افراز یعنی جدا کردن سهم هریک از شرکاء در ملک مورد نظر به نسبت تعیین شده. بنابراین افراز در جایی معنی خواهد داد که بیش از یک مالک وجود داشته باشد، مثلاً دو یا چند نفر به صورت شراکتی یک ملکی را خریده اند یا مثلاً ورثه ای که یک ملک به صورت مشاعی به آنها ارث رسیده و حالا می خواهند سهم هر کدام مشخص باشد.
تفکیک یعنی تقسیم مال غیر منقول مانند زمین، به قطعات کوچکتر. مثلا قطعه زمین هزار متری را به چند قطعه کوچکتر مجزا کردن خواه مالک آن یک نفر باشد یا چند نفر؛ بنابراین در این حالت، ممکن است قطعات تقسیم شده به یک اندازه نباشد.
با این توضیحات به بیان ماده ۱۰۱ شهر داری ها راجع به تفکیک می پردازیم.
منظور از طرح جامع شهری و طرح تفصیلی چیست؟
طرح جامع شهری عبارت از طرح بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری، کشاورزی، تأسیسات، تجهیزات، تسهیلات شهری، نیازمندی های عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی، محل مراکز انتهایی خط (ترمینال)، فرودگاه ها، بنادر، سطح لازم برای ایجاد تأسیسات، تجهیزات، تسهیلات عمومی منطقه نوسازی، بهینه سازی و اولویت های مربوط به آنها تعیین می شود.
ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بناء و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می گردد. طرح جامع شهری برحسب ضرورت قابل تجدیدنظر خواهد بود.
طرح تفصیلی عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهری نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه، حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد.
این طرح ها اصولاً برای داخل محدوده شهری مورد بهره برداری، قرار می گیرند. البته اخیراً بر روی حریم شهرها نیز طرح های مختلف از جمله طرح موضعی تهیه و به تصویب می رسد که بخشی از ضوابط و مقررات آن لحاظ می شود. بنابراین ضوابط طرح های جامع و تفصیلی برای امر تفکیک و افراز در داخل محدوده شهری اعمال می گردد و شامل حریم شهرها نمی گردد.
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری راجع به چیست؟
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در مورد مقررات مربوط به تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها می باشد. این ماده در تاریخ ۲۸/۱/۱۳۹۰ توسط مجلس شورای اسلامی اصلاح و در تاریخ ۷/۲/۱۳۹۰ به تأیید شورای نگهبان رسید.
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در مورد مقررات مربوط به تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها می باشد. این ماده در تاریخ ۲۸/۱/۱۳۹۰ توسط مجلس شورای اسلامی اصلاح و در تاریخ ۷/۲/۱۳۹۰ به تأیید شورای نگهبان رسید.
با توجه به اینکه گرفتن زمین یا أخذ وجه از طرف شهرداری هیچ توجیه قانونی نداشته؛ لذا بسیاری از مالکین به طرح شکایت در دیوان عدالت اداری پرداختند که دیوان نیز رأی به نفع مالکین می داد.
کثرت شکایت مالکین در این زمینه منجر به صدور رأی وحدت رویه شماره ۱۸۶ در تاریخ ۲۵/۱۲/۱۳۷۱، رأی وحدت رویه شماره ۵۹ مورخ ۹/۴/۱۳۷۵، رأی وحدت رویه شماره ۴۹۲ در تاریخ ۴/۱۱/۱۳۸۹و رأی وحدت رویه شماره ۳۳۳ مورخ ۹/۸/۱۳۹۰ گردید که در تمامی این موارد رأی صادره به نفع مالکین صادر شده بود.
هیات عمومی دیوان عدالت اداری با این استدلال که شهرداری ها در این زمینه خدماتی به مالکین ارائه نمی دهند تا مستحق دریافت عوارض آن خدمات باشند، اقدام به محکومیت شهرداری نمود.
تغییرات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها
در ماده ۱۰۱ اصلاحیه قانون شهرداری، اجازه دریافت زمین و یا بهای آن با نظر کارشناس آن هم به میزان تعرفه مقرر بابت خدمات عمومی و شوراع، تنها در خصوص اراضی بالای پانصد متر مربع را داده، لیکن از نظر هیات عمومی دیوان عدالت تسری این قانون به اراضی کمتر از ۵۰۰ متر و تملیک رایگان زمین به شهرداری، خلاف ماده۱۰۱ بوده و قابل ابطال است.
