اصولا از نظر قانون، ثبت املاک الزامی است و سازمان ثبت و مالکین و قائم مقام آنها مکلف به ثبت کلیه اموال غیر منقول می باشند اما در مقابل، ثبت اسناد اختیاری است به عبارت بهتر با استناد به ماده ۴۶ قانون ثبت باید گفت اصولا ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد مقرر در آن ماده.
مستند قانونی و اختیاری بودن ثبت اسناد و موارد استثنایی آن ماده ۴۶ قانون ثبت می باشد.
در مقابل ماده ۴۷ قانون ثبت، مواردی را ذکر کرده که در آن موارد ثبت سند، الزامی می باشد.
- در این مقاله به این موضوع می پردازیم که در چه مواردی ثبت سند اختیاری و در چه مواردی اجباری می باشد؟
در چه مواردی ثبت اسناد، اختیاری و در چه مواردی اجباری می باشد؟
گفتیم اصل اولیه در خصوص ثبت اسناد این است که ثبت آن ها اختیاری می باشد.
که ماده ۴۶ به این اصل، اشاره نموده است.
اما این اصل یک استثنا دارد که در ماده ۴۷ به آن اشاره شده است بنابراین اصل اولیه، عدم لزوم ثبت اسناد و اختیاری بودن آن می باشد مگر در مواردی که به موجب ماده ۴۷ این قانون مقرر شده است.
در صورت عدم ثبت در این موارد به موجب ماده ۴۸ ضمانت اجرا، به دنبال خواهد داشت.
- بنابراین ماده ۴۶ به موارد اختیاری ثبت اسناد می پردازد، ماده ۴۷ به موارد اجباری ثبت اسناد و ماده ۴۸ به این می پردازد که عدم ثبت سند در موارد اجباری چه حکمی دارد؟
- قبل از ورود به بحث سوالی که ممکن است مطرح شود این است که آیا رعایت مواد ۴۶ ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک لازم است یا نه؟
در پاسخ باید گفت با توجه به وجود نداشتن قانونی که ناسخ مواد مدنظر باشد، مقررات مواد فوق به قوت خود باقی بوده و لازم الرعایه است و از طرف شورای نگهبان هم در مورد غیرشرعی بودن آن مواد اظهارنظر نشده است.
- حال باید ببینیم مفاد این مواد چیست؟
- و در چه مواردی ثبت الزامی و در چه مواردی اختیاری است؟
- و در صورت عدم ثبت سند در موارد اجباری، حکم قضیه چیست؟
در چه مواردی ثبت اسناد اختیاری است؟
ماده ۴۶ قانون ثبت مقرر می‌دارد:
«ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد زیر:
- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است و در هر دو مورد سند مالکیت صادر شده است.»
به موجب ماده ۴۶ قانون ثبت هر عین یا منفعت یا حقی مانند حق ارتفاق (حقی که به موجب آن برای شخصی در ملک دیگری حقی ایجاد می شود مانند حق عبور) که در دفتر املاک ثبت شده باشد معاملات و عقود راجع به آن باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود.
زیرا در غیر این صورت، نقل و انتقال در دفتر املاک ثبت نمی گردد و شخصی که ملک به او منتقل شده مالک شناخته نمی‌شود.
بیشتر بخوانید: نمونه وکالت نامه نقل و انتقال ملک
در مورد ماده فوق فرقی نیست بین جایی که دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت در آنجا وجود دارد یا ندارد.
یعنی معامله کننده باید به محلی برود که در آنجا دفترخانه وجود دارد و معامله را در دفتر اسناد رسمی انجام دهد.
به موجب ماده فوق لزوم ثبت سند مطلقا الزامی است.
اجبار در دو مورد مذکور در ماده ۴۶ قانون ثبت از این جهت مقرر گردیده که تغییر اموری که در دفتر املاک ثبت شده اند جز به وسیله سند رسمی ممکن نباشد و الا موجب عدم اعتبار دفتر املاک و مندرجات سند مالکیت می‌گردد.
