ابطال سند :سند مالکیت نوعی از انواع سند رسمی است که با تشریفاتی در دفاتر اداره ثبت و اسناد و املاک در مورد اموال غیر منقول به مالک داده می شود. هر سندی سند مالکیت به حساب نمی آید.
برای مثال ممکن است طرفین معامله در مال غیر منقول خود را برای محکم کاری به صورت رسمی در محضر و یا دفتر خانه ثبت کنند؛ این سند اگرچه سند رسمی است اما سند رسمی مالکیت محسوب نمی شود.
لذا باید گفت هر سند رسمی سند مالکیت به شمار نمی آید. در این باره به موادی مثل ماده ۲۵ قانون ثبت و مواد ۲۲ و ۲۴ قانون مزبور اشاره خواهد شد.
دسترسی آسان به مطلب
تفاوت سند رسمی و سند مالکیت
- ابتدائا باید گفت که تشریفات صدور این دو با هم متفاوت است.
- مورد دیگر این که ثبت ملک به این معنا است که تشریفات ثبتی آن به اتمام رسیده و از آن پس به آن ملک ثبت شده گفته می شود. اما در سند رسمی نقل و انتقال ملک ثبت شده نشانه دهنده این است که معامله فی مابین با انجام تمام قوانین و مقررات به درستی با خریدار منتقل شده است.
- در سند مالکیت ما اطلاعاتی در مورد ملک داریم و نشانگر مندرجات دفتر املاک است ولی در سند رسمی آنچه انعکاس می ابد این است که آخرین نقل و انتقال انجام شده نسبت به ملک ثبت شده است.
- تفاوت دیگری که باید به آن اشاره کرد مرجع ثبت این دو است که در سند مالکیت اداره ثبت عهده دار امر است اما در سند نقل و انتقال دفتر اسناد رسمی آن را تنظیم و ثبت می کند.
- سند مالکیت دلیل قطعی بر مالکیت شخص بر آن مال می باشد اما سبب ملک به حساب نمی آید در مقابل سند رسمی انتقال هم اماره و دلیل بر مالکیت می باشد هم سبب تملک و انتقال مالکیت به حساب می آید.
- تفاوت دیگر این دو در این است که سند مالکیت به معنای خاص سند رسمی و از جهت لازم الاجرایی سند رسمی محسوب نمی شود اما سند انتقالی که در دفترخانه تنظیم می شود جنبه لازم الاجرایی دارد مانند مواردی مثل سند ازدواج.
- اسناد رسمی تنظیم شده را در هر زمانی می توان دعوای ابطال آنها را به دلیل نداشتن شرایط عمومی اقامه کرد اما سند مالکیت که در اداره ثبت تشریفات آن انجام می شود تنها در موارد محدودی قابلیت ابطال دارد.
دعوای ابطال سند مالکیت
طبق آنچه که در قانون ثبت آمده است پس از مدت لازم و مهلت مقرر، دیگر اعتراض به این که در ضمن جریان ثبت حقی از کسی ضایع گردیده پذیرفته نخواهد شد.
این امر در ماده ۲۴ مقرر شده است از طرفی هم طبق ماده ۲۲ پس از ثبت دولت فقط کسی را مالک می داند که نام وی در دفتر املاک به ثبت رسیده.
ماده ۲۴: پس از انقضای مدت اعتراض دعوای اینکه در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد، نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر، خواه حقوقی باشد خواه جزایی.
در مورد مذکور در ماده ۴۴ مطابق ماده ۴۵ و در موارد مذکور در مواد ۱۰۵، ۱۰۶، ۱۰۷، ۱۰۹، ۱۱۶ و ۱۱۷ مطابق مقررات جزایی مذکور در باب ششم این قانون رفتار خواهد شد.
ماده ۲۲: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید؛ دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره: حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.
- با توجه به مواد مذکور در این که آیا امکان دعوای ابطال سند مالکیت وجود دارد یا خیر ۲ نظر وجود دارد؟
طبق نظر برخی، اگر ملکی برخلاف قانون و تشریفات ثبت شده باشد فرد ذی نفع می تواند ابطال سند مالکیت را از دادگاه تقاضا کند و این با مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت در تعارض نیست.
