مفهوم تخلیه، تخلیه ملک تجاری

دعوای تخلیه ملک در روابط استیجاری معمولاً از طرف موجر علیه مستأجر مطرح می‌شود. معمول‌ترین حالت آن هنگام انقضاء مدت اجاره است. درصورتی که مدت اجاره پایان یافته باشد ولی مستأجر عین مستأجره را تخلیه ننماید موجر می‌تواند با طرح دعوای تخلیه از طریق مراجع قضائی (درحال حاضر شورای حل اختلاف) اقدام به تخلیه ملک خود نماید.

در صورتی که مدت اجاره منقضی نشده باشد برای طرح دعوای تخلیه لازم است شرطی مبنی بر فسخ و تخلیه در قرارداد اجاره وجود داشته باشد که در چنین وضعیتی دعوای تخلیه همراه با درخواست اعلان فسخ قرارداد اجاره مطرح می‌شود.

مثال برای دعوایی تخلیه و فسخ

به عنوان مثال ممکن است دعوای تخلیه همراه دعوای فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره بها یا عدم رعایت شرط یا تعهد مندرج در قرارداد اجاره مطرح شود، یعنی موجر مستنداً به شرط مندرج در قرارداد اجاره فسخ و تخلیه را درخواست نماید و در دادخواست «صدور حکم به اعلان فسخ و تخلیه» را با هم مطالبه کند.

عدم تخلیه ملک توسط مستاجر

در صورتی که مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره از تخلیه محل اجاره خود دادری نماید بسته به اجاره مسکونی و یا تجاری متفاوت می باشد اگر محل اجاره محل حق و کسب و پیشه باشد قرارداد باید تمدید شود و مالک و یا موجر نمی تواند مستاجر را تخلیه نماید ودر مورد محل سرقفلی و یا محل مسکونی با اتمام مدت اجاره مستاجر باید تخلیه نماید در غیر این صورت مالک و یا موجر می تواند اقدام به تخلیه محل اجاره نماید.

دستور تخلیه فوری ملک تجاری

در صورتی که مستاجر از تخلیه امتناع نماید مالک می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف درخواست دستور تخلیه نماید تا بر اساس این دستور محل اجاره فورا تخلیه شود.

دستور تخلیه ملک تجاری در صلاحیت کجاست

دستور تخلیه بر اساس توضیحات بالا که بیان شده صدور این دستور در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد.

اظهارنامه تخلیه ملک تجاری

مالک می تواند در موعد تخلیه محل اجاره طی ارسال اظهارنامه ای این حق را از مستاجر بخواهد و در صورت عدم تخلیه این اظهارنامه یک امتیازی است برای مالک که می تواند خسارت تاخیر تادیه اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه نماید.

تخلیه ملک تجاری در زمان کرونا

بر اساس مصوبه ی ستاد مقابله با کرونا شرایط مربوط به تخلیه در این مصوبه مختص اماکن مسکونی می باشد و در خصوص اماکن تجاری اجرا نمی شود.

تفاوت خلع ید و تخلیه ید

اگر چه از یک دیدگاه دعوای خلع ید اعم از تخلیه است اما تفاوتهایی که  باختصاراً  ذکر میشود مرز بین این دو دعوا می باشد:

2.  تفاوت در ارکان دعوا: منشأ دعوای خلع ید غصب است به نحوی که هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد حال آنکه در دعوای تخلیه ید قرارداد اجاره وجود دارد و دعوای تخلیه همانطور که گذشت به جهت پایان یافتن مدت اجاره یا تخلف از شروط عقد اجاره مطرح می‌شود.
3. به عبارتی ساده‌تر دعوای تخلیه زمانی مطرح می‌شود که ید متصرف (خوانده) مأذون است یعنی با اذن مالکانه یا قانونی شروع شده و به ‌اصطلاح مسبوق به اذن است در حالی که در دعوای خلع ید، اذنی در کار نیست و شروع تصرفات غاصبانه است.
4. برای طرح دعوای (تخلیه) مالکیت عین ملک شرط نمی‌باشد و صرف مالکیت منافع کفایت می‌کند. اما طرح دعوای خلع ید فرع بر مالکیت است به دیگر سخن صدور حکم در دعوای خلع ید مستلزم اثبات و احراز مالکیت خواهان است حال آنکه در دعوای تخلیه صرف مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور حکم کفایت می‌کند.
5.  تفاوت در موضوع دعوا: موضوع دعوای خلع ید الزاماً مال غیرمنقول می‌باشد لیکن موضوع دعوای تخلیه ید ممکن است مال منقول یا غیرمنقول باشد.
6.  تفاوت در مالی یا غیرمالی بودن دعوا: دعوای تخلیه ید یک دعوای غیرمالی اعتباری است و هزینه دعاوی غیر مالی کمتر می باشد.