در چه مواردی ثبت اسناد اجباری است؟
ماده ۴۷ قانون ثبت مقرر می دارد:
«در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد زیر اجباری است:
- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول که در دفتر املاک ثبت نشده
- صلح نامه، هبه نامه و شرکت نامه
سوالی که در اینجا مطرح است این می‌باشد که در مورد ملکی که با سند عادی نسبت به آن معامله انجام شده است اگر طرفین در محضر دادگاه به وقوع معامله اقرار نمایند آیا دادگاه می‌تواند به اقرار آنها ترتیب اثر دهد یا با توجه به مواد ۴۶ ۴۷، ۴۸ قانون ثبت قابل ترتیب اثر نیست؟
پاسخ: در مورد املاکی که به ثبت رسیده و یا طبق مقررات ماده ۴۷ قانون ثبت معامله در مورد آنها الزامی شده است مفاد ماده ۴۸ قانون ثبت تنها ناظر به آن است که سند ثبت نشده قابل استناد در ادارات و محاکم نیست.
به عبارت دیگر به عنوان دلیل قابل ارائه در مراجع رسمی نمی باشد ولی ماده مذکور محاکم و ادارات را از پذیرفتن سایر دلایل و مدارک برای اثبات انجام معامله منع نکرده است و اساساً ثبت جزء شرایط صحت معامله نیست و عدم ثبت سند هم مبطل معامله انجام شده نخواهد بود و نیز مطابق قانون آیین دادرسی مدنی هرگاه کسی اقرار به امری کند که دلیل حقانیت طرف است خواستن دلیل دیگری برای اثبات آن حق لازم نیست.
بنابراین در صورت اقرار به قرارداد فروش در دادگاه وقوع عقد و حق مشتری بر ملک ثابت می‌شود و مشتری می‌تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد و در این مورد عقد بیع با اقرار ثابت شده نه به وسیله سند عادی.
در مورد املاکی که به ثبت نرسیده و ثبت معامله مطابق ماده ۴۷ قانون ثبت ضروری نمی باشد اگر اصالت سند عادی در دادگاه محرز شود در واقع قرارداد فروش و حق مشتری بر مورد معامله احراز گردیده است و دادگاه باید مطابق آن عمل کند.
با توجه به ماده ۴۷ قانون ثبت، لزوم ثبت املاک در موارد مذکور در ماده منوط به دو شرط است:
شرط اول – وجود دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد در محل.
بنابراین اگر در محلی اداره ثبت در دفاتر اسناد رسمی وجود نداشته باشد، صحت صلح نامه، هبه نامه و شرکت نامه و نیز ثبت معاملات راجع به عین یا منافع غیر منقول ثبت نشده الزامی نخواهد.
شرط دوم – آن است که وزارت عدلیه دادگستری و اکنون رئیس قوه قضائیه لزوم ثبت اسناد را در آن محل مقتضی بداند و آگهی کند در این صورت از تاریخی که در آن آگهی ذکر شده است ثبت معاملات ذکر شده اجباری خواهد بود.
برای آنکه ملک تحت شمول ماده ۴۶ یا ماده ۴۷ قانون ثبت قرار بگیرد، باید در دفتر املاک ثبت شده باشد.
بنابراین اگر ملک در دفتر املاک ثبت نشده باشد اعم از اینکه نسبت به آن تقاضای ثبت شده یا نشده باشد و در صورت تقاضای ثبت اعم از اینکه مدت اعتراض گذشته یا نگذشته باشد مورد از شمول ماده ۴۶ قانون ثبت خارج است.
در ماده ۴۷ قانون ثبت از اجباری بودن ثبت حقوق ذکر نشده است و فقط به معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت نشده اشاره شده است بنابراین ثبت معاملات مربوط به حقوق ثبت نشده هیچ وقت الزامی نیست.
بند ۲ ماده ۴۷ قانون ثبت اختصاص به اموال غیرمنقول ندارد وگرنه احتیاج به ذکر صلح نامه، هبه نامه و شرکت نامه نبود زیرا صلح و هبه هم از معاملات محسوب می‌شوند و مشمول بند ۱ می باشند.
ذکر این سه نوع سند در بند ۲ برای آن است که ثبت آنها چه مربوط به اموال منقول و چه غیر منقول باشد در نقاطی که رئیس قوه قضائیه اعلام می‌کند الزامی است.
اموال مشترک و مشاع از شمول هر دو ماده خارج است.
زیرا تقسیم نه معامله است و نه صلح نامه و هبه نامه و لذا پذیرفتن تقسیم نامه عادی بلااشکال است و ثبت آن در دفتر اسناد رسمی الزامی نیست.