زیرا آنچه که در ماده ۲۲ به آن اشاره شده این است که ملک مطابق قانون به ثبت رسیده باشد لذا اگر این گونه نباشد منطقی است که بگوییم امکان اقامه دعوای ابطال سند مالکیت وجود دارد.
در مقابل عده ای عقیده بر این دارند که طبق ماده ۲۲ ملکی که ثبت شده دعوای مربوط به آن قابل استماع نمی باشد.
به این دلیل که در این قانون تشریفات و مهلت هایی را معین کرده برای نظم بخشیدن و نمی توان پس از انجام آن مالکیت افراد را مورد اعتراض قرار داد زیرا در غیر این صورت مالکیت افراد به خطر می افتد.
اما آنچه که به نظر می رسد این است که اگر جریان عملیات ثبتی به درستی انجام نشده باشد برای مثال طبق قانون لازم است که انتشار آگهی صورت بگیرد و اگر این عمل انجام نشود.
و این کار مطابق قانون نبوده لذا می توان ابطال آن را از دادگاه درخواست کرد.
اما شکی نیست که درباره ابطال سند مالکیت باید قائل به محدودیت شد.
لذا آنچه پیداست همچنان که در رویه به همین شکل است خواهان دعوای مزبور باید اثبات کند که تشریفات قانونی در زمان ثبت رعایت نشده است تا به هدف خود نائل شود.
ویژگی های دعوای ابطال سند مالکیت
دعوای ابطال سند مالکیت به موجب دادخواست در دادگاه عمومی و حقوقی شهر و حوزه ای اقامه خواهد شد که ملک مزبور در آنجا واقع است.
پس دعوای ابطال سند مالکیت در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.
نکته دیگر در مورد این دعوا آن است که هزینه دادرسی آن به این دلیل که یک دعوای مالی به حساب می آید؛ طبق مقررات دعاوی مالی حساب می شود.
موارد ابطال سند مالکیت
ابطال سند مالکیت ممکن است به دلایلی از قبیل:
مغایرت سند با قوانین ثبت و قانون مدنی باشد.
یا به دلیل صادر شدن سند مالکیت معارض باشد.
صدور اشتباهی سند و ثبت املاک موقوفی و اراضی مربوط به فوت شدگان توسط افراد سود جو نیز از موارد ابطال سند مالکیت به حساب می آید.
ابطال سند مالکیت در صلاحیت کجاست؟
در مواردی ابطال سند مزبور در صلاحیت اداره ثبت و در مواردی هم در صلاحیت دادگاه خواهد بود.
-
ابطال سند مالکیت توسط اداره ثبت:
۱- در مواردی که ابطال باید به حکم قانون صورت بگیرد. در این جا طبق قانون سازمان ثبت اسناد مکلف است که به واسطه قوانین وضع شده و طبق درخواست مراجع قانونی اقدام به ابطال سند مالکیت کند باید دقت کرد که اینجا حکم دادگاه وجود ندارد بلکه حکم قانون است.
مانند مواردی مثل اصلاحات اراضی و تقسیم اراضی بین زارعین، حفظ جنگل و منابع طبیعی و مراتع و چنانچه جهات شرعی اقتضا کند مانند حفظ موقوفه و…
۲- ابطال سند مالکیت معارض. در اینجا اگر کسی که سند مالکیت معارض دارد پس از مهلت ۲ ماهه ای که از جانب اداره ثبت به وی ابلاغ می شود مبنی بر ثبت دادخواست و تقدیم دادخواست و اخذ گواهی طرف مقابل می تواند پس از آن فرجه از دادگاه گواهی عدم تقدیم دادخواست طرف مقابل را دریافت کند در اینجا بدون حکم دادگاه، خود اداره ثبت راساً اقدام به ابطال سند مالکیت معارض می کند.
۳- در معامله ای که نسبت به ملک با مساحت معین صورت گرفته پس از معامله معلوم شود که ملک مذکور اضافه بنا دارد خریدار با پرداخت هزینه ها به اداره ثبت خواهان اصلاح سند مالکیت می شود.
