خرید و فروش ملک مصادره ای و تمام نکات آن

شاید با قیمت پایینی که برای یک زمین و ساختمان گذاشته اند؛ ترغیب به خرید آن شوید اما این نکته را در نظر بگیرید که قیمت های خیلی کم در بیشتر موارد زمین های پرد دردسر هستند.

یکی از روش های رایج سرمایه گذاری در کشور ما، خرید ملک است و اکثر مردم جامعه تمایل زیادی به خرید و فروش املاک دارند.

همه کسانی که قصد خرید و فروش املاک را دارند، لازم است با نکات مهم و ابتدایی قرارداد ها و نحوه معامله املاک آشنایی داشته باشند تا بعدا در خصوص معاملات خود دچار مشکلات حقوقی  نشوند.

برای معاملات بهتر برخی شرایط در خصوص آن ملک وجود دارد که ممکن است در نحوه خرید و فروش آن ها تاثیر گذار باشد؛ مانند املاک مصادره ای و توقیفی.

در این نوشتار، با این املاک دارای شرایط ویژه و مشکلات معامله ی آن بیشتر آشنا خواهیم شد.

مصادره ی اموال

مصادره اموال شبیه به توقیف اموال است با این تفاوت که ضبط اموال در به عنوان وثیقه یا وجه الکفاله استفاده می شود و مصادره ی اموال به عنوان مجازات تلقی می شود.

اصل ۴۹ قانون اساسی جمهوری اسلامی اشعار دارد:

دولت موظف است ثروت‌های ناشی از ربا، غصب، رشوه، اختلاس، سرقت، قمار، سوء استفاده از موقوفات، سوء استفاده از مقاطعه کاری‌ها و معاملات دولتی، فروش زمین‌های موات و مباحات اصلی، دایر کردن اماکن فساد و سایر موارد غیرمشروع را گرفته و به صاحب حق رد کند و در صورت معلوم نبودن او به بیت‌المال بدهد. این حکم باید با رسیدگی و تحقیق و ثبوت شرعی به وسیله دولت اجرا شود.

با توجه به این اصل، در مصادره، اموال شخص خاطی به طور دائم از مالکیت وی خارج می شود.

با توجه به اینکه این مال ممکن است ملک باشد و از مالکیت وی هم خارج شده است، از همین رو خرید فروش آن هم امکان پذیر نیست.

ضبط اموال

ضبط اموال اکثرا در پرونده های کیفری و به دو صورت دائمی و موقت اجرا می شود.

دائمی بدین صورت که  مال برای همیشه از ملکیت وی خارج می شود و موقت که به صورت وثیقه و وجه الکفاله است و به او بازگردانده خواهد شد.

ماده ی ۲۲۴ آیین دادرسی کیفری مقرر می دارد:

بازپرس مکلف است ضمن صدور قرار قبولی کفالت یا وثیقه، به کفیل یا وثیقه گذار تفهیم کند که در صورت احضار متهم و عدم حضور او بدون عذر موجه و عدم معرفی وی از ناحیه کفیل یا وثیقه‏ گذار، وجه الکفاله وصول یا وثیقه طبق مقررات این قانون ضبط می‏ شود.

توقیف اموال

وقتی فردی بدهکار است و از پرداخت بدهی خود امتناع می ورزد، طلبکار می توتند با معرفی اموال وی، توسط اجرای احکام آن ها توقیف نماید. بدین ترتیب، هر چند مال از مالکیت بدهکار خارج نشده است اما اجازه ی نقل و انتقال هم به وی داده نمی شود.

با این کار یک اهرم فشار برای بدهکار بوجود می آید تا بدهی خود را بپردازد تا اموال خود را از توقیف خارج کند.

اما در صورتی که بدهی را نپردازد، دادگاه از طریق مزایده اموال بازداشتی را به فروش می رساند و مبلغ بدهی را از روی فروش مال بر می دارد و به طلبکار تقدیم می کند و باقیمانده به مالک بازگردانده می شود.

خرید املاک مصادره ای

برخی از زمین ها و به طور کلی املاک، به حکم دادگاه انقلاب به دلیل وقوع جرم از جانب مالک، مصادره می شوند و به ارگان هایی مانند بنیاد مستضعفین، کمیته امداد، ستاد اجرایی فرمان امام و … تعلف می گیرد.

