الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
تنظیم سند به نام خریدار یک تعهد تعهد لازم‌الاجرا از طرف مالک است که قانون نیز بر آن تاکید دارد و در صورتی که فروشنده به میل و اختیار خود آن را انجام ندهد، امکان اجبار وی و پیگیری قانونی این موضوع از طریق دادگاه وجود دارد که به آن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می گویند.
سند رسمی چیست؟
سند رسمی، مدرکی است که توسط افراد صلاحیت دار تنظیم می شود که می توان از آن به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا استفاده نمود زیرا مدرکی غیر قابل انکار یا تردید است. همچنین، مقصود از سند رسمی در قانون ثبت، اسناد تنظیم شده در دفترخانه ها بوده که در حدود مقررات، تنظیم و ثبت می گردند.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوی مزبور در دادگاه شهر و محلی، با تقدیم دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی آغاز می شود. دادگاه پس از تعیین وقت رسیدگی و شروع به کار پس از بررسی موارد مختلف مثل صحت قرارداد و انتقال ملک رای به نفع خریدار صادر می کند. حال اگر فروشنده حکم دادگاه را انجام ندهد که در بیشتر موارد هم چنین است و اکثرا از انجام حکم دادگاه امتناع می کنند؛ دادگاه به جانشینی او در دفتر اسناد رسمی، انتقال سند را امضا میکند و ملک به خریدارش منتقل خواهد شد.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی است یا غیرمالی؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی است زیرا باید هزینه دادرسی لازم برای طرح دعوا پرداخت شود و این هزینه دادرسی در غیر منقولات بر مبنای ارزش منطقه ای ملک احتساب می گردد و در مورد منقولات، بر اساس بهای خواسته است.
هزینه الزام به تنظیم سند رسمی ملک
بر اساس اینکه الزام به تنظیم سند رسمی جز دعاوی غیر منقول می باشد و هزینه دادرسی مربوط به آن نیز بر اساس قیمتی خواهد بود که ارزش منطقه ملک باشد و این هزینه توسط کارشناس تعیین و مشخص میشود.
تنظیم سند قولنامه ای
سند قولنامه ای اینچنین مطرح می کند که دارایی‌ای معامله شده و این معامله در قالب قولنامه بوده و در آن شرط شده که فروشنده باید برای تنظیم سند رسمی آن اقدام کند.
البته در این رابطه لازم است بدانید حتی بدون شرط کردن هم در صورت اثبات وقوع معامله، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی است که در عرف وکالت به آن دعوای الزام به تنظیم سند قولنامه ای گفته می شود.
شرایط دعوای الزام به تنظیم سند قول نامه ای
ابتدا لازم است که خواهان دعوا در سامانه ثنا ثبت نام کرده باشد که این کار در دفاتر خدمات قضایی با هزینه کمی انجام خواهد شد. سپس مدارک شناسایی نیز در این باره باید ارائه شود. برای اسکن گرفتن لازم است که مبایعه نامه یا قول نامه مورد استناد ارائه شود که بعد از اسکن و کپی آن عودت می شود. چون دعوای مربوط به ملک است و هزینه دادرسی هم بر مبنای آن تعیین می شود لازم است که فرم تعیین ارزش منطقه ای ملک نیز تکمیل شود که این فرم را دفتر خدمات قضایی تحویل شما میدهد که باید اطلاعات ملکی مورد نظر را وارد کنید مثل مساحت و پلاک ثبتی و آدرس و مواردی از این قبیل.
نکته مهم دیگر این است که اگر سند رسمی به نام آخرین فروشنده نباشد باید افراد قبلی که مالک بوده اند را نیز طرف دعوا قرار بدهیم که با توجه به جنبه فنی داشتن این قسمت توصیه میکنیم از مشاوره وکلا و کارشناسان با تجربه در این زمینه استفاده کنید تا دعوای شما رد نشود.
الزام به تنظیم سند رهنی
رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راجع به ملک رهن شده مطلقا در دادگاه‌ها قابل پذیرش است زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است. بنابراین، اگر خریدار، فروشنده را با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طرف دعوا قرار دهد، از باب قاعده تضمن و از باب التزام به شیء، التزام به لوازم آن است و فک رهن که مقدمه الزام است، باید عملی شود و اگر کسی محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن است، فروشنده متعهد و مکلف است ابتدا ملک را از رهن خارج، (مانع را بر طرف کند) سپس سند مالکیت را به نام خریدار نماید.
الزام به تنظیم سند اجاره
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره سه شرط وجود دارد:
- شما باید مستاجر باشید و نه متصرف.
- شما باید روابط استیجاری مشمول قانون روابطه موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ باشید.
- مدت اجاره شما منقضی شده و مالک حاضر به تنظیم سند رسمی اجاره نباشد.
