سند مالکیت معارض چیست؟

اسناد مالکیت معارض چیست؟

یکی از اشتباهاتی که در حوزه ثبت اسناد رخ می دهد، صدور سند مالکیت معارض می باشد. منظور از اسناد مالکیت معارض این است که برای یک ملک دو سند به نام دو شخص صادر شده باشد به این صورت که ابتدا یک سند به نام شخصی برای یک ملک صادر شود و بعد از آن برای همان ملک، سند دیگری به نام شخص دیگر صادر شود.

در این حالت به سند دومی سند مالکیت معارض می گویند و دارنده آن باید دعوای ابطال سند مالکیت معارض را در دادگاه مطرح نماید.

اما باید دید حقوق و تکالیف دارنده سند معارض و سند اولیه کدام است؟ دادگاه در نهایت حکم به بطلان کدام سند می دهد؟ در این مقاله به پاسخ سوالات فوق و سایر مسائل پیرامون این موضوع خواهیم پرداخت.

سند مالکیت معارض چگونه سندی است و انواع آن

به موجب قانون رسیدگی به اسناد معارض، زمانی که راجع به یک ملک یا حدود آن و یا حقوق ارتفاقی (مثل حق عبور از یک ملک) مربوط به آن دو سند صادر شده باشد، به سند دومی سند معارض گفته می شود

و سند اولی معتبر است مگر آنکه دارنده سند معارض با طرح دعوا در دادگاه، حکم ابطال سند اولی را دریافت نماید.

بنابراین انواع تعارض در سند مالکیت به قرار زیر می باشد:

  • تعارض دو سند در اصل ملک: این تعارض زمانی پیش می آید که نسبت به ملکی تماما و یا نسبت به بخشی از آن، دو سند مالکیت به دو تاریخ که یکی زودتر از دیگری است صادر شده باشد.
  • تعارض دو سند در حدود یک ملک: منظور از تعارض در حدود ملک، تعارض در مختصات ملک می باشد.
  • تعارض دو سند در حقوق ارتفاقی یک ملک: برای مثال در صورتیکه در سند مالکیت ملکی حقی از ملک مجاور برای آن قائل شده باشند مثل حق عبور با حق مجرا و غیره ولی مالک و دارنده ی سند مالکیت ملک مجاور این حق را برای ملک مذکور قایل نباشد در این صورت تعارض حقوق رخ داده است است.

سند معارض چیست؟

دارنده سند معارض چه کند؟

همانطور که گفته شد در تعارض میان دو سند مالکیت، اصل بر این است که سندی که ابتدا صادر شده معتبر و سند دومی، معارض و نامعتبر می باشد. اما دارنده سند مالکیت می تواند دعوای ابطال سند اولیه را مطرح کند.

در اینصورت چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که به او ابلاغ شده است؛ در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را از دادگاه صالح در این مدت تقدیم نکند

، اداره ثبت باطل بودن سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد.

سند معارض چیست؟اما دارنده سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی دادگاه مشخص شود؛ حق هیچ گونه معامله با آن سند را ندارد.

در صورتیکه دارنده سند مالکیت مقدم می تواند پیش از تعین تکلیف نهایی در دادگاه نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند، اما دفاتر اسناد رسمی موظفند در متن سند عنوان کنند که نسبت به مورد معامله، سند معارض صادر شده و تا زمان تعیین شدن تکلیف نهایی به خریدار سند مالکیت جدید داده نمی‌شود و در مورد انتقالات بعدی هم همین حکم جاری است.

برخورد ادارات ثبت در خصوص سند مالکیت معارض:

ادارات در صورتیکه به هر طریقی از صدور اسناد معارض اطلاع پیدا کنند مکلفند وجود سند مالکیت معارض و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه به طور کتبی ابلاغ کنند و گزارش آن را به هیأت نظارت ارسال دارند.

اطلاع یافتن اداره ثبت از وجود سند معارض، ممکن است از طریق دارنده سند معارض یا سند اولیه باشد و یا خود اداره ثبت متوجه صدور سند مالکیت شود.

به هر ترتیب پس از اطلاع، نماینده و نقشه ‏بردار ثبت به محل وقوع ملک فرستاده شده و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاک‏ های مجاور؛ نقشه پلاک را ترسیم نموده

و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی مشخص و جریان را به اداره کل ثبت استان جهت طرح در هیأت نظارت ارسال می نمایند.اسناد مالکیت معارض یعنی چه

تکلیف هیئت نظارت در خصوص اسناد معارض

همانطور که در قسمت قبلی اشاره شد، رسیدگی به بحث تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت می باشد،

به موجب بند ۵ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً و یا بعضاً چه نسبت به اصل ملک چه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن در صلاحیت هیأت نظارت می باشد. رأی هیأت نظارت نیز قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.

به این صورت که رای هیئت نظارت پس از صدور به اداره ثبت ارسال می شود و واحد ثبتی رونوشت رای را برای اطلاع ذی ‏نفع به مدت ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت محل، الصاق می کنند

و در صورتیکه ظرف این مدت به رای هیئت نظارت اعتراض نشد رای را اجرا می ‏نماید و در صورت اعتراض در مدت ۲۰ روز گزارش آن را به شورای عالی ثبت ارسال می نمایند.

