معاملات املاک و مستغلات یکی از بیشترین فعل و انفعالات حقوقی بین اقشار جامعه به حساب می آید که هرچند با توجه به افزایش بی رویه و بدون ضابطه قیمت مسکن روند نزولی به خود گرفته است.
ولی همچنان پای ثابت معاملات و اعمال حقوقی محسوب می شود.
اما بسیاری شاهد این موضوع هستیم که در معاملات املاک حیله و تقلبی از سوی طرفین به ویژه فروشندگان املاک محقق می شود که خریداران املاک را با دردسر های جدی روبه رو می کنند.
به عبارتی همانطور که خرید و فروش املاک یک پای ثابت معاملات محسوب می شوند؛ اما دعاوی مرتبط با آن نیز یک پای ثابت محاکم دادگستری می باشند.
در این متن قصد داریم به تبیین و تحلیل ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک با اصلاحات بعدی که در برگیرنده یکی از مسائل و معضلات مربوط به خرید و فروش املاک است بپردازیم.
ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک چیست؟
این ماده به یکی مشکلات به وجود آمده در هنگام خرید و فروش املاک یعنی فروش مالی که سابقا به شخص دیگری واگذار شده است می پردازد. موضوعی که متاسفانه برای بسیاری از افراد اتفاق افتاده است.
این ماده بیان می دارد که:
هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
سند رسمی سند عادی در ماده ۱۱۷ ثبت اسناد
بر اساس قانون مدنی سند این گونه تعریف شده است، سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد.
سند از جمله مهمترین ادله ای است که هریک از طرفین دعوا برای اثبات ادعای خود و پیروزی در یک دعوا از آن استفاده و بهره مند می شوند که صرف نظر از نوع و قدرت اثباتی که آن سند دارد قاضی به آن و به دعوا حکم می نماید.
سند به رسمی و عادی تقسیم می شود و سند رسمی بیان گر سندی است که توسط شرایط و ضوابطی که قانون گذار تعیین نموده است تنظیم شده است.
مانند سند تک برگی یک یا منگوله دار یک ملک، قباله ازدواج یا هر سندی که توسط دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت صادر شده باشد.
در مقابل سند رسمی، سند عادی قرار دارد، و سندی است که جهت صدور آن تشریفات سند رسمی را طی نکرده است و با درج مندرجات و یک امضای ساده در پایان آن به وجود می آید.
مانند قول نامه هایی که افراد در بنگاه معاملات املاک یا ماشین بین یکدیگر رد و بدل می کنند.
عین و منفعت املاک و مستغلات
واژه عین و منفعت را تا به حال شاید بسیار شنیده باشید به خصوص در مسائل مربوط به املاک و مستغلات.
عین را اینگونه تعریف کرده اند؛ مالی است که وجود خارجی داشته و محسوس است و مهم تر این که وجودش وابسته به مال دیگری نیست.
برای مثل یک خانه، یک ملک عین محسوب می شود.
و منفعت؛ مالی است که وابسته به عین است و به تدریج از آن حاصل می‌شود برای مثل میوه های یک درخت و شیر گاو، سکونت مستاجر در ملک مالک
جرم معامله معارض
موارد گفته شده تاکنون همگی مقدمه ای برای بیان و درک بهتر موضوع اصلی یعنی جرم معامله معارض می باشد.
جرم معامله معارض و جرم انتقال مال غیر بسیار به یکدیگر شبیه می باشد و در موارد بسیاری با یکدیگر به اشتباه گرفته می شوند.
حال قصد داریم در این مبحث به بیان جزییات جرائم معامله معارض و انتقال مال غیر بپردازیم.
فرض کنید شخصی مالک یک آپارتمان می باشد و قصد فروش آن را دارد و در نهایت آن را به فروش می رساند.
سپس همان ملک را که قبلا به فروش رسانده بدون آنکه به طرق قانونی آن را فسخ نماید به شخص دیگری مجددا واگذار می کند این عمل جرم است ولی بسته به جزئیات انتقال آن ممکن است جرم انتقال مال غیر یا معامله معارض محقق شده باشد.
در بیان این جزییات باید چند فرض مختلف را بیان داشت؛
- فرض اول: اگر مالک آپارتمان ابتدا با سند عادی به یک نفر ملک را واگذار کند سپس باز هم با سند عادی ملک فروخته شده را به شخص دیگری واگذار کند مرتکب جرم انتقال مال غیر شده است.
- فرض دوم: اگر مالک آپارتمان ابتدا با سند رسمی ملک را واگذار نماید سپس مجددا با سند عادی آپارتمان را واگذار نماید عمل مجرمانه محقق شده باز هم انتقال مال غیر است.
- فرض سوم: اگر مالک آپارتمان ابتدا با سند رسمی آپارتمان را منتقل کند سپس مجددا بازهم با سند رسمی آپارتمان را به شخص دیگری واگذار نماید جرم محقق شده معامله معارض خواهد بود.
- فرض چهارم: فرض چهارم با توجه به تغییرات و اصلاحات به عمل آمده کمی متفاوت با سایر فروض می باشد.
- به عبارتی، اگر یک شخص یک مال غیر منقول (آپارتمان، زمین…) را با سند عادی به یک نفر واگذار نماید سپس همان مال را با سند رسمی به شخص دیگری واگذار نماید جرم محقق شده انتقال مال غیر است.
ولی اگر مالی که انتقال پیدا می کند منقول باشد (ماشین، میوه های یک درخت…) جرم محقق شده معامله معارض می باشد.
مجازات جرم انتقال مال غیر چیست؟
جرم انتقال مال غیر همانند جرم کلاهبرداری دارای حبس یک تا هفت سال می باشد ولی همانطور که به آن مختصرا اشاره شده مشابه به جرم معامله معارض و متفاوت از جرم کلاهبرداری می باشد.
نتیجه گیری مبحث
در پایان و به عنوان نتیجه گیری کلی از آنچه که گفته شد، در معاملات املاک و موضوع غیر قابل انکاری که متاسفانه در این خصوص وجود دارد بحث تحقق جرایم انتقال مال غیر و معامله معارض است.
با جرم معامله معارض و انتقال مال غیر و مجازات های آن آشنا شدیم و متوجه شدیم که نوع انتقال، (سند رسمی و سند غیر رسمی) و مال مورد انتقال، (منقول یا غیر منقول) در تعیین وصف مجرمانه بسیار تاثیر گذار خواهد بود.
سوالات رایج
اگر فردی ملک خود را واگذار نماید سپس همان ملک را به شخص دیگری اجاره دهد آیا جرمی محقق شده است؟
با توجه به اینکه ملک انتقال یافته است و دیگر مالکیتی برای اجاره دهنده قابل تصور نیست مرتکب جرم انتقال مال غیر شده است.
آیا خریدار دوم در جرائم انتقال مال غیر و معامله معارض مسئولیتی دارد؟
در صورت اطلاع و آگاهی از این که ملک سابقا واگذار شده است، اوهم به مجازات کلاهبرداری محکوم می شود.
