در دنیای امروز، شاهد افزایش و گسترش معاملات تجاری میان اشخاص در داخل و خارج از کشور می‌باشیم، در این میان گاها می‌بینیم که افرادی وجود دارند که واسطه این معاملات و قراردادها هستند و وجودشان و حضورشان باعث سهولت کار می‌شود.
این افراد دلال نام دارند و در این مطلب برانیم تا به تعریف دلال، دلالی و انواع و شرایط آن، نحوه دریافت پروانه دلالی، حق الزحمه دلال و … بپردازیم.
دلال کیست؟
دلال در لغت فردی را می گویند که میان خریدار و فروشنده واسطه یا میانجی گر است. اما در اصطلاح حقوقی دلال، شخصی است که به دیگری وکالت میدهد تا واسطه انجام معاملهای بشود و یا اینکه برای معامله کردن، طرفی را پیدا نماید.
البته در حقیقت ماده ۳۳۵ قانون تجارت نیز این شغل را به رسمیت شناخته است و بیان کرده است که دلال شخصی است که واسطه است برای انجام گرفتن معاملهای و یا شخصی است که طرف معاملهای پیدا میکند و این عملش در مقابل اجرت و حق السعی است. همچنین مقررات قرارداد دلالی اصولاً از مقررات وکالت پیروی می‌نماید.
شغل دلالی چیست؟
وفق بند ۳ ماده ۲ قانون تجارت دلالی نوعی شغل است که شخص با معرفی افراد به یکدیگر، شخصیت و شرایط معامله را برای آنان شرح میدهد و با در نظر گرفتن منافع طرف قرارداد، سعی و تلاش بر ایجاد معامله میکند و یا حتی برای غیر تاجری، معاملهای را انجام میدهد.
از این رو دلالی حرفه‌ای تجاری است و دلال، تاجر تلقی می‌گردد. باید در نظر داشت که قرارداد دلالی نیز، قراردادی جایز است. بدین معنی که طرفین قرارداد می‌توانند که آن را فسخ نمایند.
یک دلال باید چه شرایطی داشته باشد؟
به یاد داشته باشید که دلالی مانند هر شغل و حرفه‌ای دیگر دارای ظرافت‌هایی است که باید به آن توجه کرد.
ظرافت های دلالی عبارتند از:
- یکی از مهمترین شروط برای هر دلالی، صداقت است و دلال باید طرفین معامله را با صداقت از جزییات آگاه کند.
- دلال نباید که در طول دلالی تقلب و یا تقصیری را مرتکب شود و در صورتی که مرتکب شود، بر اساس ماده ۳۴۳ قانون تجارت مسئول است.
- دلال باید که امانت دار باشد و او نسبت به تمامی اموال و اسناد و همچنین اجناس که در ضمن معامله به او داده شده است، مسئول است. البته اگر در هر یک از موارد فوق عیبی حاصل شود و یا تلف گردد، باید ثابت کند که به او مرتبط نبوده است.
- دلالان به هیچ عنوان ضامن اعتبار شخصی که معرفی کرده‌اند نمی‌باشند مگر اینکه یکی از طرفین صرفاً به اعتبار دلال معامله کرده باشد، در این حالت دلال ضامن تلقی می‌گردد.
- گاها دلالان در معامله شریک هستند و یا نفعی دارند، در این صورت با استناد به ماده ۳۴۶ قانون تجارت، باید به طرف معامله این قضیه را اطلاع دهند. اگر که اطلاع ندهند خسارات وارده را باید تقبل کنند، همچنین به جزای نقدی ۵۰۰ ریال تا ۳ هزار ریال محکوم خواهد داشت.
البته باید در نظر داشت که اگر دلال شریک و سهیم باشد در معاملهای، با شخصی که به دستور او دلالی میکند، مسئول اجرای تعهد است و نوع تعهدش تضامنی است به این معنا که طرف مقابل میتواند برای انجام تعهد، خسارت و … به هریک از آمر و یا دلال رجوع نماید.