۴- ابطال یا اصلاح سند توسط هیئت نظارت. در ماده ۲۵ مواردی پیش بینی شده است که هیئت نظارت می تواند اصلاح یا ابطال سند مالکیت را انجام دهد.
- چنانچه در اثر بی دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت اشتباهی شده باشد.
- اگر مندرجات ثبت مغایرت و مخالفت با سند رسمی و یا حکم نهایی دادگاه داشته باشد.
- اگر اشتباهی در جریان عملیات ثبتی رخ داده باشد،
- اگر اشتباهی در جریان عملیات مقدماتی رخ داده باشد. یا اینکه اشتباهی در عملیات تفکیکی رخ داده باشد.
در موارد گفته شده اصلاح یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیئت نظارت ثبت می باشد.
-
ابطال سند به حکم دادگاه
مواردی را که در صلاحیت دادگاه می باشد عبارت اند از اینکه:
۱- ملک برخلاف اصول قانونی به ثبت رسیده باشد.
۲- هر گاه در سند مالکیت تعارض وجود داشته باشد؛ که در اینجا فرد دارنده ۲ ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت فرصت دارد در دادگاه اقامه دعوا کند و تقاضای ابطال سند مخالف را بدهد.
۳- سندی که مغایرت با حقوق دیگران دارد.
برای مثال سند مالکیت بر اساس اشتباه عملیات مقدماتی و ثبتی حاصل شود و هیئت نظارت نیز این امر را مخل حقوق دیگران تشخیص بدهد. به ذی نفع اخطار می دهد که از طریق دادگاه صالح اقدام کند.
۴- اشتباه در عملیات تفکیک؛ اگر این اشتباه مخل حقوق اشخاص باشد در دادگاه به عمل می آید و اگر مغایر حقوق اشخاص نباشد در صلاحیت هیئت نظارت ثبت می باشد.
نتیجه گیری
ابطال سند مالکیت ممکن است در موارد مختلفی صورت بگیرد. اما حتی در امکان طرح این دعوا در دادگاه اختلاف نظر وجود دارد.
در هر حال در ماده ۲۵ قانون ثبت به مواردی اشاره شده است که اداره ثبت وظیفه دارد سند را ابطال یا اصلاح کند.
مواردی هم وجود دارد که از طریق دادگاه باید برای آن اقدام کرد که در بالا به آن ها اشاره کردیم.
اقدام از طریق دادگاه در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد و هزینه دادرسی آن طبق دعاوی مالی حساب می شود.
مشاوره حقوقی ابطال سند
دعوای ابطال سند از جمله دعاوی می باشد که بسیار شایع و مطرح بوده و نیاز به ارائه دلایل و مدارک محکمه پسند می باشدکه بایستی توسط شخصی که دعوی را مطرح نموده ارائه شود فلذا برای شروع کار و قبل از اقدام به طرح دعوی باید با وکیل متخصص در این حوزه مشاوره و کمک بگیرید زیرا وکیل با تجربه و تخصص می تواند نتیجه دعوا را مشخص نماید برای راهنمایی کافیست با شماره ۰۲۱۸۸۱۴۰۸۰۸۵ تماس بگیرید.
سوالات متداول
دعوای ابطال سند مالکیت دعوای مالی است یا غیر مالی؟
این دعوا، مالی به حساب می آید لذا هزینه دادرسی آن طبق مقررات دعاوی مالی حساب می شود.
در چه مواردی ابطال سند مالکیت در اداره ثبت انجام می شود؟
در بالا به مواردی که ابطال یا اصلاح سند در صلاحیت ثبت و هئیت نظارت می باشد را اشاره کردیم که طبق آن اگر سند مالکیت معارض صادر شده باشد و در دادگاه اقامه دعوا صورت نگیرد یا اینکه در عملیات ثبتی اشتباهی شده باشد.
در چه مواردی ابطال سند مالکیت در صلاحیت دادگاه است؟
مواردی مثل اینکه مندرجات سند برخلاف اسناد رسمی یا بر خلاف حکم دادگاه باشد و یا اینکه مخالف حقوق دیگران باشد و در حق آنان ایجاد اخلال کند. در بالا به توضیح این موارد پرداخته شد.