شراکت در املاک و اراضی دارای سابقه دیرینه ای است و اگر به کتب تاریخی مراجعه کرده باشید مالکین اراضی مزروعی یا حتی املاک تجاری و مسکونی چندین نفر بودند که بعضاً با توافقات شفاهی یا کتبی بر مال مشترک و تعرض ناپذیر دیگران اذعان داشته اند.
البته این نکته را نبایست فراموش کرد که اگر قانون یا حقوق به معنای امروزی آن در آن گذشته وجود نداشت اما عرف که به عنوان یکی از منابع حقوق شناسایی شده است، مؤکداً مورد احترام مردم هر منطقه بوده است و ناقض آن را شدیداً مورد نکوهش قرار می دادند.
اما این شراکت امری مادام العمر نبود و ممکن بود که شرکای یک ملک یا زمین روزی تصمیم به تقسیم ملک یا زمین مشترک بگیرند، این تقسیم می تواند دوستانه انجام شود مشروط بر اینکه این تقسیم به تراضی موجبی بر ضرر رساندن به یکی از شرکاء نشود یا اینکه توافق و تراضی ایجاد نشود، به ناچار بایست به حاکم شرع مراجعه کنند.
تاریخ را ورق می زنیم و به عصر کنونی بر می گردیم؛ همچنان اشتراک و اشاعه در اموال اعم از منقول و غیرمنقول پذیرفته شده است و در تعریف قانونی اشاعه آمده است “اجتماع حقوق اشخاص متعدد در شیء واحد” و در تعریفی ساده تر، اگر مالی دو یا چند نفر در مالی سهیم باشند بدون اینکه درصد سهم هر یک اهمیت داشته باشد، آن مال به حالت اشاعه میان مالکین مشترک است، و شرکاء در جزء جزء آن مال سهیم هستند.
برای مثال اگر ملک مسکونی وجود داشته باشد که دو دانگ آن برای زن و چهار دانگ آن برای مردی باشد، در این صورت زن و مرد در جزء جزء آن ملک مسکونی شریک هستند و نمی توانند این ادعا را داشته باشند که یکی چهار دانگ سهم دارد و بایست مزایای بیشتری از ملک داشته باشد بلکه اصل بر مالکیت مشاعی و انتفاع مشاعی از آن مال است مگر اینکه توافق دیگری میان طرفین شده باشد.
- از این مقدمات بگذریم، پرسش اصلی این است که چگونه ملک مشاعی را با وجود عدم رضایت شریک یا شریکان دیگر تقسیم یا اینکه به فروش برسانیم؟؟
برای رسیدن به پاسخ به این پرسش بایست ابتدا، انواع حالت اشاعه از جمله اشاعه اختیاری و اجباری مورد بررسی قرار گیرد، سپس حدود تصرف شرکاء در ملک مشاعی در صورت فروش یا انتفاع و در نهایت روش های تقسیم ملک مشاعی بیان می شود.
انواع حالت اشاعه
یک ملک می تواند به دو طریق میان دو یا چند نفر تحت مالکیت مشاعی قرار گیرد:
- اشاعه اختیاری.
- اشاعه اجباری.
الف- اشاعه اختیاری
در اشاعه اختیاری دو یا چند نفر با اراده و رضایت خویش نسبت به مالی حالت اشاعه ایجاد می کنند که منشاء این حالت اشاعه می تواند قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد بیع و خرید و فروش اموال، هدیه بخشی از اموال توسط مالک به دیگری یا گرفتن طلب از بدهکار در به ازای بدهی اش که می تواند این ایفای بدهی بخشی از مال منقول یا غیرمنقول بدهکار باشد.
برای مثال فردی مالک ملکی کلنگی است و به دلیل ناتوانی در بهسازی و تعمیر آن ملک، از مشاورین املاک آن منطقه درخواست می کند که سرمایه گذاری برای تخریب و مشارکت در ساخت بر روی ملکش اقدام کند.
پس از پیدا شدن سرمایه گذار، دو طرف توافق بر ساخت رستورانی و تغییر کاربری مسکونی به تجاری می کنند و سهم مالک ملک پس از ساخت سه دانگ و سهم سرمایه گذار سه دانگ از آن ملک ساخته شده باشد.
در این صورت طرفین با توافق و ذیل قرارداد مشارکت در ساخت ملک مورد توافق برای ساخت را به حالت اشاعه قرار داده اند.
یا مردی که قصد پرداخت بخشی از مهریه زنش را دارد، از بابت بخشی از مهریه همسرش، دو دانگ از ملکی تجاری را به نامش می کند که این حالت اشاعه در ملک تجاری نشأت گرفته از پرداخت دین مهریه از سوی مرد است.