چه نوع دلالی‌هایی وجود دارد؟
بر اساس ماده ۷ قانون راجع به دلالان، در اصل ۳ نوع دلالی وجود دارد:
- معاملات ملکی
- معاملات بازرگانی
- امور خوار و بار و سایر امور شهری
علاوه بر موارد بالا، یک نوع دلالی دیگری وجود دارد که قانون بورس آن را به رسمیت شناخته است و آن عبارت است از کارگزار.
آیا برای انجام اعمال دلالی به پروانه نیاز دارم؟
بله، برای انجام اعمال دلالی نیاز به مجوز و پروانه است. اما در حقیقت اگر دلالی بدون پروانه، دلالی نماید، عملش باطل نیست و باید که اجرت المثل به او پرداخت گردد.
برای دریافت پروانه به چه مرجعی باید مراجعه نمایم؟
اگر شما یک کارگزار هستید باید بدانید که تشریفات دلالیتان و حتی اخذ پروانه بر حسب تابع قانون بورس می‌باشد. ولیکن وفق تصویب نامه ۳ تیر ۱۳۲۳ مرجع صادر کننده پروانه دلالی معاملات بازرگانی، وزارت اقتصاد و به موجب ماده ۱ تصویب نامه مورخ ۲۱ مرداد ۱۳۱۹ مرجع صادر کننده پروانه دلالی معاملات ملکی، اداره کل ثبت اسناد و املاک می‌باشد.
چگونه می‌توانم پروانه دلالی دریافت کنم؟
پروانه دلالی به اشخاصی داده می‌شود که شرایط ذیل را داشته باشد:
- داشتن سن ۲۵ سال تمام.
- داشتن کارت پایان خدمت سربازی و یا معافیت
- گواهینامه دوره ابتدایی و یا معادلان
- تبعه ایران بودن
- دارا بودن اطلاعات تخصصی برای امر دلالی مدنظر
- شهرت به نادرستی نداشته باشد
- نداشتن محکومیت به جنایت، ورشکستگی به تقصیر، کلاهبرداری، سرقت و خیانت در امانت.
- دادن وجه الضمان: شخص متقاضی، باید مبلغی، وثیقه‌ای و یا ضمانت نامه‌ای را به عنوان «وجه الضمان» برای حسن انجام کار بسپارد. این وجه الضمان در اصل نوعی وثیقه است برای طلبکاران.
آیا به دلالها حقوقی و یا حق الزحمه ای تعلق میگیرد؟
بله، دلال میتواند که هم حق دلالیاش را بر اساس ماده ۳۵۴ قانون تجارت از آمر مطالبه نماید و همچنین مخارجی را که متحمل شده است را مطالبه نماید. قرارداد دلالی تابع تعرفه است و میتوان برای حق الزحمه دلال قرارداد خصوصی تنظیم کرد ولی نباید که از تعرفه بیشتر شود.
نمونه رای برای دریافت حق دلالی بنگاه املاک
در ادامه به نمونه رایی که شخص دلال دادخواست دریافت حق دلالی بنگاه معاملات املاک را تقدیم کرده است و دادگاه رأی مربوطه را صادر کرده است می‌پردازیم.
در تاریخ: ۱۳۹۲/۰۷/۱۴ به شماره: ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۰۷۰۰۵۲۱
چکیده رأی
حق دلالی پس از تنظیم سند رسمی انتقال به بنگاه معاملات املاک تعلق میگیرد و صرف نوشتن قولنامه بنگاه را مستحق دریافت آن نمی‌کند.