صدور چنین آرای وحدت رویه از طرف دیوان عدالت اداری منجر شد تا شهرداری به فکر اصلاح این ماده بیفتد.
لذا ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری به این صورت اصلاح شد:
ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.
نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.
بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری مالک میتواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (۵)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید.
کمیسیون ماده (۵) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌نماید.
تبصره۱ـ رعایت حد نصاب های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حد نصاب ها، ضوابط، آیین نامه ها و دستور العمل های مرتبط با قوانین از جمله قوانین ذیل، در تهیه و تأیید کلیه نقشه های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداری ها الزامی است:
- مواد (۱۴) و (۱۵) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶
- قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال ۱۳۸۱
- قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب سال ۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی آن
- قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال ۱۳۸۵ و اصلاحات بعدی آن
- ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
تبصره ۲ـ در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (۱) ماده (۱۱) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶ اقدام خواهد شد.
تبصره ۳ـ در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند شش دانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (۲۵%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید.
شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
تبصره۴ـ کلیه اراضی حاصل از تبصره (۳) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد میشود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد.
در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری میتواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
تبصره۵ ـ هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی شده و متخلفین، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهند گرفت.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و هشتم فروردین ماه یکهزار و سیصد و نود مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۷/۲/۱۳۹۰ به تأیید شورای نگهبان رسید و نهایتاً به علت عدم امضای آن توسط رئیس جمهور، با دستور رئیس مجلس شورای اسلامی در روزنامه رسمی چاپ و منتشر شد.
مالک برای دریافت نقشه افراز یا تفکیک، به چند طریق می تواند عمل کند؟
در حال حاضر، مالک برای تهیه نقشه إفراز یا تفکیک ملک خود میتواند به یکی از سه روش زیر عمل کند یا از طریق مراجعه به شهرداری و گرفتن تاییده نقشه تفکیکی خود یا از طریق مراجعه به دفتر اسناد رسمی که باز بر اساس تاییده شهرداری تفکیک خواهد شد.
آخرین روش نیز مراجعه به دادگاه می باشد که هر یک در زیر توضیح داده خواهد شد.
۱) مراجعه به شهرداری
یعنی مالک به شهرداری مراجعه کرده و نقشه تفکیکی پیشنهادی خود را تقدیم و تایید آن را درخواست کند. در این حالت، شهرداری باید حداکثر تا سه ماه نظر قطعی خود را به صورت کتبی به مالک ابلاغ کند. در غیر این صورت، بر مبنای نقشه تفکیکی پیشنهادی مالک یا مالکین، ملک تفکیک خواهد شد.
۲) مراجعه به دفتر اسناد رسمی
در این روش مالک با توجه به ماده ۱۰۱ برای تفکیک و افراز اراضی، می تواند به دادگاه محل یا اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کند؛ اما این تفکیک و افراز باید بر اساس نقشه ای باشد که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد، قانون ثبت اسناد و املاک نیز تفکیک اراضی شهری و افراز آنها را موکول به اعلام نظر شهرداری ها بر اساس ضوابط طرح های شهری نموده و به شهرداری مهلت سه ماهه جهت اظهارنظر در این زمینه داده است؛ لذا این درخواست به اداره ثبت ارسال میشود.
اداره ثبت پس از انجام دادن اقدامات لازم، نسبت به ارسال نقشه ترسیمیِ نقشه بردار آن اداره به شهرداری، در خصوص تأیید یا عدم تأیید آن از طرف شهرداری استعلام خواهد کرد. اگر شهرداری ظرف مهلت مذکور نظر قطعی خود را اعلام نکند، خود اداره ثبت بر أساس صورت مجلس تفکیکی، إقدام به تفکیک خواهد کرد.
برای تفکیک ملک مشاعی با تراضی و توافق، مالکین مشاعی در صورتی که با ارائه نقشه تفکیکی ترسیمی خود، که به شهرداری تسلیم و تأییدیه شهرداری را گرفته اند، می توانند به انضمام مدارک مالکیت خود تقاضای خود را به یکی از دفاتر اسناد رسمی تسلیم و از آن طریق، به اداره ثبت محل معرفی شوند.
در این حالت پس از بازدید ملک توسط نماینده و نقشه بردار ثبت، تهیه و تنظیم و به امضای آنها و مالکین مشاع یا احیاناً تنها مالک اختصاصی، ملک مورد تفکیک خواهد شد.
