مطالبه حق سرقفلی از جمله حقوقی است که قانونگذار برای حمایت از مستاجران واحدهای تجاری در نظر گرفته است. این حقوق در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و قانون اصلاح موادی از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 پیش بینی شده است.
بر اساس این قوانین، مستاجر واحد تجاری در شرایط خاصی می تواند حق کسب و پیشه و سرقفلی را از مالک یا موجر ملک مطالبه کند. حق کسب و پیشه، جبران خسارت ناشی از تعطیلی محل کسب مستاجر است که در صورت اخراج از ملک باید به وی پرداخت شود. سرقفلی نیز ارزش مازاد بر اجاره بهای عادلانه یک ملک تجاری است که مستاجر با توجه به موقعیت مکانی، سابقه و اعتبار کسب و کار خود می تواند از موجر مطالبه نماید.
شرایط مطالبه حق سرقفلی
برای طرح هر دعوایی در محاکم قضایی، علاوه بر تنظیم دادخواست، باید شرایط خاصی نیز برقرار باشد. این شرایط به دو دسته شرایط عمومی و شرایط اختصاصی تقسیم می شوند. دعوای مطالبه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز از این قاعده مستثنی نیست و برای اقامه آن، وجود مجموعه ای از شرایط عمومی و اختصاصی الزامی است.
منظور از شرایط عمومی دعوای مطالبه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، شرایطی است که اختصاص به این دعوا ندارد و در تمامی دعاوی باید رعایت شود؛ مانند داشتن نفع، اهلیت قانونی، مشروعیت موضوع دعوا و طرح دعوا در دادگاه صالح. شرایط اختصاصی دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه در دو قسمت جداگانه توضیح داده خواهد شد:
شرایط دعوی مطالبه حق سرقفلی
برای موفقیت در دعوای مطالبه حق سرقفلی، رعایت شرایط زیر الزامی است:
- انعقاد قرارداد اجاره، باید پس از قانون اصلاح روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 باشد.
- قرار بر تخلیه ملک مورد نظر باشد.
- یکی از دو شرط زیر برقرار باشد:
الف) مستاجر در ابتدای اجاره، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد.
ب) ضمن عقد اجاره، حقوقی برای مستاجر در نظر گرفته شده باشد که وی به منظور اسقاط آن حقوق، مطالبه سرقفلی می‌کند. به عنوان مثال، ممکن است موجر متعهد شده باشد که در پایان مدت اجاره، درخواست تخلیه ملک نکند یا اجاره بهای سال بعد را افزایش ندهد. در این صورت، مستاجر می‌تواند برای اسقاط این حقوق، سرقفلی را از موجر مطالبه کند.
شرایط دعوای مطالبه حق کسب و پیشه
برای طرح موفق دعوای مطالبه حق کسب و پیشه، شرایط زیر باید برقرار باشد:
- قرارداد اجاره باید قبل از قانون اصلاح موادی از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 منعقد شده باشد.
- ملک موضوع اجاره باید ملک تجاری باشد.
- مستاجر نباید مرتکب تخلفی شده باشد و موجر باید درخواست تخلیه ملک را به یکی از دلایل زیر داشته باشد:
الف) احداث ساختمان جدید
ب) احتیاج شخصی خود به ملک برای تجارت
ج) احتیاج شخصی خود یا خانواده برای سکونت
- اگر علت تخلیه ملک این باشد که مستاجر بدون رضایت موجر و بدون داشتن حق انتقال، ملک را به مستاجر جدید منتقل کرده است، موجر با وجود داشتن حق درخواست تخلیه، باید نیمی از حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد. در غیر این صورت، حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.
بیشتر بخوانید: تفاوت حق سرقفلی و کسب و پیشه
هزینه دعوی مطالبه حق سرقفلی
یکی از موضوعات مهم در رابطه با طرح دعوای مطالبه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، هزینه های مربوط به آن است که خواهان باید پرداخت کند. در ادامه به توضیح این هزینه ها می پردازیم:
هزینه دادرسی
مهمترین هزینه در این دعوا، هزینه دادرسی است که بر اساس تعرفه خدمات قضایی قوه قضاییه تعیین می‌شود:
- در مرحله بدوی: 3.5 درصد ارزش سرقفلی
- در مراحل واخواهی و تجدید نظر: 4.5 درصد ارزش سرقفلی
- در مرحله فرجام و اعاده دادرسی: 5.5 درصد ارزش سرقفلی
هزینه کارشناسی
خواهان باید هزینه کارشناسی برای تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه به نرخ روز را پرداخت کند. در صورت اعتراض به نظر کارشناس، هزینه کارشناسی سه نفره و سپس پنج نفره نیز باید پرداخت شود.
