سیر تا پیاز فسخ قرارداد ملکی

فسخ یکی از اتفاقاتی است که ممکن است در هر قراردادی بیفتد، این مورد در قراردادهای ملکی نیز امکان پذیر است. در حقیقت در قراردادها تا لحظه آخر و در زمان نوشتن و امضا نمودن قرارداد اجاره نامه و یا مبایعه نامه ملک و… نمی‌توان مطمئن بود که این قرارداد، به نتیجه می‌رسد و یا خیر حتی گاها پس از منعقد شدن قرارداد یکی از طرفین و یا هر دو طرف تصمیم بر برهم زدن قرارداد می‌گیرند.

با توجه به نوسانات قیمتی، این اتفاق در معاملات املاک بسیار شایع و رایج است و از این رو برای جلوگیری از آسیب به طرفین معامله، قوانین و مقررات خاصی وضع شده است که می‌بایست بدان پایبند بود.

باید دقت داشت که همواره می‌بایست که قرارداد را به دقت خواند حتی با وجود اطمینانی که به بنگاه معاملاتی وجود دارد، پیش از مطالعه دقیق قرارداد، هیچگاه آن را امضا نکنید چرا که اعتماد به افراد گاها مشکلات جبران ناپذیری را به دنبال خواهد داشت.

برای انحلال قرارداد ممکن است یکی از موارد ذیل اتفاق بیفتد:

1. اقاله
2. فسخ
3. حکم قانون

در این مطلب در تلاشیم که یکی از مهمترین مباحث که مبحث فسخ قرار داد است ، به صورت مفصل شرح دهیم.

مفهوم فسخ قرارداد چیست؟

فسخ در قرارداد در لغت عبارت است از: نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن. اما در اصطلاح عبارت است از: منحل کردن ارادی یکی از طرفین قرارداد، هر دو طرف و یا شخصی ثالث در یک قرارداد.

در کلیه قراردادهای ملکی اعم از خرید و یا اجاره و …، بندی در قرارداد مبنی بر فسخ قرارداد گذاشته می‌شود و ذکر می‌شود که در مدت زمانی مشخص و با رعایت قوانین و ارائه نمودن دلایل مشخص به طرفین این امکان را می‌دهد که قرارداد را فسخ نمایند.

ماهیت فسخ قرارداد چیست؟

فسخ در حقیقت یک انشایی است یک طرفه و مانند ابراء نوعی ایقاع محسوب می‌گردد و بدین وسیله، یک طرف بطور مستقل می‌تواند حقی که مبنی بر فسخ دارد را اعمال نماید حتی اگر طرف دیگر رضایت نداشته باشد.

مبنای فسخ چیست؟

مبنای فسخ قراردادها متفاوت است. مبنای فسخ قرارداد گاه مبتنی بر حقی است یا به وسیله حکم مستقیم قانون ایجاد شده است و یا به وسیله توافق طرفین به وجود می آید که این حق برای یکی و یا هر دو طرف ویا حتی برای ثالث می‌باشد.

فسخ قرارداد ملکی در قوانین مدنی چگونه است؟

باید بیان نمود که در قانون مدنی، به اجازه فسخ قرارداد ملکی، خیار می گویند و در صورتی که یکی از شرایط برای خریدار و یا فروشنده وجود داشته باشد، نیازی به پرداخت مالی که تعیین شده است، نمی‌باشد.

1. خیار مجلس: تا زمانی که طرفین پس از منعقد نمودن قرارداد در کنار یکدیگر هستند و جلسه را ترک ننموده‌اند و از یکدیگر جدا نشده‌اند، هر یک حق دارد که قرارداد را فسخ نماید.
2. خیار شرط: مدت زمانی است که با توافق طرفین معین می‌گردد و در این مدت خریدار و یا فروشنده ملک، می‌تواند که قرارداد را فسخ نماید.
3. خیار تأخیر ثمن: اگر که شخص خریدار تا ۳ روز مبلغ ملک را پرداخت ننماید، و همچنین فروشنده نیز ملک را تحویل او نداده باشد، فروشنده می‌تواند که قرارداد را فسخ نماید.
4. خیار عیب: خریدار اگر که پس از پرداخت ثمن و تحویل ملک متوجه ایرادی و عیبی گردد، به عنوان مثال: ایرادات برق و سیم و یا لوله کشی و … می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.
5. خیار غبن: اگر هر یک از طرفین معامله پس از اینکه معامله انجام شد دریابد که به لحاظ مالی متضرر گشته است و به مبلغی بیشتر و یا کمتر ملک را معامله نموده است، حق فسخ معامله را خواهد داشت.
6. خیار تدلیس: اگر هر یک از طرفین معامله، نکاتی را بیان نمایند که ارزش واقعی ملک را بیشتر و یا حتی کمتر جلوه دهد، طرف مقابل می‌تواند که قرارداد را فسخ نماید.
7. خیار رویت و خیار تخلف از وصف: اگر که خریدار بدون مشاهده ملک، و با در نظر گرفتن توصیفات ملکی را معامله نماید، و پس از مشاهده ملک متوجه شود که آن توصیفاتی که بیان شده را ملک ندارد، می‌تواند که قرارداد را فسخ نماید.