رأی بدوی
در خصوص دعوی آقایان م. ت. ۲- پ. هر دو ک. با وکالت آقایان ۱- م. م. ۲- ن. ع. به‌طرفیت شرکت الف. ۲- ع.غ. با وکالت آقای ب.م. ۳- ج. الف. فرزند الف. ۴-س.ج. فرزند الف. با وکالت آقای م. م به خواسته طلب وجه به میزان یک میلیارد و چهارصد و شصت میلیون ریال معادل صد و چهل‌وشش میلیون تومان از جهت حق دلالی با احتساب کلیه خسارات دادرسی من‌جمله حق‌الوکاله هزینه دادرسی و خسارت تأخیر توجهاً به محتویات پرونده و مستندات ابرازی اصحاب دعوی و امعان نظر قرار دادن دفاعیات طرفین پرونده ادعای خواهان به اثبات نمی‌رسد. زیرا قرارداد معامله ملک مورد تراضع در مورخ ۸/۹/۸۹ در بنگاه خواهان‌ها تنظیم و متعاقباً در مورخ ۲۷/۹/۸۹ در مسکن ونوس یعنی فاصله بیست روزه فسخ گردیده بنابراین بنگاه زمانی میتواند مطالبه حق دلالی نماید که معامله تمام‌شده محسوب شود صرف‌نظر از اینکه پاسخ واصله از مشاور املاک تهران حکایت از ذی‌حق بودن خواهان‌ها می‌باشد لاکن مطابق قانون حق دلالی وقتی ثابت است که معامله خاتمه یافته یعنی بین طرفین سند رسمی تنظیم‌شده باشد و صرف تنظیم قولنامه یا سند عادی کافی نیست در واقع، بنگاه کاری انجام نداده و استعلام مشاور املاک نیز مغایر با مقررات قانونی و فاقد ارزش اثباتی در دادگاه است و لذا دعوی از نظر دادگاه غیر ثابت تشخیص و به استناد ماده ۱۹۷ قانون مدنی و ماده ۳۴۸ قانون تجارت به رد آن اظهارنظر می‌شود رأی صادره حضوری محسوب و از تاریخ ابلاغ ظرف مدت بیست روز قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رییس شعبه ۴۷ دادگاه عمومی تهران – شهمرادی
رأی دادگاه تجدید نظر
در خصوص تجدیدنظرخواهی آقایان ۱- م.ت. ۲- پ. به طرفیت ۱-شرکت الف. و آقایان ۲-ع.غ. ۳- ج.الف. ۴- س.ج. نسبت به دادنامه شماره ۱۱۱۰ مورخ ۶/۱۰/۱۳۹۰ صادره از شعبه ۴۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌موجب آن و رفع ابهام به عمل آمده مورخ ۲۵/۶/۱۳۹۲ حکم به رد دعوای مطالبه مبلغ یک میلیارد و چهارصد و شصت میلیون ریال و خسارات مورد ادعا صادر گردیده انطباقی با جهات درخواست تجدید نظر مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی ندارد و دادنامه یادشده با توجه به محتویات پرونده و رعایت مقررات و اصول و قواعد دادرسی و موازین قانونی صادرشده در این مرحله از رسیدگی دلیل جدیدی که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد اقامه نشده زیرا که تجدید نظر خواهان مبنا و جهت استحقاق خویش در مطالبه خواسته انجام دلالی برای متعاملین مبایعه نامه عادی مورخ ۸/۹/۱۳۸۹ در بیع مستغلات با پلاک‌های ثبتی ۴۴ و ۲۳۴۳/۳۱۰۴ بخش ۱۱ تهران اعلام نموده حال اینکه معامله مزبور در تاریخ ۲۷/۹/۱۳۸۹ فسخ و بلااثر گردیده که دادگاه بدوی با اعمال ماده ۳۴۸ از قانون تجارت و رویه قضایی حاکم با استدلالی صائب انشاء رأی نموده بدین توضیح که اتمام معامله در مورد املاک منوط به نقل و انتقال رسمی به خریداران بوده که محقق نگردیده و به این اعتبار ارکان و شرایط دعوای مطروحه فراهم نمی‌باشد لذا دادگاه با رد اعتراض واصله دادنامه تجدیدنظر خواسته را طبق ماده ۳۵۸ قانون مرقوم تأیید می‌نماید رأی صادره قطعی می‌باشد.