ب- اشاعه اجباری
نوع دیگری از حالت اشاعه آن است که شرکاء آن مال مشاع اراده ای از خود برای ایجاد حالت اشاعه نداشته اند بلکه به حکم قانون یا بصورت تصادفی ایجاد شده است.
برای مثال فردی که فوت می کند و اموالی از خود بالاخص ملک بجای می گذارد، آن ملک میان وراث تحت مالکیت مشاعی قرار می گیرد و وراث هیچ اراده در ایجاد حالت اشاعه نداشته اند بلکه بصورت قهری ملک میان وراث مشترک می باشد.
در مثال دیگر ممکن است دو کشاورز هر کدام ۵ تن برنج به شالی کوبی داده باشند و به دلیل خطای متصدی شالی کوبی برنج هر دو کشاورز باهم مخلوط شود در این صورت حالت اشاعه تصادفاً و بدون خواست دو کشاورز ایجاد شده است و هر یک در جزء جزء آن ۱۰ تن برنج شریک هستند.
تصرفات شرکاء در ملک مشاعی
همانطور که بیان شد، شرکای ملک مشاعی در جزء جزء مال مشاعی شریک هستند و یکی که سهم بیشتری دارد نمی تواند مانع بهره مندی شریک دیگر از ملک مشاعی شود و هر شریک می تواند تصرفاتی در ملک مشاعی داشته باشد.
اما این تصرفات بایست در چارچوب قانون انجام شود وگرنه تصرفات فضولی و در صورتی که شریک رضایت به این تصرفات خارج از حدود قانونی ندهد، باطل است و شریک خاطی مسئول هر گونه جبران خسارت به شریک دیگر یا سایرین خواهد بود.
تصرفات هر شریک در ملک مشاعی را می تواند به دو حوزه تصرفات حقوقی و تصرفات مادی تقسیم کرد.
ابتدا مثالی بیان می شود تا بر مبنای مثال هر دو تصرف را تشریح کنیم؛ فرض بگیرید زن و شوهری در ملکی مسکونی با متراژ ۱۱۰ متر، دو خواب با سهمی مساوی هر کدام سه دانگ شریک هستند، در این شرایط زن و شوهر که مالک ملک مشاعی می باشند، وضعیت تصرفات حقوقی و مادی ایشان به چه نحو می باشد؟
الف- تصرفات حقوقی
ابتدا بایست تعریفی از تصرفات حقوقی ارائه شود؛ منظور از تصرفات حقوقی هر گونه اعمال حقوقی از جمله، فروش، صلح، اجاره، هبه، و حتی عقودی که قبض در آنها از جمله ارکان صحت عقد می باشد مثل وقف را تصرفات حقوقی در ملک مشاعی می گویند.
مطابق با تعریف بالا، زن می تواند سهم سه دانگ از ملک مسکونی که اگر سند تفکیکی دارد و افراز شده باشد، را به دیگران بفروش برساند یا اینکه هدیه دهد و یا حتی وصیت کند که بعد از فوتش وقف در امور خیریه باشد. قانون تمامی این تصرفات حقوقی شریک در مال مشاع را مورد احترام قرار می دهد تا زمانی که این تصرفات حقوقی نیازی به تصرفات مادی و تملیک آن سه دانگ نداشته باشد.
ب- تصرفات مادی
منظور از تصرفات مادی می تواند تملیک یا قبض سهم مشاعی بغیر باشد مثل فروش یا اجاره یا تعمیرات در ملک مشاعی باشد بدون اینکه اجازه از شریک دیگر گرفته شود.
در واقع با توجه به اصل شرکاء در جزء جزء مشاعی سهیم هستند، در مثال بال، زن نمی تواند بگوید که من مالک سه دانگ از ملک مسکونی هستم، به همین دلیل یکی از اتاق های خانه برای من است و همچنین نمی تواند بگوید که چون من ماشین دارم فقط می تونم از پارکینگ ملک مسکونی مشاعی استفاده کنم بلکه شرکاء یا بایست با توافق یکدیگر نسبت به بهره مندی مادی و فیزیکی از ملک مشاعی اقدام یا موضوع را برای حل و فصل به محکمه ببرند.
روش های فروش ملک مشاعی بدون اجازه شریک
همانطور که در مقدمه به صورت ضمنی به آن اشاره کردیم، شرکای یک ملک ممکن است روزی برسد که تصمیم بر پایان این حال اشاعه و اشتراک بدهند، در این صورت اگر با توافق یکدیگر نسبت به فروش یا تقسیم یا افراز آن اقدام کنند، مشکل و اختلافی ایجاد نمی شود اما مشکل آنجا ایجاد می شود که یکی از شرکاء مخالف با تقسیم یا فروش باشد.