همچنین در صورتی که خریدار ملک را در گذشته دیده باشد ولی پس از عقد قرارداد متوجه عدم وجود صفات گذشته شود نیز می‌تواند که قرارداد را فسخ نماید.

انواع فسخ قرارداد کدام است؟

۱-فسخ قرارداد بر اساس توافق طرفین: طرفین قرارداد می‌توانند در ضمن عقد و یا خارج از آن، برای یک طرف یا دو طرف معامله و یا حتی شخصی ثالث، حق فسخ قرار دهند.

۲-فسخ قرارداد بر اساس قانون: فسخ قانونی زمانی است که قانون برای جلوگیری از ضرری که متوجه یکی از دو طرف معامله شده است و کاملاً ناخواسته بوده است، دستور فسخ را صادر می‌نماید.

قوانین فسخ معاملات ملک

بسیار اتفاق افتاده است که افراد بدون خواندن اصل قرارداد و صرفاً بر حسب اعتماد، ملکی را معامله می‌کنند و دریغ از اینکه کسی که سند را تنظیم نموده است، اسقاط کافه خیارات را در یکی از این بندها گنجانیده است که این به ضرر افراد بوده است و برخلاف تصور که طرفین می‌توانند در مدت زمان مشخصی که درج شده است و دلایلی موجه قرارداد را فسخ نمایند.

دیگر این حق از بین رفته و شما از کلیه این حقوق محروم می‌شوید و هیچ حقی برای شما جهت فسخ قرارداد وجود نخواهد داشت از این رو هیچ گاه به هیچ کس حتی بنگاه‌های املاک و افراد اطمینان ننمایید و متن قرارداد را شخصاً بطور دقیق ملاحظه نمایید.

شرط فسخ نمودن قرارداد ملکی چیست؟

1. اراده شخص
2. عدم اکراه شخص و داشتن رضایت کامل: بدین معنا که اگر شخصی در اثر اکراه و عدم تمایل قرارداد را فسخ نماید و اکراه او محرز گردد، این فسخ اثر قانونی نخواهد داشت و کان لم یکن تلقی می‌شود.
3. فسخ را باید شخصی انجام دهد که اهلیت داشته باشد، چه به لحاظ سن، عقل و … .

از مهمترین قراردادهای ملکی، قرارداد اجاره، خرید و فروش و همچنین پیش فروش ملک می‌باشد که در ذیل به آن ها می‌پردازیم.

فسخ قرارداد اجاره چگونه است؟

 باید در ابتدا این نکته را یادآور شویم که فسخ قرارداد اجاره به هر دلیلی ممکن نیست و موجر و مستاجر نمی توانند هر زمان که بخواهند قرار داد را فسخ کنند مگر اینکه توافق کرده باشند و شرط فسخ وجود داشته باشد و خیارات را نیز ساقط نکرده باشند، در فسخ پیش از موعد، مستأجر و موجر قراردادی را با بازه زمانی معین امضا نموده‌اند؛ لکن قرارداد اجاره به پایان نرسیده است.

موارد زیر فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر می باشد:

• ملک مورد اجاره شرایط بیان شده را نداشته باشد که مستاجر می تواند با استناد به خیار تخلف وصف ملک را فسخ نماید: مثلا گفته شده که ملک آشپزخانه مجزا دارد و نداشته است.
• خیار شرط در قرارداد گنجانده شده که با مشخص کردن مدت آن طرفین می توانند قرارداد را فسخ نمایند.
• ملک دچار نقص وایرادی باشد که قابل تعمیر نمی باشد یا اساسا قابل تعمیر است اما موجر که قبلا تعهد تعمیر کرده بوده؛ حاضر به این کار نمیشود.

موارد زیر فسخ قرارداد اجاره توسط اجاره دهنده می باشد:

• آن زمانی است که موجر شرایط خاصی را ذکر نموده است و در قرارداد ذکر کرده است و پس از آن مشخص می‌گردد که مستأجر آن ویژگی را نداشته است.
  به عنوان مثال: شخص موجر بیان می‌دارد که من فقط ملکم را به وکیل، پزشک و … اجاره می‌دهم و مستأجر جهت منعقد نمودن قرارداد مدارک جعلی ارائه نموده و بعداً مشخص می‌شود که او صفات و یا شرایط مورد نظر را نداشته است.
• یا وفق قانون در صورتی که مستأجر ۳ ماه اجاره بها را نپردازد، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.
• یا اگر مستاجر به تعهدات خود عمل نکند.
• یا مستاجر اجازه ورود به خانه را برای تعمیرات آن ندهد.