لذا خرید فروش این املاک پیش از دریافت حکم به هیچ عنوان صحیح نیست.

همچنین لازم به ذکر است پس از دریافت حکم هم ممکن است از لحاظ سند مشکلاتی بوجود آید که توصیه می شود اصولا این املاک را در گزینه های خرید قرار ندهید و یا پیش از آن با یک وکیل در این حوزه مشورت نمایید که بتواند پیگیری های لازم را انجام دهد و از آزاد بودن ملک مطئنتان نماید.

خطرات خرید املاک توقیفی

خرید و فروش املاک بازداشتی ممنوع هستند و اگر خرید و فروشی صورت گیرد، آن معامله باطل است. لازم به ذکر است اگر معامله ی املاک بازداشتی به صورت آگاهانه صورت گیرد؛ جرم محسوب می شود.

در واقع در این معامله خریدار، مالک ملک نمی شود و مالک فروشنده محسوب نخواهد شد و از همین رو، همش مشکل حقوقی و هم مشکل کیفری ایجاد خواهد شد.

در این خصوص  ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی مقرر می دارد:

هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.

در بحث نیز برخی اعتقاد دارند این گونه معاملات انتقال مال غیر محسوب می شود که به نظر می رسد این دیدگاه اشتباه است زیرا مال از مالکیت مالک هنوز خارج نشده است و صرفا نقل و انتقال ملک ممنوع است.

اما ماده ی ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی بیشتر در این بحث گنجانده می شود.

ماده مذکور بیان می دارد:

هر کس عالماً در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذیصلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف ‌باشد ولو مداخله کننده یا متصرف مالک آن باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.

با توجه به مطالب مطرح شده توصیه می شود پیش از هر گونه معامله ی ملکی از اینکه ملک مور نظر جز اموال مصادره ای یا بازداشتی نیست اطمینان حاصل نمایید.

نحوه ی تشخیص ملک بازداشتی

جهت حاصل نمودن اطمینان در خصوص بازداشت نبودن ملک، پشت سند های تک برگی در صورت بازداشت بودن ملک ذکر شده است مه این ملک به دستور شعبه ی ….  بازداشت می باشد و مشخصات مرجعی ک ملک را بازداشت کرده ذکر می شود.

در سند های دفترچه ای نیز، اگر ملکی بازداشت باشد در صفحات آخر آ« بازداشتی بودن ملک ذکر می شود.

نتیجه گیری

در صورتی که ملکی توسط دادگاه در بازداشت قرار گیرد، هرگونه معامله ای نسبت به آن ملک باطل است. در واقع ملک از مالکیت مالک خارج نمی شود بلکه خرید و فروش آن ممنوع خواهد شد.

لازم به ذکر است زمانیکه مالک، ملکی را که در بازداشت است با سند عادی به فروش رساند، شخصی  ملک به نفع او بازداشت شده (مثلا طلبکار) می تواند تایید بطلان فروش ملک بازداشتی مذکور را از دادگاه درخواست نماید.

همچنین با توجه به اینکه بعد از بازداشت ملک، بلایه ای برای مالک مبنی بر بازداشت ملک، ارسال می شود و به او اطلاع داده می شود که نمی تواند نقل و انتقالی نسبت به ملک انجام دهد، لذا در این صورت وی نمی تواند در این خصوص اظهار بی اطلاعی نماید.

سوالات متداول

اگر کسی موقتا سندی برای آزادی کسی بگذارد، در سندش توقیف بودن سند ذکر می شود؟

خیر، در این گونه سند ها که موقتا بعنوان وثیقه برای کسی به دادگاه معرفی می شود، بازداشت بودن آن ذکر نمی شود.

آیا با بازداشت ملک، آن ملک از مالکیت فرد خارج می شود؟

خیر، بازداشت ملک باعث سلب مالکیت مالک نخواهد شد و فقط قابل نقل و انتقال نمی باشد.

آیا دعوای الزام به تنظیم سند برای ملک بازداشتی صحیح است؟

خیر، زیرا این ملک در بازداشت است و نقل و انتقال آن ممنوع می باشد. از این رو، دعوای الزام به تنظیم سند مردود اعلام خواهد شد.