هزینه دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی
این هزینه شامل:
- ثبت دادخواست: 41,000 تومان
- اضافه کردن هر صفحه پیوست و مدارک: 4,000 تومان
سایر هزینه‌های فرعی مانند تایپ دادخواست و پرینت اوراق.
بنابراین، خواهان دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه باید آمادگی پرداخت هزینه های مختلف از جمله هزینه دادرسی، کارشناسی، خدمات الکترونیکی قضایی و سایر هزینه های جانبی را داشته باشد.
مطالبه حق سرقفلی مخصوص چه مشاغلی است؟
در خصوص اینکه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه به چه مشاغلی تعلق می گیرد، دیدگاه های حقوقی متفاوتی وجود دارد. اما با بررسی دقیق نظرات حقوقدانان و رویه قضایی جاری، نظر غالب بر این است که این حقوق مربوط به مشاغلی است که برای ملک ارزش افزوده ایجاد می کنند و شخصیت کاسب یا تاجر در درجه دوم اهمیت قرار دارد.
بنابراین، در مشاغلی که قائم به شخص هستند و محل فعالیت در درجه دوم اهمیت قرار دارد، حق سرقفلی و حق کسب و پیشه ایجاد نمی شود. به عنوان مثال، در مشاغلی مانند وکالت و پزشکی که مردم به دلیل تخصص و اعتبار شخصی این افراد به آنها مراجعه می کنند و محل فعالیت در اولویت دوم قرار دارد، حق مطالبه سرقفلی و کسب و پیشه به آنها تعلق نمی گیرد.
از طرف دیگر، در مشاغلی که محل کسب و کار و موقعیت مکانی آن نقش مهمی در جذب مشتری و ایجاد ارزش افزوده دارد، حق سرقفلی و حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می گیرد. مانند مغازه های خرده فروشی، رستوران ها، آرایشگاه ها و سایر مشاغل خدماتی که محل فعالیت آنها در کسب و کار مؤثر است.
لازم به ذکر است که این موضوع در عمل بستگی به شرایط خاص هر پرونده و نظر کارشناسان و قضات دادگاه دارد. اما به طور کلی، هرجا که محل کسب و کار در ایجاد ارزش افزوده و جذب مشتری نقش اساسی داشته باشد، احتمال اعطای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه به مستاجر بیشتر است.
مطالبه حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به چه اماکنی تعلق می‌گیرد؟
عبارت حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه ممکن است این تصور را ایجاد کند که این حقوق فقط در اماکن تجاری قابل مطالبه هستند. اما در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، به نوع کاربری ملک اشاره ای نشده است و قصد طرفین از نحوه استفاده مستاجر از ملک، ملاک عمل قرار می گیرد.
بنابراین، در صورتی که طرفین توافق کنند مستاجر از ملک مسکونی برای فعالیت تجاری استفاده کند، حق سرقفلی یا کسب و پیشه برای مستاجر ایجاد می شود. در این حالت، اگرچه کاربری اصلی ملک مسکونی است، اما با توافق طرفین برای استفاده تجاری، مستاجر می تواند حقوق مربوط به سرقفلی و کسب و پیشه را از موجر مطالبه نماید.
از طرف دیگر، در قانون اصلاح موادی از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، صراحتاً اشاره شده است که حق سرقفلی فقط در اماکن تجاری قابل مطالبه است. بنابراین، بر اساس این قانون، مستاجران اماکن مسکونی حتی با توافق طرفین برای استفاده تجاری، نمی توانند حق سرقفلی را مطالبه کنند.
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی مطالبه حق سرقفلی
در نظام قضایی ایران، هر دعوایی باید در دادگاهی با صلاحیت ذاتی و محلی مربوط مورد رسیدگی قرار گیرد. این قاعده در مورد دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز صادق است. در ادامه به تشریح دادگاه صالح از این دو جنبه می‌پردازیم:
صلاحیت ذاتی
- دادگاه صالح از نظر صلاحیت ذاتی برای رسیدگی به این دعوا، دادگاه حقوقی است.
- رسیدگی از مرحله بدوی در دادگاه حقوقی آغاز می شود.
- اگر دعوا در مراحل بالاتر مانند تجدید نظر باشد و شخص ثالثی ادعای مطالبه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه داشته باشد، رسیدگی به دعوای ثالث از همان مرجع (دادگاه تجدیدنظر) آغاز می گردد.
صلاحیت محلی
- بر اساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح از نظر محلی برای رسیدگی به دعاوی مربوط به حقوق راجع به اموال غیرمنقول (مانند ملک موضوع اجاره)، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول (همان ملک) است.