رییس شعبه ۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
کوهکن ـ مرادی
همچنین در ادامه به رایی که دادگاه مبنی بر شرط مطالبه اجرت توسط دلال
صادر نموده است می‌پردازیم:
درتاریخ: ۱۳۹۱/۱۰/۱۲ به شماره: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۴۰۱۵۲۱
نمونه رای گرفتن حق دلالی
رأی بدوی
در خصوص دادخواست تقدیمی آقای ب.ب. به طرفیت آقایان م. ن.، غ.ب. به خواسته مطالبه مبلغ یک‌صد میلیون ریال حق‌دلالی. حسب اظهار خواهان طرفین جهت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، به محل دفتر وی مراجعه و نامبرده در معرفی آنان و تعرفه ملک اقدام، و مقدمات تنظیم قرارداد نیز ازسوی وی انجام، اما پس از خروج از دفتر خواهان، شخصاً اقدام به تنظیم قرارداد نمودند و حق دلالی نامبرده را پرداخت ننموده‌اند. آقای ح.ق. به وکالت از خواندگان، ضمن اذعان به مراجعه به دفتر خواهان به عدم توافق در تنظیم قرارداد و انجام مذاکرات بعدی فی‌مابین موکلین، قرارداد دیگری تنظیم نمودند که خواهان در تنظیم آن دخالتی نداشته و استحقاق دریافت حق دلالی را ندارد. دادگاه با توجه به اظهارات طرفین و احراز وقوع معامله و تنظیم قرارداد به وساطت خواهان، دعوی خواهان را ثابت تشخیص، با استناد به ماده ۳۴۸ قانون تجارت رأی به محکومیت خواندگان به تساوی به پرداخت مبلغ هشتاد و پنج میلیون و پنجاه هزار ریال در حق خواهان صادر می‌نماید؛ و نسبت به مازاد بر آن، حکم به بی‌حقی خواهان صادر می‌نماید. رأی صادره حضوری محسوب و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه ۱۱۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ جلالوند
رأی دادگاه تجدید نظر
آقای ح.ق. به وکالت از آقایان غ.ب.، م.ن. نسبت به دادنامه ۵۰۰۵۲۵ مورخ ۲۸/۵/۹۱ صادره از شعبه ۱۱۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران دائر به محکومیت غیرقطعی موکلینش پرداخت بالمناصفه مبلغ ۰۰۰/۰۵۰/۸۵ ریال از بابت حق دلالی مورد معامله به طرفیت آقای ب.ب. تجدیدنظرخواهی نموده‌اند. توجهاً به مفاد لایحه تقدیمی از ناحیه طرفین دعوی و محتویات پرونده امر و اینکه تجدید نظر خوانده اعلام نموده پس از چندین بار رفت و آمد و تنظیم شدن پیش‌نویس قرارداد نزد وی، طرفین اقدام به توافق نهایی ننمودند و بعداً کاشف به عمل آمد در دفتر وکیل دادگستری توافق کرده و قرارداد تنظیم نموده‌اند، و عنایتاً به اینکه موارد مذکور برای شکل‌گیری یک قرارداد تلقی می‌شود که بدون انجام آن، اصولاً طرفین قرارداد حاضر به مباحثه در پیرامون قرارداد نمی‌شوند و تلاش برای شکل‌گیری قرارداد را نمی‌توان انجام معامله به وسیله دلال تلقی کرد و مستفاد از ماده ۳۴۸ از قانون تجارت، دلال وقتی مستحق دریافت اجرت است که معامله با وساطت وی تمام شده باشد و در ما نحن فیه آنچه پیش دلال اتفاق افتاده، در حد تنظیم پیش‌نویس قرارداد بوده که منجر به توافق نهایی در پیش دلال نشده است. فلذا تجدید نظر خواهی را وارد دانسته و نظر به قانون یاد شده، ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن نقض دادنامه معترض‌ٌ عنه، حکم بر رد ادعا صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره قطعی است.
رئیس شعبه ۴ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
جوادی ـ سعادت زاده