تخلیه ملک تجاری

نحوه تخلیه در صورتی که مالک منافع خوانده است و مالک عرصه اداره اوقاف

پرسش: خواهان تقاضای تخلیه ملک تجاری را که اجاره داده است به لحاظ انتقال به غیر نموده، عرصه، پلاک موقوفه است و قسمتی از اعیان آن نیز در اثر باران تخریب شده و توسط خوانده مجدداً احداث بنا شده است. مالکیت منافع عرصه متعلق به خوانده است و تاکنون نیز مال‌الاجاره را به متولیان موقوفه «وقف خاص» می‌پرداخته است اجاره خواهان تنها نسبت به اعیان بوده است، حال صدور حکم تخلیه مستلزم تخلیه نسبت به عرصه نیز می‌باشد که مالکیت منافع آن با خود خوانده است و نسبت به قرارداد با متولیان موقوفه، نحوه صدور حکم و اجرای آن چگونه خواهد بود؟

نظر اکثریت تخلیه ملک تجاری

در اماکن تجاری چنانچه ورثه خواستار تخلیه مستأجر باشند باید کلیه ورثه خواستار تخلیه باشند و الا دعوا قابلیت استماع نخواهد داشت. در مورد سؤال نیز از باب وحدت ملاک و این‌که حق هیچ‌یک از مالک اعیانی و متولی عرصه ترجیح بر دیگری ندارد، درخواست تخلیه باید توسط مالک اعیانی و متولی عرصه توأمان اقامه شود و الا قابلیت استماع ندارد و مفاد ماده ۵۰۴ قانون مدنی نیز حکایت از این امر دارد که نمی‌توان حقوق هریک از مالک اعیانی و متولی موقوفه را بر دیگری ترجیح داد.

نظر اقلیت تخلیه ملک تجاری

اباحه تصرف داده شده نسبت به بنا، عینی، غیر از اباحه تصرف زمین برای تصرفات موقتی است؛ بنابراین، متولی موقوفه با دادن اذن اباحه تصرف به جهت ایجاد بنا در واقع منافع این قسمت از عرصه را کلاً در اختیار مالک اعیانی قرار داده است و اساساً تنظیم اجاره با شخص ثالث نسبت به عرصه با توجه به تعلق منافع عرصه به مالک اعیانی فاقد وجاهت قانونی می‌باشد؛ بنابراین، مالک اعیانی، هم مالک عین و هم منافع عرصه مورد نظر است، در نهایت حق درخواست تخلیه را به تنهایی دارد و چنانچه متولی موقوفه بابت منافع عرصه، عوضی را مطالبه کند می‌تواند به شخص اول که منافع را برای او اباحه تصرف نموده بود مراجعه و درخواست عوض نماید.

نظر کمیسیون تخلیه ملک تجاری

 تعارضی که در فرض سؤال وجود دارد این است که مالکیت منافع عرصه را جدا از مالکیت اعیانی انگاشته‌اند درصورتی‌که همان‌گونه که در نظر اقلیت استدلال شده، دارنده منافع عرصه موقوفه، پس از احداث اعیانی با مجوز قانونی، مالک اعیانی در عرصه موقوفه می‌گردد. در این حالت فرض این‌که مالک منافع جدا از مالک اعیانی باشد متصور و محقق نیست. با این ترتیب از حیث نتیجه نظر اقلیت تأیید می‌شود.

تخلیه محل استیجاری بانک

چون رأی صادره بر تخلیه محل استیجاری بانک به استناد شق ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بوده و قاضی امر با شهادت شهود، احتیاج فرزندان مالک را برای سکونت در محل اجاره احراز کرده است.

