز شخصی» مطرح نماید.

در این مورد لازم است مستأجر شخصاً به اشتغال در محل و ارتزاق و امرار معاش با درآمد احتمالی حاصله از عین مستأجره نیاز مبرم داشته باشد.

دادخواست تخلیه محل سرقفلی به جهت نیاز شخصی