فسخ قرارداد فروش چگونه است؟

در هر مبایعه نامه‌ای اصطلاحاتی حقوقی ذکر می‌شود که افراد می‌بایست نسبت به آن ها آشنایی داشته باشند که مهمترین آن عبارت است از خیارات و انواع آن. در بخش خرید و فروش ملک باید که نکاتی را در نظر داشت و از حدود قرارداد تخطی ننموده و املاک را بر حسب اوصاف ذکر شده در قرارداد تحویل نمود.

به عنوان نمونه: در صورتی که مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد منعقده باشد، خریدار حق فسخ دارد و اگر متراژش بیشتر باشد، فروشنده حق فسخ خواهد داشت.

فسخ قرارداد پیش فروش ملک چگونه است؟

در پیش فروش املاک، در صورتی که ساختمانی که احداث گشته است با ساختمانی که در قرارداد ذکر شده است اوصافی متفاوت داشته باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

برای مثال: اگر مساحت ملکی که پیش فروش شده است ۵ درصد کمتر از مساحتی باشد که توافق شده است، قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد را داده است و اگر تا ۵ درصد بیش از مقدار مورد توافق باشد، فروشنده حق فسخ نخواهد داشت.

نحوه فسخ قرارداد چگونه است؟

برای فسخ قرارداد دو راه وجود دارد:

• در ساده‌ترین حالت، طرفین در صلح و سازش تصمیمی مبنی بر فسخ می‌گیرند، در این حالت شخصی که تمایل به فسخ دارد بدون نیاز مراجعه به دادگاه و بدون مشکل، قرارداد را فسخ می‌نماید.
• اما گاه صرفاً یک طرف تمایل به فسخ دارد و طرف دیگر این امر را نمی‌خواهد، فلذا مشکلاتی ایجاد می‌گردد که در این حالت طرفین می‌بایست که به دادگاه رجوع نمایند و دادگاه نظر قطعی خود را در خصوص فسخ قرارداد اعلام دارد.

البته باید در نظر داشت که در مواردی برای پیشگیری از ایجاد ضرر، قانون مستقیماً به شخص این حق را می‌دهد که بدون مراجعه به دادگاه، قرارداد را فسخ نماید.

به عنوان نمونه: شخصی به مدت ۲ هفته در خانه‌ای که اجاره کرده است زندگی می‌کند و متوجه می‌شود که خانه ایراداتی دارد و زندگی در آن امکانپذیر نیست، در این جا فرد وفق مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی می‌تواند عقد اجاره را فسخ نماید.

همچنین ماده ۴۷۸ صراحتاً بیان نموده است که:

هرگاه مشخص گردد که عین مستاجره در حین اجاره عیبی داشته باشد، مستأجر می‌تواند که اجاره را فسخ نماید و یا به همین شکل قبول نماید و اجاره را تماماً پرداخت کند. لکن اگر موجر رفع عیب نماید، به طوری که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.

مستندا به ماده ۴۷۹ قانون مدنی، عیبی باعث فسخ اجاره می‌شود که برای انتفاع، سختی و برای منفعت، نقصی ایجاد نماید.

چند پرسش و پاسخ در زمینه فسخ قرارداد ملکی

آیا فسخ قرارداد به ضرر افراد است؟

در قراردادهای ملکی، عموماً قید می‌شود که هریک از طرفین اگر تمایل به فسخ داشته باشد، باید ضرر و زیان به طرف مقابل بدهد و نکته حائز اهمیت آن است که هر دو طرف از این موضوع آگاهند و با علم این عمل را انجام می‌دهند. در نتیجه اگر این مبلغ آگاهانه تعیین شده باشد، هیچ یک از طرفین ضرری را متحمل نخواهد شد.

پرداخت ضرر و زیان‌ها ناشی از فسخ قرارداد بر عهده چه کسی می‌باشد؟

همانطور که پیش تر ذکر گردید، در تمامی قراردادها و حتی قراردادهای املاک اعم از اجاره و یا خرید و … بندی وجود دارد که به صراحت ذکر شده است که اگر یکی از طرفین خواستار فسخ قرارداد باشد، باید که مبلغی به طرف مقابل بپردازد.

مبلغ این ضرر و زیان مقداری مشخص نبوده و در تمامی قراردادها یکسان نمی‌باشد و در حقیقت به نحو توافقی و منصفانه و با در نظر گرفتن ارزش ملک و قصدشان مبنی بر اجاره و یا خرید ملک، تعیین می‌گردد و شخصی که متقاضی فسخ است با پرداخت آن مبلغ می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

امکان فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک وجود دارد؟

در صورت وجود شرط فسخ و درج خیار بله