موارد مندرج در ماده ۴۷ قانون ثبت، اموال غیرمنقولی هستند که اظهارنامه ثبتی آنها پذیرفته شده و در جریان عملیات مقدماتی می باشند.
این عملیات از انتشار آگهی نوبتی ماده ۱۱ قانون ثبت شروع می‌شود و به دنبال آن آگهی تحدید حدود منتشر و تحدید حدود انجام می‌شود و با سپری شدن مدت اعتراض و یا در صورت اعتراض بعد از صدور حکم نهایی از مراجع قضایی آماده ثبت دفتر املاک می‌شود و در این حالت بعد از تنظیم اظهارنامه تا ثبت دفتر املاک در هر موقعیتی ثبت معاملات، مشمول بند یک ماده مزبور می باشد.
اداره ثبت شرکتها در تهران و دوایر ثبت شرکتها در در شهرستانها در ثبت شرکت نامه قائم مقام دفترخانه های اسناد رسمی می‌باشند.
عدم ثبت سند در مواردی که ثبت آن اجباری است چه حکمی دارد؟
ماده ۴۸ قانون ثبت مقرر می‌دارد:
« سندی که طبق مواد فوق یعنی مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»
موارد استثنا بر مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت
علی رغم تاکید بر موارد الزامی مذکور در مواد ۴۶ و ۴۷ ناظر بر همان موارد نیز استثنائاتی وجود دارد.
به عبارت بهتر مواردی در سایر قوانین و نیز قانون ثبت وجود دارد که در آنها معاملاتی که با سند عادی واقع شده معتبر شناخته می‌شود که ذیلاً در بندهای الف تا د ارائه می گردند:
الف) اجاره محل های مسکونی و اداری و کسب و پیشه:
از جمله موارد استثناء اجاره محل های مسکونی و اداری و محل‌های کسب و پیشه است در این مورد ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مقرر می‌دارد:
«هر محلی که برای سکونت یا کسب و پیشه و تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.»
همچنین ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۶۲ تصریح می کند به این که اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از اینکه سند رسمی و سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.
و نیز در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ نیز مشابه آنچه در قوانین فوق ذکر گردید آمده است.
ب) وصیت نامه
وصیت نامه اعم از تملیکی و عهدی ممکن است خود نوشت و یا سری و یا شفاهی و در هر حال غیررسمی باشد که چنین وضعیتی در صورتی که مطابق قانون امور حسبی تنظیم شده واقع شده باشد معتبر است و این مورد نیز یک استثنا از مواد ۴۶ ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت است.
ج) ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت
ماده مذکور و تبصره های آن نیز یکی از استثنائات این موارد می باشد.
د) تبصره ذیل ماده ۷ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۶:
تبصره مذکور مقرر می‌دارد:
«در مورد کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۱۳۵۸ دارای زمین بوده و در مهلت های تعیین شده قبلی از طرف مراجع مربوطه تشکیل پرونده داده اند و یا در شهرهایی که تاکنون مهلت های مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده است.
در صورتی که تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع ذیصلاح قضایی تایید گردد برابر ضوابطی که در آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین می شود اجازه عمران داده خواهد شد»
موارد فوق الذکر نیز از استثنائات دیگر بر مقررات مواد ۴۶ ۴۷ ۴۸ قانون ثبت است.
نتیجه گیری
در مجموع باید گفت، ثبت اسناد اصولا اختیاری است مگر در مواردی که در ماده ۴۷ قانون ثبت عنوان شده است.
و اگر اسنادی که ثبت آنها اجباری است به ثبت نرسند با ضمانت اجرای ماده ۴۸ این قانون مواجه می شوند یعنی آن سند در هیچ یک از محاکم و ادارات پذیرفته نخواهد شد.
پرسش و پاسخ
آیا ثبت سند اجباریست؟
ثبت اسناد اصولا اختیاری است مگر در موارد مقرر قانونی.
در چه مواردی ثبت اسناد اجباریست؟
کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول که در دفتر املاک ثبت نشده، صلح نامه، هبه نامه و شرکت نامه
در صورت عدم ثبت سند در موارد اجباری، آن سند چه اعتباری خواهد داشت؟
آن سند در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