در این حالت شما می‌توانید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید. به بیان دیگر، اگر شما مستاجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستید و مدت اجاره شما تمام شده است، شما می توانید به تجویز قانون مذکور بر اساس مواد ۷ و ۸ و ۱۱ قانون روابط موجر مستاجر، به دادگاه مراجعه کنید و تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره کنید. در این صورت دادگاه مالک را مکلف به تنظیم سند رسمی اجاره به نام شما می کند و اگر مالک نیاید، نماینده دادگاه با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی این سند را به نام شما تنظیم خواهد کرد.
تنظیم سند رسمی انتقال مال مشاع
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشاع، قبل از تقسیم آن مطابق حکم دادگاه یا با توافق طرفین، مسموع نیست.
الزام به تنظیم سند رسمی به همراه فک رهن
حالتی را شامل میشود که فروشنده (اصولا سازندگان املاک) قبل از فروش ملک آن را در رهن بانک برای اخذ وام قرار میدهد و با تنظیم قول‌نامه‌ای آن را به خریدار منتقل و متعهد میشود در مهلت زمانی مندرج در قولنامه، ضمن فک رهن مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمایند.
الزام به تنظیم سند رسمی خودرو
در هر مرحله از اجرای یک تعهد صحیح قانونی، ممکن است هر یک از طرفین به هر دلیلی انجام از تعهد خود خودداری نمایند که متاسفانه این امر و عدم پایبندی به قرارداد ها در جامعه ما بسیار شایع شده است. که یکی از متداول ترین این موارد، عدم حضور و اقدام فروشنده خودرو به جهت انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی می باشد.
در صورتی که مایلید در این باره بیشتر بدانید، از شما دعوت می کنیم تا مقاله “الزام به تنظیم سند خودرو چقدر طول میکشد؟” را مطالعه بفرمایید.
موانع الزام به تنظیم سند رسمی
در این مسیر موانعی هم وجود دارند که شامل:
- در رهن بودن ملک.
- در صورتی که ملک مشاعی باشند و خریدار همه شرکا را خوانده دعوا قرار ندهد.
- در صورتی که ملک چندین دست بچرخد و خریدار دعوای خودش را به طرفیت مالک اولیه طرح نکند.
- در صورتی که افرادی در ملک متعهد باشند و خریدار این افراد را خوانده دعوا قرار ندهد.
- قبل از تنظیم سند خریدار دعوای الزام به تحویل مبیع مطرح نماید.
- بدهکاری مالک به نهادهی دولتی.
- نبود پایان کار.
- فروشنده مالک ملک نباشد.
نتیجه گیری
یکی از خدمات یک وکیل ملکی که تخصص در حوزه ملک و معاملات راجع به آن دارد، رسیدگی به مسائل مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی است. یک وکیل حرفه ای می تواند پیچیدگی های دعوای الزام را سریع تر پیش ببرد زیرا گاهی برای مثال، ممکن است ملک در رهن باشد که لازم است خواسته دعوا تغییر کند. باید بدانید که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه محلی که مال غیر منقول یا ملک در آن است اقامه می شود.
سوالات متداول درباره الزام به تنظیم سند رسمی
- دسترسی به وکیل تنظیم سند قول نامه ای چگونه است؟
برای دسترسی به وکلای متخصص در این حوزه می توانید با موسسه وکلای سنا با شماره تلفن های موجود تماس بگیرید تا راهنمایی های لازم انجام شود.
- دعوای تنظیم سند ملک قول نامه ای کجا رسیدگی می شود؟
این دعوا در دادگاه شهری رسیدگی می شود که ملک در همان جا قرار دارد.
- آیا می توان فروشنده را قبل از حکم دادگاه از فروش مال ممنوع کرد؟
نکته ای که باید مدنظر داشت این است که چون ممکن است رسیدگی به الزام به تنظیم سند به طول بیانجامد می توان از دادگاه دستور موقت مبنی بر منع خوانده از معامله و انتقال مال گرفت تا فروشنده نتواند دوباره مال را به کسی دیگر انتقال دهد.
- اگر فروشنده بازهم با حکم دادگاه حاضر به تنظیم سند رسمی نبود تکلیف چیست؟
در اینجا پس از سپری شدن مهلت ۱۰ روزه خود دادگاه به نمایندگی سند انتقال را امضا می کند.
- اگر بعد از معامله فروشنده مال را به کسی دیگر هم فروخته باشد تکلیف چیست؟
در اینجا چون فروشنده مال غیر را فروخته خریدار می تواند دادخواست ابطال معامله دوم را از دادگاه بخواهد.
- دعوی الزام به تنظیم در صورت فوت فروشنده نیز قابل طرح است؟
بله منتهی در ستون خوانده باید وراث متوفی گنجانده شوند و الزام آنها را به انحصار وراثت بخواهد.