در این صورت قانون چندین راهکار ارائه داده است:
الف- افراز
در مثال بالا (ملک مسکونی مشاع میان زن و شوهر) اگر شوهر، قصد فروش یا تقسیم مال مشاعی را داشته باشد و زن راضی به این تقسیم نباشد، چون افراز مال مشاعی صرفاً نسبت به اموال تجزیه پذیر است و ملک مسکونی چون دارای اجزای یکسان نیست.
برای مثال یک ملک مسکونی عموماً یک سرویس حمام و دستشویی دارد و در صورت افراز سرویس حمام و دستشویی در سهم مرد یا زن باید قرار گیرد پس افراز را نبایست با تفکیک یکی دانست.
در تفکیک اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد، زوجین مالک ملک مشاعی می تواند به اداره ثبت مراجعه و درخواست صدور سند تفکیکی کنند.
در این صورت کارشناس اداره ثبت پس از بازدید از ملک و نقشه برداری از آن نسبت به خواست مالکین مشاعی ملک و صدور سند تفکیکی (سه دانگ سه دانگ) پس از پرداخت هزینه های ثبتی اقدام می کند.
پس آگاه باشید آنچه که نسبت به افراز ملک مشاعی گفته می شود عموماً در اراضی استفاده می شود چون زمین از لحاظ کیفیت و مرغوبیت عموماً دارای شرایط یکسان است پس می توان نسبت به افراز آن اقدام کرد.
ب- تقسیم به تعدیل
تقسیم به تعدیل نوعی افراز ملک است اما به دلیل تفاوت ارزش ملک یا زمین، ممکن است سهم یکی از شرکاء در زمین یا ملک از نظر متراژ بیشتر از شریک دیگر باشد تا تعادل قیمتی میان شرکا ایجاد شود.
برای مثال اگر زمینی به متراژ ۱۰۰۰ متر وجود داشته باشد، و بخش جنوبی آن مشرف بر خیابان اصلی باشد و بخش شمالی آن باغی مخروبه باشد، در این صورت اگر نتوان زمین را به گونه ای تقسیم کرد که هر دو شریک از بخش مرغوب زمین منتفع شوند، جوری افراز انجام می شود که برای مثال ۶۰۰ متر از زمین شمالی به یک شریک و ۴۰۰ متر از زمین جنوبی به شریک دیگر داده می شود و در ارزش ریالی آن ها تعادل یکسان برقرار شده است.
پ- فروش
اگر یکی از شرکاء خواهان فروش سهم مشاعی خودش از ملک باشد، ابتدا اینکه برای شریک دیگر حق اولویت (به اصطلاح حقوقی حق شفعه) ایجاد می شود.
شریک دیگر می تواند همان مبلغی که خریدار سهم دیگر شریک پرداخت کرده است را پرداخت کند و مالک تمام ملک مشاعی شود و اگر این امر انجام نشد و شرکاء ملک مشاعی توافق و رضایت بر فروش نداشته باشند، به ناچار شریکی که خواهان فروش سهم الشرکه خود از ملک مشاعی است، بایست به دادگاه صالح (دادگاه محل وقوع ملک) مراجعه و دادخواست افراز و فروش ملک مشاعی را اقامه کند تا از طریق روند قضایی به خواست ایشان رسیدگی شود.
نتیجه گیری
نتیجتاً املاک مشاعی از جمله بحث برانگیز ترین دعاوی مرتبط با املاک است که برای تقسیم یا افراز ملک مشاعی دو طریق عمده اداره ثبت محل وقوع ملک یا دادگاه صالح می باشد.
در مسیر نخست ملک بایست سابقه ثبتی یعنی دارای سند رسمی مالکیت باشد که با رعایت کردن نکاتی که در بالا اشاره شد، می تواند گفت خواست هر دو طرف رعایت می شود.
سؤالات متداول
برای افراز ملک مشاعی که شریک راضی نمیشه، سند جدا صادر میشه؟
افراز به تقسیم فیزیکی ملک اشاره دارد اما در صدور سند مستقل و تفکیکی، شرکاء یا یکی از شرکاء می تواند از اداره ثبت نسبت به ثبت درخواست صدور سند تفکیکی اقدام کند.
شریکی که راضی به فروش ملک مشاعی نمی شود و خودشم نمی خرد، تکلیف شریک دیگرش چیه؟
می تواند از طریق دادگاه نسبت به طرح دعوای افراز یا فروش ملک مشاعی اقدام کند.