- این امر صرف نظر از اینکه خوانده در حوزه قضایی آن دادگاه ساکن باشد یا نه، صادق است.
بنابراین، دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه باید در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک اجاری مطرح شود و مرجع رسیدگی کننده از نظر ذاتی و محلی بر این اساس تعیین می گردد.
اجرای حکم مطالبه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
پس از قطعیت دادنامه صادره، دادگاه بدوی بنا به درخواست محکوم له (مستاجر) دستور صدور اجرائیه را صادر می نماید و موجر مکلف است، ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت محکوم به اقدام نماید. در غیر اینصورت اموال خود را جهت اجرای حکم معرفی نماید که در صورت عدم تمکین محکوم علیه از رای صادره بنا به درخواست محکوم له (مستاجر) پرونده اجرائی تشکیل می گردد.
واحد اجرای احکام بر اساس قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی و سایر قوانین مربوطه و بنا به درخواست محکوم له اقدام به اخذ استعلامات مقتضی از بانک مرکزی و پلیس راهور و سازمان ثبت اسناد و املاک و غیره می نماید.
در صورت معرفی و شناسایی اموال نسبت به توقیف آنها اقدامی می گردد و از محل فروش مال توقیف شده نسبت به پرداخت مبلغ محکوم به اقدام می شود. در غیراینصورت بر اساس ماده 3 قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی دستور جلب سیار محکوم علیه (موجر) صادر خواهد شد.
لازم به ذکر می‌داند، موجر می تواند ظرف 30 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به تقدیم دادخواست اعسار از پرداخت محکوم به اقدام نماید که با طرح این دادخواست تا زمان صدور حکم قطعی نسبت به دادخواست اعسار مطروحه دستور جلب سیار صادر نمی گردد.
نکات حقوقی در خصوص حق سرقفلی
در ادامه برخی از مهمترین نکات حقوقی در ارتباط با مطالبه حق سرقفلی را مورد بررسی قرار می دهیم:
- پس از تصویب قانون اصلاح موادی از قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376، تعریف سرقفلی تغییر کرد. براساس این قانون جدید، سرقفلی تنها در قراردادهای اجاره ای قابل مطالبه است که قبل از سال 1376 منعقد شده باشند. این تغییر قانونی به منظور حمایت از حقوق مالکان و کاهش تعهدات آنها در قبال مستاجران صورت گرفت. بنابراین از سال 1376 به بعد، حق سرقفلی در قراردادهای جدید ایجاد نمی شود.
- حق سرقفلی به دلیل این واقعیت اقتصادی ایجاد شده که فعالیت مستمر یک کسب و کار در یک مکان تجاری خاص، باعث افزایش ارزش و قیمت آن ملک تجاری می‌شود. به عبارت دیگر، سرقفلی ارزش افزوده ای است که یک کسب و کار به ملک تجاری اضافه می کند.
- پیش از سال 1376، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 مقررات مربوط به سرقفلی را تعیین می کرد. برخی از مواد این قانون قدیمی هنوز لازم الاجرا هستند. بنابراین برای قراردادهای اجاره ای که قبل از 1376 منعقد شده اند، مستاجران می توانند براساس قانون قدیمی، دعوای مطالبه حق سرقفلی را اقامه کنند.
- اگر مستاجر اصلی، ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و از وی مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کند، این مستاجر دوم (زیرمستاجر) در هنگام تخلیه ملک، حق مطالبه حق سرقفلی از مالک اصلی را ندارد. زیرا رابطه حقوقی سرقفلی بین مالک و مستاجر اصلی برقرار است، نه زیرمستاجر.
لازم به ذکر است که در هر صورت، برای مطالبه حق سرقفلی باید شرایط لازم از جمله سابقه کسب و کار در محل، ایجاد ارزش افزوده و موارد مشابه احراز شود. قاضی دادگاه با توجه به مدارک و شواهد ارائه شده، تشخیص می دهد که آیا مستاجر واجد شرایط مطالبه حق سرقفلی است یا خیر.
جمع‌بندی
مطالبه حق سرقفلی و کسب و پیشه، از موارد حقوق مالی است که قانون برای حمایت از مستاجران واحدهای تجاری در نظر گرفته است. برای موفقیت در این دعوا، مستاجر باید شرایط قانونی را داشته باشد و دعوای خود را به درستی طرح کند. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه و مشاوره تخصصی، می توانید به دفتر وکالت برادران زینالی مراجعه یا با شماره 02187700473 تماس حاصل فرمایید.