اسناد مالکیت معارض چیست؟چنانچه شورای عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند که سند مالکیت معارض صادر شده مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام می ‏نمایند و ثبت محل، موضوع تعارض را به دارنده سند مالکیت ثبت معارض ابلاغ می‏ نماید.

چنان‏چه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که به او ابلاغ شده است در مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم ننماید؛ دارنده سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوی را از دادگاه صالح دریافت نموده و طی مدت مزبور به واحد ثبتی تقدیم می کند.

در اینصورت اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک ذکر و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام می نماید.

در صورتیکه سند مالکیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل می‏ نماید.

ولی چنانچه دارنده سند مالکیت معارض طی مدت ۲ ماه در دادگاه صالح طرح دعوا کرده باشد و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم نماید اداره ثبت تا صدور حکم نهایی دادگاه اقدامی در مورد اسناد یاد شده نخواهد کرد.سند معارض یعنی چه؟

مراحل طرح دعوای ابطال سند معارض

ابتدا می بایست دادخواستی مشابه نمونه ای که در قسمت بعدی آمده تنظیم و سپس به دفتر خدمات حقوقی مراجعه نمود و دادخواست خود را ثبت کرد.

در دادخواست باید موارد زیر قید شود:

  1. نام، نام خانوادگی، نام پدر، سن، اقامتگاه و حتی‌الامکان شغل خواهان. (در صورتی که دادخواست توسط وکیل تقدیم شود مشخصات وکیل نیز باید درج گردد.)
  2. نام، نام خانوادگی، اقامتگاه و شغل خوانده.
  3. تعیین خواسته و بهای آن مگر آنکه تعیین بها ممکن نبوده و یا خواسته، مالی نباشد.
  4. تعهدات و جهاتی که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه می داند، به طوری که مقصود واضح و روشن باشد.
  5. آنچه که خواهان از دادگاه درخواست دارد.
  6. ذکر ادله و وسایلی که خواهان برای اثبات ادعای خود دارد، از اسناد و نوشتجات و اطلاع مطلعین و غیره، ادله مثبته به ترتیب و واضح نوشته می شود و اگر دلیل، گواهی گواه باشد، خواهان باید اسامی و مشخصات و محل اقامت آنان را به طور صحیح معین کند.
  7. امضای دادخواست دهنده و در صورت عجز از امضاء، اثر انگشت او.
  • اقامتگاه باید با تمام خصوصیات از قبیل شهر و روستا و دهستان و خیابان به نحوی نوشته شود که ابلاغ به سهولت ممکن باشد.
  • چنانچه خواهان یا خوانده شخص حقوقی باشد، در دادخواست نام و اقامتگاه شخص حقوقی نوشته خواهد شد.

پس از ثبت دادخواست در دفتر خدمات قضایی یا دفتر دادگاه، دعوا برای رسیدگی به یکی از شعب ارجاع می شود و در صورتی که دادخواست کامل و ایرادی مطرح نباشد، رسیدگی توسط دادگاه آغاز می شود.

اسناد مالکیت معارض چیست؟

نمونه دادخواست ابطال سند معارض

ریاست محترم دادگاه حقوقی تهران

با سلام و احترام؛ این جانب …… به آدرس……….. به موجب سند رسمی شماره ۳۸۷۴۰، اداره ثبت شرق تهران، مالک رسمی شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت ۱۳۶۳ متر مربع، واقع در بخش ۱۱ تهران می‌باشم.
به موحب رای شماره ۹۴/۷۳ هیات نظارت ثبت استان تهران، سند مالکیت بنده، بعد از سند مالکیت خوانده محترم در پلاک مورد ترافع صادر شده و با سند مالکیت بنده در تعارض است.
این رای در فرجه مقرر قانونی مورد اعتراض بنده قرار گرفت و پرونده جهت رسیدگی به اعتراض به رای هیات نظارت ثبت استان تهران، به شورای عالی ثبت ارسال گردید.
شورای عالی ثبت، طی رای شماره ۹۵/۸۲۱، مورخ ۱۲ مهر ۱۳۹۵، رای هیات نظارت ثبت استان تهران را ابرام و استوار نمود.
با توجه به تامین دلیل انجام شده و جلب نظر ۷ نفر از کارشناسان رسمی دادگستری در امور ثبتی، و در مهلت مقرر دو ماهه پس از ابلاغ رای شورای عالی ثبت، خصوصا اظهارنظر کارشناسان محترم در این موضوع که پلاک مورد ترافع به واسطه جابجایی پلاک های ثبتی در شرق تهران، اصلا ملک خوانده محترم نیست.
همچنین استشهادیه پیوست از شهود و مطلعین که خوانده محترم و مورث ایشان را طی ۴۰ سال گذشته در ملک مورد ترافع مشاهده ننموده اند و همچنین سابقه تصرف بنده در ملک مورد ترافع، رای شورای عالی ثبت با واقعیت موجود در منطقه و اسناد ارائه شده مطابقت ندارد.
لذا با توجه به اصل مسلم و پذیرفته شده قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در پذیرش و معرفی مرجع رسمی تنظیمات با تقدیم دادخواست حاضر، رسیدگی به موضوع رای قطعی شورای عالی ثبت و پس از اثبات صدق عرایض، صدور حکم به ابطال سند مالکیت مقدم بنا به دلایل پیش گفته و مستندات پیوست و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت هزینه‌های دادرسی و حق الوکاله وکیل مورد استدعاست.