رأی صادره تخلف نیست و شکایت وکیل بانک مبنی بر اینکه قاضی دادگاه می‌بایست قرار معاینه و تحقیق محلی صادر نماید و دادسرای انتظامی نیز آن را به لحاظ عدم انجام ‌وظیفه قانونی تخلف داشته، وارد به نظر نمی‌رسد.

در مورد اعتراض وکیل بانک به میزان سرقفلی و عدم توجه قاضی به اعتراض مزبور و عدم ارجاع موضوع به هیئت کارشناسان با توجه به دفاع دادرس دادگاه حقوقی ۲ مستقل و همچنین دفاع رئیس دادگاه حقوقی یک که ارجاع مجدد را برای تعیین سرقفلی به کارشناس ضروری ندانسته، این امر محمول بر نظر قضائی آنان است.

تخلیه ملک مشاعی

صدور حکم بر تخلیه ملک مشاع و فرض اجرای آن نسبت به شش‌دانگ با وجود الزام مقرر در ماده ۴۲ قانون اجرای احکام مدنی، ممکن است موجب این توهم شود که اولاً زائد بر خواسته عمل شده که جایز نیست؛

 ثانیاً: چون حق استدامه و استقرار تصرف برای محکوم‌علیه در ذرات ملک مشاعی که احتمالاً مورد لحوق قرار نگرفته مفروض و موجود است عملاً خلع‌ید یا تخلیه تمام ملک و تحویل محکوم‌به متعذر باشد رسیدگی و صدور حکم از باب اینکه استنکافی در اعمال حق نشده باشد، در اجرای حکم تخلیه یا خلع ید املاک مشاع نیز متضمن چنین عقیده و نظری تواند بود که اجرای حکم متوقف بر صدور حکم سهام سایر مالکین و تقاضای صدور اجراییه برای کل سهام خواهد بود. علی‌هذا موضوع محمول بر نظر قضائی بوده و حکم برائت دادرس دادگاه حقوقی ۲ صادر و اعلام می‌گردد.

تخلیه عین مستأجره موقوفه

با عنایت به گزارش تخلف دایر بر اینکه پس از صدور حکم قطعی و لازم‌الاجرای تخلیه عین مستأجره موقوفه که مراحل رسیدگی قانونی را طی نموده و به دستور رئیس دادگاه حقوقی ۲ منتهی به صدور اجراییه شده و عملیات اجرایی نیز آغاز گردیده، لکن نام‌برده متعاقب وصول نامه مسئول دفتر قضائی حمایت از رزمندگان، بدون مجوز قانونی از اجرای حکم جلوگیری و (برخلاف حقیقت) چنین مرقوم می‌دارد: (با توجه به اینکه رأی صادره در دیوان‌عالی کشور نقض و جهت رسیدگی مجدد به دادگاه حقوقی یک ارجاع گردیده، لذا تا صدور حکم قطعی از اجرای دادنامه تخلیه خودداری شود.) چون نام‌برده به‌جای صدور دستور اجرای حکم، برخلاف وظیفه قانونی خود مانع اجرای آن شده، تخلف انتظامی آشکار مشارالیه مسلم است.

• تخلیه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶
• تخلیه به جهت انتقال به غیر
• تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره‌بها
• تخلیه به جهت تغییر شغل
• تخلیه به جهت تعدی و تفریط
• تخلیه به جهت تخریب و نوسازی
• تخلیه به جهت نیاز شخصی

 درخواست تخلیه احد از شرکا علیه مستأجر ملک مشاع

پرسش: هرگاه عین مستأجره ملک مشاع باشد، به درخواست یکی از شرکا دادگاه می‌تواند حکم تخلیه آن را صادر نماید یا خیر؟

مطابق ماده ۳۰ قانون هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه‌گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی ‌که قانون استثناء کرده باشد، چون مواد قانون مدنی درباره شرکت در جهت تجویز تصرفات شریک مشاع تنظیم گردیده و مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مزبور نیز دلالت بر ممنوعیت تصرفات چنین شریکی ندارد و بلکه فقط دلیل مسئولیت شریک متصرف در قبال شرکت دیگر می‌باشد و دعوای تخلیه هم از حقوق مسلم هر مالکی است؛ بنابراین تخلیه عین مستأجره به درخواست یکی از شرکا بلااشکال است