بیشتر بخوانید: شرح اصل ۱۴۱ قانون اساسی
پس از تنظیم صورت مجلس تفکیکی، اداره ثبت دو نسخه از تصویر نقشه تفکیکی را به شهرداری منطقه ای که ملک مورد تقاضای تفکیک در آنجا واقع است ارسال می‌کند تا شهرداری نسبت به تایید یا عدم تأیید آن براساس ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری اقدام و اظهارنظر کند.
چنانچه اقدامات انجام شده توسط مأموران ثبت، با ضوابط مذکور مطابقت داشته باشد، شهرداری بلامانع بودن تفکیک را اعلام خواهد کرد؛ اما اگر نقشه تفکیکی نیاز به اصلاح داشته باشد، شهرداری با انجام اصلاحات لازم، آن را به اداره ثبت إعاده خواهد کرد و اگر نقشه تفکیکی با ضوابط مذکور مطابقت نداشته باشد انجام تفکیک را غیرممکن اعلام خواهد کرد.
۳) مراجعه به دادگاه
با توجه به اینکه عمل إفراز و تفکیک ملک، نوعی رسیدگی اداری بوده در صلاحیت ادارات ثبت می باشد و مراجعه به دادگاه تنها در حالتی پیش می آید که ملک مشاع باشد؛ یعنی دارای مالکین متعدد بوده و آنها توافق به إفراز نداشته باشند و جدا کردن سهم هریک از طریق إفراز نیز امکان پذیر نباشد، در این صورت، شخص چاره ای جز مراجعه به دادگاه و طرح دعوای الزام مالک یا مالکین مشاع به إفراز آن ملک ندارد.
همچنین در صورت عدم پاسخ دهی به موقع از طرف شهرداری در فرصت سه ماهه، براساس ماده ۱۵۴ قانون ثبت، دادگاه ها و اداره ثبت میتوانند رأساً نسبت به موضوع إفراز و تفکیک وارد رسیدگی شوند.
ماده ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاحی ۳۱/۴/۱۳۶۵) در این زمینه بیان میدارد:
«دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه أراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند؛ در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأسا اقدام خواهند نمود.»
بنابراین با أخذ نظر کمیسیون موضوع ماده پنج قانون شورای شهرسازی و معماری ایران طی یک فرصت دو ماهه، حداکثر نصاب های مقرر در خصوص معابر، شوراع و سرانه های عمومی را لحاظ کرده و رأی مقتضی را صادر می کند.
اگر چنانچه کمیسیون ماده پنج نیز به هر دلیلی در طی این فرصت دو ماهه، پاسخ استعلام دادگاه را ندهد، دادگاه با توجه به طرح های جامع و تفصیلی شهرداری، وارد رسیدگی به موضوع شده و رأی مقتضی را صادر .
نتیجه گیری ماده ۱۰۱ شهرداری ها
در زمان نه چندان قدیم شهرداری ها هنگام تقاضای تفکیک مبلغ یا قسمتی از زمین را اخذ می کرد که باعث شکایت های فراوانی توسط مردم از شهرداری ها شد که باعث اصلاح ماده ۱۰۱ گردید.
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها می گوید که تفکیک و افراز باید با بر اساس نقشه ای باشد که به تاییدیه شهرداری رسیده باشد که در آن سطوح معابر و قدر السهم شهرداری لحاظ گردیده است.
پرسش و پاسخ
- عملیات تفکیک و افراز در صلاحیت کدام سازمان می باشد؟
این عملیات تنها در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک است و در این میان وظیفه شهرداری صرفاً تایید نقشه مربوط و ابلاغ به مالک و ارسال به مراجع ذیربط است.
- آیا مقررات تبصره ۴ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری شامل أراضی موقوفه هم خواهد شد؟
به موجب نظریه شورای نگهبان، تسری مقررات تبصره چهار ماده ۱۰۱ فوق به أراضی موقوفه، خلاف شرع است.
- ملاک دریافت سرانه فضای عمومی و خدماتی چند متر مربع می باشد؟
ملاک دریافت سرانه فضای عمومی و خدماتی مساحت بیش از ۵۰۰ مترمربع است. لذا اراضی با مساحت کمتر از آن مشمول مفاد تبصره ۳ این قانون نیستند.
- آیا مقررات این ماده شامل اراضی خارج از محدوده شهر میشود؟
خیر، این مقررات فقط در مورد اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها قابلیت اجرایی دارد.
- آیا افراد می توانند به صورت توافقی نسبت به افراز یا تفکیک ملک اقدام کنند؟
هرگونه توافق برای افراز و تفکیک بدون رعایت مقررات فوق غیرقابل قبول است.
